Uitspraak
202404807/1/R2.
Datum uitspraak: 15 april 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen:
[appellante], gevestigd in [plaats],
appellante,
en
de raad van de gemeente Geldrop-Mierlo,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 10 juni 2024 heeft de raad het bestemmingsplan "Bleekvelden 1-26 Geldrop" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft [appellante] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellante] en de raad hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 8 september 2025, waar zijn verschenen:
- [appellante], vertegenwoordigd door mr. T.J.J. Slegers, advocaat in Eindhoven, en [persoon],
- de raad, vertegenwoordigd door mr. T.E.P.A. Lam en mr. M.M.A.B. Vermeulen, beiden advocaat in Nijmegen, en ing. J.H. Kantelberg,
- Manche Onroerend Goed B.V., vertegenwoordigd door mr. A.L.M. de Jong, advocaat te Nijmegen, en [gemachtigde].
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Het ontwerpplan is op 22 december 2023 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening en de Crisis- en herstelwet, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Inleiding
2. Het bestemmingsplan maakt onder meer de bouw van een complex met 51 appartementen en een parkeergarage mogelijk aan De Bleekvelden 24-26 in Geldrop. Het bestaande pand, met daarin een sportschool en dienstwoning, zal daarvoor worden gesloopt. De initiatiefnemer van deze ontwikkeling aan De Bleekvelden 26 is Manche Onroerend Goed. Daarnaast worden de reeds krachtens een omgevingsvergunning gerealiseerde woningen aan De Bleekvelden 1-20 en de maatschappelijke functie aan De Bleekvelden 21 in dit plan als zodanig bestemd.
3. [appellante] is eigenaar van het perceel aan De Bleekvelden 30. Dit perceel grenst aan het plangebied. Zij verhuurt het perceel en hierop wordt een Gamma-bouwmarkt geëxploiteerd. Aan het perceel is in het bestemmingsplan "Woongebieden Zuid Oost Geldrop" de bestemming "Detailhandelsdoeleinden" toegekend. [appellante] vreest dat door de woningbouwplannen op omliggende gronden haar gebruiksmogelijkheden worden beperkt.
4. De gemeente heeft de ambitie om locatie De Bleekvelden te transformeren naar een woongebied. Daarvoor zijn vier ontwerpbestemmingsplannen ter inzage gelegd, waarvan er drie door de raad zijn vastgesteld. Tegen deze drie bestemmingsplannen heeft [appellante] beroep ingesteld. Het betreft dit bestemmingsplan "Bleekvelden 1-26" en de bestemmingsplannen "Mierloseweg 40" en "Mierloseweg 28-38". Het vierde ontwerpbestemmingsplan ziet onder meer op het perceel van [appellante]. De raad heeft toegelicht dat op langere termijn de verplaatsing van de Gamma naar bedrijventerrein De Barrier of een andere locatie wordt beoogd. Het perceel van [appellante] zal dan vervolgens ook worden bestemd voor woningbouw.
5. Op de zitting heeft [appellante] medegedeeld niet te hebben bedoeld tevens beroep in te stellen tegen een ten behoeve van het bestemmingsplan genomen besluit hogere waarden en vastgesteld beeldkwaliteitsplan.
Toetsingskader
6. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Beroepsgronden
Planbegrenzing
7. [appellante] betoogt dat de gekozen planbegrenzing in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De gemeente heeft de ambitie om het gebied De Bleekvelden te transformeren naar een woongebied. Daarvoor zijn vier ontwerpbestemmingsplannen ter inzage gelegd, waarvan er drie door de raad zijn vastgesteld. Het vierde bestemmingsplan - dat ziet op het perceel van [appellante] - is nog niet vastgesteld, maar maakt wel de beoogde groene binnenruimte van het nieuwe woongebied mogelijk. Deze groen ingerichte binnenruimte is essentieel voor het woon- en leefklimaat op De Bleekvelden en daarnaast noodzakelijk voor het realiseren van voldoende waterberging. Ter onderbouwing van haar beroepsgrond wijst [appellante] op het ontwerp-exploitatieplan "Bleekvelden - Barrier". Daarin wordt een groen ingerichte binnenruimte als bovenwijks element aangemerkt, omdat deze ook als waterberging voor de andere projecten in het gebied De Bleekvelden zal fungeren. Verder wijst [appellante] op het "Beeldkwaliteitsplan Bleekvelden" van 9 november 2023, waarin het gebied ook als een geheel is beschouwd. Tussen de ruimtelijke ontwikkelingen in gebied De Bleekvelden bestaat daarom een zodanige samenhang dat deze in hetzelfde bestemmingsplan hadden moeten worden vervat. Door de gekozen planbegrenzing is niet gewaarborgd dat de beoogde groene binnenruimte met waterbergingsmogelijkheid zal worden gerealiseerd.
7.1. De raad komt beleidsruimte toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze ruimte is echter niet zo groot dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Wat [appellante] heeft aangevoerd, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de vastgestelde planbegrenzing een goede ruimtelijke ordening dient. De raad heeft daarover toegelicht dat de ontwikkelingen op De Bleekvelden afzonderlijk van elkaar kunnen worden gerealiseerd, waarbij de ene ontwikkeling niet afhankelijk is van een andere ontwikkeling. In paragraaf 5.2 van de plantoelichting staat dat voor de waterberging van dit plan de door [appellante] bedoelde groene binnenruimte niet nodig is. Weliswaar staat in het ontwerp-exploitatieplan "Bleekvelden - Barrier" dat deze binnenruimte ook als waterberging zal fungeren, maar de raad heeft er op de zitting op gewezen dat dit exploitatieplan een ontwerp is en de inhoud daarvan in zoverre is achterhaald door de motivering bij de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan dat de waterberging binnen het plangebied wordt opgelost. Daarnaast volgt uit de motivering van het bestemmingsplan niet, dus ook niet uit het beeldkwaliteitsplan, dat de raad de groene binnenruimte noodzakelijk acht voor het woon- en leefklimaat van de bewoners van de nieuwe woningen aan de Bleekvelden 24-26. Gelet hierop ontbreekt een zodanige ruimtelijke samenhang tussen de gronden in gebied De Bleekvelden dat deze in één bestemmingsplan hadden moeten worden vervat.
Het betoog slaagt niet.
Mer-beoordeling
8. [appellante] betoogt dat het vereiste mer-beoordelingsbesluit met de bijbehorende motivering ten onrechte ontbreekt.
Verder betoogt [appellante] dat de raad heeft miskend dat de diverse woningbouwplannen op De Bleekvelden voor de toepassing van de mer-regelgeving als samenhangende activiteiten moeten worden beschouwd. Voor alle ontwikkelingen is immers ook één beeldkwaliteitsplan gemaakt.
[appellante] betoogt voorts dat de raad niet deugdelijk heeft gemotiveerd dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Volgens [appellante] heeft de raad enkel verwezen naar sectorale onderzoeken en dat is niet voldoende. Daarnaast staat in de mer-beoordeling in de plantoelichting ten onrechte dat er geen sprake is van cumulatie met andere projecten. Volgens [appellante] is sprake van cumulatie met de andere woningbouwprojecten op De Bleekvelden. Deze cumulatie had daarom nadrukkelijker moeten worden getoetst.
8.1. De raad heeft erkend dat het college geen mer-beoordelingsbesluit heeft genomen. Daarom moet worden geoordeeld dat niet is voldaan aan de in artikel 2, vijfde lid, onder b, van het Besluit milieueffectrapportage neergelegde verplichting de daar genoemde artikelen uit de Wet milieubeheer toe te passen. Het besluit is daarom in strijd met artikelen 7.16 en volgende van de Wet milieubeheer genomen.
Het betoog slaagt.
8.2. Het college heeft alsnog een mer-beoordelingsbesluit genomen op 2 september 2025. Het geconstateerde gebrek is in zoverre hersteld. De Afdeling zal hierna onder de conclusie bezien tot welke gevolgen dit moet leiden.
Omdat het mer-beoordelingsbesluit inmiddels is genomen, ziet de Afdeling aanleiding om de beroepsgronden verder inhoudelijk te beoordelen. De Afdeling betrekt daarbij het mer-beoordelingsbesluit.
8.3. De Afdeling overweegt dat de raad zich op het standpunt mocht stellen dat er tussen het voorliggende plan en de andere ontwikkelingen op locatie De Bleekvelden niet een zodanige samenhang bestaat dat de ontwikkelingen voor de toepassing van de m.e.r.-regelgeving één activiteit vormen. De Afdeling volgt daarin het standpunt van de raad dat geen sprake is van een financiële, organisatorische of bouwkundige samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3312, onder 9). De omstandigheid dat voor het geheel wel één beeldkwaliteitsplan is opgesteld, betekent niet dat er een zodanige samenhang is tussen de diverse ontwikkelingen dat deze tezamen moeten worden beschouwd als één stedelijk ontwikkelingsproject.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
8.4. Anders dan [appellante] betoogt, bestaat de motivering van de mer-beoordeling niet uit een enkele verwijzing naar sectorale onderzoeken. De raad heeft in paragraaf 5.1.1 van de plantoelichting aan de hand van onder meer de criteria uit bijlage III van de mer-richtlijn gemotiveerd dat er geen belangrijke gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. Dat betreft een integrale beoordeling van de gevolgen van het project voor het milieu. Voor deze motivering is wel gebruik gemaakt van sectorale onderzoeken, maar dat is ook gebruikelijk. In paragraaf 5.1.1 van de plantoelichting staat onder meer dat er geen cumulatie is met andere projecten. Als bijlage bij het mer-beoordelingsbesluit is opgenomen het door de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant opgestelde rapport "Cumulatieve milieueffecten bestemmingsplannen Mierloseweg 40, Mierloseweg 28-38 & De Bleekvelden 1-26" van 22 augustus 2025. Hierin is nader omschreven waarom er geen sprake is van een relevante cumulatie van milieugevolgen van de diverse op De Bleekvelden voorziene ruimtelijke ontwikkelingen. De inhoud van dit rapport heeft [appellante] verder niet weersproken. Naar het oordeel van de Afdeling is deugdelijk gemotiveerd dat kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke gevolgen voor het milieu kan hebben. Er hoefde dus geen MER te worden opgesteld.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
Verkeer
9. [appellante] betoogt dat de gevolgen voor het verkeer niet deugdelijk zijn gemotiveerd. Volgens [appellante] heeft de raad alleen gemotiveerd dat de huidige infrastructuur de toename van het aantal verkeersbewegingen kan verwerken. Daarbij heeft de raad miskend dat sprake is van een transformatiegebied. Onduidelijk is daarom wat onder de huidige infrastructuur moet worden verstaan.
9.1. Het aantal verkeersbewegingen neemt af met afgerond 81 tot 129 verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie, volgens de berekening in paragraaf 5.6.1 van de plantoelichting. De berekening van de verkeersgeneratie heeft [appellante] niet weersproken. De raad heeft op de zitting nader toegelicht dat de straat De Bleekvelden opnieuw wordt ingericht en een capaciteit heeft van 4.000-6.000 mvt/etm. [appellante] heeft op de zitting onderschreven dat sprake is van een afname en dat de straat De Bleekvelden het verkeer zonder problemen kan verwerken.
Het betoog slaagt niet.
Parkeren
10. [appellante] betoogt dat niet inzichtelijk is gemaakt dat er na realisatie van de drie woningbouwprojecten op De Bleekvelden voldoende parkeerplaatsen in openbaar gebied aanwezig zijn om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Het lijkt er namelijk op dat de drie toegelaten ontwikkelingen dezelfde parkeerplaatsen willen gebruiken om in de parkeerbehoefte te voorzien. Daardoor is ook onduidelijk of het parkeerterrein op het perceel van [appellante] nodig is voor de parkeerbehoefte van de nieuwe bewoners.
10.1. In paragraaf 5.6.2 van de plantoelichting is gemotiveerd op welke wijze in het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt voorzien. De parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers is berekend op 55 parkeerplaatsen. Er zal een parkeerkelder met 39 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De resterende parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen is voorzien in openbaar gebied aan De Bleekvelden. [appellante] heeft de berekening van de behoefte niet weersproken. De raad heeft inzichtelijk gemaakt dat de bedoelde 16 parkeerplaatsen in openbaar gebied niet nodig zijn voor de andere ontwikkelingen op De Bleekvelden, omdat de daarvoor benodigde parkeerplaatsen op een andere plek zullen worden gerealiseerd. De realisatie van voldoende parkeerplaatsen is gewaarborgd in artikel 10 van Pro de planregels. De raad heeft daarmee deugdelijk gemotiveerd dat er in voldoende parkeerplaatsen voor deze ruimtelijke ontwikkeling zal worden voorzien.
Het betoog slaagt niet.
Milieuzonering
11. [appellante] betoogt dat de nieuwe woningen te dicht op haar perceel mogelijk worden gemaakt. Voor bouwmarkten kent de VNG-brochure een richtafstand van 30 meter bij functiescheiding en 10 meter in gemengd gebied. De raad heeft het gebied daarbij ten onrechte getypeerd als ‘gemengd gebied’ in de zin van de VNG-brochure in plaats van gebied met functiescheiding. Momenteel zijn in het gebied weliswaar diverse functies aanwezig, maar als gevolg van de beoogde transformatie van het gebied, zal deze diversiteit verdwijnen en zal er alleen nog sprake zijn van woningen. Na de beoogde transformatie is dus sprake van een gebied met een functiescheiding. Uitgaande van een functiescheiding wordt de nieuwbouw te dicht op het perceel van [appellante] mogelijk gemaakt. [appellante] wijst er daarbij op dat de afstand tussen haar perceel en de nieuwe woningen 5 m is. Het is dus aannemelijk dat de nieuwe bewoners geluidhinder zullen ondervinden en dat [appellante] als gevolg daarvan wordt geconfronteerd met klachten. Ook is onduidelijk of de huidige exploitant Gamma kan blijven voldoen aan de geldende geluidsnormen voor haar inrichting. [appellante] betoogt daarbij dat de raad ten onrechte niet de cumulatie van geluid heeft onderzocht.
11.1. De Afdeling stelt vast dat uit paragraaf 5.1.7 van de plantoelichting blijkt dat de raad bij het maken van de ruimtelijke afweging aansluiting heeft willen zoeken bij de VNG-brochure. Deze brochure geeft richtafstanden aan die moeten worden gehanteerd tussen aan de ene kant de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en aan de andere kant de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 12 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1021, onder 5.3. Als aan deze richtafstanden wordt voldaan, kan er in beginsel vanuit worden gegaan dat een aanvaardbaar woon-en leefklimaat kan worden gegarandeerd. De VNG-brochure heeft een indicatief karakter, waarvan gemotiveerd kan worden afgeweken.
De Afdeling stelt vast dat het perceel van [appellante] met de bestemming "Detailhandelsdoeleinden" grenst aan de toegelaten uiterste situering van de gevel van het voorziene complex aan De Bleekvelden 24-26. De aanbevolen richtafstand voor een bouwmarkt is 30 m bij een omgevingstype "rustige woonwijk" en 10 m in gemengd gebied. Er wordt dus niet aan de aanbevolen richtafstand voldaan. De stelling van de raad dat het voorziene appartementengebouw, ten opzichte van het laden en lossen en parkeren op het perceel van [appellante], aan de luwe zijde van de bouwmarkt wordt gerealiseerd en dat daarom ter plaatse van het nieuwe appartementencomplex aan De Bleekvelden 26 sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat, gaat niet uit van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden op het perceel van [appellante], maar van de feitelijke situatie. Deze feitelijke situatie kan wijzigen. Op de zitting heeft [appellante] er daarnaast op gewezen dat er al diverse bedrijfsactiviteiten op haar perceel plaatsvinden binnen een afstand van 10 m van het plangebied. Gelet hierop is niet inzichtelijk gemaakt dat ter plaatse van de voorziene woningen aan De Bleekvelden 24-26 sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat zonder dat [appellante] onevenredig wordt beperkt in haar bedrijfsmogelijkheden. Daarom is het bestreden besluit naar het oordeel van de Afdeling niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen.
Het betoog slaagt.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor onder 11.1 is overwogen, is het bestemmingsplan vastgesteld in strijd met artikel 3:2 van Pro de Awb.
13. Vanwege het belang bij een spoedige beëindiging van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om de raad met toepassing van artikel 8:51d van de Awb op te dragen binnen een termijn van 16 weken het hiervoor in overweging 11.1 geconstateerde gebrek te herstellen. De raad moet, met inachtneming van wat onder 11.1 is vermeld, het besluit van 10 juni 2024 alsnog deugdelijk motiveren of in plaats daarvan een ander besluit nemen.
14. De raad kan het onder 11.1 geconstateerde gebrek herstellen door, bijvoorbeeld door middel van een akoestisch onderzoek waarbij wordt uitgegaan van een representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden voor het perceel van [appellante], aan te tonen dat ter plaatse van de nieuwe woningen aan De Bleekvelden 24-26 sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
15. Het onder 8.1 geconstateerde gebrek, is, zoals hiervoor onder 8.2 is overwogen, inmiddels hersteld.
16. Zoals de Afdeling heeft overwogen in haar uitspraak van 27 maart 2024, ECLI:NL:RVS:2024:1174, blijft op een gewijzigd of nieuw besluit het recht, zoals dat gold vóór 1 januari 2024, van toepassing. Afdeling 3.4 van de Awb hoeft bij de voorbereiding van een gewijzigd of nieuw besluit niet opnieuw te worden toegepast.
Proceskosten
17. In de einduitspraak wordt beslist over vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
draagt de raad van de gemeente Geldrop-Mierlo op om:
- binnen 16 weken na verzending van deze tussenuitspraak, met inachtneming van wat daarin is overwogen, het gebrek geconstateerd onder 11.1 in het besluit van 10 juni 2024 te herstellen;
- de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mee te delen en een eventueel gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mee te delen.
Aldus vastgesteld door mr. P.H.A. Knol, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. W.M. Boer, griffier.
w.g. Knol
voorzitter
w.g. Boer
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026
745