Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 3 november 2011
Dossiernummer: GP 11.643
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
-tegen-
B.V. Landgoed Anderstein,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde:
ir. W.G. Nijlant, ’t Schoutenhuis b.v. te Woudenberg.
Het geding in hoger beroep
Gezien de beschikking van de Centrale Grondkamer van 29 juni 2011 waarin is beslist dat deskundigen de hoogst toelaatbare pachtprijs van het tot de onderhavige hoeve behorende land met ingang van 1 november 2009 opnieuw zullen taxeren en dat hun bevindingen ter kennis van partijen zullen worden gebracht.
Het onderzoek
Deskundigen hebben op 6 juli 2011 hun bevindingen neergelegd in een rapport dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
Bij brief van de griffier van 5 augustus 2011 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn door pachter niet is gereageerd en naar aanleiding waarvan verpachtster bij een op 16 augustus 2011 ter griffie ingekomen brief een aantal bezwaren tegen genoemd taxatierapport heeft aangevoerd.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Verpachtster heeft aangevoerd dat het thans tot de onderhavige hoeve behorende perceel land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], groot 2.55.00 ha, eerst sedert begin 2003 onderdeel daarvan is zodat – anders dan deskundigen in hun rapport hebben gedaan – de pachtprijs hiervan dient te worden bepaald met toepassing van de pachtnormen van 2001, zijnde 2% van de vrije verkeerswaarde met een maximum van € 814,54 per ha per jaar.
Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer in navolging van haar beschikking van
19 juni 2006, GP 11.553,(Beheerstichting Drie Gasthuizen/[ naam pachter]), Agr.r. 2007, blz. 216/217, dat artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals destijds van toepassing, bepaalt dat indien partijen voor de eerste maal een pachtovereenkomst sluiten met betrekking tot land zonder woningen of andere opstallen, de hoogste toelaatbare pachtprijs 2% van de vrije verkeerswaarde van dat land bedraagt met dien verstande dat de pachtprijs niet meer bedraagt dan de desbetreffende regionorm. In de bijbehorende Nota van Toelichting is dienaangaande vermeld dat voor nieuwe pachtovereenkomsten geldt dat direct een pachtprijs van 2% van de vrije verkeerswaarde kan worden toegepast. Onder een nieuwe pachtovereenkomst wordt verstaan een pachtovereenkomst tussen partijen die nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden ten aanzien van een bepaald stuk land. Onder een partij wordt tevens verstaan de echtgenoot, de bloed- en aanverwanten in rechte lijn en de pleegkinderen van die partij. Ook hier geldt dat indien 2% van de vrije verkeerswaarde meer is dan de regionale pachtnorm, de regionale pachtnorm als hoogst toelaatbare pachtprijs geldt. Het hiervoor overwogene brengt mede dat in casu onderscheid moet worden gemaakt tussen de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het tussen partijen voordien reeds verpachte pachtobject en het daaraan door partijen middels de pachtwijzigingsovereenkomst d.d. 13 januari 2003 toegevoegde perceel land ten aanzien waarvan zij nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden. De hoogst toelaatbare pachtprijs van laatstgenoemd toegevoegd perceel land moet bepaald worden met toepassing van artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995 voornoemd, terwijl de hoogst toelaatbare pachtprijs van het eerder genoemde tussen partijen reeds verpachte pachtobject bepaald moeten worden aan de hand van artikel 2, derde lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals te dezen van toepassing.
2. Anders dan verpachtster bepleit hebben deskundigen, (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) mede op grond van de -onweersproken- omschrijving van de onderhavige percelen land in hun rapport, aanleiding gezien om deze als één geheel te waarderen. De Centrale Grondkamer acht hun handelwijze in de gegeven omstandigheden wat betreft de bepaling van de vrije verkeerswaarde niet onjuist. Op grond van het in overweging 1 overwogene dient echter de pachtprijs van het perceel land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduidingen], groot 2.55.00 ha -in afwijking van hun rapport- afzonderlijk bepaald moet worden.
3. Het hiervoor overwogene brengt mede dat, in afwijking van het rapport van deskundigen, de pachtwaarde van de onderhavige percelen land als volgt moet worden bepaald:
-
naar de normen van 1992/1994:
naar de normen van 1992/1994:
Oppervlakte
basis pacht-waarde
aftrek externe produktie- omstandigheden
p/ha
27.48.87 ha
ƒ
675,00
ƒ
140,00
ƒ
535,00
-
naar de normen van 1995:
naar de normen van 1995:
a. Vrije verkeerswaarde per ha
ƒ
45.000,00
b. 2% van de vrije verkeerswaarde
per ha
ƒ
900,00
c. Regionale norm per ha
ƒ
1.215,00
d. -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar
de normen van 1992/1994
ƒ
535,00
-+ 15% (max. ƒ 85,- per ha)
ƒ
615,25
Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 1995
Oppervlakte
p/ha
27.48.87 ha
ƒ
615,25
-
naar de normen van 1998
naar de normen van 1998
a. Vrije verkeerswaarde per ha
ƒ
55.000,00
b. 2% van de vrije verkeerswaarde
per ha
ƒ
1.100,00
c. Regionale norm per ha
ƒ
1.340,00
d. -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar
de normen van 1995
ƒ
615,25
-+ 20% (max. ƒ 120,- per ha)
ƒ
735,25
Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 1998
Oppervlakte
p/ha
27.48.87 ha
ƒ
735,25
-
naar de normen van 2001 perceel 1 perceel 2
naar de normen van 2001 perceel 1 perceel 2
a. Vrije verkeerswaarde per ha ≥
€
30.000,00
≥ € 30.000,00
b. 2% van de vrije verkeerswaarde ≥
per ha
€
600,00
≥ € 600,00
c. Regionale norm per ha
€
814,54
€ 814,54
d. -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar
de normen van 1998
€
333,64
-+ 15% (max. € 56,72 per ha)
€
383,87
Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 2001
Oppervlakte
p/ha
1.
27.48.87 ha
€
383,87
2.
2.55.00 ha
€
600,00
-
ingevolge Pachtprijzenbesluit 2007 c.a. perceel 1 perceel 2
ingevolge Pachtprijzenbesluit 2007 c.a. perceel 1 perceel 2
a. Vrije verkeerswaarde per ha ≥
€
32.000,00
≥ € 32.000,00
b. 2% van de vrije verkeerswaarde ≥
per ha
€
640,00
≥ € 640,00
c. Regionaal veranderpercentage
25
25
d. -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar
de normen van 2001
€
383,87
€ 600,00
- + 25 %
€
479,84
€ 750,00
Hoogst toelaatbare pachtprijs ingevolge Pachtprijzenbesluit 2007 c.a.
Oppervlakte
p/ha
1.
27.48.87 ha
€
479,84
2.
2.55.00 ha
€
640,00
-
met ingang van 1 november 2009
met ingang van 1 november 2009
naar de normen van 2009 perceel 1 perceel 2
a. Vrije verkeerswaarde per ha
€
43.500,00
€ 43.500,00
b. 2% van de vrije verkeerswaarde
per ha
€
870,00
€ 870,00
c. Regionaal veranderpercentage
36
36
d. -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar
de normen van 2007
€
479,84
€ 640,00
-+ /- 36 %
€
652,58
€ 870,40
e. 110% van de regionale hoogst toelaatbare
pachtprijs per ha
€
710,60
€ 710,60
Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 2009
Oppervlakte
p/ha
totaal
1.
27.48.87 ha
€
652,58
€
17.938,58
2.
2.55.00 ha
€
710,60
€
1.812,03
________
Totaal
€
19.750,61
4. Anders dan verpachtster leest de Centrale Grondkamer in het rapport van deskundigen niet dat deze de (enkele) omstandigheid dat de percelen onder de Natuurschoonwet zijn gerangschikt, tot een “korting” op de vrije verkeerswaarde heeft geleid. Deskundigen hebben die rangschikking op pagina 3 van hun rapport vermeld als één van meerdere omstandigheden die een waardedrukkend effect hebben en hebben met die vermelding klaarblijkelijk het oog gehad op de overlast die wordt veroorzaakt doordat de pachter wandelaars en fietsers moet toelaten op/over het erf bij de gebouwen (zie rapport pagina 2 onder 4).
5. Overigens heeft de Centrale Grondkamer geen onjuistheden in het rapport van deskundigen
aangetroffen en zal dit dan ook volgen, zodat de pachtprijs van de onderhavige hoeve met ingang
van 1 november 2009 als volgt moet worden bepaald:
Woning € 2.555,58
Bedrijfsgebouwen € 1.500,00
Land € 19.750,61
____________
Totaal € 23.806,19
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, kan niet in stand blijven.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
Herziet de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst en bepaalt deze op € 23.806,19 in totaal per jaar, ingaande 1 november 2009, zulks met vermelding van het navolgende.
Indien de pachter geen pachtersomslag is verschuldigd ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet, kan de pachtprijs worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschaps-lasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar.
Indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
Deze beschikking is gegeven op 3 november 2011 door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.