Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 2 september 2013
Dossiernummers: GP 11.683 en GP 11.684
GP 11.683: [naam stichting] Stichting,
gevestigd te [vestigingsplaats], [adres],
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde:
ing. L.A.J. Punt, ’t Schoutenhuis b.v. te Woudenberg,
-tegen-
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde:
mr. V.C. Audiffred, Smithuijsen Winters & De Vries Advocaten te Haarlem.
en
GP 11.684: [pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde:
mr. V.C. Audiffred, Smithuijsen Winters & De Vries Advocaten te Haarlem,
-tegen-
[naam stichting] Stichting,
gevestigd te [vestigingsplaats], [adres],
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde:
ing. L.A.J. Punt, ’t Schoutenhuis b.v. te Woudenberg.
Het geding in eerste aanleg
Gezien de beschikking van de Centrale Grondkamer van 15 mei 2012 waarin is beslist dat deskundigen de situatie ter plaatse van het tot het onderhavige pachtobject behorende land op een nader te bepalen tijdstip zullen bezien en dat hun bevindingen ter kennis van partijen zullen worden gebracht.
Het onderzoek
De Centrale Grondkamer heeft op 17 juli 2012 ter plaatse een onderzoek doen instellen.
De griffier heeft bij brief van 23 oktober 2012 een concept-rapport aan partijen toegezonden met kennisgeving dat binnen 14 dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden.
Pachter heeft hierop gereageerd bij een op 7 november 2012 ter griffie ingekomen brief.
Verpachtster heeft bij een op 12 november 2012 ter griffie ingekomen brief doen weten geen opmerkingen met betrekking tot genoemd concept-rapport te hebben.
Bij brief van de griffier van 5 december 2012 is een afschrift van het rapport dat aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop door verpachtster bij een op 7 december 2012 ter griffie ingekomen brief op een tweetal punten bezwaren is gemaakt tegen genoemd rapport, zulks met verzoek om een mondelinge behandeling.
Pachter heeft tegen voormeld rapport bezwaar gemaakt bij een op 20 december 2012 ter griffie ingekomen brief.
Bij brief van 31 juli 2013 heeft de griffier de opmerkingen van deskundigen met betrekking tot de reacties van partijen op het onderhavige taxatierapport aan partijen gezonden, zulks met de mededeling dat zij ter zitting in de gelegenheid zullen worden gesteld om hun zienswijze dienaangaande aan de Centrale Grondkamer kenbaar te maken.
Verpachtster heeft bij een op 7 augustus 2013 ter griffie ingekomen faxbericht ten behoeve van de mondelinge behandeling nog een tweetal transacties d.d. 1 oktober 2010 aan de Centrale Grondkamer overgelegd.
De mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 12 augustus 2013, waar zijn verschenen namens verpachtster ing. L.A.J. Punt voornoemd, alsmede pachter bijgestaan door mr. V.C. Audiffred voornoemd en vergezeld door mevrouw [A], [B], [makelaar-taxateur], makelaar-taxateur te [vestigingsplaats], en mr. [notaris] van het [notariskantoor] te [vestigingsplaats].
Voorts is verschenen als informant ing. L.L.M. de Lorijn, zijnde één van de deskundigen.
Ter zitting heeft de voorzitter opgemerkt dat hetgeen deskundigen op bladzijde 2, onder 7 van hun rapport hebben vermeld een nuancering zou betekenen van de vaste jurisprudentie van de Centrale Grondkamer ter zake. Voorts heeft hij geconstateerd dat het rapport van deskundigen een aantal rekenfouten, c.q. onjuistheden, bevat. Met betrekking tot de door ing. Punt in zijn op 7 december 2012 ter griffie ingekomen bezwaar tegen het rapport van deskundigen vermelde zienswijze dat bij de bepaling van de onderhavige pachtprijs moet worden uitgegaan van 2% van de vrije verkeerswaarde van het gehele pachtobject, derhalve van de samengevoegde percelen, heeft hij er op gewezen dat dientengevolge de hoogst toelaatbare pachtprijs van het gehele pachtobject hoger zou zijn dan de optelsom van de hoogst toelaatbare pachtprijs van de beide gedeelten daarvan.
Ing. De Lorijn heeft desgevraagd een toelichting gegeven op de werkwijze van deskundigen. Deze hebben primair de relevante regionale grondprijsoverzichten van de Dienst Landelijk Gebied bezien.
Deze overzichten bevatten dermate grote prijsverschillen dat deskundigen hierin aanleiding hebben gezien om vervolgens KADATA te raadplegen. Het in dit verband door hen onderzochte gebied heeft hij zwart omlijnd aangegeven op de door hem ter zitting overgelegde kaart. Mede naar aanleiding van de tegen hun rapport aangevoerde bezwaren hebben deskundigen het zinvol geacht om dit gebied alsnog uit te breiden met het door hem op genoemde kaart oranje omlijnd gebied. Dit heeft geleid tot de bij brief van 31 juli 2013 door de griffier aan partijen toegezonden aanvullende gegevens.
Hij heeft geconstateerd dat de uitkomst van het rapport van deskundigen aansluit bij de uit voormeld zwart omlijnde gebied afkomstige grondprijsgegevens, maar niet bij de aanvullende uit het oranje omlijnd gebied afkomstige grondprijsgegevens. Hij heeft benadrukt dat deze laatste gegevens eerst na het uitbrengen door deskundigen van hun rapport beschikbaar zijn gekomen, zodat het in de rede ligt dat de Centrale Grondkamer deze zal beoordelen.
Ing. Punt heeft ter zitting verklaard dat hij de in het deskundigenrapport vermelde vrije verkeerswaarde van het land in geschil per 1 november 2009 van € 91.000,00 per ha redelijk acht. Voor zijn zienswijze op de wijze van bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het land in geschil per die datum verwijst hij naar zijn op 7 december 2012 ter griffie ingekomen bezwaar tegen het rapport van deskundigen. In het verleden is het pachtobject in twee verschillende gedeelten verpacht aan pachter. Thans is feitelijk sprake van het verpachten aan pachter van ruim 30 ha land dat geschikt is voor de bollenteelt. Hiervan moet de bepaling van de onderhavige pachtprijs worden uitgegaan.
Mr. Audiffred heeft ter zitting het standpunt van pachter nader toegelicht aan de hand van een door hem overgelegde pleitnota en een tweetal Google Earth foto’s van makelaar-taxateur [makelaar-taxateur].
De voorzitter heeft geconstateerd dat, indien wordt uitgegaan van de door mr. Audiffred bepleite vrije verkeerswaarde van € 36.000,00 per ha, dit geen gevolgen heeft voor de in het deskundigenrapport vermelde hoogst toelaatbare pachtprijs van perceel 1 per november 2009. Wel heeft dit gevolgen voor de hoogst toelaatbare pachtprijs per die datum van perceel 2.
Ing. De Lorijn heeft opgemerkt dat hij, alles gehoord hebbende en zonder raadpleging van zijn mededeskundigen, thans van mening is dat de vrije verkeerswaarde van het land in geschil per 1 november 2009 tussen € 70.000,00 en € 90.000,00 per ha ligt.
De heer [makelaar-taxateur] heeft nog opgemerkt dat de samenstelling van de grond vanaf de duinen richting binnenland geleidelijk minder geschikt is voor de bollenteelt. De laatste jaren heeft een forse omslag in de prijsvorming van deze gronden plaatsgevonden.
Mr. [notaris] heeft nog gewezen op een tweetal transacties met dezelfde verkoper nabij [plaatsnaam], respectievelijk van 17 november 2008 en van 3 september 2009, waarbij de buren van de verkoper hebben gekocht, welke omstandigheid de grondprijs heeft opgedreven.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep in de zaken GP 11.683 en GP 11.684
Deskundigen hebben op bladzijde 2, onder 7 van hun rapport aangegeven waarom zij bij hun bepaling van de op grond van de pachtnormen 1992/1994 geldende pachtwaarde van de onderhavige percelen de onherroepelijke beschikking van de grondkamer Noordwest van 19 januari 1999 niet als uitgangspunt hebben genomen. Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer dat, indien hoger beroep wordt ingesteld van een beschikking van de grondkamer betreffende een herziening van de pachtprijs van land en in het grondkamerdossier zich een eerdere onherroepelijke op een taxatierapport van deskundigen van de grondkamer gebaseerde herzieningsbeschikking van die grondkamer bevindt, de Centrale Grondkamer volgens haar vaste jurisprudentie hier in beroep van uitgaat. Deskundigen hebben deze jurisprudentie in hun rapport in die zin genuanceerd dat zij in het onderhavige geval niet van de desbetreffende beschikking van de grondkamer zijn uitgegaan omdat deze naar hun mening op onjuiste uitgangspunten was gebaseerd. Mede gelet op het dienaangaande overwogene in haar voormelde beschikking van 15 mei 2012 kan de Centrale Grondkamer in de gegeven omstandigheden deskundigen volgen in hun voormelde zienswijze.
De Centrale Grondkamer ziet in de gegeven omstandigheden ter voorkoming van misverstanden aanleiding om de door haar gecorrigeerde berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het land in geschil naar de opeenvolgende pachtnormen aan deze beschikking te hechten. Deze berekening moet worden geacht hier te zijn ingelast.
Met betrekking tot de door verpachtster in de stukken en ter zitting bepleite wijze van bepaling van de pachtprijs van het land in geschil en meer in het bijzonder van de vrije verkeerswaarde daarvan overweegt de Centrale Grondkamer het navolgende.
In voormelde beschikking van 15 mei 2012 heeft de Centrale Grondkamer overwogen dat bij de herziening van de pachtprijs van de onderhavige percelen land moet worden uitgegaan van de omschrijving daarvan in de door partijen gesloten pachtovereenkomst. Daarin is onderscheid gemaakt tussen “12.30 ha landbouwgrond + bijzondere teelten” en “17.70 ha bollengrond”.
Aangezien op deze beide pachtobjecten ingevolge de te dezen toepasselijke opeenvolgende Pachtnormenbesluiten, c.q. Pachtprijzenbesluiten, verschillende pachtprijsregimes van toepassing zijn, moet dientengevolge de hoogst toelaatbare pachtprijs daarvan afzonderlijk worden bepaald. De in dit verband noodzakelijke bepaling van de vrije verkeerswaarde van beide pachtobjecten betreft ingevolge artikel 1, achtste gedachtestreepje, van het Pachtprijzenbesluit 2007, welk artikel overigens overeenstemt met artikel 1, lid 1 en 2 , van het Pachtnormenbesluit 1995, de waarde van het land in onverpachte staat die overeenstemt met de prijs bij voortgezet agrarisch gebruik, en die tot stand komt als redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop besluiten over te gaan, waarbij de investeringen van de pachter buiten beschouwing worden gelaten. De Centrale Grondkamer heeft in dit verband in haar voornoemde beschikking van 15 mei 2012 overwogen dat hieruit voortvloeit dat de omschrijving van het desbetreffende land in de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst voor de bepaling van voormelde vrije verkeerswaarde in beginsel niet relevant is. Een en ander brengt mede dat het denkbaar is dat in het kader van de herziening van de pachtprijs van beide voormelde pachtobjecten de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, komen tot dezelfde vrije verkeerswaarde voor die beide pachtobjecten.
Dientengevolge kan de Centrale Grondkamer verpachtster niet volgen in haar zienswijze dienaangaande.
In voormelde beschikking van 15 mei 2012 heeft de Centrale Grondkamer overwogen dat bij de herziening van de pachtprijs van de onderhavige percelen land moet worden uitgegaan van de omschrijving daarvan in de door partijen gesloten pachtovereenkomst. Daarin is onderscheid gemaakt tussen “12.30 ha landbouwgrond + bijzondere teelten” en “17.70 ha bollengrond”.
Aangezien op deze beide pachtobjecten ingevolge de te dezen toepasselijke opeenvolgende Pachtnormenbesluiten, c.q. Pachtprijzenbesluiten, verschillende pachtprijsregimes van toepassing zijn, moet dientengevolge de hoogst toelaatbare pachtprijs daarvan afzonderlijk worden bepaald. De in dit verband noodzakelijke bepaling van de vrije verkeerswaarde van beide pachtobjecten betreft ingevolge artikel 1, achtste gedachtestreepje, van het Pachtprijzenbesluit 2007, welk artikel overigens overeenstemt met artikel 1, lid 1 en 2 , van het Pachtnormenbesluit 1995, de waarde van het land in onverpachte staat die overeenstemt met de prijs bij voortgezet agrarisch gebruik, en die tot stand komt als redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop besluiten over te gaan, waarbij de investeringen van de pachter buiten beschouwing worden gelaten. De Centrale Grondkamer heeft in dit verband in haar voornoemde beschikking van 15 mei 2012 overwogen dat hieruit voortvloeit dat de omschrijving van het desbetreffende land in de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst voor de bepaling van voormelde vrije verkeerswaarde in beginsel niet relevant is. Een en ander brengt mede dat het denkbaar is dat in het kader van de herziening van de pachtprijs van beide voormelde pachtobjecten de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, komen tot dezelfde vrije verkeerswaarde voor die beide pachtobjecten.
Dientengevolge kan de Centrale Grondkamer verpachtster niet volgen in haar zienswijze dienaangaande.
Uit het door partijen aangevoerde en de door deskundigen in hun rapport vermelde grondtransacties in de onderhavige regio leidt de Centrale Grondkamer af dat de grondprijs aldaar in de jaren 2007 tot en met 2009 relatief sterke fluctuaties heeft vertoond en dat deze destijds enigszins onder druk stond. Als gevolg van deze omstandigheden is het met enige nauwkeurigheid bepalen van de vrije verkeerswaarde van het land in geschil per 1 november 2009 niet eenvoudig. Dit te meer omdat de Centrale Grondkamer is gebleken dat onder de beschikbare grondtransacties maar vrij weinig transacties zijn die gronden en omstandigheden betreffen die in hoge mate vergelijkbaar zijn met die van de onderhavige percelen. Mede gelet op de als zodanig niet weersproken omschrijving van het land in geschil in het deskundigenrapport, de daarin vermelde grondtransacties in de omgeving van het pachtobject en de door deskundigen na het uitbrengen van hun rapport aan haar nog aangeleverde aanvullende grondprijstransacties, zulks bezien in samenhang met het dienaangaande door partijen in de stukken en ter zitting verklaarde, brengt de Centrale Grondkamer tot oordeel dat de vrije verkeerswaarde van perceel 1 en perceel 2 per 1 november 2009 – in afwijking van het door haar gecorrigeerde deskundigenrapport – moet worden bepaald op € 80.000,00 per ha. De Centrale Grondkamer overweegt in dit verband dat deze wijziging niet leidt tot een van de in het door haar gecorrigeerde deskundigenrapport afwijkende hoogst toelaatbare pachtprijs van perceel 1 met ingang van 1 november 2009. De hoogst toelaatbare pachtprijs van perceel 2 met ingang van 1 november 2009 moet evenwel, in afwijking van het door haar gecorrigeerde deskundigenrapport worden bepaald op 17.70 ha à € 1600,00/ha = € 28.320,00 per jaar. Dientengevolge moet de pachtwaarde van de onderhavige hoeve met ingang van 1 november 2009 worden bepaald op € 39.095,81 in totaal per jaar, zulks met vermelding van de doorberekeningmogelijkheden voor verpachtster aan pachter van een aantal aan haar opgelegde publiekrechtelijke lasten.
Behoudens de hiervoor vermelde correcties en wijzigingen heeft de Centrale Grondkamer overigens geen onjuistheden in het deskundigenrapport aangetroffen en zal dit met inachtneming van een en ander volgen.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, kan niet in stand blijven.
Beslissing in de zaken GP 11.683 en GP 11.684
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Herziet de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst en bepaald deze op € 39.095,81 in totaal per jaar, ingaande 1 november 2009, zulks met bepaling van het navolgende.
Indien de pachter geen pachtersomslag is verschuldigd ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet, kan de pachtprijs worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar.
Indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
Deze beschikking is gegeven op 2 september 2013 door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock en de deskundige leden baron F.J.A. van Verschuer en ir. H.K.C. Roelofsen, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.