Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 31 maart 2014
Dossiernummer: 11.721
Beschikking
in de zaak van:
[naam B.V.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] (gemeente [gemeente]), [adres],
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde:
mr. Chr. B. Geurink, Geurink en Partners advocaten te
Doetinchem,
-tegen-
[pachter],
wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente]), [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde:
mr. J.H.M. Verjans, Stichting Achmea Rechtsbijstand te
Tilburg.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Oost heeft bij beschikking van 25 juli 2013, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 7 augustus 2013, met betrekking tot de op 15 oktober 2012 bij haar ter goedkeuring ingezonden, bij vonnis van de rechtbank Zutphen, pachtkamer van de sector
Kanton, locatie Groenlo, van 23 januari 2008, schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst tussen partijen betreffende “een gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduidingen], groot 4,6 hectare”, zulks met inachtneming van het in punt 2.6 van de Feiten in genoemd vonnis vermelde: “In april 1998 hebben partijen een nadere overeenkomst gesloten waarin – onder meer – is opgenomen dat de grond door [pachter] als weidegrond zal worden geëxploiteerd tegen een vergoeding van (omgerekend)
€ 545,- per ha per jaar.”, hetgeen voor de grondkamer aanleiding is geweest om er van uit te gaan dat de pachtovereenkomst is ingegaan op 1 april 1998 tegen een tegenprestatie van
€ 545,00 per ha per jaar, als volgt beslist:
"De overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de pachtduur wordt bepaald
op de wettelijke duur van 6 jaar en dat de overeengekomen pachtprijs wordt verlaagd tot:
€ 247,31 per hectare, ingaande 1 april 1998,
€ 296,77 per hectare, ingaande 1 april 1999,
€ 341,29 per hectare, ingaande 1 april 2002,
€ 426,61 per hectare, ingaande 1 april 2008,
€ 524,73 per hectare, ingaande 1 april 2010,
€ 493,20 per hectare, ingaande 1 april 2013.
De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd."
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 6 september 2013 per faxbericht en op 9 september 2013 per post ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking met verzoek die beschikking te vernietigen en de pachtprijzen per hectare rechtens vast te stellen zoals in de gronden voor het beroepschrift is aangedragen, met name ook op basis van hetgeen in de brief van 5 september 2013 van Rentmeesterskantoor Witte B.V., de heer ing. P.K. Witte, is gesteld aan te passen c.q. te wijzigen, dan wel de pachtprijs per hectare zodanig te bepalen als de Centrale Grondkamer in goede justitie zal vermenen te moeten doen.
Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 2 oktober 2013 ter griffie ingekomen verweerschrift, met verzoek het beroep af te wijzen en de beschikking, waarvan beroep te bevestigen en voor zover mogelijk de wederpartij te veroordelen in de kosten van deze procedure.
De grieven
Verpachtster heeft aangevoerd (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) dat zij zich niet kan verenigen met de bestreden beschikking en met name niet met de daarin vermelde pachtprijs omdat deze afwijkt van hetgeen door partijen is overeengekomen.
Het onderzoek
De Centrale Grondkamer heeft op 3 december 2013 ter plaatse een onderzoek doen instellen.
Bij brief van de griffier van 17 december 2013 is een afschrift van het concept-taxatierapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen 14 dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, zulks met vermelding dat, indien binnen de gestelde termijn geen bericht van partijen is ontvangen, deskundigen aannemen dat zij geen bezwaren tegen het concept-rapport hebben, althans dat zij zich hierbij neerleggen.
Verpachtster heeft hierop gereageerd bij een op 23 december 2013 per faxbericht en op 30 december 2013 per post ter griffie ingekomen brief.
Pachter heeft bij een op 30 december 2013 ter griffie ingekomen brief medegedeeld af te zien van een reactie op genoemd concept-taxatierapport en dat hij het niet eens is met de reactie van verpachtster.
Bij brief van de griffier van 5 februari 2014 is een afschrift van het definitieve rapport dat aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. Binnen de gestelde termijn is door geen van beide partijen gereageerd.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
In een procedure als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beslissingen van de grondkamer.
De Centrale Grondkamer kan in de gegeven omstandigheden de grondkamer volgen in haar in haar bestreden beschikking verwoorde zienswijze dat de onderhavige pachtovereenkomst is ingegaan op 1 april 1998 tegen een overeengekomen tegenprestatie van € 545,00 per ha per jaar.
De Centrale Grondkamer is van oordeel dat deskundigen in hun rapport op juiste wijze en in voldoende mate acht hebben geslagen op het door partijen aangevoerde.
4. De Centrale Grondkamer constateert dat deskundigen in hun rapport bij hun taxatie van de pachtprijs van het land in geschil naar de opeenvolgende normen -kennelijk abusievelijk- enkel bij de toepassing van de normen van 1995 en die van 2001 de ingangsdatum daarvan hebben vermeld. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer moet in hun rapport als ingangsdatum van de toepassing van de normen van 1998 worden gelezen 1 april 1999, terwijl als ingangsdatum van de toepassing van het Pachtprijzenbesluit 2007 c.a. moet worden gelezen 1 april 2008. Voorts moet als ingangsdatum van de toepassing van de normen van 2009 worden gelezen 1 april 2010 en als ingangsdatum van de toepassing van de normen 2011 1 april 2012, terwijl als ingangsdatum van de toepassing van de normen 2012 moet worden gelezen 1 april 2013.
Overigens heeft de Centrale Grondkamer geen onjuistheden in het rapport van deskundigen aangetroffen en zal dit met inachtneming van het vorenstaande volgen.
5. Bij wijze van voorlichting van partijen overweegt de Centrale Grondkamer nog als volgt. De taxateurs hebben voor de periode vanaf 1 april 2002 de hoogst toelaatbare pachtprijs getaxeerd op een hoger bedrag van de tussen partijen overeengekomen pachtprijs van
€ 545,00 per hectare per jaar. Dat betekent niet dat verpachtster wat betreft die periode op meer aanspraak kan maken dan de tussen partijen overeengekomen en in zoverre ongewijzigd goed te keuren pachtprijs. Herziening van de pachtprijs van rechtswege ingevolge het eerste lid van artikel 7:333 BW Pro vindt eerst plaats met ingang van het eerstvolgende pachtjaar na goedkeuring door de grondkamer, dan wel, in geval van beroep, door de Centrale Grondkamer. In dit geval vindt dus voor het eerst herziening van rechtswege plaats per 1 april 2014.
6. In een zaak als de onderhavige is geen plaats voor een kostenveroordeling zoals door pachter gevraagd.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, moet worden vernietigd. De Centrale Grondkamer zal de met ingang van 1 april 1998 en 1 april 1999 geldende pachtprijs vaststellen en de pachtovereen- komst voor het overige ongewijzigd goedkeuren.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
Wijzigt de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst en bepaalt deze op:
ƒ 1.100,00 (€ 499,16) per ha, ingaande 1 april 1998, en op
ƒ 1.100,00 (€ 499,16) per ha, ingaande 1 april 1999 tot 1 april 2002, zulks met vermelding van het navolgende voor deze periode:
Indien de pachter ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet geen pachtersomslag is verschuldigd, kan de pachtprijs met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld, worden vermeerderd;
Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van ƒ 50,00 per ha per jaar;
Indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, welke vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen;
Keurt de overeengekomen pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst overigens alsnog ongewijzigd goed, zulks met vermelding van het navolgende:
De pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;
Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar;
Indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen;
Deze beschikking is gegeven op 31 maart 2014 door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse en F.J.P. Lock, en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.