Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 10 december 2020
Dossiernummer: 11.818
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende te [adres] te [postcode] [woonplaats],
-hierna te noemen: de pachter-
gemachtigde: A.A.T. Stoffels, Arvalis Juristen te Roermond
-tegen-
Stichting R.K. Weeshuis,
gevestigd te [adres], [vestigingsplaats],
-hierna te noemen: de verpachter –
Gemachtigde: mr. J.C.M Jochemsen-Vernooij, Hekkelman Advocaten te Nijmegen
Het geding in eerste aanleg
De verpachter verpacht aan de pachter vanaf 1979 een perceel bouw- en weiland, groot 6.11.70 ha en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduiding]. Grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 13 maart 2020 op het verzoek van de pachter tot herziening van de pachtprijs geoordeeld dat de tegenprestatie wordt herzien en de pachtprijs wordt bepaald op € 3.964 per jaar, ingaande 1 oktober 2018. Een afschrift van die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht.
Het geding in hoger beroep
De pachter is bij op 8 april 2020 ontvangen beroepschrift in hoger beroep gekomen. Hij voert aan dat de grondkamer op hetzelfde pachtbedrag uitkomt als het bedrag dat resulteert na toepassing van de herziening van rechtswege. Het lijkt er volgens hem op dat de grondkamer in omgekeerde volgorde te werk is gegaan. Bij de herziening is onvoldoende rekening gehouden met de specifieke perceelkenmerken en externe productieomstandigheden. De toepassing van de bandbreedteregeling uit artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 is niet juist geweest en had de grondkamer achterwege moeten laten. Bij de herziening van rechtswege leidt de bandbreedteregeling ertoe dat het pachtprijspeil zal bewegen binnen de bandbreedte van 20% (10% minus en 10% plus) ten opzichte van de regionorm. De herziening door de grondkamer is er echter niet voor bedoeld om binnen die bandbreedte te komen. De pachter verzoekt de Centrale Grondkamer de bestreden beschikking te vernietigen en de pachtprijs te herzien en te bepalen op een bedrag van € 2.500 totaal per jaar ingaande
1 oktober 2018.
De verpachter heeft verweer gevoerd en meent dat uitgegaan moet worden van de herziening door de grondkamer voor Limburg bij beschikking van 26 oktober 1994, waarbij de pachtprijs na taxatie is bepaald op ƒ 3.548, ingaande op 1 oktober 1993. De grondkamer is daar in de bestreden beschikking de fout ingegaan - er is uitgegaan van een pachtprijs per hectare in 1992 van € 250, terwijl had moeten worden uitgegaan van een pachtprijs per hectare in 1994 van € 264 - maar heeft verder de pachtprijssystematiek goed toegepast. Er is voldoende rekening gehouden met de toestand van het gepachte. De grondkamer is gebonden aan de bandbreedteregeling als bedoeld in artikel 2a Pachtprijsbesluit 2007. De verpachter verzoekt de Centrale Grondkamer het verzoek van pachter ongegrond te verklaren en (in het zogenoemde incidenteel hoger beroep) de bestreden beschikking in zoverre aan te passen, dat uitgegaan moet worden van een pachtprijs van € 264,- per 1994 en dat daarmee de hoogst toelaatbare pachtprijs bepaald moet worden, voor zover van toepassing met veroordeling van de pachter in de kosten van deze procedure.
De pachter heeft verweer gevoerd tegen de bezwaren van de verpachter tegen de bestreden beschikking. De pachter beoogt met het herzieningsverzoek een geheel nieuwe beoordeling te verkrijgen op basis van een geheel nieuwe taxatie van het pachtobject. Er mag volgens de pachter niet worden uitgegaan van de taxatie uit 1994, omdat deze destijds onjuist, althans onvoldoende genuanceerd was en de herziening dus niet is verricht op basis van de juiste en/of volledige uitgangspunten. Als gevolg daarvan leidt een doorrekening op basis van de destijds bepaalde pachtwaarde tot een te hoge pachtprijs nu, aldus de pachter. De pachter verzoekt verpachter in haar incidenteel hoger beroep niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar dit als ongegrond en/of onbewezen te ontzeggen, althans het hoger beroep af te wijzen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Volgens vaste rechtspraak van de Centrale Grondkamer gaat, indien hoger beroep wordt ingesteld van een beschikking van de grondkamer betreffende een herziening van de pachtprijs van land en in het grondkamerdossier zich een eerdere onherroepelijke op een taxatierapport van deskundigen van de grondkamer gebaseerde herzieningsbeschikking van die grondkamer bevindt, de Centrale Grondkamer in hoger beroep uit van die onherroepelijke herzieningsbeschikking1. De Centrale Grondkamer heeft ook geoordeeld dat dit alleen geldt in die gevallen waarin sprake is van nadien ongewijzigde (productie)omstandigheden van het desbetreffende land2.
Op de regel dat een dergelijke eerdere onherroepelijke herzieningsbeschikking tot uitgangspunt wordt genomen, heeft de Centrale Grondkamer een uitzondering aanvaard in een geval waarin zo’n onherroepelijke herzieningsbeschikking op onjuiste uitgangspunten was gebaseerd3. In dat geval was
1. Centrale Grondkamer 2 september 2013, GP 11.683 en 11.684, TvAR 2014/5750
2 Centrale Grondkamer 20 december 2011, GP 11.681, TvAR 2012/5695
3 Centrale Grondkamer 2 september 2013, GP 11.683 en 11.684, TvAR 2014/5750
in de onherroepelijke herzieningsbeschikking geen onderscheid gemaakt tussen de voor landbouw en bijzondere teelten respectievelijk voor de teelt van bloembollen verpachte gedeelten, terwijl dat wel had gemoeten.
2. De vraag die de Centrale Grondkamer nu moet beantwoorden is of bij de beoordeling van het herzieningsverzoek van de pachter de onherroepelijke herzieningsbeschikking van de grondkamer voor Limburg van 26 oktober 1994 tot uitgangspunt moet worden genomen of dat die beschikking op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd en daarom niet tot uitgangspunt moet worden genomen.
3. Ter toelichting op zijn stelling dat die herzieningsbeschikking is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten, heeft de pachter aangevoerd dat het bijbehorende taxatierapport onjuist is. Hij heeft daartoe het volgende gesteld, kort gezegd:
4. in het taxatierapport is het gepachte omschreven als:
“…Lössgrond vermengd met kleefaarde en iets kiezel. Matige vochttoestand. Hellend en golvend gelegen met in perceel een halfbegroeide graft, redelijke kavelvorm en ontsluiting”;
“…Lössgrond vermengd met kleefaarde en iets kiezel. Matige vochttoestand. Hellend en golvend gelegen met in perceel een halfbegroeide graft, redelijke kavelvorm en ontsluiting”;
5. het gepachte heeft geen “redelijke” kavelvorm, maar een bijzonder ongunstige kavelvorm met veel hoeken;
6. de constatering dat de teellaag bestaat uit lössgrond is onvoldoende geduid; er is sprake van slechts een dunne teellaag, wat deskundigen destijds en nu eenvoudig (hebben) kunnen waarnemen;
7. er is geen sprake van “iets kiezel”, maar van een hoge concentratie stenen, terwijl er ook een mergelkop is waarover in het taxatierapport niets wordt vermeld;
8. het gepachte is inderdaad hellend en golvend gelegen, maar er is sprake van een forse hellingshoek (noordhelling), waardoor, in combinatie met de droogdalen, op het gepachte regelmatig erosie en sedimentatie ontstaat; die gevolgen staan niet in het taxatierapport vermeld, zodat niet kenbaar is of daarmee rekening is gehouden; vanwege die risico’s bestaat ongeveer 2 ha van het gepachte uit onscheurbaar grasland;
9. er zijn meerdere graften aanwezig, aan de zuidzijde en dus met veel schaduwwerking tot gevolg.
4. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat deze gestelde omstandigheden betrekking hebben op de waardering door de deskundigen en dat uit die omstandigheden, zonder toelichting, die ontbreekt, niet volgt dat sprake is van na de taxatie gewijzigde (productie)omstandigheden van het desbetreffende land. Dat de herzieningsbeschikking uit 1994 op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd, is onvoldoende toegelicht. Er moet dan ook van die beschikking worden uitgegaan.
5. In de bezwaren van partijen tegen de beschikking van de grondkamer ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte. De deskundigen moeten een concept-rapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.
6. De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen bij hun onderzoek:
een berekening van de pachtwaarde te maken uitgaande van de herzieningsbeschikking van 26 oktober 1994;
rekening te houden met de normen zoals die golden op de datum van de indiening van het herzieningsverzoek door de pachter bij de grondkamer (6 juni 2019).
7. Anders dan de pachter betoogt, kan de toepasselijkheid van de zogenoemde bandbreedteregeling van artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 bij de herziening van de tegenprestatie door de grondkamer (en in hoger beroep de Centrale Grondkamer) er wel toe leiden dat de pachtprijs zal bewegen binnen de bandbreedte van 20% (10% minus en 10% plus) ten opzichte van de zogenoemde regionorm. In het door de pachter aangehaalde Verslag van een algemeen overleg van de vaste commissie voor Economische Zaken, Landbouw en Innovatie op 16 december 20104 leest de Centrale Grondkamer onvoldoende aanknopingspunten voor een andersluidend oordeel.
8. Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.
4 Tweede Kamer, vergaderjaar 2010–2011, 27 924, nr. 49
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
bepaalt dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte, met inachtneming van het vorenstaande;
houdt verder iedere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven op 10 december 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en ing. C.R.M. van Wijk- Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.