Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 27 januari 2022
Dossiernummer: GP 11.835
Beschikking
in de zaak van:
Stichting Twickel, gevestigd te Ambt Delden,
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers, advocaat bij Vangoud Advocaten B.V. te Arnhem,
-tegen-
[pachter],
wonende te [adres], [postcode] [woonplaats], hierna te noemen: pachter.
De procedure bij de grondkamer
1. De grondkamer Oost heeft op 6 januari 2021 een verzoek geregistreerd om de pachtovereenkomst goed te keuren waarbij verpachtster aan pachter heeft verpacht: percelen landbouwgrond, gelegen in [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Overijssel], sectie [kadastrale aanduiding] groot 2.08.49 ha, [kadastrale aanduiding] groot 1.80.70 ha, [kadastrale aanduiding] groot 2.08.49 en [kadastrale aanduiding] groot 0.00.13 ha, tezamen groot 5.97.81 ha, zoals aangegeven op een aan de overeenkomst gehechte kadastrale kaart.
De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande 11 november 2020 en eindigende 10 november 2022, tegen een pachtprijs per jaar van € 3.583,20. De pachtovereenkomst is volgens de tekst daarvan een geliberaliseerde pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:397 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
2. Artikel E lid 5 van de pachtovereenkomst luidt:
“Het gebruik van glyfosaat is niet toegestaan.”De pachtovereenkomst bevat verder algemene voorwaarden. Artikel 18 lid 1 van Pro de algemene voorwaarden luidt:
“Pachter levert het pachtobject bij het einde van de pachttijd aan Twickel op in dezelfde staat en met dezelfde bestemming als waarin hij het heeft ontvangen, of waarin het is gebracht met toestemming van Twickel of met machtiging van de Grondkamer of de rechter.”
“Het gebruik van glyfosaat is niet toegestaan.”De pachtovereenkomst bevat verder algemene voorwaarden. Artikel 18 lid 1 van Pro de algemene voorwaarden luidt:
“Pachter levert het pachtobject bij het einde van de pachttijd aan Twickel op in dezelfde staat en met dezelfde bestemming als waarin hij het heeft ontvangen, of waarin het is gebracht met toestemming van Twickel of met machtiging van de Grondkamer of de rechter.”
3. De grondkamer Oost (hierna: de grondkamer) heeft bij beschikking van 28 mei 2021 de pachtovereenkomst gewijzigd in die zin dat aan artikel 18 lid 1 van Pro de algemene voorwaarden wordt toegevoegd:
“Ingeval als gevolg van een glyfosaatverbod onkruid op het gepachte ontstaat waardoor de pachter het gepachte bij het einde van de pachtovereenkomst niet kan opleveren in de staat waarin het gepachte in gebruik is verkregen, zal Twickel de pachter daarop niet aanspreken. Het uitgangspunt daarbij is dat de pachter zich, voor zover redelijkerwijs mogelijk, zal inspannen om onkruid op het gepachte te voorkomen en/of bestrijden.”en de aldus gewijzigde pachtovereenkomst goedgekeurd.
“Ingeval als gevolg van een glyfosaatverbod onkruid op het gepachte ontstaat waardoor de pachter het gepachte bij het einde van de pachtovereenkomst niet kan opleveren in de staat waarin het gepachte in gebruik is verkregen, zal Twickel de pachter daarop niet aanspreken. Het uitgangspunt daarbij is dat de pachter zich, voor zover redelijkerwijs mogelijk, zal inspannen om onkruid op het gepachte te voorkomen en/of bestrijden.”en de aldus gewijzigde pachtovereenkomst goedgekeurd.
Een afschrift van die beschikking is aan pachter en verpachtster verzonden op 8 juli 2021 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar die beschikking wordt verwezen voor de bij de grondkamer gevolgde procedure en de aan die beschikking ten grondslag gelegde motivering.
De procedure bij de Centrale Grondkamer
1. Verpachtster is bij een op 9 augustus 2021 ingekomen beroepschrift tijdig in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtovereenkomst alsnog ongewijzigd goed te keuren. Verpachtster heeft het beroepschrift aangevuld bij brief van 2 september 2021 met bijlagen.
2. Pachter heeft bij een op 12 oktober 2021 ingekomen verweerschrift verweer gevoerd en zelf ook hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter wenst dat het glyfosaatverbod als buitensporig wordt geschrapt.
3. Op verzoek van pachter heeft de Centrale Grondkamer vervolgens een datum voor de mondelinge behandeling bepaald. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2021. Bij die gelegenheid hebben [persoon A] namens verpachtster, de gemachtigde van verpachtster, pachter en diens adviseurs [persoon B] en [persoon C] de standpunten toegelicht.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
De kern van de zaak en de beslissing
In de pachtovereenkomst is een verbod op het gebruik van glyfosaat opgenomen, hierna “het glyfosaatverbod” genoemd. De grondkamer en de Centrale Grondkamer keuren het glyfosaatverbod in de tweejarige geliberaliseerde pachtovereenkomst goed onder toevoeging van de voorwaarde dat het niet aan pachter kan worden tegengeworpen als pachter als gevolg van het glyfosaatverbod aan het einde van de pachtovereenkomst het gepachte niet in dezelfde staat als waarin hij het heeft ontvangen, kan opleveren, en pachter ook redelijkerwijs geen andere maatregelen heeft kunnen treffen om dit te voorkomen. Hierna legt de Centrale Grondkamer haar oordeel uit.
De motivering van de beoordeling
1. Pachtovereenkomsten moeten op grond van de wet worden goedgekeurd door de grondkamer. Een - hier niet aan de orde zijnde - uitzondering daarop geldt voor enkele in de wet specifiek genoemde pachtovereenkomsten. De grondkamer keurt de pachtovereenkomst goed, tenzij sprake is van in de wet genoemde gevallen waarin niet (zonder wijziging) mag worden goedgekeurd (artikel 7:319 BW Pro). Als de grondkamer geen goedkeuring geeft, dan wijzigt zij de pachtovereenkomst (door middel van aanpassing of schrapping van bedingen uit de pachtovereenkomst) of vernietigt zij de pachtovereenkomst (artikel 7:320 lid 1 BW Pro). De door de grondkamer gewijzigde pachtovereenkomst geldt als een goedgekeurde overeenkomst (artikel 7:320 lid 2 BW Pro). Het komt er dus op neer dat de grondkamer en in beroep de Centrale Grondkamer op grond van de wet moeten ingrijpen in de contractsvrijheid van partijen in de in de wet geregelde gevallen.
2. De Centrale Grondkamer moet de vraag beantwoorden of het glyfosaatverbod in artikel E lid 5 van de pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd, eventueel na wijziging van de overeenkomst. Daarbij geldt in deze zaak als uitgangspunt dat de grondkamer (en in beroep: de Centrale Grondkamer) de pachtovereenkomst goedkeurt, tenzij sprake is van buitensporige voor de pachter uit de pachtovereenkomst voortvloeiende verplichtingen als bedoeld in artikel 7:319 lid 1 aanhef Pro en onder b BW. Een verplichting is buitensporig in de zin van dat artikel als zij, mede gelet op de hoogte van de overeengekomen pachtprijs, kennelijk niet in een redelijke verhouding staat tot het genot dat de pachter uit hoofde van de pachtovereenkomst wordt geboden.
3. Op grond van artikel 7:397 lid 1 BW Pro vindt bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor een duur van zes jaren of korter zoals in deze zaak aan de orde geen pachtprijstoetsing door de grondkamer (in de zin van artikel 7:319 lid 1 onder Pro a BW) plaats. De grondkamer mag bij zo een pachtovereenkomst de overeengekomen pachtprijs ook niet wijzigen ter compensatie van een als buitensporig beoordeelde verplichting, om zo de pachtovereenkomst alsnog te kunnen goedkeuren. Een en ander betekent echter niet dat met de hoogte van de overeengekomen pachtprijs in het kader van de beoordeling of sprake is van een buitensporige verplichting geen rekening mag worden gehouden.
4. De bevoegdheid van de grondkamer (en in beroep: de Centrale Grondkamer) om in te grijpen in een tussen partijen gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomst is een verregaande bevoegdheid. In de tekst van artikel 7:319 lid 1 aanhef Pro en onder b BW komt dat nog eens uitdrukkelijk tot uiting doordat de wet spreekt van
buitensporigeverplichtingen. De Centrale Grondkamer heeft eerder al beslist dat een verplichting buitensporig is als deze
kennelijk(overduidelijk, klaarblijkelijk) niet in een redelijke verhouding staat tot wat de pachter op grond van de pachtovereenkomst wordt geboden.
buitensporigeverplichtingen. De Centrale Grondkamer heeft eerder al beslist dat een verplichting buitensporig is als deze
kennelijk(overduidelijk, klaarblijkelijk) niet in een redelijke verhouding staat tot wat de pachter op grond van de pachtovereenkomst wordt geboden.
5. De Centrale Grondkamer heeft in een eerdere beschikking het glyfosaatverbod in een geliberaliseerde overeenkomst met een duur van één jaar niet als buitensporig aangemerkt en de pachtovereenkomst goedgekeurd.1In een andere beschikking heeft de Centrale Grondkamer het glyfosaatverbod in een geliberaliseerde overeenkomst met een duur van drie jaar niet als buitensporig aangemerkt en de pachtovereenkomst goedgekeurd.2
Toetsing
6. De volgende omstandigheden zijn in dit geval van belang.
7. Verpachtster heeft het volgende verklaard. Verpachtster heeft het glyfosaatverbod in de pachtovereenkomst opgenomen ter bescherming van haar kapitaal. Haar beleid is gericht op het sluiten van overeenkomsten voor duurzame landbouw. Zij streeft naar een kruidenrijke grasmat. Verpachtster wenst in principe geen glyfosaat op haar gronden, maar sluit niet uit dat het een keer gebruikt zou kunnen worden, echter alleen met haar instemming vooraf. In artikel 1 van Pro de algemene voorwaarden staat dat verpachtster voorzichtig om wil gaan met de bodem. Glyfosaat wordt vaak gebruikt om groenbemesters goed eronder te krijgen, maar dat wil verpachtster echt niet op haar grond. In het algemeen biedt verpachtster gronden opnieuw aan dezelfde pachter aan. Pachter heeft een hoevepachtovereenkomst zonder glyfosaatverbod en alleen deze aanvullende geliberaliseerde pachtovereenkomst is met een glyfosaatverbod. Pachter heeft de pachtovereenkomst niet bij inschrijving verkregen, maar vrijwillig een aanbod van verpachtster geaccepteerd. Als de pacht bij openbare inschrijving was aangeboden, dan was de prijs twee keer zo hoog geweest. Er is geen echte inperking van de exploitatievrijheid van pachter gebleken in de afgelopen 12 jaar. Als zich een probleem voordoet als gevolg van het glyfosaatverbod, dan kan de pachter het aan verpachtster laten weten en dan vinden partijen volgens verpachtster samen wel een oplossing. Partijen zijn immers op
1. Centrale Grondkamer, 5 maart 2020, GP 11.812 (Glyfosaatverbod, TvAR 2020/8020)
2 Centrale Grondkamer, 11 november 2021, GP 11.833 (Glyfosaatverbod II, TvAR 2021/8075)
grond van de algemene voorwaarden verplicht zich te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Er zitten volgens verpachtster genoeg waarborgen in de overeenkomst, waardoor de aanvulling daarvan door de grondkamer niet nodig is. De toevoeging door de grondkamer is niet alleen onnodig maar ook onduidelijk en onwenselijk.
8. Pachter heeft het volgende verklaard. Pachter heeft het gepachte nodig, omdat hij een grondgebonden melkveehouderij heeft en niet in de positie is om grond te weigeren vanwege een glyfosaatverbod. Het bedrijf van pachter heeft (inclusief het gepachte) ongeveer 48 ha in gebruik. Het gepachte is al langdurig (ongeveer twaalf jaar) door verpachtster in pacht gegeven aan pachter, steeds voor korte duur. Pachter heeft de afgelopen twaalf jaar geen glyfosaat op het gepachte gebruikt, maar wil het wel graag kunnen gebruiken op het moment dat er kweek of ander wortelonkruid in het grasland zit, omdat hij anders het gepachte niet goed kan opleveren bij het einde van de pachtovereenkomst. Het probleem in het gebied van het gepachte is vooral de kweek. Kweek verspreidt zich via wortelstokken en zaden. Kweek is volgens pachter moeilijk met andere middelen dan glyfosaat te bestrijden en glyfosaat is - mits plaatselijk en volgens de voorschriften toegepast - het minst schadelijk en het goedkoopst. Het kost volgens pachter € 1.000 per ha (aan spuiten, scheuren en opnieuw inzaaien) om kweek/wortelonkruid te bestrijden. Alternatieven zijn de grond herhaald mechanisch bewerken en zwart laten liggen, met CO2-uitstoot tot gevolg, en/of wisselteelt op de grond doen, maar die alternatieven zijn volgens pachter bij een pachtduur van twee jaar niet rendabel. Het moet geen willekeur, maar objectief bepaalbaar zijn of het gebruik van glyfosaat is toegestaan. Pachter is een gecertificeerde professional die weet hoe (het in Nederland door het Ctgb toegestane) glyfosaat toe te passen en hij gebruikt het alleen als dit noodzakelijk is. Dat zal in veel gevallen pleksgewijs, met lage dosering en dusdanig zijn dat er geen residuen in de bodem te vinden zijn. De wijze waarop pachter glyfosaat zou toepassen, heeft geen of nauwelijks invloed op het milieu en de mens. Voor het landbouwkundig gebruik is het van groot belang dat pachter glyfosaat kan toepassen, omdat hij anders mindere opbrengsten en/of hogere kosten heeft. De bedrijfswinst kan door het glyfosaatverbod worden beïnvloed en daarmee kan op termijn de bedrijfscontinuïteit in gevaar komen. Als verpachtster het glyfosaatverbod wenst, dan zal deze pachter daarvoor een vergoeding moeten geven.
9. Het gepachte is aan pachter uitgegeven als grasland voor gebruik binnen de melkveehouderij van pachter. Verpachtster en pachter zijn het er over eens dat de groei en verspreiding van een hardnekkig wortelonkruid als kweekgras in dat grasland voor de bedrijfsvoering van pachter ongewenst zijn. Vanwege de bepaling (in artikel 18 lid 1 van Pro de algemene voorwaarden) dat pachter het gepachte in dezelfde staat moet opleveren als waarin hij dat in pacht kreeg, betekent het ontstaan en de verspreiding van kweekgras in het gepachte dat pachter zelf de lasten van de bestrijding van de aanwezigheid van dat onkruid heeft te dragen. Verpachtster heeft niet weersproken dat kweekgras moeilijk te bestrijden is zonder glyfosaat en niet rendabel binnen de tijdsduur van de overeenkomst op alternatieve wijze kan worden bestreden. Ook heeft zij niet weersproken dat een alternatieve bestrijding van in grasland voorkomend kweekgras tevens tot gevolg heeft dat het gepachte minder voor de pachter opbrengt.
10. De Centrale Grondkamer stelt als uitgangspunt voorop dat het een verpachter is toegestaan om het gebruik van glyfosaat op het gepachte te verbieden met het oog op de bescherming van de bodem en het bodemleven, ook al is glyfosaat als middel ter bestrijding van onkruiden toegelaten tot de markt. In dit geval komt echter het financiële risico van het ontstaan en de verspreiding van een hardnekkig/moeilijk te bestrijden wortelonkruid als kweekgras volledig bij de pachter terecht. Pachter moet het gepachte namelijk ‘schoon’ opleveren, terwijl bestrijding kostbaar is en ten koste van de opbrengst gaat, met een onverminderde verplichting van de pachter om de pachtprijs te betalen. Deze opleveringsverplichting van de pachter die ertoe leidt dat het volledige financiële risico bij hem ligt, is naar het oordeel van de Centrale Grondkamer zodanig onevenredig dat deze zonder wijziging daarin buitensporig is. Die buitensporigheid kan worden opgeheven door de opleveringsverplichting te wijzigen in die zin dat pachter bij het einde van de pachtovereenkomst niet kan worden tegengeworpen dat het gepachte is verontreinigd met bijvoorbeeld wortelonkruiden als kweekgras, mits hij zich redelijkerwijs heeft ingespannen om de aanwezigheid van die onkruiden te voorkomen. Met die wijziging is geen sprake meer van een situatie dat de verplichtingen uit de pachtovereenkomst niet in een redelijke verhouding staan tot het daaruit geboden genot.
11. Het buitensporige karakter kan dus worden opgeheven door wijziging van de overeenkomst door middel van toevoeging van de door de grondkamer genoemde bepaling. Omdat de tekst van de toevoeging tot onduidelijkheid kan leiden, zal de Centrale Grondkamer de toevoeging herformuleren.
12. Tot slot overweegt de Centrale Grondkamer nog het volgende. Dat partijen op grond van de pachtovereenkomst verplicht zijn zich te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid en dat partijen gezamenlijk naar een oplossing kunnen zoeken in geval zich een probleem voordoet, zoals verpachtster stelt, heft het buitensporige karakter onvoldoende concreet op. Ter bescherming van de pachter is een duidelijker risicoverdeling nodig. Verlaging van de pachtprijs door de grondkamer en in beroep de Centrale Grondkamer in geval van een glyfosaatverbod, zoals door pachter bepleit, is bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst niet aan de orde, zo volgt uit wat hiervoor bij 3. is overwogen. Al met al kan de pachtovereenkomst wat betreft het glyfosaatverbod alleen na een wijziging als hierna weer te geven worden goedgekeurd.
13. Uit wat hiervoor staat, volgt dat het hoger beroep van verpachtster, dat erop is gericht dat de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd, faalt.
13. De Centrale Grondkamer laat in het midden of pachter ontvankelijk is in zijn hoger beroep (incidenteel hoger beroep genoemd). Dat hoger beroep is erop gericht dat het glyfosaatverbod wordt geschrapt. Voor zover het hoger beroep van pachter al ontvankelijk is, moet het worden verworpen, gezien wat hiervoor is overwogen.
Slotsom
De Centrale Grondkamer zal in het hoger beroep van verpachtster de bestreden beschikking alleen vernietigen voor zover het de tekst van de toegevoegde bepaling betreft. Omwille van de duidelijkheid van deze beslissing zal de Centrale Grondkamer de beschikking helemaal vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld. Het incidenteel hoger beroep zal de Centrale Grondkamer verwerpen.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
in het hoger beroep van verpachtster:
vernietigt de bestreden beschikking en beschikt opnieuw:
wijzigt de overeenkomst tussen Stichting Twickel als verpachtster en [pachter] als pachter in die zin dat aan artikel 18 lid 1 van Pro de Algemene pachtvoorwaarden Stichting Twickel, vastgesteld op
1 december 2009 wordt toegevoegd:
Verpachter zal pachter bij het einde van de pachtovereenkomst niet aanspreken op het niet opleveren in de staat waarin het gepachte in gebruik is gegeven als dit niet opleveren in die staat het rechtstreeks gevolg is van het verbod op het gebruik van glyfosaat en pachter ook redelijkerwijs geen andere maatregelen heeft kunnen treffen om dit te voorkomen;
keurt de aldus gewijzigde overeenkomst goed;
in het hoger beroep van pachter:
verwerpt het hoger beroep van pachter.
Deze beschikking is gegeven op 27 januari 2022 door mrs. Th.C.M. Willemse, W.F. Boele en
B.J.H. Hofstee en deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.