Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 30 november 2023
Dossiernummers: GP 11.827 en GP 11.828
Beschikking
in de zaken van:
Maatschap [maat/pachter 1], [maat/pachter 2] en [maat/pachter 3] ‘[naam maatschap]
gevestigd in [vestigingsplaats], gemeente [gemeente in de provincie Friesland],
hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr. A. Kroondijk, advocaat bij Omny De Vries Advocaten in Wolvega,
-tegen-
Provinciale Vereniging voor Natuurbescherming It Fryske Gea,
gevestigd in Olterterp, gemeente Opsterland,
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. M.J.H. van Baalen, advocaat bij A&S Advocaten in Veenendaal (opvolger van mr. J.H. van Vliet).
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Verpachtster vraagt om herziening van de pachtprijs van de door haar verpachte hoeve. Tegen de pachtprijs die de grondkamer Noord heeft vastgesteld (€ 77.645,57,-) hebben beide partijen bezwaren.
De Centrale Grondkamer:
- laat de korting van 26% op de pachtwaarde van perceel 1, zoals genoemd in het deskundigenrapport, buiten beschouwing en
- bepaalt de pachtprijs op € 81.402,- per jaar met ingang van 1 maart 2020.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. en 2. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3. staan de redenen voor de beslissing. Onder 4. staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
Verpachtster en de gebroeders [maat/pachter 1] en [maat/pachter 2] (pachters) hebben in 2006 een pachtovereenkomst gesloten. In die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachters een woning, gebouwen en land verpacht in de provincie Friesland. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf jaren, ingaande op 1 maart 2006 en eindigend op 28 februari 2018, met een jaarlijkse totale pachtprijs van € 21.177,03, waarbij pachters verplicht zijn tot betaling van 50% van de jaarlijkse waterschapslasten. De pachtovereenkomst is niet ter goedkeuring ingestuurd naar de grondkamer.
1.2.
In 2009 zijn de door partijen overeengekomen aanvullende voorwaarden toegevoegd aan de pachtovereenkomst van 2006. Deze overeenkomst is op 3 augustus 2009 goedgekeurd door de grondkamer.
1.3.
In een pachtwijzigingsovereenkomst uit 2017 is na grondruil en voor realisatie van verkwelderingsplannen met ingang van 1 januari 2018 een aantal percelen uit de pacht gehaald en een aantal percelen aan de pacht toegevoegd. Sindsdien is in totaal verpacht 312.39.07 ha, waarvan 7.02.93 ha binnendijkse grond, 171.71.80 ha buitendijkse grond en 133.64.35 ha buitendijkse grond kwelder. Partijen zijn daarbij een totale jaarlijkse pachtprijs overeengekomen van € 35.033,07. Deze pachtwijzigingsovereenkomst is op 5 februari 2018 goedgekeurd door de grondkamer.
1.4.
Verpachtster heeft een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Het verzoek van verpachtster is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek is bij de grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) op 22 juli 2019 binnengekomen.
1.5.
De grondkamer heeft in een beschikking van 2 november 2020 de tegenprestatie herzien en met ingang van 1 maart 2020 de pachtprijs bepaald op:
- € 43.184,93 voor het land
- € 26.904,- voor de bedrijfsgebouwen
- € 7.556,64 voor de woning
==================================
in totaal € 77.645,57 per jaar.
1.6.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 8 december 2020 en is in kopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Door zowel verpachtster als de maatschap is hoger ingesteld. In alle stukken wordt de maatschap van de gebroeders [naam pachters] als pachtster genoemd. In de pachtovereenkomst uit 2006 staan echter de gebroeders [naam pachters] als pachters genoemd en niet de maatschap. Dat is later niet gewijzigd, zodat aangenomen moet worden dat de gebroeders [naam pachters] nog steeds de pachters zijn. Aangezien het procesbelang van partijen hierdoor niet is geschaad, zal de Centrale Grondkamer de stukken zo lezen dat overal waar ‘de maatschap’ wordt genoemd hierin ‘de gebroeders [naam pachters]’ wordt gelezen.
2.2.
Het beroepschrift van pachters is geregistreerd onder dossiernummer GP 11.827 en het beroepschrift van verpachtster is geregistreerd onder dossiernummer GP 11.828.
in dossiernummer GP 11.827:
2.3.
Pachters zijn met een (gerectificeerd) beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 5 januari 2021 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen, het gepachte opnieuw te laten taxeren en te bepalen dat deze nieuwe taxatie plaatsvindt met inachtneming van de standpunten van pachters zoals die in het beroepschrift zijn verwoord.
2.4.
Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 18 februari 2021 heeft ontvangen. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van pachters af te wijzen en heeft ook in deze procedure zelf beroep ingesteld tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en met inachtneming van haar stellingen de tegenprestatie te herzien op een hoger bedrag.
2.5.
Pachters hebben het beroep van verpachtster bestreden met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 10 september 2021 heeft ontvangen. Pachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van verpachtster af te wijzen met veroordeling van verpachtster in de kosten van de procedure en hun verzoeken voor het overige gehandhaafd.
in dossiernummer GP 11.828:
2.6.
Verpachtster is met een zelfstandig beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 7 januari 2021 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en een hogere pachtprijs vast te stellen.
2.7.
Pachters hebben hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 15 februari 2021 heeft ontvangen. Pachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van verpachtster af te wijzen met veroordeling van verpachtster in de kosten van de procedure bij de grondkamer en de Centrale Grondkamer.
in beide dossiernummers:
2.8.
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door haar deskundigen. Dat onderzoek heeft plaatsgevonden op 29 september 2021. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt. Het concept-rapport is naar partijen gezonden, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren daartegen kenbaar te maken. Verpachtster en pachters hebben hierop gereageerd.
2.9.
Vervolgens is met brieven van 22 november 2022 een afschrift van het definitieve rapport van 9 november 2022 aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen zes weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn van verpachtster een brief van 12 januari 2023 met bijlagen ontvangen en van pachters een brief van 12 januari 2023 met bijlage.
2.10.
Het definitieve rapport is in afschrift aan deze beschikking gehecht en de inhoud daarvan moet als hier ingelast worden beschouwd. Samengevat hebben de deskundigen hun onderzoek beperkt tot de bedrijfsgebouwen en het land en de bedrijfsgebouwen gewaardeerd op € 24.408,- en het land op € 48.719,- . Met instemming van partijen hebben zij met betrekking tot de woning de waardering van de grondkamer (€ 7.556,64) overgenomen. Na aftrek van € 626,40 aan bijzondere aftrekposten, komen de deskundigen uit op een pachtwaarde van het geheel van € 80.057,- per jaar.
2.11.
De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 28 september 2023. Aanwezig waren:
- [maat/pachter 1], bijgestaan door de gemachtigde van pachters,
- [de directeur] namens verpachtster vergezeld van [externe rentmeester] en [rentmeester] en bijgestaan door de gemachtigde van verpachtster,
Zij hebben de standpunten van partijen toegelicht, de gemachtigde van verpachtster en de gemachtigde van pachters aan de hand van spreekaantekeningen.
Verder was ir. W.G. Nijlant als informant aanwezig, één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld.
3.De redenen voor de beslissing
in beide dossiernummers
3.1.
Partijen zijn het beiden niet eens met de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs. Zij hebben aanmerkingen op het taxatierapport dat aan deze vaststelling ten grondslag ligt. De argumenten die partijen in beide zaken hebben gewisseld, zijn overwegend hetzelfde. De Centrale Grondkamer beoordeelt de zaken hierna samen. Verder moet de Centrale Grondkamer in een procedure als de onderhavige zich zelfstandig een oordeel te vormen, onafhankelijk van eerdere beslissingen van de grondkamer.
3.2.
Naar aanleiding van het definitieve deskundigenrapport en de reacties van partijen daarop, overweegt de Centrale Grondkamer het volgende.
Correctie op pachtwaarde gronden
3.3.
De deskundigen hebben in hun rapport vanwege de bepalingen over de beperkingen in het gebruik in de pachtovereenkomst aanleiding gezien de volgende kortingspercentages toe te passen:
perceel 1 (binnendijkse gronden) 26%
perceel 2 (buitendijkse gronden) 42%
perceel 3 (buitendijkse grond kwelder) 73%
3.4.
Ondanks de bezwaren van verpachtster tegen de toepassing van deze correcties, is de Centrale Grondkamer van oordeel dat de deskundigen deze kortingspercentages terecht hebben toegepast, voor zover het de percelen 2 en 3 betreft. In de pachtovereenkomst staan namelijk verschillende bepalingen over de beperkingen in het gebruik van pachters (bemestingsbeperkingen) die een korting rechtvaardigen. Verpachtster heeft terecht opgemerkt dat voor perceel 1 (de binnendijkse gronden) geen gebruiksbeperkingen gelden. Uit de pachtovereenkomst volgt dat het, anders dan waarvan de deskundigen zijn uitgegaan, pachters is toegestaan eigen drijfmest uit te rijden op deze gronden. De Centrale Grondkamer zal daarom de korting van 26% op de pachtwaarde van perceel 1 buiten beschouwing laten.
Referenties
3.5.
Partijen hebben in aanloop naar het onderzoek door de deskundigen verschillende referenties aangedragen. De deskundigen hebben tijdens hun onderzoek de percelen van deze referenties bezocht en gezien. Op basis van hun eigen kennis en ervaring en ook op basis van de als vergelijkingstransacties beoordeelde verkochte percelen komen de deskundigen tot de conclusie dat de vrije verkeerswaarde op de peildatum voor perceel 2 € 20.000,- en voor perceel 3 € 7.000,- bedraagt.
3.6.
Verpachtster is het niet eens met de hectareprijs voor perceel 2. Zij heeft bij haar brief van 12 januari 2023 een nieuwe vergelijkingstransactie ingediend en wijst daarbij op het onderliggende taxatierapport van 24 november 2020. Op basis hiervan en de stijgende grondprijzen meent zij dat moet worden uitgegaan van een hectareprijs van € 34.000,-. De Centrale Grondkamer gaat echter voorbij aan deze vergelijkingstransactie, aangezien deze van 27 januari 2022 is en daarmee niet tot onderbouwing kan dienen voor de waarde van perceel 2 op 1 maart 2020.Daarbij laat het overgelegde taxatierapport van 24 november 2020 in paragraaf 3.5 zien dat de bandbreedte op basis van de transacties voor vergelijkbare gronden als perceel 2 ruim is. Binnen die bandbreedte ligt ook de waardering van de deskundigen. In het taxatierapport van 24 november 2020 is de taxateur boven het maximum van die bandbreedte gaan zitten.
Standpunt pachters
3.7.
Pachters doen een uitdrukkelijk beroep op het bepalen dan wel het herzien van een beheersvergoeding, dan wel verzoeken zij bij het bepalen van een redelijke en billijke pachtprijs rekening te houden met het door hen mislopen van de jaarlijkse faunaschade voor percelen 2 en 3.
3.8.
De Centrale Grondkamer overweegt daarover als volgt. Voor het vaststellen dan wel de herziening van een beheersvergoeding staat een afzonderlijke procedure bij de grondkamer open. De omstandigheid dat pachters op dit moment geen beheersvergoeding voor een bepaald perceel ontvangen, is niet van betekenis voor de bepaling van de pachtprijs daarvan.
3.9.
De stelling van pachters dat zij de jaarlijkse faunaschade voor percelen 2 en 3 mislopen, heeft geen gevolgen voor de hoogst toelaatbare pachtprijs en behandelt de Centrale Grondkamer daarom niet.
Conclusie
3.10.
Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in het rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op wat partijen hebben aangevoerd. De Centrale Grondkamer heeft, behoudens hetgeen hiervoor is overwogen, verder geen onjuistheden aangetroffen in het rapport van de deskundigen en zal dit met inachtneming van het vorenstaande volgen.
3.11.
Concluderend komt de hoogst toelaatbare pachtprijs op:
De woning: € 7.556,64
De bedrijfsgebouwen: € 24.408,--
Perceel 1: € 5.173,--
Perceel 2 na 42% korting: € 39.839,--
Perceel 3 na 73% korting: € 5.052,--
Subtotaal: € 82.029,--
Bijzondere aftrekpost € 626,40-/-
===================================
Totale pachtprijs: € 81.402,--
3.12.
De hoogst toelaatbare pachtprijs is hoger dan de pachtprijs die door de grondkamer na herziening van de tegenprestatie is bepaald. De Centrale Grondkamer zal de beschikking, waarvan beroep, daarom in het kader van het beroep van verpachtster in beide zaken vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.
Betalen in termijnen
3.13.
Pachters hebben tijdens de zitting gevraagd om achterstallige betalingen door de vastgestelde hogere pachtprijs in termijnen te mogen betalen. De Centrale Grondkamer is niet bevoegd te beslissen op een verzoek tot het vaststellen van een betalingsregeling. Aan dit verzoek gaat de Centrale Grondkamer dan ook voorbij.
Kosten van de procedure
3.14.
Voor een kostenveroordeling is in een procedure als deze geen plaats.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
in beide dossiernummers:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 81.402,- per jaar, ingaande 1 maart 2020.
Deze beschikking is gegeven op 30 november 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, S.B. Boorsma en W.F. Boele en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ing. H.G.J.M. Janssen, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.