Uitspraak
98/5330
30 juni 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Achtste Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente A, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 15 december 1998, aangevuld bij brief van 17 maart 1999. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 9 november 1998, betreffende de aan belanghebbende gezonden beschikkingen van 28 februari 1997 waarbij de waarde van de onroerende zaken B-straat 1 en B-straat 2 te A zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De waarde van B-straat 1 werd bij beschikking vastgesteld op ƒ 150.000. Na bezwaar is de waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. De waarde van B-straat 2 werd bij beschikking vastgesteld op ƒ 635.000. Na bezwaar is de waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde waarde van B-straat 1 tot ƒ 100.000 en van B-straat 2 tot ƒ 400.000.
De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Hij concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak, handhaving van de bij beschikking vastgestelde waarde van B-straat 1 en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van B-straat 2 tot ƒ 567.000.
Ter zitting van 25 februari 2000 zijn verschenen mr. C namens belanghebbende en mr. D namens verweerder, vergezeld van E.
Bij brief van 30 maart 2000 heeft verweerder desverzocht nadere inlichtingen verstrekt. Het Hof heeft een afschrift van de briefwisseling gezonden aan de gemachtigde van belanghebbende die bij brief van 3 mei 2000 van zijn gevoelen heeft doen blijken. Het Hof heeft een afschrift van de laatstvermelde brief van de gemachtigde aan verweerder gezonden. Partijen hebben vervolgens verklaard er geen prijs op te stellen opnieuw in de gelegenheid te worden gesteld hun standpunten mondeling toe te lichten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was tot mei 1999 eigenaar van de onroerende zaken B-straat 1 en B-straat 2.
2.2.1. De onroerende zaak B-straat 1 te A is een bovenwoning, gelegen in een wijk met soortgelijke woningen. Verweerder heeft de waarde van de woning bij beschikking van 28 februari 1997 vastgesteld op ƒ 150.000. Na gemaakt bezwaar is bij de bestreden uitspraak deze waarde gehandhaafd.
2.2.2. Tot de stukken behoort een door verweerder overgelegd taxatierapport, opgemaakt door een taxateur van onroerende zaken, waarin de waarde in het economische verkeer van B-straat 1 op 1 januari 1995 (de waardepeildatum) is getaxeerd op ¦ 150.000. Het taxatierapport vermeldt een bruto vloeroppervlakte van ca. 160 m² en 2 bouwlagen. In het rapport wordt verwezen naar de verkoopprijzen van de volgende woningen:
B-straat 3, verkocht voor ƒ 290.000, transport op 12 augustus 1994, bruto vloeroppervlakte ca. 160 m²;
F-straat 1, verkocht voor ƒ 200.000, transport op 1 november 1994, bruto vloeroppervlakte ca. 84 m²; en
G-straat 1, verkocht voor ƒ 157.500, transport op 22 mei 1995, bruto vloeroppervlakte ca. 84 m².
2.3.1. B-straat 2 is een kantoor met werkplaats en opslag met een bruto vloeroppervlakte van ca. 825 m². Verweerder heeft de waarde van de woning bij beschikking van 28 februari 1997 vastgesteld op ƒ 635.000. Na gemaakt bezwaar is bij de bestreden uitspraak deze waarde gehandhaafd.
2.3.2. Tot de stukken behoort een door verweerder overgelegd taxatierapport, opgemaakt door een taxateur van onroerende zaken, waarin de waarde in het economische verkeer van dit pand op 1 januari 1995 (de waardepeildatum) is getaxeerd op ƒ 567.000. In het rapport wordt verwezen naar de verkoopprijzen van de volgende panden:
H-straat 1, verkocht voor ƒ 330.000, transport op 28 juni 1994; en
I-straat 1, verkocht voor ƒ 550.000, transport op 29 maart 1996.
2.3.3. In opdracht van belanghebbende heeft J te A een verkennend bodemonderzoek bij B-straat 2 uitgevoerd. In het rapport, met dagtekening 6 oktober 1997, is onder meer het volgende vermeld:
" Het onderzoek heeft tot doel na te gaan of er sprake is van verontreiniging van de vaste bodem en/of het grondwater. Indien er sprake is van verontreiniging wordt nagegaan of deze verontreiniging dermate ernstig is, dat deze een belemmering vormt voor de voorgenomen bestemming.
(…)
Op de locatie is een brandstoffenhandel (kolen) en een bouwmaterialen handel aanwezig geweest. (…)
Het volgende wordt geconcludeerd op basis van de resultaten van het uitgevoerde veld- en chemisch onderzoek:
In de toplaag zijn licht verhoogde gehaltes aan lood en polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) gemeten. Deze gehaltes zijn te relateren aan de aanwezige bijmenging.
In de ondergrond zijn geen verhoogde gehaltes aangetoond.
Ter plaatse van de twee ondergrondse tanks is zintuiglijk geen olie aangetroffen.
In het grondwater is een matig verhoogde gehalte aan tetrachlooretheen gemeten. Een oorzaak voor het verhoogde gehalte is niet voorhanden.
(…)
Nader onderzoek op de locatie wordt noodzakelijk geacht. In dit nader onderzoek dient te worden nagegaan wat de bron en de omvang is van de matige verontreiniging aan gechloreerd koolwaterstoffen. "
3. Geschil
In geschil is de waarde van de objecten B-straat 1 en B-straat 2.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd.
Namens belanghebbende: de hoogte van de tweede etage in nummer 1 is echt 1 meter 92. Bij de waardering van nummer 2 is onvoldoende rekening gehouden met bodemvervuiling. De toplaag en het grondwater zijn verontreinigd. J is een deskundig bedrijf.
Namens verweerder: Als op nummer 1 een tussenverdieping aanwezig zou zijn, heeft dat weinig gevolgen voor de waarde. Het rapport over de bodemverontreiniging is beoordeeld door de afdeling Bodem van de gemeente. Die afdeling vindt dat de bodem minder dan gemiddeld is verontreinigd en dat er geen saneringsnoodzaak is. Het is hoogst ongebruikelijk om op basis van een dergelijk verkennend rapport de kosten van de sanering te ramen. De door belanghebbende geraamde kosten van bestrating hebben betrekking op een te grote oppervlakte. De zoon heeft het pand voor 4 ton van vader gekocht.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. Het Hof acht aannemelijk dat de hiervoor onder 2.2.2 vermelde woningen en B-straat 1 vergelijkbare woningen zijn in de zin van de Wet waardering onroerende zaken. Het Hof heeft geen reden om aan te nemen dat de verkoopprijzen van deze woningen afwijken van de in de Wet bedoelde waarde.
5.1.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat de tweede verdieping van B-straat 1 slechts 1.92 m hoog is en dat zonder die verdieping mee te rekenen de bruto vloeroppervlakte slechts 60 m² is. Verweerder stelt uiteindelijk dat de oorspronkelijke tweede verdieping is opgedeeld in een tweede verdieping met een hoogte van 1.95 m en een zolderverdieping, dat de zolderverdieping dusdanig weinig daglicht heeft dat deze een mindere gebruiksmogelijkheid heeft, dat de woning een bruto vloeroppervlakte van de woning 220 m² heeft, dat evenwel de opdeling van tweede verdieping weinig invloed heeft op de waarde, dat daarom bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van de oorspronkelijke situatie zonder opdeling van de tweede verdieping en dat daarom een bruto vloeroppervlakte van 160 m² is gehanteerd.
5.1.3. Het Hof oordeelt als volgt. Belanghebbende heeft gesteld dat de bruto vloeroppervlakte van de eerste en tweede verdieping van B-straat 1 60 m² bedraagt, maar heeft deze stelling niet nader onderbouwd. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat de bruto vloeroppervlakte van de eerste en tweede verdieping van B-straat 1 160 m² bedraagt en deze stelling - na ter plaatse een onderzoek te hebben ingesteld - bij brief van 30 maart 2000 herhaald. Belanghebbende heeft daarop haar stelling niet nader gemotiveerd, maar volstaan met de mededeling dat de bedoelde brief van verweerder geen nieuwe gezichtspunten heeft opgeleverd. Het Hof acht op grond hiervan aannemelijk dat verweerder is uitgegaan van de juiste bruto vloeroppervlakte. Het Hof acht evenzeer aannemelijk dat de opdeling van de tweede verdieping geen invloed heeft op de waarde van de woning. Nu belanghebbende tegen de taxatie door verweerder geen andere grieven heeft ingebracht, brengt dit het Hof tot het oordeel dat het gelijk in zoverre aan verweerder is.
5.2.1. Belanghebbende stelt dat bij de taxatie van B-straat 2 onvoldoende rekening is gehouden met de mogelijke bodemvervuiling. Verweerder stelt daartegenover dat uit het door belanghebbende overgelegde bodemonderzoek van J te A slechts een verkennend rapport is en dat uit de resultaten blijkt dat er geen saneringsnoodzaak is. Verweerder stelt voorts dat de lichte verontreiniging die is aangetroffen en de aanwezigheid van tanks in de bodem een waardedrukkend effect hebben van niet meer dan 10% en dat de waarde van B-straat 2 dan ¦ 567.000 bedraagt. Het Hof acht aannemelijk dat op deze wijze voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van bodemvervuiling.
5.2.2. Belanghebbende stelt voorts dat bij de door verweerder overgelegde taxatie onvoldoende rekening is gehouden met de slechte bereikbaarheid. Verweerder stelt daartegenover dat B-straat 2 niet slechter bereikbaar is dan andere panden in de A-se binnenstad, dat het referentieobject H-straat 1 door het pand te vergelijken met objecten waarvoor de bereikbaarheid niet minder is. Het Hof acht aannemelijk dat verweerder dusdoende bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de mate van bereikbaarheid van B-straat 2. Het gelijk is in zoverre aan verweerder.
5.2.3. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het beroep met betrekking tot B-straat 2 gegrond is en dat de waarde van dat object overeenkomstig de conclusie van verweerder moet worden gesteld op ƒ 567.000.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is wordt verweerder veroordeeld in de kosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Aangezien gesteld noch gebleken is dat andere in artikel 1 van het Besluit proceskosten fiscale procedures vermelde kosten zijn gemaakt dan de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bestaande uit het verschijnen bij de mondelinge behandeling van het beroep, zal het Hof de veroordeling tot die kosten beperken. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten fiscale procedures stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 1 (proceshandelingen: verschijnen mondelinge behandeling) ´ 1 (wegingsfactor gewicht van de zaak) ´ ƒ 710, ofwel ƒ 710.
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep met betrekking tot B-straat 1 ongegrond;
verklaart het beroep met betrekking tot B-straat 2 gegrond;
vernietigt de desbetreffende uitspraak;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van B-straat 2 tot ƒ 567.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ƒ 710; en
gelast verweerder het griffierecht van ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 30 juni 2000 door mr. Schaap, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De uitspraak is op die datum ter openbare terechtzitting uitgesproken.
De voorzitter van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.