Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 9 juli 2001 van het Hoofd afdeling Heffing en Invordering van de gemeente te P, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 4 te P is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 3 april 2002.
Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak A-straat 4, postcode 0000 BG te P. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 284.000 (= € 128.873). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 134 m² en daarop een rijenwoning, bouwjaar 1969, met een inhoud van 336 m³. De eigenaar van de woning is de woningcorporatie Woningbouwvereniging Zaandams Volkshuisvesting (ZVH) te Zaandam. De woning maakt onderdeel uit van 'project 29'. Dit project betrof de bouw van 160 huurwoningen, onderverdeeld in 16 blokken van 10 huurwoningen. Van de 160 huurwoningen zijn er 32 van het type hoekwoning en het restant betreft tussenwoningen.
3. Verweerder heeft een 'Taxatiekaart Woningen' (hierna: taxatiekaart) overgelegd, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op afgerond ƒ 284.000. De waardering is tot stand gekomen door de woning te vergelijken met de verkoopprijzen van de hierna volgende vergelijkbare woningen:
· B-straat 50 te Zaandam, verkocht op 2 juli 1997 voor ¦ 250.000;
· C-straat 52 te Zaandam, verkocht op 31 december 1998 voor ¦ 327.000;
· C-straat 38 te Zaandam, verkocht op 16 november 1999 voor ¦ 355.000.
4. In geschil is of de waarde van de woning naar de waardepeildatum op 1 januari 1999 correct is vastgesteld.
5.1. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op ƒ 284.000. In zijn verweerschrift vermeldt verweerder dat met de omstandigheid dat een woningcorporatie niet over de mogelijkheid zou beschikken om de betreffende onroerende zaak te verkopen, bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen rekening dient te worden gehouden. Verweerder verwijst in dit verband naar het arrest HR 1 april 1987, nr. 24 472, BNB 1987/164.
5.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet kan worden vergeleken met de waarde van woningen die een functie vervullen bij de vermogensvorming, zoals de woningen die door en aan particulieren of institutionele beleggers in de vrije markt kunnen worden verkocht. Woningen in het bezit van een woningcorporatie kunnen niet worden verkocht en vervullen daarom een functie in een dienstenmarkt. Belanghebbende stelt zich dan ook op het standpunt dat de waarde van de woning ten onrechte is vastgesteld met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, nu in het onderhavige geval sprake is van een huurwoning van een woningcorporatie. Volgens belanghebbende dient de waarde van het gehele 'project 29' te worden vastgesteld op basis van een van de volgende waarderingsmethodieken: de huurprijsregulering, de normen Wet Sociale Woningbouw, de boekwaarden volgens de woningcorporatie ofwel de bedrijfswaarde volgens de woningcorporatie. Daaruit dient vervolgens de waarde van de woning te worden afgeleid. Belanghebbende stelt dat het door verweerder genoemde arrest in het onderhavige geval toepassing mist, nu in dat arrest sprake was van verkoopbeperkende voorwaarden terwijl in casu een overdracht van de woning uitgesloten is. Voorts stelt belanghebbende dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden nu verweerder vergelijkbare woningen binnen 'project 29', van welk project de onderhavige woning deel uitmaakt, ongelijk heeft gewaardeerd.
6.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe de onder 3. vermelde taxatiekaart overgelegd. Naar het oordeel van het Hof zijn de in deze taxatiekaart genoemde verkochte objecten en de woning, in beginsel vergelijkbaar te achten met de woning van belanghebbende.
6.2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De voornoemde ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd. Het objectieve karakter van de waardering in het kader van de Wet WOZ brengt met zich dat geen rekening wordt gehouden met beperkingen van het gebruik of beperkingen van de overdraagbaarheid van de onroerende zaak die persoonlijk gelden voor de belanghebbende. Lasten en verplichtingen die gelden ten aanzien van de belanghebbende zelf, zoals die welke volgen uit de bepalingen in een contract of die samenhangen met de hoedanigheid van de belanghebbende, blijven buiten beschouwing.
6.2.2. De overdraagbaarheid van woningwetwoningen is beperkt. In het onder 5.1 vermelde arrest is bepaald dat deze beperking de woningcorporatie als toegelaten instelling in de zin van artikel 59 Woningwet Pro persoonlijk betreft, zodat daarvan geen invloed uitgaat op de in aanmerking te nemen waarde in het economische verkeer. De beperkingen die met betrekking tot de verkoop van woningwetwoningen zijn gesteld, berusten niet op regelingen waaraan ook anderen, eenmaal eigenaar geworden, zijn gebonden, maar op de hoedanigheid van de woningcorporatie als toegelaten instelling. De stelling van belanghebbende dat het voormelde arrest toepassing mist, faalt. Ook in het geval de woningcorporatie de mogelijkheid tot overdracht geheel zou uitsluiten, zoals belanghebbende stelt, is dit een waardedrukkende factor welke de woningcorporatie als eigenaar van de woningen persoonlijk betreft en die naar het oordeel van het Hof dient te worden uitgeschakeld, zodat een objectieve waardering plaatsvindt. De door belanghebbende voorgestane waardering van zijn woning binnen 'project 29' op basis van een van de door hem genoemde methodes als vermeld onder 5.2, vindt geen steun in de wet.
6.3. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt eveneens. Met betrekking tot de door belanghebbende genoemde vergelijkbare panden binnen 'project 29' heeft verweerder gemotiveerd aangevoerd dat bij de waardebepaling van deze panden rekening is gehouden met verschillen in inhoud, grondoppervlakte, type woning en staat van onderhoud. Gelet op de gemotiveerde weerspreking door verweerder heeft belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake zou zijn van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Bovendien kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel in het algemeen slechts worden gehonoreerd indien sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die steunt op een daartoe strekkend beleid, die voortkomt uit een oogmerk van begunstiging of indien in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.
Van zodanig beleid of een dergelijk oogmerk van begunstiging is in dit geval niet gebleken. Dat in een meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
6.4. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan evenmin leiden tot gegrondheid van het beroep.
7. Op grond van de inhoud van de onder 3 vermelde taxatiekaart is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 6 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is gedaan op 16 april 2002 door mr. Dutmer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Jonk als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Hiervan is opgemaakt dit proces-verbaal, ondertekend door het lid van de belastingkamer en de griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.