Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Elfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 21 augustus 2001, aangevuld bij brief van 12 september 2001.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 26 juli 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (gemeente P), vastgesteld op ƒ 350.000. Na bezwaar tegen de aanslag is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 223.323.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Ter zitting van 7 maart 2002 is verschenen belanghebbende, alsmede verweerder, tot bijstand vergezeld van A. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.
Op 21 maart 2002 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal op 27 maart 2002 aangetekend aan partijen is verzonden. Bij brief van 2 april 2002, ter griffie ingekomen op 4 april 2002, heeft verweerder verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van € 41 is tijdig betaald.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 350.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.2. De onder 2.1 vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 3.333 m² en daarop een woonhuis, van ongeveer 100 jaar oud, met een inhoud van circa 294 m³. Bij het huis behoren bijgebouwen met een inhoud van 150 m³. Aan de opstallen kan een waarde worden toegekend van ƒ 120.000.
2.3. Verweerder heeft tot steun van zijn stelling een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige. Verweerder heeft de waardering mede onderbouwd door vergelijking met de woning A-straat 2, welk object in oktober 1998 is verkocht.
2.4. De onroerende zaak A-straat 2 te Z bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van ongeveer 580 m³, een bijgebouw met een inhoud van ongeveer 160 m³ en een perceel grond van 3.816 m². Deze grond is belast met het recht van overpad ten behoeve van het achtergelegen agrarisch land met stal. Deze onroerende zaak is in oktober 1998 verkocht voor ƒ 395.000. Verweerder heeft de waarde van deze onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 418.000. Daarbij heeft hij aan de grond een waarde toegerekend van ƒ 118.000. De waarde van de grond is als volgt (gestaffeld) getaxeerd:
500 m² à ƒ 250 = ƒ 125.000
500 m² à ƒ 125 = ƒ 62.500
500 m² à ƒ 50 = ƒ 25.000
2.316 m² à ƒ 10 = ƒ 23.160
totaal 3.333 m² = ƒ 235.660 , afgerond op ƒ 235.000.
Deze waarde van ƒ 235.000 is verminderd met 50% tot ƒ 118.000 in verband het vorenvermelde recht van overpad en omdat die grond een langgerekt perceel is.
3. Geschil
In geschil is welke waarde kan worden toegerekend aan de bij de woning behorende grond.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Verweerder stelt dat aan de grond een waarde kan worden toegerekend van ƒ 230.000. De waarde van de grond is als volgt (gestaffeld) getaxeerd:
500 m² à ƒ 250 = ƒ 125.000
500 m² à ƒ 125 = ƒ 62.500
500 m² à ƒ 50 = ƒ 25.000
1.833 m² à ƒ 10 = ƒ 18.330
totaal 3.333 m² = ƒ 230.830 , afgerond op ƒ 230.000.
5.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de grond moet worden gesteld op dezelfde waarde die verweerder hanteert bij A-straat 2, dat is gemiddeld ƒ 31 per m², ofwel op (3.333 ´ ƒ 31 =) ƒ 103.323.
5.3. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.3. vermelde taxatierapport overgelegd. Ter onderbouwing van zijn stelling dat aan de grond een waarde van ƒ 230.000 moet worden toegerekend stelt verweerder dat hij voor de berekening van de waarde van de grond altijd de hiervoor bedoelde staffel hanteert, dat deze staffel is getoetst aan verkopen en dat deze is goedgekeurd door de waarderingskamer. Voorts verwijst hij naar de verkoop van A-straat 2, waar de waarde van de grond die op basis van de vorenbedoelde staffel is vastgesteld op afgerond ƒ 235.000, welke waarde met 50% is verminderd, omdat die grond is belast met een recht van overpad en omdat die grond, in tegenstelling tot die van belanghebbende, een langgerekt perceel is.
5.4. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder met zijn hiervoor vermelde stellingen niet aannemelijk gemaakt dat aan de grond van belanghebbende een waarde van ƒ 230.000 moet worden toegerekend. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting geen andere verkopen genoemd waaruit de juistheid van de door hem gehanteerde staffel valt af te leiden en hij heeft ook niet aangeboden dergelijke gegevens te verstrekken. Ook heeft hij niet kunnen onderbouwen waarom van het recht van overpad en de vorm van het perceel bij A-straat 2 een waardedrukkend effect van juist 50% uitgaat. Anderzijds acht het Hof wel aannemelijk dat de waarde van de grond bij A-straat 2 wordt verlaagd door de door verweerder vermelde factoren. Het Hof zal daarom uitgaan van een waarde van de grond bij A-straat 1 die het in goede justitie schat op ƒ 175.000.
5.5. Belanghebbende heeft er nog op gewezen dat verweerder de waarde van de grond bij zijn woning naar waardepeildatum 1 januari 1994 heeft gesteld op ¦ 50.000, dat verweerder deze waarde thans 460% hoger heeft gesteld en dat dit niet overeenkomt met de werkelijke waardestijging. Deze berekeningswijze miskent dat ingevolge de Wet waardering onroerende zaken de waarde moet worden vastgesteld naar prijspeildatum 1 januari 1999 en dat een eerder naar een andere prijspeildatum vastgestelde waarde daarvoor betekenis mist. Het Hof verwerpt derhalve deze stelling van belanghebbende.
5.6. Het vorenoverwogene brengt mee dat aan de onroerende zaak een waarde moet worden toegekend van (ƒ 120.000 + ƒ 175.000 =) ƒ 295.000.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aangezien gesteld noch gebleken is dat andere in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde kosten zijn gemaakt dan de reiskosten voor het bijwonen van een zitting te Amsterdam door belang-hebbende, zal het Hof de veroordeling tot die kosten beperken. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste klasse. Het Hof begroot die kosten op € 20.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 295.000;
- gelast de gemeente P het gestorte griffierecht ad ƒ 60 (€ 27,23) aan belang-hebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 20 en wijst de gemeente P aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
De uitspraak is ter vervanging van de mondelinge uitspraak vastgesteld op 3.juni 2002 door mr. Vrouwenvelder, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.