Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de burgemeester en wethouders van de gemeente De Ronde Venen, ver-weerder
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie op 8 augustus 2001 een beroepschrift ontvangen. Het be-roep is gericht tegen de op 25 juli 2001 verzonden uitspraak van verweerder met dagtekening 23 juli 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 10 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak, tot vermindering van de vastge-stelde waarde en tot veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Hierin concludeert hij tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 493.000.
Ter zitting van de Zesde Enkelvoudige Belastingkamer van 17 april 2002 zijn verschenen belanghebbendes zoon (…) als de gemachtigde van belanghebbende (hierna: de gemachtigde) en, namens verweerder, (…), tot bijstand vergezeld van (…). Ter zitting heeft de gemachtigde een pleitnota voorgelezen en overgelegd en heeft verweerder een kopie van een pachtover-eenkomst tussen belanghebbende en de (…) Parochie (…) te Z overgelegd. De gemachtigde heeft van de pachtovereenkomst kunnen kennisnemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. De pachtovereenkomst wordt tot de gedingstukken gerekend.
Bij brief van 26 april 2002 heeft de griffier verweerder een aantal vragen gesteld. Verweerder heeft die vragen bij brief met dagtekening 30 mei 2002 beantwoord. Op 4 juni 2002 heeft de griffier een kopie van de brief van 30 mei 2002 aan belanghebbende gezonden. Vervolgens heeft de gemachtigde bij brief van 26 juni 2002 aan de griffier op de brief van verweerder gereageerd. De griffier heeft een kopie van de brief van 26 juni 2002 op 23 september 2002 aan verweerder gezonden.
De zaak is verwezen voor behandeling door de Vierde Meervoudige Belastingkamer.
Ter zitting van 27 september 2002 zijn verschenen de gemachtigde en, namens verweerder, (…), tot bijstand vergezeld van (…). Ter zitting hebben beide partijen een pleitnota voorge-dragen en overgelegd.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-straat 10 te Z (hierna: het object). Bij beschikking met dagtekening 30 april 2001 en met nummer 24364 heeft verweerder de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1999 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 728.000 (€ 330.352). Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder het bezwaarschrift ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehand-haafd.
2.2. Het object is een perceel grond van circa 600 m² met daarop een in 1960 gebouwde vrijstaande houten bungalow met een inhoud van circa 314 m³ die als woning van belanghebbende fungeert. Bij de woning horen een houten loods en een houten berging. Het object is omgeven door weilanden en een erf.
2.3. Verweerder heeft een door een gediplomeerd WOZ-taxateur, Y, opgesteld taxatierapport met dagtekening 3 januari 2002 in het geding gebracht. Y heeft de WOZ-waarde van het object op ƒ 493.000 vastgesteld. Deze waarde heeft hij geadstrueerd aan de hand van (markt)gegevens van vier in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, te weten b-straat 88, c-straat 279, d-straat 9 en e-straat 119, alle in de gemeente De Ronde Venen. Het taxatierapport bevat kleurenfoto's van het object en van de vergelijkingsobjecten. De (markt)gegevens luiden als volgt:
b-straat 88 c-straat 279 d-straat 9 e-straat 119
Bouwjaar 1928 1985 1908 1990
Type woning Vrijstaand Vrijstaand Vrijstaand Vrijstaand
Inhoud woning Circa 361 m³ Circa 450 m³ Circa 236 m³ Circa 325 m³
Bijgebouw Berging Garage, berging, tuinhuis Garage Berging
Kaveloppervlak Circa 1.277 m² Circa 1.120 m² Circa 680 m² Circa 906 m²
Verkoopprijs Hfl. 690.000 Hfl. 634.000 Hfl. 476.000 Hfl. 729.000
Verkoopdatum 29-12-1998 28-04-1999 23-01-1998 31-07-1998
In het taxatierapport is de onderstaande berekening van de WOZ-waarde van het object opgenomen:
Kaveloppervlakte Circa 600 m² F 350.000,--
Inhoud opstal Circa 314 m³ F 110.000,--
Bijgebouwen Loods
Berging F 25.000,--
F 8.000,--
Totaal F 493.000,--
2.4. In mei 1972 hebben belanghebbende en de (…) Parochie (…) te Z een pachtovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten. De overeenkomst, voorzover in casu van belang, luidt als volgt:
"De ondergetekenden:
A. (…) de Parochie (…) te (…) de verpachter (…)
B. X (…) te Z, (…) a-straat 10, (…) pachter,
verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1. De verpachter verpacht aan pachter (…)
a. een perceel land, gelegen te Z in de a-straat, (waarop door de pachter een woning is gebouwd, plaatselijk genummerd 10) (…)
Artikel 2. De pacht wordt geacht een aanvang te hebben genomen op 1 januari 1972. (…)
Artikel 20. De pachter zal na beëindiging van de pacht, gedurende 1 jaar de gelegenheid krijgen om gemeld woonhuis, staande op het onder sub a gepachte perceel grond, daarvan te verwijderen.
Artikel 21. Alle kosten op deze overeenkomst vallende, komen ten laste van de pachter."
2.5. Met betrekking tot de planologische bestemming van het object schrijft verweerder in zijn brief van 30 mei 2002 aan het Hof onder meer het volgende:
"Het vigerende bestemmingsplan is "Landelijk Gebied 1972", zoals het luidt na de derde herziening. De bestemming is: "Bebouwing voor agrarische doeleinden". Ter informatie deel ik u mee, dat in voorbereiding is het bestemmingsplan "Lintbebouwing Z 2000", het stadium waarin de voorbereiding verkeert is de inspraakprocedure. Hierin heeft het onderhavige perceel de bestemming "glastuin-bouw". Beide bestemmingen bieden min of meer dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het onderhavige object."
2.6. Ingevolge artikel 20 van Pro de overeenkomst zullen de woning, de loods en de berging na beëindiging van de pacht moeten worden gesloopt.
3. Geschil
In geschil is of de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 1999 aan het ob-ject moet worden toegekend op ƒ 493.000 (€ 223.713) moet worden vastgesteld, zoals ver-weerder stelt, dan wel op ƒ 150.000 à ƒ 175.000, zoals de gemachtigde heeft gesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting van 17 april 2002 hebben toegevoegd, verwijst het Hof naar het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van die datum. Ter zitting van 27 september 2002 hebben partijen - zakelijk weergege-ven - het volgende verklaard.
door de gemachtigde:
Bij zware regenval komt een deel van de woning van belanghebbende onder water te staan.
door verweerder:
Het is niet zo'n geweldige woning. De woning is te vergelijken met d-straat 9 in de gemeente De Ronde Venen.
Referentiepanden van hout zijn er niet. B-straat 88 is een goed vergelijkingobject omdat de opstal slecht is. Het gaat de bewoners van b-straat 88 om het perceel.
Met betrekking tot de brief van de gemachtigde van 26 juni 2002 merk ik op dat er op het perceel geen agrarische bedrijvigheid is en dat de woning daarom niet als agrarische bedrijfs-woning is beschouwd. Mocht het om een agrarische bedrijfswoning gaan, dan wordt de per-ceelwaarde lager, zo'n ƒ 300 per m² grond.
De fundering van de woning van belanghebbende is slecht en daarmee is bij de waardering rekening gehouden. Inpandig is het best een aardige woning. Vaak is de waarde van een wo-ning ƒ 600 à ƒ 650 per m³. Voor een houten woning is ƒ 450 à ƒ 500 per m³ normaal. De wo-ning van belanghebbende is op ƒ 350 per m³ gewaardeerd. De woning is aldus op ƒ 110.000 getaxeerd. Dat is de minimale waarde.
Bij de beëindiging van de pachtovereenkomst kan er, ten behoeve van een agrarisch bedrijf, een nieuwe woning op het perceel komen. Daarin voorziet het nieuwe bestemmingsplan.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Namens verweerder heeft Y het object op ƒ 493.000 getaxeerd. Belanghebbende bestrijdt die taxatie. Zijn grieven en stellingen laten zich als volgt samenvatten:
a. Verweerder heeft in de bezwaarfase niet de moeite genomen om belanghebbende te horen.
b. Verweerder heeft het taxatierapport eerst in de beroepsfase in het geding gebracht.
c. Op grond van de overeenkomst dient belanghebbendes woning bij de beëindiging van bewoning daarvan te worden afgebroken. Daarom vertegenwoordigt de woning slechts een negatieve waarde die gelijk is aan de sloopkosten.
d. Het is niet aannemelijk dat de waarde van het object zodanig is gestegen, dat de WOZ-waarde per 1 januari 1999 op ƒ 728.000 vastgesteld dient te worden.
e. Het perceel van 600 m² is als bouwgrond gewaardeerd. Dat is onjuist. De grond zou met inachtneming van een agrarische bestemming gewaardeerd moeten worden. Ter zitting van 17 april 2002 heeft de gemachtigde gesteld dat de waarde van de grond ƒ 10 per m² is.
5.2. Belanghebbende is niet gehoord in de bezwaarfase. Dat verzuim van verweerder is in de procedure bij het Hof hersteld en kan op zichzelf niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak.
5.3. Met betrekking tot de onder 5.1.b genoemde grief heeft het volgende te gelden. Zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase zijn partijen vrij in de keuze van de bewijsmiddelen waar-mee zij hun stelling(en) trachten te onderbouwen. Zo stond het verweerder vrij om het taxatie-rapport als bijlage bij het verweerschrift in het geding te brengen. In de beroepsfase is het aan het Hof om aan het door verweerder bijgebrachte taxatierapport gewicht toe te kennen.
5.4.1. Met betrekking tot de onder 5.1.c genoemde stelling heeft het volgende te gelden. Arti-kel 17, tweede lid, van de Wet WOZ luidt:
"De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, in-dien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen ne-men."
In deze wetsbepaling zijn voor de waardebepaling de zogenoemde overdrachtsfictie en de zogenoemde verkrijgingsfictie neergelegd. De overdrachtsfictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije oplever-baarheid van de onroerende zaak. Ingevolge deze ficties kan met een eventuele waardedruk veroorzaakt door contractuele verplichtingen, zoals die van belanghebbende ingevolge artikel 20 van Pro de overeenkomst, geen rekening worden gehouden.
5.4.2. De stelling van verweerder dat bij de waardebepaling geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van een in een individuele pachtovereenkomst opgenomen beding, vindt voorts steun in Hoge Raad, 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18. Daarin is beslist dat als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een verplichting, aangehouden dient te worden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk ge-rechtigde of gebruiker, beperkt wordt. Aangezien de omvang van het genot voor belangheb-bende, de gebruiker van het object, door de toekomstige sloop van de woning niet wordt be-perkt, is die sloop geen reden om de WOZ-waarde lager vast te stellen.
5.5. Met betrekking tot de onder 5.1.d genoemde grief heeft het volgende te gelden. De WOZ-taxatie met betrekking tot de waardepeildatum die aan de onderhavige waardepeildatum voor-afgaat, staat op zichzelf en staat los van die per 1 januari 1999. Hoeveel de WOZ-waarde van het object ten opzichte van de vorige WOZ-taxatie ook is gestegen, zo'n stijging kan op zich-zelf geen reden zijn om een juist vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 1999 te verlagen.
5.6. Met betrekking tot de onder 5.1.e genoemde grief heeft het volgende te gelden. Niet in geschil is dat de bestemming van het perceel volgens het bestemmingsplan een agrarische is en zal blijven. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat, ondanks die bestemming, be-bouwing van het perceel ook na de sloop van de woning van belanghebbende mogelijk is. Ter zitting van 27 september 2002 heeft verweerder verklaard dat voor percelen met een dergelij-ke bestemming de grondprijs per m² ongeveer ƒ 300 bedraagt. Daarin ziet het Hof aanleiding om de waarde van het perceel te verlagen tot (ƒ 300 x 600 m² =) ƒ 180.000. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat de grondwaarde nog lager is, maar heeft die stelling niet aanne-melijk gemaakt.
5.7. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij het onder 2.3 genoemde taxatierapport overgelegd. Gelet op de in het rapport genoemde vergelijkingsobjecten, de on-der 2.3 opgenomen berekening, de in het rapport opgenomen toelichting en de toelichtingen die verweerder ter zitting op het rapport heeft gegeven, is het Hof van oordeel dat de taxatie voor wat betreft de waarde van de opstallen, zoals nader toegelicht ter zitting van 27 septem-ber 2002, deugdelijk is. Dat het rapport van een te hoge grondwaarde uitgaat, is geen reden om het rapport buiten beschouwing te laten. Verweerder heeft voldoende aannemelijk ge-maakt dat bij de taxatie in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in bouw-aard, ligging, grootte en bouwjaar tussen het object enerzijds en de vergelijkingsobjecten an-derzijds. Het Hof concludeert dat de WOZ-waarde van het object op (ƒ 493.000 - ƒ 350.000 + ƒ 180.000 =) ƒ 323.000 (= € 146.571) vastgesteld dient te worden. Belanghebbende heeft daartegenover niet aannemelijk gemaakt dat de waarde ingevolge de Wet WOZ op een lager bedrag moet worden vastgesteld.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van verweer-der in de proceskosten van belanghebbende als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht komen daarvoor in het onder-havige geval in aanmerking de reiskosten per tweede klasse van het openbaar vervoer die de gemachtigde heeft moeten maken om de twee zittingen te kunnen bijwonen. Het Hof stelt de reiskosten in goede justitie vast op € 25. Van overige voor vergoeding in aanmerking komen-de kosten is niets gesteld of aannemelijk geworden.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 323.000 (= € 146.571);
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van € 25 en wijst de gemeente De Ronde Venen aan dit bedrag aan belanghebbende te vol-doen; en
- gelast de gemeente De Ronde Venen het voor dit beroep betaalde griffierecht ad € 27,23 (= ƒ 60) aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 6 december 2002 door mrs. Schaap, voorzitter, Steenbergen en Van Loon, leden, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseer-de vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechts-hof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proces-kosten.