Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Zestiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 22 oktober 2001 van het Hoofd afdeling Heffing en Invordering van de gemeente Zaanstad, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 25 september 2002.
Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z tot ¦ 219.000 (€ 99.377);
- gelast de gemeente Zaanstad het betaalde griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van € 10 en wijst de gemeente Zaanstad aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. De onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 90 m² en daarop een rijwoning, gebouwd in 1969, met een inhoud van 273 of 322 m³ en een berging; de woning is eigendom van Woningstichting A (hierna: de Woningstichting). De aan de voorkant van de woning gelegen grond grenst aan een trottoir en een groenstrook. De grond waarop het trottoir en de groenstrook zijn gelegen, is volgens mededeling van verweerder eveneens eigendom van genoemde Woningstichting. De woning is gelegen in de wijk 'komplex 1' waarin soortgelijke woningen zijn gelegen.
2. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder het door belanghebbende gehuurde tezamen met een gedeelte van de laatstgenoemde grond ter grootte van 35 m² als één onroerende zaak aangemerkt en de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 1999 aan die zaak moet worden toegekend (de WOZ-waarde) vastgesteld op ƒ 277.998 (€ 126.150). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 1999 wordt bepaald op € 126.150. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de rijwoningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) b-straat 1 met een oppervlakte van 171 m², b-straat 2 met een oppervlakte van 158 m² en een dakkapel, en c-straat 1 met een oppervlakte van 161 m² en een dakkapel, welke woningen op respectievelijk 11 november 1999, 31 december 1998 en 2 juli 1997 zijn verkocht en welke alle een inhoud van 353 m³ en een vrijstaande berging hebben.
4. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder; hij stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning niet hoger is dan ¦ 219.000. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat verweerder de inhoud en oppervlakte van de woning te hoog heeft vastgesteld, dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat zij groter zijn, doorzonkamers hebben, veel grotere tuinen en in een betere woonomgeving zijn gelegen en dat geen rekening is gehouden met het vochtprobleem onder de woning. Belanghebbende heeft verder gesteld dat de door verweerder tot de woning gerekende 35 m² grond een openbare bestemming heeft en niet bij hem in gebruik is. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat hij ongelijk wordt behandeld omdat de gemeente ten aanzien van zijn buren de waarde op dezelfde als de door belanghebbende aangedragen gronden wel heeft verminderd. Tot steun van zijn betoog heeft belanghebbende kopieën overgelegd van een uitspraak op bezwaar van 7 december 2001 ten aanzien van B en van een ambtshalve vermindering ten aanzien van C van 9 september 2002 ten aanzien van in dezelfde wijk gelegen woningen, van een publikatie van de bewonerscommissie, een krantenartikel en daarnaast een afschrift van een e-mail van de Woningstichting van 21 januari 2002 aan de voorzitter van de bewonerscommissie, D. In voornoemde uitspraak op bezwaar wordt de waarde van de door B gehuurde woning d-straat 1 door verweerder verminderd tot ¦ 219.000 omdat de oppervlakte van de woning 89 m² en de inhoud 270 m³ zou moeten zijn. In genoemde ambtshalve vermindering wordt aan de huurder C van de woning e-straat 1 een ambtshalve vermindering van de waarde van zijn woning tot ¦ 219.000 verleend omdat hij volgens de gemeente zonder die vermindering ten opzichte van anderen in een nadeliger positie zou verkeren. In de e-mail van de Woningstichting staat vermeld:
"Geachte D,
hierbij een overzicht van de ontvangen waardeverminderingen tot NLG 219.000 voor het komplex 1.
f-straat 12, 83, 29, 20, 91, 97, 8, 18, 73, 93, 95, 81, 10, 57, 77 en 85.
g-straat 12, 20, 30, 2, 14, 27, 28 en 18.
h-straat 15, 1, 3, 13, 25, 27, 39, 45, 11en 17.
e-straat 35, 13, 25, 37, 11, 21 en 7.
i-weg 99, 65 en 71."
Belanghebbende heeft onweersproken verklaard dat de wijk bestaat uit de straat waarin de woning van belanghebbende is gelegen alsmede de in de e-mail genoemde straten en dat deze wijk in totaal 160 woningen telt.
5. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het standpunt van belanghebbende over de aan de woning toe te kennen oppervlakte juist is en dat dit meebrengt dat het object in de beschikking onjuist is afgebakend; hij heeft het Hof verzocht in verband hiermee de vastgestelde waarde te verminderen. Ten aanzien van de door belanghebbende voorgestane inhoud van de woning heeft verweerder gesteld dat belanghebbende daarbij uitgaat van netto-inhoudsmaten doch dat bij een taxatie op grond van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van bruto-inhoudsmaten, hetgeen verweerder in zijn berekening heeft gedaan. Verweerder heeft verder aangevoerd dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde verschillen tussen de woning en de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten. Dit geldt ook voor het door belanghebbende gestelde vochtprobleem, aangezien daarvan ook sprake is bij de referentiewoningen. Over de door belanghebbende aangevoerde waardeverminderingen ten aanzien van in de wijk gelegen identieke woningen heeft verweerder verklaard dat deze waardeverminderingen niet berusten op begunstigend beleid, maar dat zij zonder nader onderzoek zijn verleend in de veronderstelling dat de door de gebruikers c.q. eigenaren van die woningen aangedragen bezwaren terecht waren. Verweerder heeft gesteld dat hij, toen hij na onderzoek nadien tot de overtuiging kwam dat deze bezwaren ongegrond waren, dergelijke waardeverminderingen niet meer heeft verleend tenzij in een straat in de meerderheid van de gevallen zo'n vermindering wel bleek te zijn verleend. Verweerder heeft aangegeven niet te hebben getoetst of in de meerderheid van de gevallen in de wijk "komplex 1" een dergelijke vermindering is verleend. Verweerder heeft voorts verklaard ten aanzien van belanghebbende slechts marginaal te hebben getoetst of in de meerderheid van de gevallen binnen zijn straat of binnen de gehele wijk van in totaal 160 woningen evenals bij de in de e-mail genoemde woningen de waarde is verminderd. Verweerder heeft het Hof verzocht hierover te oordelen.
6. In artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken is - voor zover hier van belang - bepaald dat voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. In de beroepsfase is niet meer in geschil dat verweerder in de bestreden beschikking ten onrechte een ongebouwd eigendom dat niet in gebruik was bij belanghebbende tot een zodanig samenstel heeft gerekend en heeft aangemerkt als één onroerende zaak. Niet in geschil is dat het ten onrechte in aanmerking genomen perceel grond een oppervlakte heeft van 35 m². Verweerder heeft onweersproken gesteld dat aan deze grond een waarde moet worden toegekend van € 260,92 (ƒ 575) per vierkante meter, zodat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde in ieder geval zal moeten worden verminderd met een bedrag van (35 x € 260,92 =) € 9.132 (ƒ 20.124). Het Hof ziet in de onjuiste objectafbakening geen aanleiding de bestreden beschikking te vernietigen, gelet op de arresten HR 27 september 2002, nrs. 34.927 en 34.928.
7. Met betrekking tot de vraag of de WOZ-waarde verdergaand moet worden verminderd, zoals belanghebbende stelt en verweerder betwist, overweegt het Hof als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is - kort gezegd - sprake wanneer feitelijk en rechtens gelijke gevallen door de inspecteur ongelijk worden behandeld. De bewijslast met betrekking tot de vraag of sprake is van ongelijke behandeling ligt bij belanghebbende. Daartoe kan hij aannemelijk maken dat de inspecteur een beleid voert dat onderscheid maakt tussen gelijke gevallen, maar dat heeft belanghebbende niet gesteld. Belanghebbende kan de ongelijke behandeling ook aannemelijk maken door een beroep op de zogenoemde meerderheidsregel, dat wil zeggen het aanwijzen van een meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Belanghebbende heeft daartoe ter zitting een kopie overgelegd van de onder 4 weergegeven e-mail van de Woningstichting aan D. Belanghebbende heeft daarbij een beroep gedaan op de meerderheidsregel, indien het Hof van oordeel zou zijn dat de WOZ-waarde van de woning niet reeds op andere gronden moet worden vastgesteld op ¦ 219.000.
Tussen partijen is niet in geschil dat het in de door belanghebbende aangedragen gevallen, waarin verweerder de WOZ-waarde telkens heeft verminderd tot ¦ 219.000, soortgelijke en identieke objecten betreft als de woning van belanghebbende. Verweerder, die ter zitting in de gelegenheid is gesteld kennis te nemen van de door belanghebbende overgelegde, onder 4 vermelde stukken en zich hierover uit te laten, heeft aangegeven dat over belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel in een eerder stadium reeds telefonisch met belanghebbende een discussie is gevoerd; belanghebbendes beroep op de meerderheidsregel is voor hem niet nieuw. Niet in geschil is dat de wijk waarin de woning is gelegen in totaal uit 160 woningen bestaat en dat deze woningen alle onderling vergelijkbaar zijn.
8. Het Hof ontleent aan de door belanghebbende overgelegde, onder 4 weergegeven e-mail, waarin de gegevens worden vermeld van 44 met de woning identieke objecten waarvan de WOZ-waarde door verweerder is verminderd tot ƒ 219.000, het vermoeden dat in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Verweerder heeft niet weersproken dat de in de e-mail vermelde objecten volledig vergelijkbaar zijn met de woning en dat de WOZ-waarde van deze objecten door hem is nader is vastgesteld op ƒ 219.000. Het ligt dan op de weg van verweerder om dit vermoeden te ontzenuwen, door de gegevens te overleggen van tenminste 44 andere (de woning van belanghebbende meegerekend) met belanghebbende vergelijkbare gevallen waarin de wet wel juist is toegepast. Verweerder heeft in dit kader evenwel slechts in algemene zin aangegeven uitsluitend op ad hoc basis, zoals in het geval van C, te hebben onderzocht of in een specifieke straat van de wijk de meerderheidsregel wellicht was geschonden (hetgeen in het geval van C het geval bleek te zijn), doch niet dan wel slechts marginaal te hebben onderzocht of in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen in zijn straat of in de wijk als geheel de wet wel juist is toegepast. Ook de met belanghebbende in een eerder stadium, vóór de zitting gevoerde discussie over belanghebbendes reeds toen gedane beroep op de meerderheidsregel is voor verweerder geen aanleiding geweest een specifieker onderzoek in te stellen. Naar het oordeel van verweerder moet het beroep van belanghebbende op de meerderheidsregel worden verworpen op grond van de enkele omstandigheid dat belanghebbende niet de gegevens heeft overgelegd van 81 woningen in de wijk waarvan de waarde is vastgesteld op ƒ 219.000; aangezien de wijk bestaat uit 160 identieke woningen, heeft belanghebbende volgens verweerder niet aannemelijk gemaakt dat in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Verweerder miskent hiermee dat, zoals hiervoor overwogen, belanghebbende met het door hem verstrekte, gespecificeerde overzicht in beginsel het bewijs heeft bijgebracht dat in de meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven en dat verweerder dit bewijs niet kan weerleggen met de enkele stelling dat in de niet door belanghebbende vermelde gevallen ervan moet worden uitgegaan dat de wet wel juist is toegepast. Overigens is het Hof van oordeel dat verweerder geen consistent beleid heeft gevoerd ten aanzien van het door belanghebbende en andere bewoners van de wijk gedane beroep op de meerderheidsregel, nu verweerder ter zitting heeft verklaard aan het door C gedane beroep op de meerderheidsregel te zijn tegemoetgekomen omdat in de meerderheid van de woningen in de straat waarin de woning van C is gelegen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, terwijl verweerder zich in het geval van belanghebbende erop beroept dat hij pas aan diens beroep op de meerderheidsregel tegemoetkomt indien belanghebbende de gegevens van 81 woningen in de gehele wijk overlegt waarin de wet onjuist is toegepast. Het moet er gelet op het vorenoverwogene naar het oordeel van het Hof voor worden gehouden dat in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven, zodat belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt. Het gelijk is derhalve aan belanghebbende. De overige standpunten van belanghebbende behoeven geen behandeling meer.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten vastgesteld op € 10 voor reiskosten per openbaar vervoer van belanghebbende om de zitting van 25 september 2002 bij te wonen.
De uitspraak is gedaan op 9 oktober 2002 door mr. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.