Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Negende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op de beroepen van X te Z, belanghebbende
tegen
twee uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Abcoude, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 28 april 2003.
De beroepen zijn gericht tegen twee uitspraken met dagtekening 27 maart 2003 van verweerder, betreffende twee beschikkingen op naam van belanghebbende van 28 februari 2001 respectievelijk 31 mei 2001 waarbij de waarden van de onroerende zaken A-straat 1 WH en A-straat 1 te Z in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna de Wet WOZ) zijn vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 op € 373.461 (f 823.000) respectievelijk € 661.611 (f 1.458.000).
Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraken de beschikking betreffende A-straat 1 WH vernietigd en de bij de beschikking vastgestelde waarde van A-straat 1 gehandhaafd.
De beroepen strekken tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde van A-straat 1 tot € 373.461 (ƒ 823.000)
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondver-klaring van de beroepen.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Ter zitting van 14 januari 2004 zijn verschenen belanghebbende en zijn gemachtigde, A, vergezeld van belanghebbendes echtgenote, en namens verweerder B. Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en (met bijlagen) overgelegd. Belanghebbende heeft ter zitting een "Declaratie" overgelegd.
Partijen hebben van de door de wederpartij overgelegde stukken kennis kunnen nemen en hebben zich daarover kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, 1391 HL, te Z. De onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel met een oppervlakte van circa 2.640 m² en daarop een vrijstaande woon-boerderij, gebouwd omstreeks 1900, met een inhoud van circa 748 m³. Bij het huis behoort een schuur met een oppervlakte van circa 120 m².
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 661.611 (f 1.458.000). Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen B-straat 11, 38 en 46, C-straat 41 en D-straat 48, alle te Z, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft de waarde van de woning tevens onderbouwd met de volgende berekening:
Objectdeel Prijs Grootte Waarde
Berging/schuur € 68 per m³ 660 m³ € 44.924
Hobbykas € 68 per m³ 12 m³ € 816
Woning € 401 per m³ 748 m³ € 300.393
Grond, eerste 1000 m² € 279 per m² 1.000 m² € 279.074
Grond, meer dan 1000 m² € 22 per m² 1.640 m² € 36.756
3. Geschil
In geschil is of de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ per 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend, € 661.611 (f 1.458.000) bedraagt, zoals verweerder stelt, dan wel € 373.461 (f 823.000), zoals belanghebbende stelt.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
4.2. Ter zitting is namens belanghebbende verklaard dat de woning inmiddels in totaal 20 cm is verzakt en aan de voorkant 8,5 cm en aan de achterkant 1,5 cm schuin staat, en ook nog verder "richting dijk" verzakt, dat vóór 2001 de binnenkant van de woning en de tuin is opgeknapt en nieuwe ramen en een tweede buitendeur zijn aangebracht, dat na 1 januari 2001 isolatie in de woning is aangebracht en dat nu de schuur wordt opgeknapt, dat 650 m² van het bij de woning behorende perceel geen grond maar water (de E) is, dat hij dat deel van zijn perceel niet kan gebruiken en dat dit deel dus geen waarde heeft, dat hij denkt dat de woningen aan de B-straat ook geen aansluitingen op openbare nutsvoorzieningen hebben, dat hem niet bekend
is wat volgens het bestemmingsplan de bestemming van de woning is, dat hij de woning van een boer heeft gekocht die zijn koeien aan de andere kant van de dijk had staan en dat aan de andere kant van de snelweg A2 een geluidswal is aangebracht.
4.3. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat in 2003 een bouwvergunning voor de schuur is afgegeven, dat kennelijk de taxateur de verzakkingen van de woning niet dusdanig ernstig achtte dat dit meer invloed zou hebben op de waarde dan reeds is meegenomen, dat elke vijf minuten een trein rijdt over de spoorlijn die op 150 meter van het object B-straat 11 loopt, dat er rondom de waardepeildatum geen andere, beter vergelijkbare objecten zijn verkocht, dat hem niet bekend is wat de bestemming van de woning is volgens het bestemmingsplan, dat 'agrarische boerderijen' (boerderijen die behoren tot een agrarisch bedrijf) nagenoeg steeds verkocht worden aan 'burgers' en vervolgens met toestemming van de gemeente worden gebruikt als woonboerderij terwijl het bestemmingsplan ongewijzigd agrarisch blijft, dat hem niet bekend is waardoor de waarde per m³ van het object B-straat 46 en de waarde per m² van de grond boven de eerste 1.000 m² van het object B-straat 38 lager is dan die van de andere vergelijkingsobjecten en de woning, dat inderdaad 650 m² van het bij de woning behorende perceel kennelijk water is, dat hij niet weet wat de waarde per m² van water is en dat een verlenging voor het doen van uitspraak op het bezwaar is gegeven voor één jaar.
5. Beoordeling van het geschil
Beroep gericht tegen de beschikking A-straat 1 WH
5.1. Met betrekking tot belanghebbendes beroep gericht tegen de beschikking betreffende A-straat 1 WH te Z geldt dat die beschikking reeds bij de op dat object betrekking hebbende uitspraak op bezwaar van 27 maart 2003 is vernietigd. Belanghebbende heeft bij zijn beroep tegen die uitspraak derhalve geen belang en is in zoverre niet-ontvankelijk.
Ten overvloede merkt het Hof op dat, zoals verweerder in zijn verweerschrift heeft toegelicht, de beschikking betreffende A-straat 1 WH is vernietigd omdat A-straat 1 WH niet een onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ is waarvoor een beschikking dient te worden afgegeven.
Beroep gericht tegen de beschikking A-straat 1
5.2. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd alsmede de aldaar vermelde aanvullende berekeningen.
5.3.1. Belanghebbende beroept zich onder andere op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat agrarische boerderijen stelselmatig lager worden gewaardeerd dan woonboer-derijen terwijl sprake is van gelijke gevallen en dat de woning net zo goed last heeft van stank- en geluidsoverlast van nabijgelegen boerderijen.
5.3.2. Het Hof zal deze stelling van belanghebbende als eerste behandelen.
5.3.3. Verweerder heeft ter zitting en in de stukken gesteld dat bij de waardering van een boerderij behorende tot een agrarisch bedrijf rekening wordt gehouden met het waardedrukkende effect van overlast van het bedrijf, dat de woning niet vergelijk-baar is met een agrarische boerderij, dat er in Z 565 vrijstaande woningen zijn waaronder 88 woonboerderijen zijn begrepen en dat er daarnaast 85 agrarische bedrijven met agrarische boerderijen zijn. Voor de agrarische boerderijen hanteert verweerder blijkens het verweerschrift een waarde van € 102 (voor een woonhuis van 742 m³) tot € 295 (voor een woonhuis van 305 m³) per m³ voor het woonhuis en (doorgaans) € 181 per m² voor de eerste 500 m² grond daarbij.
5.4.1. In dit verband dient eerst de vraag te worden beantwoord of agrarische boerderijen en woonboerderijen gelijke gevallen vormen. Hierbij is van belang dat de waarde welke op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ aan een object moet worden toegekend, bepaald is op de waarde van de onroerende zaak "indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen". In het onderhavige geval houdt zulks in dat de waarde dient te worden vastgesteld op basis van de fictie dat een (agrarische of woon-) boerderij op de waardepeildatum wordt verkocht tegen de prijs welke, bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Daarbij dient de bestemming die de huidige eigenaar aan de zaak heeft gegeven als waardebepalende factor te worden uitgeschakeld.
5.4.2. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat agrarische boerderijen nagenoeg steeds - naar het Hof verstaat: vaak separaat van de aanvankelijk daarbij behorende landbouwgrond, gelijk in het geval van belanghebbende is gebeurd - worden verkocht aan 'burgers' en vervolgens met al dan niet expliciet gegeven toestemming van de gemeente worden gebruikt als woonboerderij terwijl het bestemmingsplan ongewijzigd agrarisch blijft. Gelet daarop, alsmede het onder 5.4.1 overwogene, vermag het Hof niet in te zien op welke grond een woonboerderij voor de onderhavige doeleinden niet met een agrarische boerderij zou kunnen worden vergeleken.
5.4.3. Aan het onder 5.4.2 overwogene doet niet af dat een agrarische boerderij, in tegenstelling tot een woonboerderij, ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ een onderdeel vormt van een samenstel dat in beginsel bestaat uit een aantal afzonderlijke onroerende zaken (woonhuis met stal en eventuele schuren, bedrijfserf en landbouwgrond). Immers, de agrarische boerderij zal, gelet op het onder 5.4.1 en 5.4.2 overwogene, bij verkoop in het algemeen het bedrag opbrengen dat zou worden behaald indien het woonhuis als burgerwoning (woonboerderij) in gebruik zou zijn. Naar het Hof uit de verklaringen van verweerder afleidt, is het immers - binnen het kader van het vigerende bestemmingsplan - in het gebied waarin de woning van belanghebbende is gelegen zonder meer mogelijk onroerende zaken met een agrarische bestemming aan deze bestemming te onttrekken, zo een koper zulks wenst.
In zoverre is geen sprake van een waardedrukkende invloed van het bestemmings-plan. Het vorenstaande geldt naar 's Hofs oordeel onverkort ingeval een agrarische boerderij niet separaat van de landbouwgrond aan een burger wordt verkocht. In dat geval ligt het immers voor de hand dat de landbouwgrond door de koper aan een agrariër zal worden doorverkocht of in gebruik zal worden gegeven zonder dat zulks een aanzienlijke waardeverminderende invloed op het door de burger in gebruik genomen woonhuis zal hebben. Het vorenstaande noopt naar het oordeel van het Hof tot de conclusie dat in de onderhavige situatie een woonboerderij en een agrarische boerderij in beginsel naar gelijke maatstaven dienen te worden gewaardeerd. Met de eventuele verschillen in luxe, wooncomfort en bouwkwaliteit kan vervolgens op de gebruikelijke wijze worden rekening gehouden.
5.5. Op grond van het vorenoverwogene oordeelt het Hof dat in beginsel sprake is van gelijke gevallen en dat verweerder bij de waardebepaling van agrarische boerderijen ten onrechte rekening heeft gehouden met de - niet-objectgebonden - waardedrukkende factor van het agrarische bedrijf, zodat de gelijke gevallen ongelijk behandeld worden. Uit het door verweerder in de stukken en ter zitting verklaarde maakt het Hof voorts op dat de ongelijke behandeling voortvloeit uit een door verweerder ten aanzien van agrarische boerderijen gevoerd (begunstigend) beleid.
5.6. Uit het in 5.5 overwogene volgt dat het hier aan de orde zijnde beleid van verweerder berust op een onjuiste uitleg van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Nu het Hof van oordeel is dat, gelet op de verhouding tussen het aantal vrijstaande woningen dan wel woonboerderijen en het aantal agrarische boerderijen, niet kan worden gezegd dat dit beleid naar zijn bedoeling slechts ten aanzien van een zeer beperkte groep van belastingplichtigen wordt gevoerd (zoals in het geval van het arrest van de Hoge Raad van 5 februari 1997, BNB 1997/160*), en overigens is gesteld noch gebleken dat er een objectieve en redelijke rechtvaardigingsgrond aanwezig is voor het ten aanzien van agrarische boerderijen gevoerde (begunsti-gende) beleid, doet belanghebbende terecht een beroep op toepassing van het gelijkheidsbeginsel.
5.7. Ter zitting is komen vast te staan dat van het perceel behorende bij de woning 650 m² uit water bestaat. Het Hof schat, gelet op het ter zitting verklaarde, de prijs per m² van een perceel water op nihil.
5.8. Op grond van al het vorenstaande komt het Hof tot de volgende waardevast-stelling. De waarde van het woonhuis kan, gelet op het onder 5.3 terzake vermelde, worden berekend op € 90.000 (847 * € 102 = € 86.394). De waarde van de grond kan worden berekend op € 125.000 (500 * € 181 = € 90.500 plus 1490 * € 22 = € 32.780) dan wel op € 205.000 (1000 * € 181 = € 181.000 plus 990 * €22 = € 21.780), uitgaande van de door verweerder voorgestane prijs per m² voor de 'extra' grond (boven 500 m² dan wel 1000 m²). Hieruit volgt dat, ook indien met betrekking tot de schuur, de hobbykas (zie 2.2) en de 'extra' grond de door verweerder toegekende waarden worden gevolgd, de totale waarde van de woning blijft onder de door belanghebbende voorgestane waarde van € 373.461 (ƒ 823.000). Derhalve stelt het Hof de waarde op dat bedrag vast.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aangezien gesteld noch gebleken is dat andere in artikel 1 van Pro het Besluit proces-kosten bestuursrecht vermelde kosten zijn gemaakt dan de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en reiskosten voor het bijwonen van de zitting in Amsterdam door belanghebbende en zijn echtgenote, zal het Hof de veroordeling tot die kosten beperken. Hierbij gaat het Hof er vanuit dat, ofschoon blijkens de ondertekening het beroepschrift niet door de gemachtigde is geschreven, deze belanghebbende wel bij het opstellen daarvan heeft bijgestaan. De kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand berekent het Hof alsdan, op basis van 2 punten voor de verrichte proceshandelingen x € 322 x een wegingsfactor van 1, op € 644. Nu omtrent de geclaimde kosten van een advocaat niets is gesteld en het Hof ook overigens niet is gebleken dat belanghebbende in redelijkheid heeft kunnen besluiten naast zijn gemachtigde nog een advocaat te consulteren, komen de geclaimde kosten van de advocaat niet (afzonderlijk) voor vergoeding in aanmerking. De reiskosten worden gesteld op de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde een taxi, laagste klasse, en bedragen circa € 14. Het Hof begroot de kosten op € 658 in totaal.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gericht tegen de beschikking betreffende de onroerende zaak A-straat 1 WH te Z niet-ontvankelijk,
- verklaart het beroep gericht tegen de beschikking betreffende de onroerende zaak A-straat 1 te Z gegrond,
- vernietigt de uitspraak betreffende de onroerende zaak A-straat 1,
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak A-straat 1 tot € 373.461 (ƒ 823.000),
- gelast de gemeente Abcoude het gestorte griffierecht ad € 31 aan belanghebbende te vergoeden, en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 658 en wijst de gemeente Abcoude aan dit bedrag te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 11 februari 2004 door mr. Faase, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
- Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroep-schrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
- Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
- Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.