Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van A en B te X, belanghebbenden,
tegen
tien uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbenden is op 12 mei 2003 een beroepschrift ingekomen ter griffie van het Hof. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 10 juni 2003.
Het beroep is gericht tegen tien uitspraken van verweerder waarvan negen zijn gedagtekend 2 april 2003 en één is gedagtekend 14 april 2003, betreffende tien ten name van belanghebbenden genomen, op één kennisgeving van 15 maart 2001 verenigde, beschikkingen, waarbij voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 de waarde van de navolgende, te Woerden gelegen, onroerende zaken als volgt is vastgesteld:
a-straat 1 € 1.894.532
a-straat 2 € 894.400
a-straat 3 € 894.400
a-straat 4 € 1.116.753
b-straat 1 € 934.333
b-straat 2 € 433.360
b-straat 3 € 499.158
b-straat 4 € 1.503.827
b-straat 5 € 613.964
b-straat 6 € 928.888.
Na bezwaar tegen de beschikkingen zijn de voormelde waarden gehandhaafd, met uitzondering van de waarde van de onroerende zaak a-straat 4, die bij de desbetreffende uitspraak is verlaagd naar € 974.719. Deze verlaging is het gevolg van het feit dat verweerder bij de aanvankelijke waardevaststelling ten onrechte is uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van die zaak van 1150 m², in plaats van 1000 m² bvo.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot de navolgende bedragen:
a-straat 1 ƒ 3.010.230 (€ 1.365.982)
a-straat 2 ƒ 1.440.000 (€ 653.443)
a-straat 3 ƒ 1.350.000 (€ 612.603)
a-straat 4 ƒ 1.350.000 (€ 612.603)
b-straat 1,2,3 ƒ 2.925.000 (€ 1.327.307)
b-straat 4,5 ƒ 3.588.372 (€ 1.628.332)
b-straat 6 ƒ 1.575.000 (€ 714.703).
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
Ter zitting van 5 november 2004 zijn verschenen belanghebbende A, tot bijstand vergezeld van C (taxateur) en D, alsmede E namens verweerder, tot bijstand vergezeld van F (taxateur) en G. Ter zitting is met instemming van partijen gelijktijdig met deze zaak behandeld de tussen B en verweerder aanhangige zaak met kenmerk 03/01882.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbenden zijn gezamenlijk eigenaar van tien bedrijfsgebouwen, gelegen op het Woerdense bedrijventerrein “H”. De gebouwen zijn als toonzaal in gebruik (met uitzondering van de gebouwen aan de b-straat 4 en 5, die als kantoor in gebruik zijn) en zijn gebouwd in 1997 (met uitzondering van het gebouw aan de a-straat 1, dat in 2000 is gebouwd). De gebouwen zijn onderscheidenlijk gelegen aan de a-straat 1, 2, 3 en 4 en aan de b-straat 1, 2, 3, 4, 5 en 6. Het bij elk van de gebouwen behorende bruto vloeroppervlak (bvo) met onderverdeling van dat bvo over de deelruimten en verdiepingen, luidt als volgt:
a-straat 1:
2165 m² bvo, waarvan 1126 m² showroom begane grond
62 m² magazijn begane grond
727 m² showroom 1e verdieping
250 m² kantoor 1e verdieping
a-straat 2:
1000 m² bvo, waarvan 500 m² showroom begane grond
500 m² showroom 1e verdieping
a-straat 3:
1000 m² bvo, waarvan 500 m² showroom begane grond
500 m² showroom 1e verdieping
a-straat 4:
1000 m² bvo, waarvan 150 m² showroom begane grond
850 m² 1e verdieping
b-straat 1:
800 m² bvo, waarvan 620 m² showroom begane grond
180 m² showroom 1e verdieping
b-straat 2:
370 m² bvo, waarvan 110 m² showroom begane grond
260 m² showroom 1e verdieping
b-straat 3:
430 m² bvo, waarvan 70 m² showroom begane grond
360 m² showroom 1e verdieping
b-straat 4:
1173 m² bvo, geheel bestaande uit kantoorruimte op de 2e verdieping
b-straat 5:
479 m² bvo, geheel bestaande uit kantoorruimte op de 2e verdieping
b-straat 6:
850 m² bvo, geheel bestaande uit showroomruimte op de begane grond.
2.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem, in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgestelde waarden tien taxatierapporten overgelegd van de hand van taxateur F. In deze rapporten heeft F de waarden van de in geding zijnde onroerende zaken (met uitzondering van de zaak aan de a-straat 4) gewaardeerd op de door verweerder in de beschikkingen van 15 maart 2001 vermelde bedragen. De waarde van de zaak aan de a-straat 4 heeft hij gewaardeerd op het verlaagde bedrag dat verweerder ten aanzien van die zaak na bezwaar heeft vastgesteld. De getaxeerde waarden betreffen steeds de waarden in het economische verkeer, berekend aan de hand van de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde.
2.3. Taxateur F heeft in het kader van die methode ten aanzien van elk van de gewaardeerde objecten, met uitzondering van die aan de b-straat 4 en 5, de navolgende vergelijkingsobjecten gebezigd waarvan verkoop- én verhuurgegevens bekend waren, ofwel verkoopgegevens bekend waren, ofwel huurgegevens bekend waren. Hij heeft de volgende gegevens van die objecten vermeld. In de rapporten die betrekking hebben op de zaken aan onderscheidenlijk de b-straat 4 en 5, heeft hij voorts vermeld dat het in zoverre feitelijk niet een vergelijkingsobject maar de zaak zelf betreft, die alsdan is vermeld omdat van die zaak een actueel huurprijsgegeven bekend was. De na te melden Utrechtse objecten zijn gelegen aan de Utrechtse woonboulevard.
soort bvo m² koopsom ƒ koop d.d. jaarhuur ƒ huur d.d. huur/m² ƒ kap.factor
I,
Woerden kantoor 4767 13.583.000 3-3-1999 1.085.000 1-3-1999 227 12,5
J,
Woerden kantoor 1140 2.780.000 21-9-1999 260.000 1-1-1998 228 10,7
K,
Woerden werkplaats
en kantoor 720 1.715.000 31-12-1998 160.000 1-1-1999 222 10,7
L,
Woerden
hal met
kantoor 235 435.000 28-4-1998
M-1, Utrecht toonzaal 1950 3.900.000 2-4-1999
N, Utrecht toonzaal met
bovenwoning 1615 3.325.000 3-2-2000
O,
Woerden toonzaal met
kantoor 2380 470.000 15-11-1998 197
b-straat 2,
Woerden toonzaal 370 85.000 1-6-1998 230
b-straat 3,
Woerden toonzaal 430 99.000 1-6-1998 230
O,
Utrecht toonzaal 1450 260.674 1-1-1992 180 (geïn-
dexeerd)
M-2,
Utrecht toonzaal 1483 255.938 1-7-1990 175 (geïn-
dexeerd)
2.4. Taxateur F heeft in het kader van vorengenoemde methode ten aanzien van de onroerende zaken aan b-straat 4 en 5, de navolgende vergelijkingsobjecten gebezigd waarvan verkoop- én verhuurgegevens bekend waren, ofwel verkoopgegevens bekend waren, ofwel huurgegevens bekend waren. Hij heeft de volgende gegevens van die objecten vermeld. In het rapport dat betrekking heeft op de zaak aan de b-straat 4 heeft hij voorts vermeld dat het feitelijk niet een vergelijkingsobject maar de zaak zelf betreft, die alsdan is vermeld omdat van die zaak een actueel huurprijsgegeven bekend was.
soort bvo m² koopsom ƒ koop d.d. jaarhuur ƒ huur d.d. huur/m² ƒ kap.factor
I,
Woerden kantoor 4767 13.583.000 3-3-1999 1.085.000 1-3-1999 227 12,5
J,
Woerden kantoor 1140 2.780.000 21-9-1999 260.000 1-1-1998 228 10,7
K,
Woerden werkplaats
en kantoor 720 1.715.000 31-12-1998 160.000 1-1-1999 222 10,7
L,
Woerden
hal met
kantoor 235 435.000 28-4-1998
b-straat 4,
Woerden kantoor 544 136.200 1-2-1998 250
2.5. Taxateur F heeft ten aanzien van alle vergelijkingsobjecten steeds vermeld om welk soort object het gaat, wat het bouwjaar is, hoe de bijbehorende hoeveelheid bvo is onderverdeeld over de diverse deelruimten en eventuele verdiepingen, hoe het onderhoud van het object is en hoe het is gelegen. In het kader van de aldus uitgevoerde vergelijking heeft hij aan de gewaardeerde objecten de navolgende jaarhuurwaarden per m² bvo en kapitalisatiefactoren toegekend:
huurwaarde ƒ per m² bvo kap.factor
a-straa 1 198 11
a-straat 2 182 10,8
a-straat 3 182 10,8
a-straat 4 195 11
b-straat 1 223 11,5
b-straat 2 224 11,5
b-straat 3 222 11,5
b-straat 4 250 11,3
b-straat 5 250 11,3
b-straat 6 215 11,2.
2.6. Belanghebbenden hebben een schrijven overgelegd van makelaar C van 24 augustus 2001, waarin deze schrijft - zakelijk weergegeven - dat hij op verzoek van belanghebbenden de in geding zijnde objecten heeft gewaardeerd. Wat de onderbouwing van de daarin vermelde waarden aangaat vermeldt dat schrijven:
“(...)Rekening houdend met o.a. de onroerende zaak gebonden lasten, belastingen, onderhoud, reservering groot onderhoud en een nettorendement van 7½ %, komen wij tot een totaal waardering, waarde in het economische verkeer in verhuurde staat, per januari 1999 (...)”.
Het schrijven vermeldt de navolgende waarden:
a-straat 1 ƒ 3.693.000
a-straat 2 ƒ 1.600.000
a-straat 3 ƒ 1.500.000
a-straat 4 ƒ 1.500.000
b-straat 1, 2, 3 ƒ 2.400.000
b-straat 4,5 ƒ 4.377.000
b-straat 6 ƒ 1.750.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of verweerder de waarden die hij aan de in geding zijnde objecten heeft toegekend, te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbenden met verwijzing naar de door hen bepleite waarden stellen en verweerder betwist.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting is aan die standpunten nog het volgende toegevoegd.
Van de zijde van belanghebbenden:
De heer B:
Het is onbegrijpelijk dat verweerders taxateur zijn waarde wil onderbouwen met vergelijkingspanden die naar de wettelijke maatstaven daartoe niet geschikt zijn. Het gaat daarbij om kantoorpanden en onze panden zijn geen kantoorpanden, maar toonzalen voor grootschalige detailhandel. Bovendien liggen onze panden niet aan de Utrechtse woonboulevard, waar hogere huren gerealiseerd kunnen worden. Ook is de gebezigde kapitalisatiefactor onbegrijpelijk hoog. De huren die wij in 1999 voor de objecten ontvingen, waren reëel. Navraag bij makelaars, onder andere bij P, heeft dat bevestigd. Om aan de hand van die huren tot de vastgestelde waarden te kunnen komen, moeten kapitalisatiefactoren van 12,4 tot 16,4 worden gehanteerd. De situatie op de markt voor bedrijfspanden is ingrijpend gewijzigd: van de kantoorpanden staat 50% leeg. C is een beëdigd makelaar en heeft ervaring met de Woerdense markt in bedrijfspanden. Hij is bereid desgewenst een uitgebreid taxatierapport op te maken. De door F gebezigde rendementsfactor is onjuist. Wij hebben in 2000 een stuk grond aangekocht voor ƒ 500.000, waarop voor ƒ 1.000.000 een bedrijfspand is gebouwd. Uitgaande van de totale investering en de vervolgens gerealiseerde jaarhuur hebben wij een rendement van 20%. Wij trekken onze stelling in dat de waarde van onze objecten in het economische verkeer (ook) had moeten worden vastgesteld met behulp van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De door verweerder gehanteerde methode van de gekapitaliseerde huurwaarde is hier de juiste methode.
De heer C:
Ik bevestig dat de vergelijkingspanden die taxateur F gebruikt heeft, niet geschikt zijn. Desgevraagd verklaar ik echter dat het vergelijkingspand N te Woerden wel, als enige, een bruikbaar vergelijkingsobject is. Het daarin gevestigde bedrijf, Q, zat eerst ergens anders en is om redenen in de omzetsfeer naar het huidige pand verhuisd. Ik heb al geruime tijd geleden aan verweerder gevraagd hoe hij aan zijn kapitalisatiefactor kwam, maar heb daar nooit een bevredigend antwoord op gekregen. Bij het gebruik van vergelijkingsobjecten moet ermee worden rekening gehouden dat aan grotere objecten, zoals die van belanghebbenden, minder behoefte bestaat. In mijn brief van 21 augustus 2001 heb ik de objecten aan de b-straat 1, 2 en 3 als één geheel gewaardeerd, evenals de objecten aan de b-straat 4 en 5. Ik deed dat omdat belanghebbenden die drie en die twee objecten telkens aan één huurder hebben verhuurd. Voor de door mij gevonden waarden maakt dat niets uit. De waarden kunnen pro rato worden toegerekend aan de individuele objecten waarop zij betrekking hebben.
Aan de zijde van de inspecteur:
De heer E:
De door belanghebbenden bestreden kapitalisatiefactoren hebben zij berekend door de vastgestelde waarden aan de feitelijk in 1999 ontvangen huren te relateren. Die huren zijn echter onbruikbaar voor de onderhavige waardering, omdat het huren zijn die al in 1996 zijn overeengekomen en ook toen al laag waren omdat het bedrijventerrein “H” toen nog in ontwikkeling was en de huurders bovendien voor eigen rekening in de panden hebben geïnvesteerd.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de in geding zijnde objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat, gelet op de bij en krachtens de Wet woz gegeven waarderingsvoorschriften, die waarden overeenkomen met de waarden van de objecten in het economische verkeer, te berekenen met behulp van de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde. Het Hof ziet geen aanleiding om van dit eensluidende uitgangspunt af te wijken en sluit zich er daarom bij aan.
5.2. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt de onder 2.2. en verder omschreven en op genoemde methode gebaseerde taxatierapporten overgelegd. Ter toelichting op die rapporten heeft verweerder onweersproken gesteld dat er op het Woerdense bedrijventerrein “H” onvoldoende bruikbare vergelijkingspanden voorhanden waren om op basis van genoemde waarderingsmethode tot een juiste waardering te komen, dat om die reden ook vergelijkingsobjecten in het rapport zijn betrokken die zijn gelegen aan de te Utrecht gelegen woonboulevard, en dat de verschillen die samenhangen met die ligging in de rapporten zijn verdisconteerd.
5.3. Ten aanzien van de door verweerder overgelegde taxatierapporten is het Hof, mede gelet op de daaromtrent gegeven toelichting, van oordeel dat de daarin omschreven vergelijkingsobjecten voldoende met de in geding zijnde objecten overeenkomen om aan de hand daarvan, met behulp van de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde, de waarde van de objecten van belanghebbenden te onderbouwen. Voorts is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat in die rapporten bij de waardering van die objecten voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen die objecten en de gebezigde vergelijkingsobjecten wat betreft objectsoort, bouwjaar, hoeveelheid bvo, onderverdeling van de hoeveelheid bvo naar deelruimten en eventuele verdiepingen, onderhoud en ligging.
5.4. Hetgeen belanghebbenden hebben gesteld leidt niet tot een ander oordeel. Hun stelling dat verweerder de vastgestelde waarden vergeefs poogt te onderbouwen aan de hand van te Woerden gelegen vergelijkingsobjecten omdat er in Woerden geen bruikbare vergelijkingspanden voorhanden zijn, hebben belanghebbenden ter zitting ingetrokken voor zover deze stelling betrekking had op het vergelijkingsobject N te Woerden. Voor het overige faalt die stelling op grond van het hiervóór vastgestelde feit dat in die onderbouwing (in verband met het door verweerder erkende gebrek aan voldoende bruikbare vergelijkingsobjecten te Woerden) ook vergelijkingsobjecten te Utrecht zijn gebezigd. Verweerder heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat in de door verweerder overgelegde taxatierapporten rekening is gehouden met de verschillen die voortvloeien uit het gelegen zijn van die objecten in een andere gemeente. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat het geheel aan gebezigde vergelijkingsobjecten, in onderling verband bezien, voldoende basis vormt voor de afleiding van de gekapitaliseerde huurwaarde van de in geding zijnde objecten.
5.5. Ook de stelling van belanghebbenden dat verweerders onderbouwing van de vastgestelde waarden ondeugdelijk is omdat daarbij geen rekening is gehouden met de door belanghebbenden in 1999 ontvangen huursommen, faalt. Als door verweerder onweersproken gesteld staat immers vast dat de hoogte van een deel van die huursommen in verband staat met het feit dat de desbetreffende huurovereenkomsten in 1996 zijn gesloten. Die huren zijn daarom geen bruikbare maatstaf voor de huur die belanghebbenden op de waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toen geldende marktomstandigheden zouden hebben kunnen realiseren. Dat geldt temeer nu verweerder, eveneens onweersproken, heeft gesteld dat de in 1996 overeengekomen huursommen werden gedrukt door het feit dat het bedrijventerrein “H” toen nog in de ontwikkelingsfase verkeerde en door het feit dat de huurders voor eigen rekening investeringen hebben gedaan in de door hen gehuurde objecten. Voornoemde stelling faalt voor het overige, omdat blijkens de rapporten van taxateur F wél rekening is gehouden met de feitelijk door belanghebbenden ontvangen huren, waar dit op grond van het voorhanden zijn van een actueel huurprijsgegeven, aangewezen was.
5.6. Belanghebbenden hebben voorts gesteld dat verweerder bij het onderbouwen van de door hem vastgestelde waarden ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de concrete verkoopwaarden van de objecten. Naar het Hof uit de stellingen van belanghebbenden afleidt duiden belanghebbenden hiermee niet op feitelijk overeengekomen verkoopwaarden, maar op de waarden die taxerenderwijs als verkoopwaarden, zijnde de waarden in het economische verkeer, kunnen worden gevonden. In ditzelfde verband hebben belanghebbenden gesteld dat verweerder als gevolg van de hantering van onjuiste uitgangspunten tot een onjuiste netto-rendementsfactor van 6,6% komt, hetgeen 7,5% dient te zijn. Belanghebbenden hebben ter toelichting van een en ander verwezen naar de onder 2.6 omschreven brief van makelaar C. Het Hof gaat hier echter aan voorbij, omdat noch door belanghebbenden in hun stellingen, noch door makelaar C in diens genoemde brief, is verwoord (afgezien van de onder 5.5. besproken kwestie) welke specifieke, aan de vergelijkingsobjecten ontleende, gegevens verweerder ten onrechte heeft gebezigd en welke alternatieve vergelijkingsobjecten en –gegevens aanleiding geven tot de slotsom dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Ook aan de stelling van belanghebbenden dat de gehanteerde rendementsfactor onjuist is blijkens gegevens die zij ontlenen aan een door hen in 2000 ontwikkeld bedrijfspand komt hier geen betekenis toe, reeds omdat omtrent dat pand geen gegevens zijn gesteld of gebleken op grond waarvan moet worden aangenomen dat dat pand hier bruikbare vergelijkingsgegevens oplevert. Dat de brief van makelaar C taxatiebedragen vermeldt die aanzienlijk lager zijn dan de door verweerder vastgestelde waarden is, gelet op de summiere en gebrekkige onderbouwing van de eerstgenoemde waarden, (ook overigens) van onvoldoende gewicht om te kunnen afdoen aan de bewijskracht van de door verweerder ingebrachte taxatierapporten.
5.7. Ten slotte hebben belanghebbenden nog gesteld dat verweerder ten onrechte hogere kapitalisatiefactoren heeft gehanteerd ten aanzien van de in geding zijnde objecten dan ten aanzien van de gebezigde vergelijkingsobjecten. Naar blijkt uit de gegeven toelichting komen belanghebbenden tot deze stelling doordat zij de kapitalisatiefactoren die zijn gebezigd ten aanzien van de vergelijkingsobjecten, hebben toegepast op de feitelijk in 1999 door belanghebbenden ontvangen huursommen. Voor zover het huursommen betreft die krachtens het onder 5.5. overwogene buiten beschouwing moeten blijven, faalt de stelling op de aldaar weergegeven gronden. Voor zover het huursommen betreft die als voldoende actueel gegeven in de vergelijking zijn betrokken, moet de stelling worden Verweerder heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat in de door verweerder overgelegde taxatierapporten rekening is gehouden met de verschillen die voortvloeien uit het gelegen zijn van die objecten in een andere gemeente. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat de andersluidende stelling van belanghebbenden moet worden verworpen omdat deze onvoldoende gespecificeerd is en omdat belanghebbenden met hun voormelde denkwijze één element uit de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde isoleren en daarmee de samenhang miskennen tussen alle daarbij in aanmerking te nemen gegevens, op welke samenhang die methode nu juist is gebaseerd.
5.8. De slotsom van al het voorgaande is dat verweerder is geslaagd in het bewijs dat hij de in geding zijnde waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
6. Proceskosten
Nu belanghebbenden in het ongelijk worden gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 28 januari 2005 door mrs. O. Onnes, R.A. Steenbergen en E. Jochem, in tegen-woor-digheid van mr. M.H.A. Brands als griffier en op dezelfde dag ter open-bare zitting uitge-sproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in
geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.