Uitspraak
24 februari 2005 (bij vervroeging)
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BESCHIKKING
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CITROËN NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
VERZOEKSTER/VERWEERSTER IN HET HOGER BEROEP,
procureur: mr. C.E. Schouten,
t e g e n
de GEMEENTE AMSTERDAM (Stadsdeel Amsterdam Oud-Zuid),
zetelend te Amsterdam,
VERWEERSTER/VERZOEKSTER IN HET HOGER BEROEP,
procureur: mr. F.C. Borst.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Verzoekster in het hoger beroep, Citroën, heeft op 12 augustus 2004 een beroepschrift bij dit hof ingediend. Citroën is in appèl gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (locatie Amsterdam) op 13 mei 2004 heeft uitgesproken en die is gegeven tussen haar als verzoekster en de gemeente Amsterdam, verder: de gemeente, als verweerster. Het beroepschrift strekt tot vernietiging van de beschikking waarvan beroep, en, kort gezegd, toewijzing van de door Citroën verlangde ontruimingsbescherming.
1.2 De gemeente is daartegen opgekomen bij verweerschrift, ingekomen bij dit hof op 18 januari 2005. Het verweerschrift strekt, kort gezegd, tot bekrachtiging van de beschikking waarvan beroep, alsmede tot een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst van partijen per 1 januari 2004 is geëindigd en, in het geval het gehuurde als een gebouwde onroerende zaak moet worden gekwalificeerd, tot verlening van een beperkte ontruimingsbescherming.
1.3 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 26 januari 2005. Namens partijen is het woord gevoerd door hun raadslieden, voor Citroën haar procureur en voor de gemeente mr. M.F.A. Evers, advocaat te Amsterdam. De procureur van Citroën heeft gesproken aan de hand van pleitnotities. Verder zijn er namens partijen nog inlichtingen verschaft.
2. Ontvankelijkheid
Citroën is ontvankelijk in haar hoger beroep, omdat de vraag aan de orde is gesteld of artikel 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing is gelaten.
Met partijen gaat het hof ervan uit dat de rechtsverhouding die in dit geding aan de orde is de gemeente aangaat.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in de beschikking van 13 mei 2004 in rechtsoverwegingen nummers 1 en 2 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan, behoudens de vaststelling dat Citroën de parkeerterreinen sinds 1977 huurt van het Stadsdeel. Dit moet zijn 1997.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 Citroën exploiteert haar onderneming, een automobielbedrijf, in bedrijfsgebouwen aan het Stadionplein te Amsterdam. Aan de achterzijde van die gebouwen liggen twee parkeerterreinen. Citroën huurt die parkeerterreinen sinds 1 januari 1997 van de Gemeente/Stadsdeel Amsterdam (Oud-)Zuid. Voordien had zij met betrekking tot die terreinen gedurende vele jaren een gebruiksovereenkomst met N.V. Nederlands Sportpark Het Olympisch Stadion. Citroën gebruikt die parkeerterreinen bij de exploitatie van haar onderneming.
4.1.2 De parkeerterreinen zijn verhard met asfalt en omheind met een hekwerk. De hekken zijn verankerd in betonnen voeten.
In de huurovereenkomst zijn zij omschreven als “een gedeelte van het Olympisch Stadion c.a. met een oppervlakte van 2.200 m² (...) met als bestemming parkeerruimte”.
4.1.3 Bij brief van 8 juli 2003 heeft het Stadsdeel Oud-Zuid de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerterreinen tegen 1 januari 2004 opgezegd, met aanzegging tot ontruiming.
Citroën heeft zich verzet tegen die beëindiging van de huurovereenkomst en, voor het geval de huurovereenkomst geëindigd zou blijken te zijn, (verlenging van de) ontruimingsbescherming ingeroepen als bedoeld in artikel 7:230a BW.
4.2 De kantonrechter heeft Citroën bij de beschikking waarvan beroep niet ontvankelijk verklaard in haar verzoek om verlenging van de ontruimingsbescherming. Zijns inziens zijn de parkeerterreinen geen gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW zodat aan Citroën op basis van die bepaling geen ontruimingsbescherming kan worden verleend.
Aan beoordeling van de overige voorvragen die partijen aan de kantonrechter hadden voorgelegd is deze verder niet toegekomen. Voor de beslissing over het verzoek van Citroën is niet meer van belang of de opzegging van de huur rechtsgeldig was, aldus de kantonrechter, zodat hij aan een beslissing daarover verder niet toekwam.
4.3 In appèl heeft Citroën opnieuw de toepasselijkheid
van het bepaalde in artikel 7:230a BW aan de orde gesteld. Citroën wil dat de parkeerterreinen worden aangemerkt als gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW.
De gemeente heeft die zienswijze bestreden.
4.4 De bewoordingen van artikel 7:230a BW, in het bijzonder de woorden “gebouwde onroerende zaak”, wijzen er naar het oordeel van het hof niet op dat de in artikel 7:230a BW beoogde ontruimingsbescherming zich ook uitstrekt tot de tussen partijen omstreden parkeerterreinen.
Parkeerterreinen zijn naar normaal spraakgebruik geen gebouwen noch worden zij gebouwd; parkeerterreinen worden aangelegd. De feitelijke situatie waarvan in dit geval sprake is, geeft geen aanleiding om daarover hier anders te denken. Het asfalt en het hekwerk maken niet dat het geheel als “gebouwd” kan worden aangemerkt. Doorslaggevend is in dit verband dat enig relevant bouwsel ontbreekt.
Dat het woord “bouwen” in de agrarische wereld een eigen betekenis heeft, brengt evenmin mee dat de parkeer-terreinen “gebouwd” zijn.
4.5 Hetgeen de wetgever voor ogen heeft gestaan, staat ook in de weg aan de ruime interpretatie van “gebouwde onroerende zaak” die Citroën ingang wil doen vinden.
Artikel 7:230a BW moet, zo leert de wetsgeschiedenis, worden beschouwd als de opvolger van artikel 28c Huurwet.
Op het punt waarom het in dit geding gaat is door de wetgever geen verandering beoogd. Met “gebouwde onroerende zaak” is na invoering van artikel 7:230a BW dus hetzelfde bedoeld als voordien in de Huurwet.
De Huurwet, die inmiddels vervallen is, voorzag in artikel 1 lid 3 aanhef Pro en onder c in een definitie van “gebouwde onroerende zaak”. Deze luidde: een gebouw of gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Het woord gebouw staat centraal in deze definitie. Dat betekent dat het hof zich bij zijn onderzoek naar wat de wetgever voor ogen heeft gestaan tot uitgangspunt heeft te nemen dat de ontruimingsbescherming bedoeld is voor huurders van gebouwen. De uit 1950 stammende Memorie van Toelichting op de Huurwet bevat geen enkel aanknopingspunt om daarover anders te denken. In tegendeel: bij de bespreking van de voorgenomen definitiebepaling wordt slechts melding gemaakt van woningen en bedrijfsruimten die zijn gebouwd, waarbij blijkens een gegeven opsomming werd gedacht aan kantoorgebouwen. Bij sportcomplexen zouden gelet op de ratio van de ontworpen wet slechts de clublokalen onder “gebouwde onroerende zaak” vallen en niet de bijbehorende sportterreinen.
Bij latere wetswijzigingen, onder meer ten behoeve van de invoering van de huurliberalisatie, heeft de wetgever er geen blijk van gegeven wijziging te willen brengen in de omvang van hetgeen in artikel 1 lid 3 aanhef Pro en onder c Huurwet werd bedoeld.
Aan de wetsgeschiedenis valt dan ook geen argument ten voordele van Citroën te ontlenen.
4.6 De huurovereenkomst helpt Citroën ook niet. Hetgeen partijen met betrekking tot de parkeerterreinen zijn overeengekomen, biedt geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat hun een “gebouwde onroerende zaak” voor ogen heeft gestaan, of dat zij anderszins hebben willen bewerkstelligen dat aan Citroën de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW zou toekomen. Hier heeft eveneens eerder het tegendeel te gelden. De korte opeenvolgende huurperioden van zes maanden en de overeengekomen – lage – huurprijs wijzen bepaald in andere richting.
4.7 Slotsom van deze overwegingen is dat de parkeerterreinen geen “gebouwde onroerende zaak” in de zin van artikel 7:230a BW zijn.
Aan toepassing van die bepaling is de kantonrechter terecht niet toegekomen.
4.8 De gemeente heeft van haar kant erop aangedrongen om anders dan de kantonrechter deed ook in het geval het hof niet tot toepassing van artikel 7:230a BW zou besluiten een verklaring voor recht te geven inhoudende dat de huurovereenkomst per 1 januari 2004 is geëindigd.
Hoewel onder omstandigheden denkbaar is, dat een verklaring voor recht wordt gegeven in een verzoekschriftprocedure (vgl HR 31 maart 2000 NJ 2000, 497), gaat hetgeen de gemeente wil de hier in acht te nemen grenzen te buiten. Voor een verklaring voor recht zou slechts plaats zijn, wanneer deze, het zogenoemde gesloten stelsel van de verzoekschriftprocedure in aanmerking genomen, blijft binnen de grenzen van de wetsbepaling waarom het in het geding gaat en zich beperkt tot de rechtsverhouding die in geschil is. Doordat Citroën in haar verzoek niet wordt ontvangen, doet zich zodanige situatie in casu niet voor.
De kantonrechter heeft dan ook terecht de verzochte verklaring voor recht achterwege gelaten.
4.9 Het hof zal de beschikking waarvan beroep bekrachtigen.
Citroën is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en zal in de proceskosten van de (principale) appèlprocedure worden veroordeeld.
De proceskosten die gevallen zijn op het in appèl verworpen (tegen)verzoek van de gemeente, komen voor rekening van de gemeente. Zij zullen niet afzonderlijk worden begroot, omdat ze gelet op de inhoud van het partijdebat geacht moeten worden samen te vallen met de kosten die gevallen zijn op het verzoek van Citroën.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
veroordeelt Citroën in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de gemeente tot op heden op € 2.029,--;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en J.M.H. van Staveren en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 februari 2005.