Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Huurder],
wonende te [...],
APPELLANT,
procureur: mr. A.S. Rueb,
t e g e n
[Verhuurder],
wonende te [...],
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. F.B. Falkena.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellant, [huurder], is bij exploot van 9 november 2004 in hoger beroep gekomen van de vonnissen die door de kantonrechter in de rechtbank te Utrecht onder rolnummer 295642 CV EXPL 03-2925 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 16 juli 2003 (het tussenvonnis) en 18 augustus 2004 (het eindvonnis), met dagvaarding van geïntimeerde, [verhuurder], voor dit hof.
1.2 [Huurder] heeft bij memorie drie grieven tegen het eindvonnis waarvan beroep aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en enige producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het eindvonnis zal vernietigen en de vordering van [verhuurder] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten van de beide instanties. Bij die memorie heeft [huurder] bovendien de restitutie van hetgeen hij uit hoofde van het eindvonnis heeft betaald aan de orde gesteld en gevorderd dat het hof [verhuurder] tot, kortweg, restitutie zal veroordelen.
1.3 [Verhuurder] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en enige producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het eindvonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [huurder] in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun raadslieden, mr. B.E.J.M. Tomlow en
mr. S.H.W. Le Large, beiden advocaat te Utrecht, mede aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben bij die gelegenheid nog enige inlichtingen verschaft.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
Er is geen grief gericht tegen het vonnis van 16 juli 2003. In zover kan [huurder] niet in zijn hoger beroep worden ontvangen.
3. Behandeling van het hoger beroep
3.1 Namens [huurder] is bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep uiteengezet dat hij niet bedoeld heeft om een vordering in reconventie in te stellen. Hetgeen hij onder dit opschrift aan de orde heeft gesteld strekt ertoe restitutie te verkrijgen van hetgeen hij uit hoofde van het eindvonnis reeds aan [verhuurder] heeft betaald.
[Verhuurder] heeft zich tegen deze uiteenzetting niet verzet. Het hof zal dan ook de zogenoemde vordering in reconventie verstaan als te zijn gericht op restitutie.
3.2 Ingevolge de te dezen geldende bepalingen van overgangsrecht is in deze zaak het huurrecht van toepassing zoals dit tot 1 augustus 2003 gold.
3.3 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
3.3.1 [Huurder] huurt sedert 1 november 1996 winkelruimte van [verhuurder], gelegen te [...] aan de [...] nummer [...]. De aanvangshuurprijs bedroeg NLG 18.000,= per jaar. Tengevolge van de overeengekomen indexering bedroeg deze ten tijde van de inleidende dagvaarding in maart 2003 € 9.504,= per jaar exclusief BTW en bijkomende kosten. [Huurder] en [verhuurder] hebben hun huurovereenkomst neergelegd in een schriftelijk stuk. Daarin wordt het verhuurde omschreven als “bedrijfsruimte, bestaande uit de parterre ter grootte van ongeveer 88 m2 met achter-bergkelder” (zonder de parterre van het achterhuis). [Huurder] drijft een winkel in het gehuurde.
3.3.2 [Verhuurder] heeft zich op het standpunt gesteld dat de in maart 2003 geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. [Huurder] was het daarmee niet eens. [Verhuurder] heeft daarop op de voet van artikel 7A:1632a Burgerlijk Wetboek (oud-BW) de huurprijsvaststelling door de kantonrechter gevorderd. Volgens [verhuurder] zou de huurprijs met ingang van de dag der dagvaarding in eerste aanleg € 14.000,= per jaar moeten bedragen, exclusief BTW en bijkomende kosten.
3.3.3 Na partijdebat heeft de kantonrechter bij vonnis van 16 juli 2003 aan de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (Bhac) verzocht drie leden aan te wijzen om rapport en advies uit te brengen over de huurprijs die zou moeten gelden voor het door [huurder] gehuurde, een en ander met inachtneming van de voor de huurprijsvaststelling geldende wettelijke maatstaven. De kantonrechter heeft de Bhac verzocht in het bijzonder aandacht te schenken aan de mate waarin door [huurder] verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs.
3.3.4 De Bhac heeft op 18 april 2004 rapport en advies uitgebracht. De Bhac was samengesteld uit haar leden A.G. Verwoerd, J.G. de Boer en G.K. Doek.
De Bhac heeft het gehuurde vergeleken met vijf zogenoemde vergelijkingspanden. De voor die panden geldende huurprijs per vierkante meter heeft de Bhac berekend door zonering toe te passen met betrekking tot de beschikbare publieksruimte. Zonering houdt in dat aan vierkante meters publieksruimte een verschillende waarde wordt toegekend, die afhankelijk is van de functionaliteit van de ruimte. Hoe verder de ruimte van de frontgevel verwijderd is, des te lager is de waarde per vierkante meter die de Bhac daaraan toekent. Deze benadering brengt mee dat de voor die panden geldende totaalhuurprijs rekenkundig wordt verdeeld over een geringer aantal vierkante meters dan waarop de huurprijs feitelijk betrekking heeft, hetgeen leidt tot een hogere huurprijs per vierkante meter.
De verdeling van het aantal vierkante meters publieksruimte over de zones is kennelijk afhankelijk van de frontbreedte van het gehuurde. Bij de berekening van het aantal vierkante meters dat de Bhac als zone a, de duurste zone, aanmerkt, vermenigvuldigt zij de frontbreedte met een door haar gekozen aantal meters aan diepte achter de frontgevel, bij welke keuze zij zich laat leiden door de functionaliteit van de ruimte.
De Bhac noemt de door [huurder] gehuurde kelder magazijnruimte en waardeert deze op 10% van de gevonden m2-prijs. Haars inziens heeft [huurder] geen structurele bouwkundige verbeteringen aangebracht die op de huurprijs van invloed zijn.
De Bhac is uiteindelijk tot de slotsom gekomen dat de huurprijs van het door [huurder] gehuurde op 6 maart 2003 € 13.114,= per jaar, exclusief BTW dan wel niet belast met BTW, dient te bedragen.
3.3.5 [Verhuurder] heeft zich met de visie van de Bhac verenigd, [huurder] niet.
De kantonrechter heeft het advies bij vonnis van 18 augustus 2004 aanvaard en de huurprijs overeenkomstig dit advies vastgesteld.
3.4 De grieven stellen de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs aan de orde. De aan het gehuurde toegekende huurwaarde zou om twee redenen niet juist zijn:
- de aan de kelder toegekende huurwaarde had buiten beschouwing moeten blijven omdat deze huurwaarde het uitsluitend gevolg is van door [huurder] aangebrachte verbeteringen;
- de door de Bhac toegepaste zonering is onjuist en leidt tot ongerijmde consequenties; onderdeel van dit argument is dat bij de uitgevoerde berekeningen bij het gehuurde en bij de vergelijkingspanden 1 en 2 van onjuiste frontbreedtes zou zijn uitgegaan.
3.5 Wat betreft de kelder heeft naar het oordeel van het hof het volgende te gelden.
Blijkens de huurovereenkomst van [huurder] en [verhuurder] maakt de achter-bergkelder deel uit van het gehuurde en is voor de parterre en die kelder tezamen een huurprijs van NLG 18.000,= per jaar afgesproken.
Het ligt bepaald niet voor de hand te veronderstellen dat die kelder toentertijd geen enkele huurwaarde vertegenwoordigde. Het ging immers om een kelder die zo’n 32 m2 mat en toegankelijk was vanuit winkelruimte, gelegen op een niet onaantrekkelijk punt in [...]. Bovendien was die kelder bruikbaar. Ze was inmiddels droog omdat de gemeente in overleg met de eigenaren de daarvoor gelegen werfkelder (tezamen met de overige werfkelders langs de [...]) ingrijpend had verbeterd en was met relatief geringe investeringen geschikt te maken als magazijnruimte.
De Bhac heeft aan de kelder per 6 maart 2003 een huurwaarde van € 522,= per jaar toegekend. De te beantwoorden vraag is dus of die – op zichzelf geringe – huurwaarde van € 522,- per jaar geheel of gedeeltelijk gevolg is van door [huurder] aangebrachte verbeteringen.
Gelet op de uitgangssituatie van november 1996 zijn de stellingen van [huurder] ontoereikend om aan te nemen dat de huurwaarde van € 522,= per jaar te danken is aan de door hem aangebrachte verbeteringen. Het moge zo zijn dat [huurder] de ruimte opgeknapt heeft door een nieuwe cementen vloer aan te brengen, rechte wanden op te trekken en elektriciteit aan te leggen alsmede door de bruikbaarheid van die ruimte te bevorderen door er een nieuwe trap in te zetten, dat alles legt gelet op al hetgeen aan huurwaarde bepalende factoren reeds aanwezig was te weinig gewicht in de schaal om het bedrag van € 522,= per jaar geheel of gedeeltelijk aan die verbeteringen toe te rekenen. De kantonrechter heeft het advies van de Bhac op dit punt terecht overgenomen.
Met grief 2 heeft [huurder] daarom geen succes.
3.6 Hetgeen de Bhac aangaande de door haar toegepaste zonering heeft uiteengezet, heeft het hof vooralsnog niet overtuigd.
Duidelijk is dat de Bhac getracht heeft met toepassing van zonering beter inzicht te geven in de vergelijking die leidt tot de door haar gevonden huurwaarde. Het aanknopingspunt dat zij daarvoor aanreikt, functionaliteit, is echter betrekkelijk vaag. Dat geldt ook als in aanmerking wordt genomen dat aan de deskundigen enige ruimte moet worden gegund om op basis van hun door kennis en kunde gevormde intuïtieve inzicht de mate van functionaliteit van winkelruimte te schatten.
In het bijzonder roept vragen op dat van het omstreden pand en de vergelijkingspanden 1 en 2 zo’n verschillend percentage van de publieksruimte als zone a is beschouwd, hetgeen niet alleen verklaard kan worden door de verschillen in frontbreedte. Daar komt bij dat van de vergelijkingspanden 1 en 2 een fors gedeelte van de publieksruimte, 88 m2 respectievelijk 134 m2, als zone c (met waardering 35%) is aangemerkt en daarmee op één lijn gesteld is met niet-publieksruimte. Tot slot roept vragen op dat de overige ruimten van het omstreden pand als zone b zijn aangemerkt, terwijl de overige ruimten van de vergelijkingspanden 1 en 2 als zone c zijn aangemerkt. Dat alles komt zonder toelichting niet aanstonds aanvaardbaar voor, gelet op de ingrijpende consequenties die die keuzes hebben voor de uiteindelijk gevonden m2-prijs voor die panden.
[Huurder] heeft dan ook terecht aangedrongen op nader onderzoek van die kwestie.
Het hof zal daarom aanvullende vragen stellen aan de leden van de Bhac die eerder rapporteerden over de huurprijs. De vragen worden hieronder onder woorden gebracht.
3.7 Bijkomende moeilijkheid bij de zoneringsproblematiek is de frontbreedte die de Bhac bij haar berekeningen voor het omstreden pand en de vergelijkingspanden 1 en 2 tot uitgangspunt koos.
De Bhac noemt als frontbreedte voor het omstreden pand ca 4,5 meter, voor vergelijkingspand 1 ca 4,0 meter en voor vergelijkingspand 2 ca 3,0 meter. Volgens [huurder] heeft de Bhac over het hoofd gezien dat van de voorgevel van het pand, waarin hij zijn winkel drijft, de voordeur naar de boven de winkel gelegen woning deel uitmaakt. De relevante frontbreedte zou daarom aanzienlijk geringer zijn. Verder zou de relevante frontbreedte van de vergelijkingspanden 1 en 2 nauwelijks verschillen en in beide gevallen ongeveer 4 meter bedragen. Ter ondersteuning van dit laatste standpunt heeft [huurder] zich beroepen op de kadastrale kaart.
Het hof wil de deskundigen van de Bhac in de gelegenheid stellen om hun rapportage toe te lichten met inachtneming van deze gemotiveerde betwisting door [huurder].
3.8 Het hof zal de rapporterende leden van de Bhac A.G. Verwoerd, J.G. de Boer en G.K. Doek tot deskundigen benoemen teneinde op de gerezen vragen antwoord te geven. Bepaling van een voorschot ten behoeve van de te benoemen deskundigen is niet aan de orde, omdat de werkzaamheden die het hof op het oog heeft moeten worden geacht te vallen onder de eerder door de kantonrechter gegeven opdracht.
4. Beslissing
Het hof:
beveelt een onderzoek door deskundigen ter beantwoording van de volgende vragen:
A. Wilt u toelichten welke overwegingen ten grondslag liggen aan de bepaling van de zonering van het omstreden pand en van de vergelijkingspanden?
Wilt u bij de beantwoording van die vraag in het bijzonder aandacht schenken aan de volgende subvragen:
- Waarom verschilt het gedeelte van de publieksruimte dat als zone a wordt aangemerkt tussen het omstreden pand en de vergelijkingspanden 1 en 2 niet onaanzienlijk?
- Biedt de frontbreedte daarvoor een afdoende verklaring?
- Waarom is bij de vergelijkingspanden 1 en 2 88 m2 respectievelijk 134 m2 van de publieksruimte aangemerkt als zone c en op één lijn gesteld met niet-publieksruimte?
- Waarom is bij het omstreden pand als zone b aangemerkte verkoopruimte op één lijn gesteld met niet-publieksruimte?
B. Wilt u naar aanleiding van de kritiek van [huurder] op de frontbreedtes van het omstreden pand en de vergelijkingspanden 1 en 2 die u tot uitgangspunt koos, uw meting toelichten?
C Wilt u, indien het aanvullend onderzoek tot andere bevindingen leidt, opnieuw adviseren aangaande de huurprijs van het omstreden pand?
D. Wilt u ook overigens melding maken van aanvullende toelichting die het hof in staat stelt de tussen partijen gerezen geschillen te beslechten?
benoemt tot deskundigen om dit onderzoek te verrichten:
A.G. Verwoerd,
J.G. de Boer,
G.K. Doek,
allen leden van de Bedrijfshuuradviescommissie, ingesteld door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht,
Kroonstraat 50,
3511 RC Utrecht,
tel. 030-2363211;
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundigen zal toezenden;
bepaalt dat partijen vóór 15 januari 2006 kopieën van de overige gedingstukken en – voor zover mogelijk – de andere door de deskundigen noodzakelijk geachte stukken, aan de deskundigen zullen doen toekomen dan wel anderszins ter beschikking stellen;
bepaalt dat de deskundigen hun onderzoek zelfstandig – dat wil zeggen niet onder leiding van het hof – zullen verrichten en dat dit zal plaatsvinden op een door de deskundigen te bepalen tijd en plaats;
bepaalt dat de deskundigen een schriftelijk ondertekend bericht zullen inleveren ter griffie van het hof vóór 1 maart 2006;
bepaalt dat de deskundigen bij het onderzoek partijen in de gelegenheid zullen stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat de deskundigen in het schriftelijk bericht zullen doen blijken of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding in dat bericht van de eventueel gemaakte opmerkingen of gedane verzoeken;
verwijst de zaak naar de rol van 30 maart 2006 voor het nemen van een akte na deskundigenbericht aan de zijde van [huurder];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. van Staveren, G.B.C.M. van der Reep en A.M.A. Verscheure en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 december 2005.