Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 9 maart 2006 in de zaak onder rekestnummer 1400/2005 NOT van:
[X],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. J.G.M. de Koning,
t e g e n
MR. [Y],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. J.Bosua.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder te noemen klager, is bij een op 13 september 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 18 augustus 2005, waarbij de kamer heeft geoordeeld dat de klachtonderdelen genoemd in de rubrieken 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 en 2.7 van haar beslissing ongegrond zijn en het klachtonderdeel genoemd in rubriek 2.7 gegrond is bevonden. Voorts acht de kamer het noodzakelijk dat wordt onderzocht welke afstemming er was tussen de notaris en notaris [Z] met betrekking tot de uitbetaling van de hypotheekgelden.
De beslissing van de kamer luidt als volgt:
“Alvorens verder te beslissen verzoekt de kamer het Bureau Financieel Toezicht om te onderzoeken welke afspraken er gemaakt zijn tussen de notaris en notaris [Z] met betrekking tot de uitbetaling van hypotheekgelden.”
1.2. Bij brief, ter griffie van het hof ingekomen op 24 oktober 2005, is van de zijde van klager een aanvullend beroepschrift ingediend.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 17 november 2005 een verweerschrift – met bijlagen – ter griffie van het hof ontvangen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 23 februari 2006, alwaar klager en zijn gemachtigde zijn verschenen. De notaris en zijn gemachtigde bleken niet op deugdelijke wijze te zijn opgeroepen waarop het hof de mondelinge behandeling heeft aangehouden tot 9 maart 2006.
1.5. Op 6 maart 2006 is van de zijde van klager nog een aanvullende bijlage bij het beroepschrift ter griffie van het hof ontvangen.
1.6. Ter openbare terechtzitting van het hof van 9 maart 2006 zijn klager, de notaris en hun beider gemachtigden verschenen en hebben het woord gevoerd.
2. De ontvankelijkheid van het hoger beroep
2.1. Op grond van artikel 107 Wet Pro op het notarisambt, hierna: Wna, staat tegen beslissingen van de kamer hoger beroep open bij dit hof. Geen enkele bepaling van de Wna bepaalt uitdrukkelijk dat ook tegen tussenbeslissingen hoger beroep kan worden ingesteld. Wel vloeit uit het stelsel van de wet zoals vervat in de artikelen 99 tot en met 106 Wna voort dat slechts tegen beslissingen op klachten tegen notarissen en kandidaat-notarissen die als eindbeslissingen kunnen worden aangemerkt, ingevolge artikel 107 Wna Pro hoger beroep openstaat. Nu klager hoger beroep heeft ingesteld tegen een tussenbeslissing van de kamer, is het hoger beroep derhalve niet ontvankelijk.
2.2. Aan het voorgaande doet niet af dat klager de beslissing van de kamer van 18 augustus 2005 heeft ontvangen met de onder de beslissing opgenomen mededeling dat tegen deze beslissing binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep kan worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Door een dergelijke niet op de wet steunende mededeling kan immers niet het ingevolge het wettelijk stelsel niet bestaande recht om een rechtsmiddel in te stellen alsnog ontstaan.
2.3. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
3. De beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de tussenbeslissing van de kamer van 18 augustus 2005;
- wijst de zaak terug naar de kamer ter verdere afdoening.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.D.R.M. Boumans en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 9 maart 2006.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notaris-sen te Rotterdam
Reg.nr. 15/05
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt van:
[X]
wonende te [woonplaats],
klager,
- tegen -
mr. [Y],
notaris te [plaats],
hierna te noemen de notaris.
1. Het verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift d.d. 26 mei 2005;
- verweerschrift d.d. 30 juni 2005;
- fax van de advocaat van klager d.d. 20 juli 2005;
- pleitnota van klager overgelegd ter zitting;
- pleitnota van de notaris overgelegd ter zitting.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 21 juli 2005. Hierbij zijn zowel klager, bijgestaan door advocaat mr. J.G.M. de Koning, als de notaris, bijgestaan door advocaten mr. J.H.M. Nijhuis en mw. mr. A.G. van Dijk, verschenen. Partijen hebben hun standpunten tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht.
2. Inhoud van de klacht
2.1
Klager heeft in juni 2002 zijn vastgoedonderneming, genaamd [T] B.V. verkocht aan [W] N.V., vertegenwoordigd door de heer K. [B]. De heer mr. E. [B] RA, stond klager bij ten aanzien van deze verkoop. De akten met betrekking tot de overdracht zijn gepasseerd door de notaris.
2.2
In essentie stelt klager dat de notaris onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij de afhandeling van de verkoop van [T] B.V. De overdracht is onder zeer grote druk, uitgeoefend door de heer [B] en de heer [B], tot stand gekomen. Voorts bleek naderhand dat voormelde heren een innige zakelijke relatie onderhielden, daar de heer [B] procuratiehouder was van de kopende vennootschap. Klager verwijt de notaris dat deze hem hieromtrent niet heeft geïnformeerd, daar de notaris onderzoek heeft gedaan naar de beschikkingsbevoegdheid van de comparerende vennootschappen en volgens klager dus kennis had van de zakelijke relatie tussen de heren [B] en [B].
2.3
Voorts wordt de notaris wordt verweten dat hij klager onvoldoende in bescherming heeft genomen. Klager was een zwakke partij daar hij ten tijde de verkoop van [T] B.V. leed aan een ernstige rugaandoening, waardoor hij veel pijnstillers moest slikken, welke een versuffende werking hebben. De notaris was bekend met de aandoening van klager daar klager in het bijzijn van de notaris meermalen pijnstillers heeft ingenomen. De notaris had daarom extra zorgvuldigheid moeten betrachten ten aanzien van de verkoop van [T] B.V.
2.4
De aan klager gestuurde concept nota van afrekening d.d. 30 mei 2002, meldt een aandelenprijs van €5.921.387,-. In de overdrachtsakte d.d. 3 juni 2004 staat echter een aandelenprijs van €5.603.479,-. Het is klager niet duidelijk welke oorzaken ten grondslag liggen aan de waardedaling van de aandelen, groot €317.908,-. Klager verwijt de notaris dat deze hem onvoldoende heeft ingelicht over de mogelijke (financiële) gevolgen van ondertekening van de overdrachtsakte.
2.5
Een onderdeel van de verkoop van [T] B.V. was de overdracht van de pensioenvoorziening van klager. Klager heeft ingestemd met deze overdracht op de voorwaarde dat de heer [B] persoonlijk garant zou staan voor uitbetaling van de pensioengelden. Uiteindelijk heeft klager een kort geding aangespannen om de besloten vennootschap, waar de pensioengelden zijn ondergebracht, te dwingen tot uitbetaling. De notaris heeft in die procedure een verklaring afgelegd ten aanzien van de pensioenovereenkomst. Klager meent echter dat het de notaris niet zonder meer vrij stond te getuigen en dat deze zijn verklaring eerst ter goedkeuring aan klager had moeten voorleggen. Voorts verwijt klager de notaris dat hij heeft verklaard:
“Omdat de heer [X] zich het risico van gemelde compensatie realiseerde met de mogelijke consequentie dat hij zijn pensioen niet zou ontvangen, is over een en ander geruime tijd gediscussieerd. Uiteindelijk heeft de heer [X] zijn eis met betrekking tot de pensioenrechten laten vallen.”
Klager betwist bovenstaande stelling en stelt dat de mogelijkheid tot verrekening van de pensioengelden met eventuele nakomende kostenposten ook niet in de akte is opgenomen.
2.6
Na ondertekening van de akte van aandelenoverdracht bleef klager nog één dag directeur van de vennootschap. In zijn hoedanigheid van directeur heeft klager vervolgens de akte inzake de overdracht van onroerend goed ondertekend, waarmee praktisch de gehele vennootschap werd leeggehaald en overgedragen aan de vennootschap van koper. Mocht een faillissement van de vennootschap volgen, dan kan klager aansprakelijk worden gesteld voor voldoening van eventuele belastingschulden. Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht en klager hierdoor aan onnodige financiële risico’s heeft blootgesteld.
2.7
Voorts zijn aanzienlijke stelposten opgenomen in de koopsomberekening die aan de aandelenprijs ten grondslag lag. De notaris had een bedrag in depot moeten zetten, totdat partijen overeengekomen waren voor wiens rekening deze posten moesten komen.
2.8
Op 31 mei 2002 zijn door de notaris hypotheekgelden overgemaakt naar notaris mr. [Z] te [plaats] in verband met de overdracht van de privé woning van de heer [X]. Koper en klager konden pas na inschrijving van de hypotheekakte d.d. 5 juni 2002 beschikken over de hypotheekgelden, ter financiering van de aandelenoverdracht d.d. 3 juni 2002. Indien tussentijds beslag zou zijn gelegd had geen hypotheekrecht gevestigd kunnen worden, waardoor klager de woning niet had kunnen kopen. Voorts had koper de koopsom van de aandelen niet kunnen voldoen indien, zoals klager vermoedt, de aandelenoverdracht is gefinancierd door middel van de hypotheekgelden behorende bij de hypotheekakte d.d. 4 juni 2002. Daar het hier een voor klager zeer aanzienlijk belang betreft, verzoekt klager de Kamer ingevolge artikel 98 WNA Pro een onderzoek in te stellen.
3. Standpunt van de notaris
3.1
De notaris stelt dat ingevolge artikel 99 WNA Pro een klacht dient te worden ingediend bij de Kamer van Toezicht waaronder de notaris ressorteerde ten tijde van de handelingen waarop de klacht betrekking heeft. Ten tijde van de verkoop van [T] B.V. was de notaris gevestigd te [plaats]. Met ingang van 1 februari 2004 is de notaris eervol ontslag verleend als notaris te [plaats] en heeft hij zich gevestigd als notaris te [plaats]. De notaris stelt dat deze Kamer niet bevoegd is en dat de klacht moet worden ingediend bij de Kamer van Toezicht te ’s-Gravenhage.
3.2
Het ligt niet op de weg van een notaris te onderzoeken door wie een partij zich laat adviseren en of deze adviseur de belangen van de cliënt voldoende behartigt. Voorts was de heer [B], als bestuurder van [H] B.V. comparant bij de leveringsakte d.d. 3 juni 2002. De onderzoeksverplichting van de notaris strekte zich er slechts toe te onderzoeken of de heer [B] tekenbevoegd was.
3.3
De notaris betwist dat hij extra zorgvuldigheid moest betrachten met betrekking tot de verkoop van [T] B.V. Klager was één van de grote vastgoedhandelaren in [plaats] en zeer vertrouwd met grote financiële transacties. Gelet op deze ervaring kan dan ook niet gesteld worden dat klager een persoon met geringe deskundigheid en/of ervaring is met transacties als onderhavige. Op deze grond had door de notaris niet meer dan een normale zorgvuldigheid en voorlichting moeten worden betracht, hetgeen de notaris ook heeft gedaan.
3.4
De notaris was bekend met de medische conditie van klager, maar stelt dat het de verantwoordelijkheid van klager was om de afweging te maken of hij in staat was door te gaan met de verkoop van [T] B.V. Er was volgens de notaris geen sprake van een situatie waarin hij moest of kon veronderstellen, dat klager de gevolgen van de overdracht niet kon overzien.
3.5
De notaris heeft geen enkele inbreng gehad bij de opstelling van de koopsom van de aandelen. Voorts heeft de notaris tijdens de bespreking d.d. 3 juni 2002 klager aangegeven dat hij de akte van aandelenoverdracht slechts moest ondertekenen indien er overeenstemming was bereikt over de koopsom.
3.6
Daar de koopsom van de aandelen is gecompenseerd met de koopsom van de onroerende zaken, is het de notaris geheel onduidelijk welk bedrag in depot gehouden had moeten worden. Daarnaast is het gebruikelijk dat partijen van tevoren dienen aan te geven dat een bepaald bedrag in depot gehouden moet worden.
3.7
Het stond de notaris wel degelijk vrij een verklaring af te leggen ten aanzien van de pensioenovereenkomst. De notaris is de stellige overtuiging toegedaan dat zijn verklaring waarheidsgetrouw is. Overigens heeft de verklaring geen betrekking op besprekingen tussen partijen, maar op een, naar de mening van de notaris, tussen partijen bereikte overeenkomst.
3.8
Het is de notaris geheel onduidelijk wat klager bedoelt met oneigenlijk handelen met hypotheekgelden. De notaris betwist deze stelling dan ook. Voorts zou het voormelde eventuele risico van beslag slechts mogelijk zijn voor schulden ten laste van klager.
4. De beoordeling
4.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
4.2
Ingevolge artikel 99 WNA Pro dient een klacht te worden ingediend in het arrondissement waar de notaris ressorteert. Daar de notaris gevestigd is te [plaats] is deze Kamer bevoegd om te oordelen in onderhavige klacht.
4.3
De Kamer is met de notaris van oordeel dat het niet de taak van de notaris is om te onderzoeken of de adviseur van een partij de belangen van deze partij voldoende behartigt. De Kamer verklaart dit klachtonderdeel dan ook ongegrond.
4.4
Het verwijt dat de notaris klager onvoldoende heeft geïnformeerd en onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht ten aanzien van klager als zwakke partij, acht de Kamer ongegrond, nu dat niet uit de door klager aangevoerde feiten en omstandigheden is gebleken.
4.5
De Kamer is tevens met de notaris van oordeel dat indien de notaris meent dat er wel degelijk een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de heer [B] en klager, hij zich niet op zijn verschoningsrecht mag beroepen. Zodoende treft de notaris ten aanzien van het afleggen van zijn verklaring d.d. 23 april 2004 geen tuchtrechtelijk verwijt. De Kamer acht het evenwel opmerkelijk dat de notaris een verklaring aflegt over een kennelijk bereikte overeenkomst tussen klager en de heer [B] ten aanzien van de verrekenbaarheid van de pensioengelden, terwijl hij deze overeenkomst niet in de akte heeft opgenomen.
4.6
De notaris kan slechts een bedrag in depot houden indien hierover overeenstemming bestaat tussen partijen. De notaris kan derhalve niet verweten worden dat hij geen bedrag in depot heeft gehouden.
4.7
De Kamer is met klager van oordeel dat de notaris klager onvoldoende in bescherming heeft genomen door klager niet direct te doen ontslaan als directeur bij de aandelenoverdracht, dan wel door een advies van deze strekking achterwege te laten. Mogelijk tegenstrijdige belangen hadden door de notaris op andere wijze afgedekt kunnen worden. De Kamer acht dit klachtonderdeel dan ook gegrond.
4.8
Het is niet ongebruikelijk dat gelden reeds voor het passeren van de akte worden overgemaakt aan een andere notaris. De notaris dient echter te voorkomen dat deze gelden reeds worden uitbetaald voordat de akte gepasseerd is. Uit al hetgeen is overgelegd en ter zitting is toegelicht volgt niet dat de notaris een en ander met betrekking tot de uitbetaling van de hypotheekgelden heeft afgestemd met notaris [Z].
4.9
Gelet op het voorenoverwogene oordeelt de Kamer van de klacht op grond van punten 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 en 2.7 ongegrond en op grond van punt 2.6 gegrond is. Met betrekking tot punt 2.8 acht de Kamer het noodzakelijk dat wordt onderzocht welke afstemming er was tussen de notaris en notaris [Z] met betrekking tot de uitbetaling van de hypotheekgelden.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
Alvorens verder te beslissen verzoekt de Kamer het Bureau Financieel Toezicht om te onderzoeken welke afspraken er gemaakt zijn tussen de notaris en notaris [Z] met betrekking tot de uitbetaling van de hypotheekgelden.
Deze beslissing is gegeven op 21 juli 2005 door mrs. F.W.H. van den Emster, mw. A.G. Scheele-Mülder, R. van der Galiën, R.G.M. Gores en mw. J.P. van Loon in tegenwoor-digheid van de secretaris, W. Blokland.
Uitgesproken ter openbare vergadering op 18 augustus 2005.
De secretaris, De voorzitter,
W. Blokland F.W.H. van den Emster
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.