Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing 13 april 2006 in de zaak onder rekestnummer 663/2005 NOT van:
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo,
t e g e n
[Y],
wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. H.M.G. Wesseling.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellant, verder te noemen de notaris, is bij een op 22 april 2005 ter griffie ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Zwolle, verder te noemen de kamer, van 23 maart 2005, waarbij de door geïntimeerde, verder te noemen klaagster, ingediende klacht tegen de notaris gegrond is verklaard onder oplegging van de maatregel van berisping.
1.2. Op 27 mei 2005 is eveneens van de zijde van de notaris een aanvullend verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Namens klaagster is op 17 november 2005 een brief ter griffie ingekomen, waarin wordt medegedeeld dat klaagster zich refereert aan het oordeel van het hof.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 februari 2006. Verschenen zijn de notaris en zijn gemachtigde. Zij hebben het woord gevoerd, de gemachtigde aan de hand van een pleitnotitie. Klaagster is, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
5. Het standpunt van klaagster
5.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij jegens haar onzorgvuldig heeft gehandeld door haar niet expliciet te wijzen op de erfdienstbaarheid, die rustte op een door haar aangekochte woning te [plaats] en door deze niet te vermelden in de koopakte (naar het hof begrijpt: de akte van levering).
5.2. Bovendien wordt de notaris verweten dat hij klaagster onvoldoende adequaat heeft bejegend, door enkel te verwijzen naar de assuradeur naar aanleiding van de klacht van klaagster.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris betwist de stelling van klaagster gedeeltelijk en verweert zich als volgt.
6.2. De notaris kan erkennen dat de desbetreffende erfdienstbaarheid ten onrechte niet in de transportakte is opgenomen. Klaagster was door ondertekening van de koopakte, waar de notaris part noch deel aan had, gebonden aan de bestaande erfdienstbaarheden. Dit is ook vermeld in artikel 5.2. van de door de verkopende makelaar opgemaakte koopakte.
6.3. De notaris wijst het klachtonderdeel met betrekking tot de inadequate reactie van de hand. De notaris heeft erkend een “kunstfout” te hebben gemaakt, zijn spijt betuigd en getracht de fout te herstellen door middel van het passeren van een akte van rectificatie, waaraan klaagster evenwel niet wilde meewerken.
7. De beoordeling
7.1. Het hof is van oordeel dat het tot de taak van de notaris behoort deugdelijk onderzoek te doen naar de rechtstoestand van het registergoed en van zijn bevindingen jegens partijen te doen blijken en in de leveringsakte melding te maken. Door dit na te laten heeft de notaris in elk geval veroorzaakt dat de openbare registers een niet compleet beeld vertonen en aldus ten behoeve van de raadpleging ervan minder betrouwbaar zijn geworden. Het hof oordeelt dit verzuim laakbaar en zal de klacht op dit onderdeel gegrond verklaren.
7.2. Dit geldt echter niet voor het klachtonderdeel dat ziet op de bejegening van klaagster. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de notaris terstond na het kenbaar worden van de omissie klaagster heeft verzocht haar medewerking te verlenen aan de akte houdende rectificatie. Tot op heden is de akte niet gerectificeerd, aangezien klaagster de daartoe strekkend volmacht nog niet heeft ondertekend. Het hof is van oordeel dat dit klachtonderdeel ontrecht is voorgesteld door klaagster. Het klachtonderdeel zal ongegrond worden verklaard.
7.3. Nu de klacht deels gegrond en deels ongegrond wordt verklaard kan de beschikking van de kamer niet in stand blijven. Het hof zal deze vernietigen. Het hof acht het nalaten van de notaris zodanig ernstig dat de maatregel van waarschuwing geboden is.
7.4. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
8. De mededeling van de opgelegde maatregel
8.1. In het verleden placht dit hof bij oplegging in hoger beroep van de maatregelen waarschuwing en berisping in de uitspraak te bepalen dat de desbetreffende notaris of kandidaat-notaris door de griffier zal worden opgeroepen om te verschijnen op een nader bepaalde terechtzitting teneinde aanwezig te zijn bij de alsdan door de voorzitter uit te spreken maatregel.
8.2. Een en ander was gegrond op het ingevolge artikel 107, derde lid, Wna in hoger beroep van overeenkomstige toepassing zijnde voorschrift van artikel 103, vijfde lid, Wna inhoudende dat in een vergadering van de kamer van toezicht de voorzitter de waarschuwing of berisping uitspreekt in aanwezigheid van de notaris of kandidaat-notaris, die daarvoor bij aangetekende brief wordt opgeroepen. Van het uitspreken dient volgens het hiervoor bedoelde voorschrift een proces-verbaal te worden opgemaakt waarvan bij aangetekende brief een afschrift aan de notaris of kandidaat-notaris moet worden gezonden. Indien deze niet verschijnt deelt de secretaris de inhoud van de waarschuwing of berisping bij aangetekende brief met bericht van ontvangst aan hem mee.
8.3. Tegen een beslissing van de kamer van toezicht kan ingevolge artikel 107 Wna Pro hoger beroep worden ingesteld bij dit hof. Het gevolg hiervan is dat de beslissing van de kamer ten tijde van de uitspraak nog niet onherroepelijk is en dus op dat moment nog niet vaststaat dat een bij die beslissing opgelegde waarschuwing of berisping gehandhaafd blijft. Het voorschrift van artikel 103, vijfde lid, Wna kan dan ook als zinvol worden aangemerkt voor de beslissing en de tenuitvoerlegging daarvan in eerste aanleg door de kamer van toezicht.
8.4. Ingevolge artikel 98, tweede lid, Wna is tegen de beslissing in hoger beroep van dit hof geen hogere voorziening toegelaten. Het gevolg hiervan is dat een beslissing van het hof ten tijde van de uitspraak onherroepelijk is en de daarbij opgelegde waarschuwing of berisping dus vaststaat. Verder is van belang dat het hof een vergadering als bedoeld in artikel 103, vijfde lid, Wna niet kent. Het uitspreken van de waarschuwing of berisping vindt dan ook plaats ter terechtzitting van het hof. Het uitspreken voordien van de beslissing van het hof - waaronder het mededelen van een eventueel oplegde maatregel – vindt ingevolge het samenstel van bepalingen van de artikelen 107, derde lid, en 104, eerste lid, Wna eveneens ter terechtzitting plaats terwijl een afschrift van deze beslissing bij aangetekende brief aan de betrokken notaris of kandidaat-notaris wordt gezonden. Toepassing van het voorschrift van artikel 103, vijfde lid, Wna voor de beslissing en tenuitvoerlegging daarvan in hoger beroep door het hof, kan daarom niet als zinvol worden aangemerkt.
8.5. Op grond van het al hetgeen hiervoor is overwogen is het hof van oordeel dat er aanleiding bestaat om een notaris of kandidaat-notaris aan wie bij beslissing in hoger beroep een waarschuwing of berisping is opgelegd, niet meer op te roepen om te verschijnen op een nader bepaalde terechtzitting. Het hof is van oordeel dat een maatregel als hiervoor bedoeld als medegedeeld geldt op het tijdstip waarop de beslissing waarbij deze is opgelegd, wordt uitgesproken. Oproeping om te verschijnen op een nader bepaalde terechtzitting kan dus achterwege blijven. Wel zal het hof in de gevallen waarin een notaris of kandidaat-notaris niet bij de behandeling ter terechtzitting is verschenen, bepalen dat een afschrift van de beslissing bij aangetekende brief met bericht van ontvangst aan deze zal worden verzonden.
8.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
9. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing met uitzondering van de vaststelling van de feiten en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart de klacht zoals genoemd in 5.1. gegrond en legt hiervoor de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, A.M.A. Verscheure en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 13 april 2006 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT ZWOLLE
Nummer : KvT 20040380
Datum : 23 maart 2005
B E S L I S S I N G
op de klacht van
Mevrouw [Y]
[adres]
[plaats]
hierna te noemen: klaagster,
tegen
mr. [X],
notaris ter standplaats [plaats],
hierna te noemen: de notaris.
1. Het verloop van de procedure.
Dit blijkt uit de volgende bescheiden:
- de klacht van klager d.d. 24 juni 2004;
- het antwoord van notaris [X] d.d. 5 augustus 2004.
Door de plaatsvervangend voorzitter van de Kamer van Toezicht is getracht een oplossing in der minne te bereiken., doch zonder succes. Daarop is de zaak verwezen naar deze Kamer.
Ter zitting zijn verschenen notaris [X] en klaagster alsmede haar ouders.
2. De klacht.
Deze komt erop neer dat aan de notaris enerzijds wordt verweten dat hij heeft nagelaten in de transportakte betreffende de door haar aangekochte woning [adres] te [plaats] de daarop rustende erfdienstbaarheden te vermelden alsmede dat hij uit een oogpunt van adequate bejegening tekort is geschoten.
3. De beoordeling en de gronden daarvoor.
Vaststaat dat ten overstaan van de notaris op 29 juni 2001 de transportakte is verleden met betrekking tot de onroerende zaak [adres] te [plaats]. Evenzeer staat vast dat gebleken is dat op deze onroerende zaak een erfdienstbaarheid van uitzicht c.q. behoud van uitzicht rust, welke erfdienstbaarheid niet in de desbetreffende akte is opgenomen. Een en ander heeft geleid tot een geschil tussen de klaagster en de tot de erfdienstbaarheid gerechtigde, uiteindelijk leidende tot een voor klaagster nadelig vonnis in kort geding.
De notaris heeft op de onderhavige klacht gereageerd met de stelling dat hij naar aanleiding van de eerdere klachten van klaagster contact had opgenomen met de assuradeur en dat, toen de uitslag daarvan klaagster niet tevreden stelde en zij andermaal rappelleerde, hij haar wederom naar de assuradeur heeft verwezen. De notaris stelt zich op het standpunt dat klaagster door ondertekening van de “voorlopige koopakte” voor haar rekening nam dat er erfdienstbaarheden waren. Het gaat hier naar zijn mening louter om een civielrechtelijke kwestie.
Bij de beoordeling daarvan is op de eerste plaats van belang of het zakelijk gemaakte verwijt aan de notaris juist is.
Artikel 3 van Pro de Verordening Beroeps- en Gedragsregels luidt ‘bij de levering van registergoederen en de vestiging daarop van beperkte rechten stelt de notaris een zodanig onderzoek in dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat. Hij vermeldt de gegevens die voor de rechtstoestand van belang zijn in de akte. De notaris draagt bij de levering van een registergoed zo veel mogelijk zorg dat de verkoper de koopsom ontvangt en het verkochte door de koper wordt verkregen overeenkomstig de gemaakte afspraken voor wat betreft de vrije en onbezwaarde levering.’
De notaris heeft niet bestreden dat de litigieuze erfdienstbaarheid niet in de akte is opgenomen en heeft erkend dat er een fout is gemaakt. Dat betekent reeds dat hij heeft gehandeld in strijd met genoemde bepaling hetgeen op zichzelf klachtwaardig is.
Daarbij komt dat toen van de gerezen problemen bleek, de notaris een afstandelijke houding heeft aangenomen door te volstaan met verwijzing naar zijn assuradeur.
De Kamer van Toezicht is van oordeel dat de notaris niet kan volhouden dat, wanneer een klacht als de onderhavige is gedeponeerd, hij mocht volstaan met de verwijzing naar de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Het ligt op de weg van de notaris zich naar aanleiding van een klacht als de onderhavige een oordeel te vormen over zijn rol in het ontstane probleem en het gepaste boetekleed aan te trekken en daarnaar te handelen in de richting van klaagster. Op geen enkele wijze is gebleken dat de notaris dit heeft gedaan.
Dat betekent dat de onderhavige klacht gegrond is waaraan de Kamer toevoegt dat het hier gaat om zowel een kunstfout als om een verwijtbaar onzorgvuldige bejegening, omdat bij een fout die procedurele gevolgen heeft, van een notaris actie mag worden verwacht die aan zijn tekortkoming zo veel als mogelijk is tegemoetkomt.
Dit impliceert dat nagegaan moet worden welke sanctie in de onderhavige situatie op zijn plaats is.
Het is de Kamer van Toezicht ambtshalve bekend dat bij beslissing d.d. 14 augustus 2001 aan de notaris reeds is opgelegd de maatregel van berisping. Deze heeft uiteindelijk in schriftelijke vorm plaatsgevonden.
Gegeven dit aspect enerzijds en anderzijds de ernst en de aard van de thans gegrond verklaarde klacht, komt de Kamer na ampele afweging tot de conclusie thans nog te moeten volstaan met andermaal het opleggen van een berisping, welke thans in persoon dient te worden aangehoord. Dit betekent dat thans nog een zwaardere sanctie, zoals schorsing, niet aan de orde is, maar er dient geen misverstand over te bestaan dat bij herhaling aan het in overweging nemen van zwaardere sancties niet valt te ontkomen. Derhalve dient thans als volgt te worden beslist.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
verklaart de klachten gegrond
legt aan de notaris op de maatregel van berisping.
Bepaalt dat de berisping door de voorzitter van de Kamer wordt uitgesproken ter vergadering van de Kamer, waarvoor de notaris op de bij artikel 103 van Pro de Wet op het notarisambt bepaalde wijze zal worden opgeroepen, onder aanzegging dat de notaris alsdan ter zitting van de Kamer heeft te verschijnen.
Aldus beslist door de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Zwolle, bestaande uit mrs. E.A. Maan, voorzitter, M.E.L. Fikkers, T. van Dijk, M.J.J. Procee-Geelhoed en W.R. Bruinink, leden, en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2005, in tegenwoordigheid van I.A. Wagenvoord-de Vries als secretaris.