Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
X,
wonend te Amsterdam,
APPELLANTE,
procureur: mr. H.M. Meijerink,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Y,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. C.B.M. Scholten van Aschat.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna (ook) X en Y genoemd.
Bij dagvaarding van 13 januari 2005 is X in hoger beroep gekomen van een vonnis van de -rechtbank Amsterdam van
3 november 2004, in deze zaak onder zaak-/rolnum-mer 278366/HA ZA 03-3094 gewezen tussen haar als eiseres en Y als gedaagde.
X heeft bij memorie drie grieven geformuleerd, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad – haar in eerste aanleg ingestelde vordering zal toewijzen, met kosten.
Y heeft bij memorie geantwoord en bewijs aangeboden, met conclu-sie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad - kosten.
Partijen hebben de zaak op 4 april 2006 doen bepleiten, X door haar procureur, Y door mr. B. Martens, advocaat te Arnhem, beiden aan de hand van pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1, 1.1 tot en met 1.8, een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
4. Beoordeling
4.1 Samengevat gaat het in deze zaak om het volgende.
4.1.1 Y bemiddelt bij de huur en verhuur van woonruimte.
Zij is een woning- en kamerbemiddelingsbureau in de zin van artikel 1 lid Pro 1, aanhef en onder c, van de Verordening op de woning- en kamerbemiddelingsbureaus 1998 van de gemeente Amsterdam (hierna: de Verordening).
4.1.2 Artikel 2 van Pro de Verordening luidt, voor zover hier van belang:
”1. Het is verboden, zonder of in afwijking van een vergunning van Burgemeester en Wethouders:
a bemiddeling te verlenen bij het verkrijgen van woonruimte;
b zich met dat doel te vestigen of op te treden als woning- en kamerbemiddelingsbureau.
2. Het in het eerste lid vermelde verbod is niet van toepassing op:
a (..);
b makelaars in onroerende goederen die lid zijn van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM of van de Makelaarsvereniging Amsterdam.”
Y beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2 lid 1 van Pro de Verordening.
4.1.3 Artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening luidt, voor zover hier van belang:
”De vergunninghouder mag met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs zoals vermeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs als vermeld in de bijlage(n) van het bij de Huurprijzenwet woonruimte behorende Besluit huurprijzen woonruimte voor zelfstandige woonruimte niet overschrijdt.”
4.1.4 X heeft door bemiddeling van Y met ingang van 15 december 2000 van V gehuurd de woonruimte aan de Z te Amsterdam voor de prijs van fl. 2.000,-- per maand. Voor de bemiddeling heeft Y blijkens nota van 6 december 2000 aan X fl. 2.500,-- (courtage) en fl. 150,-- (huurcontract), exclusief BTW, derhalve in totaal fl. 3.113,75 inclusief BTW in rekening gebracht.
4.1.5 Met ingang van 1 juli 2002 is de huurprijs verhoogd tot € 948,11 per maand.
4.1.6 Het Huurteam Zuid heeft in juli 2002 voor de woning van X – in aanwezigheid van V - een puntentelling gemaakt overeenkomstig het woningwaarderings- stelsel van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (oud). Volgens die telling bedroeg het aantal punten 89.
Afgaand op dat puntenaantal was de maximaal redelijke huurprijs fl. 778,96 (€ 353,47) per maand bij de aanvang van de huur en fl. 799,22 (€ 362,68) per maand vanaf 1 juli 2001.
4.1.7 Bij brief van 7 augustus 2002 heeft Y namens V de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2002. De huurovereenkomst is op 31 december 2002 beëindigd.
4.2 X heeft Y gedagvaard voor de rechtbank en na wijziging van eis gevorderd, kort gezegd, dat de bemiddelingsovereenkomst zal worden vernietigd en Y zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.652,73 als schadevergoeding voor teveel betaalde huur en € 1.134,45 wegens teveel betaalde bemiddelingskosten. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank overwogen, samengevat, dat Y niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst omdat zij niet verplicht was zelfstandig de aangeboden woning te waarderen noch om X te informeren over de mogelijkheid om op de voet van artikel 17 van Pro de Huurprijzenwet woonruimte (oud) (Hpw) een verzoek tot huurverlaging in te dienen. De rechtbank heeft tevens ten overvloede overwogen dat te weinig is gesteld om te concluderen dat X door de beweerde tekortkoming schade heeft geleden omdat allerminst vast staat dat zij de woning had kunnen huren indien Y had gehandeld, zoals X stelt dat zij had moeten doen. De vordering van X is afgewezen.
4.3 De grieven 1 en 2 betreffen de vraag of Y uit hoofde van de bemiddelingsovereenkomst verplicht was zich jegens X te houden aan artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening en in dat verband een schatting te maken van de voor de woning geldende maximaal redelijke huurprijs en voorts of zij was gehouden X te wijzen op de in artikel 17 Hpw Pro gegeven mogelijkheid de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
4.4 Op grond van artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening mocht Y geen bemiddeling verlenen bij de verhuur en huur van woningen waarvan de overeen te komen huurprijs de – met inachtneming van het Besluit huurprijzen woonruimte te berekenen - maximaal redelijke huurprijs overschreed. Y heeft betoogd dat zij niet aan dat voorschrift was gebonden, omdat de Verordening op dat punt onverbindend is. Volgens Y heeft het voorschrift betrekking op de hoogte van de overeen te komen huurprijs en daarmee op de inhoud van de huurovereenkomst, waarmee de gemeente zich niet mag inlaten. De huurprijzen en de verdeling van woonruimte zijn uitputtend geregeld in hogere wetgeving, aldus Y. Y acht de bepaling bovendien een te ingrijpende inbreuk op haar privésfeer.
4.5 Naar het oordeel van het hof faalt dit betoog.
Artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening schrijft de partijen bij de huurovereenkomst niet de overeen te komen (maximale) huurprijs voor, maar verbiedt slechts de bemiddelaar zijn diensten te verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger is dan volgens de wet maximaal redelijk is. De omstandigheid dat dit verbod ingrijpt in de vrijheid van Y om bemiddelingsactiviteiten te ondernemen, is evenmin grond om de Verordening op dit punt onverbindend te achten.
4.6 Blijkens artikel 2 lid Pro 2, aanhef en onder b, van de Verordening vallen bij de NVM of de Makelaarsvereniging Amsterdam aangesloten makelaars niet onder het verbod van
lid 1 van dat artikel. Y ziet daarin een ongerechtvaardigd onderscheid met andere bemiddelaars. Het hof volgt Y niet in dat standpunt. Niet in geschil is dat de Verordening beoogt excessen bij de bemiddeling van woonruimte te voorkomen. De bij de NVM en de Makelaarsvereniging Amsterdam aangesloten leden zijn onderworpen aan voor hen geldende tuchtregels. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft de gemeentelijke wetgever gemeend dat daarmee de bedoelde excessen kunnen worden voorkomen, zodat in zoverre geen behoefte bestaat aan regulering door middel van de Verordening.
4.7 Ook voor het overige is er geen toereikende grond gesteld of gebleken om aan te nemen dat de Verordening onverbindend is. Y had zich daarom te houden aan het voorschrift van artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening.
4.8 Voor naleving van het voorschrift was vereist dat Y wist wat de maximaal redelijke huurprijs was van de woonruimte waarin zij bemiddelde. Niet valt in te zien hoe Y die wetenschap anders kon verkrijgen, voor zover zij daarmee niet reeds uit anderen hoofde bekend was, dan door een (globale) waardering van de woning via het puntensysteem. Als professionele woningbemiddelaar mag van Y in beginsel worden verwacht dat zij zodanig bekend was met de woningen waarin zij bemiddelde en over zodanige kennis van het woningwaarderingsstelsel beschikte, dat zij een dergelijke (globale) waardering kon maken. Feiten of omstandigheden die maken dat zij daartoe niet in staat was of dat dit om een andere reden niet van haar kon worden gevergd, zijn niet of niet voldoende gesteld of gebleken.
4.9 De vraag is in hoeverre X op grond van de bemiddelingsovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat Y jegens haar artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening zou naleven. Het hof neemt hierbij tot uitgangspunt dat X in beginsel mocht aannemen dat haar wederpartij zich zou houden aan de voor deze geldende regelgeving. Of zij die regelgeving kende, doet niet terzake. Feiten of omstandigheden die dat in dit geval anders maken, zijn niet of niet voldoende gesteld of gebleken. Overigens geldt in dit geval bovendien dat Y in het bezit was van de ingevolge de Verordening vereiste vergunning, welke vergunning Y op grond van artikel 7 lid 2 van Pro de Verordening in een voor een ieder toegankelijk vertrek duidelijk zichtbaar moest ophangen. X heeft verklaard, en Y heeft niet (voldoende) ontzenuwd, dat zij vóór het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst in het kantoor van Y is geweest. Y heeft verder niet voldoende weersproken dat ten tijde van het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst op de website van Y mededelingen stonden met de strekking dat ”All rental contracts are according to Dutch Rental Law”. Onder deze omstandigheden mocht X er temeer op vertrouwen dat Y jegens haar de voor deze geldende regelgeving, waaronder de Verordening, in acht zou nemen.
4.10 Uit het voorgaande volgt dat Y niet voor X mocht bemiddelen bij de verhuur van een woning met een hogere huurprijs dan volgens de wet maximaal redelijk was en dat het in dat verband op de weg van Y lag om de redelijkheid van de huurprijs (globaal) te toetsen.
4.11 Het Huurteam Zuid heeft de onderhavige woning gewaardeerd op 89 punten. X heeft die waardering voor zover nodig nader toegelicht. Y heeft die waardering weliswaar betwist, maar slechts in te algemene bewoordingen. Zij heeft haar betwisting niet voorzien van een deugdelijke en gespecificeerde onderbouwing, hetgeen wel van haar als professioneel bemiddelaar mocht worden verlangd. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van de waardering door Huurteam Zuid. Niet in geschil is dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de maximaal redelijke huurprijs bij die waardering fl. 778,96 per maand bedroeg. Gezien de voor de huur van de woning overeengekomen huurprijs van fl. 2.000,-- per maand heeft Y haar bemiddeling verleend in strijd met het bepaalde in artikel 10 lid 1 van Pro de Verordening. Door zich bij de bemiddeling niet te houden aan de voor haar geldende regelgeving, is Y jegens X tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst.
4.12 X heeft tevens de vraag aan de orde gesteld of Y haar had moeten informeren over de mogelijkheid de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs.
4.13 Het hof acht in dit verband van belang dat Y een professionele bemiddelaar was, die tegen een aanzienlijk, door de woningzoekende te betalen, tarief haar diensten aanbod en zich daarbij kennelijk niet presenteerde als de belangenbehartiger van enkel de verhuurders. Daarbij komt dat in dit geval de maximaal redelijke huurprijs aanzienlijk afweek van de overeengekomen huurprijs. Het gaat te ver om van Y te vergen dat zij X uitdrukkelijk wees op het bepaalde in artikel 17 Hpw Pro, maar zij had in de gegeven omstandigheden wel in zoverre te waken voor de belangen van X dat zij X ervan in kennis had moeten stellen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de huurcommissie de terzake toetsende instantie is. Y heeft dat nagelaten. De commerciële overwegingen waarop zij zich in dit verband heeft beroepen, mogen niet dienen ter rechtvaardiging om met voorbijgaan aan de geldende regels de rechten van woningzoekenden als X te veronachtzamen. De conclusie is dat ook op dit punt sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Y jegens X.
4.14 Y heeft betoogd dat X geen beroep kan doen op deze tekortkomingen omdat zij niet, zoals artikel 6:89 BW Pro eist, binnen bekwame tijd terzake bij haar heeft geprotesteerd, namelijk eerst bij brief van 11 augustus 2003.
4.15 Het hof volgt Y hierin niet. X heeft in augustus 2002, toen het Huurteam Zuid haar woning heeft gewaardeerd, ervan kennis gekregen dat de overeengekomen huurprijs hoger was dan de maximaal redelijke. Dat wil echter niet zeggen dat zij toen ook wist of moest weten op welke punten Y in de bemiddeling bij het verkrijgen van de woning was tekortgeschoten. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de brief van 11 augustus 2003 niet binnen bekwame tijd was, nadat X daarmee bekend is of geworden of had moeten worden, zijn niet of niet voldoende gesteld of gebleken.
4.16 De volgende vraag die beantwoord moet worden is of X door de tekorkomingen van Y schade heeft geleden. De rechtbank heeft ten overvloede overwogen dat dit niet het geval is, tegen welke overweging grief 1 mede is gericht.
4.17 Het hof neemt hier het volgende in aanmerking.
De verhuurster, V, was evenals Y aan de wet gebonden. Zij had de woning daarom te verhuren met inachtneming van de daarvoor gegeven wettelijke regels. Het hof acht het dan niet juist om voor de begroting van de schade van X tot uitgangspunt te nemen dat V de gevolgen van de wettelijke regeling had willen ontgaan door de woning met bemiddeling van Y niet voor de maximaal redelijke huurprijs aan X te verhuren. Het hof zal daarom aannemen dat V door bemiddeling van Y de woning ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan X had willen aanbieden. Bovendien had X, indien Y haar had ingelicht over het bestaan van wettelijke regels omtrent de huurprijs en huurprijstoetsing, wetenschap kunnen hebben van de mogelijkheid de huurcommissie te vragen om verlaging van de huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs en daarvan gebruik kunnen maken.
4.18 Uit het voorgaande volgt dat het ervoor moet worden gehouden dat X de woning, indien Y die naar haar verplichting had gewaardeerd overeenkomstig de wettelijke regeling, had kunnen huren voor fl. 778,96 per maand, vanaf 1 juli 2001 fl. 799,22 per maand. Haar schade aan teveel betaalde huur bedraagt daarom, zoals X onweersproken heeft becijferd, € 13.652,73. De grieven 1 en 2 treffen in zoverre doel.
4.19 Y heeft ter afwering van de vordering van X nog aangevoerd dat X haar schade had moeten beperken door op de voet van artikel 17 Hpw Pro – binnen de daarvoor bepaalde termijn van zes maanden vanaf de aanvang van de huurovereenkomst – de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs of op de voet van artikel 16 Hpw Pro de minister van VROM te verzoeken de huurprijs te wijzigen.
4.20 Dat verweer faalt. Voorop staat dat X redelijkerwijs erop mocht vertrouwen dat Y als professionele bemiddelaar bij de bemiddeling de geldende regelgeving had nageleefd, zodat niet valt in te zien waarom zij reden had de huurprijs te laten toetsen. Bovendien is gesteld noch gebleken dat X bekend was of had moeten zijn met de genoemde wettelijke mogelijkheden. Onder deze omstandigheden kan X niet worden verweten dat zij die mogelijkheden niet heeft benut. Wat betreft artikel 16 Hpw Pro geldt verder dat te weinig is gesteld of gebleken om aan te nemen dat een dergelijk verzoek aan de minister enige kans van slagen gehad zou hebben.
4.21 De conclusie is dat X recht heeft op de gevorderde schadevergoeding van € 13.652,73.
4.22 Grief 3 betreft de bemiddelingskosten (courtage) die X aan Y heeft betaald. X verlangt de terugbetaling daarvan.
4.23 X heeft in eerste aanleg ook gevorderd – welke vordering in hoger beroep is gehandhaafd – dat de bemiddelingsovereenkomst wordt vernietigd, waarmee zij kennelijk (mede) bedoelt ontbonden. De tekortkomingen van Y geven haar recht de ontbinding te verlangen. Hetgeen Y heeft aangevoerd of anderszins is gebleken, is onvoldoende voor het oordeel dat de ontbinding niet is gerechtvaardigd. De ontbinding brengt echter niet mee dat X recht heeft op volledige terugbetaling van de betaalde courtage. Als de woning voor de maximaal redelijke huurprijs aan X was verhuurd, dan was X fl. 778,96 aan bemiddelingskosten verschuldigd geweest, zoals ter zitting is komen vast te staan, in plaats van fl. 2.500,--, alles exclusief BTW. Dat is dan ook de waarde die kan worden toegekend aan de prestatie die X van Y heeft ontvangen, dat is de succesvolle bemiddeling, en waarop Y ingevolge het bepaalde in artikel 6:272 lid 1 BW Pro recht heeft. Het verschil van fl. 1.721,04 (€ 780,97) inclusief BTW moet Y aan X terugbetalen. Grief 3 slaagt daarom deels.
4.24 De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd. Het hof zal opnieuw beslissen zoals hierna zal worden aangegeven. Y heeft als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij de kosten van beide instanties te dragen.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst;
veroordeelt – uitvoerbaar bij voorraad - Y tot betaling aan X van € 14.433,70, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 augustus 2003;
verwijst – uitvoerbaar bij voorraad - Y in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van X gevallen, wat betreft de eerste aanleg op € 411,16 voor verschotten en € 1.356,-- voor salaris van de procureur en wat betreft het hoger beroep op € 530,60 voor verschotten en € 2.682,-- voor salaris van de procureur, op de voet van artikel 243 Rv Pro te betalen aan de griffier van dit hof,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, R.A. Steenbergen en L.C. Winkel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 juli 2006.