Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 31 augustus 2006 in de zaak onder rekestnummer 1785/2005 NOT van:
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: prof. mr. W.R. Meijer
t e g e n
1. [Y],
2. [Z],
beiden wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDEN,
gemachtigde: mr. M.P. Poelman
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder te noemen de notaris, is bij een op 18 november 2005, per fax, ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Hertogenbosch, verder te noemen de kamer, van 20 oktober 2005, waarbij de klacht van geïntimeerden, hierna tezamen te noemen klaagsters, tegen de notaris, gegrond is verklaard en de notaris de maatregel van waarschuwing is opgelegd.
1.2. Namens de notaris is het hoger beroep aangevuld bij brief, ter griffie van het hof ingekomen op 22 december 2005.
1.3. Van de zijde van klaagsters is op 15 februari 2006 een verweerschrift ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 juli 2006. Klaagsters, de notaris en hun gemachtigden zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. De gemachtigde van de notaris heeft dit gedaan aan de hand van pleitnotities.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten geen bezwaar gemaakt zodat het hof zal uitgaan van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten.
4. Het standpunt van klaagsters
4.1. Klaagsters stellen dat de notaris jegens hen tekort is geschoten door na te laten ervoor zorg te dragen dat klaagsters een waarborgcertificaat verkregen van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw, hierna: de Stichting. Afgifte van dit certificaat was in artikel 11 van de koop/aannemingsovereenkomst uitdrukkelijk als ontbindende voorwaarde opgenomen. De notaris had, alvorens tot het passeren van de transportakte over te gaan, moeten verifiëren of het in de koop/aannemingsovereenkomst bedongen waarborgcertificaat daadwerkelijk was aangevraagd en ook aan klaagsters was verleend. De notaris had op zijn minst bij klaagsters dienen te informeren of zij daadwerkelijk het waarborgcertificaat hadden ontvangen respectievelijk hen dienen te wijzen op de noodzaak van het bezit van een dergelijk certificaat .
4.2. Klaagster hebben schade geleden tengevolge van de te late oplevering van hun appartement. Aangezien aan hen geen waarborgcertificaat was afgegeven konden zij geen aanspraak maken op de schadevergoeding van 0,5 promille van de koopsom per kalenderdag voor de te late oplevering.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris stelt als projectnotaris alle denkbare inspanningen te hebben verricht die nodig waren om tot een correcte juridische afwikkeling van het project te komen, rekening houdend met de belangen van alle betrokken partijen. Deze inspanningen bestonden onder meer uit uitvoerig overleg met de Stichting. Vóór het passeren van de akte van levering heeft de notaris over het project telefonisch contact gehad met de Stichting. Hij heeft geïnformeerd of het project was aangemeld en of de certificaten waren verstrekt. De notaris stelt dat deze vraag bevestigend werd beantwoord. De notaris had geen enkele reden om te twijfelen aan de betrokkenheid van de Stichting bij het project en hem heeft ook, totdat klaagsters hierover een klacht indienden bij de kamer, geen enkel bericht bereikt over het niet afgeven van het garantiecertificaat aan klaagsters. De notaris wijst er voorts op dat het niet tot zijn taak als projectnotaris hoorde om te zorgen voor de aanvraag van garantiecertificaten.
5.2. De notaris heeft klaagsters, aangezien zij ervoor kozen niet persoonlijk de akte van levering te tekenen, tevoren de conceptakte met de volmacht toegezonden. Klaagsters hebben dan ook voor het passeren van de akte kennis kunnen nemen van de inhoud van die akte en daarop kunnen reageren. Het is de notaris niet bekend dat zij vragen hebben gesteld over de aan- of afwezigheid van het certificaat. Klaagsters hebben bovendien zonder meer hun handtekeningen geplaatst onder een brief van makelaar Van de Water van 20 september 2002, waaruit de notaris mocht afleiden dat klaagsters van mening waren dat niets meer in de weg stond aan het verlijden van de leveringsakte en zij geen reden hadden om van enige ontbindingsmogelijkheid gebruik te maken. Doordat klaagsters vervolgens ervoor gekozen hebben om niet in persoon te verschijnen hebben zij de notaris verhinderd uitleg te geven met betrekking tot de inhoud van de akte en bij hen te informeren naar de aanwezigheid van het certificaat.
5.3. Wat betreft de schade die klaagsters stellen te hebben geleden wijst de notaris erop dat zij zelf een afbouwovereenkomst zijn aangegaan waarin zij afstand hebben gedaan van hun rechten op gefixeerde schadevergoeding voor een bepaalde periode.
5.4. In hoger beroep stelt de notaris dat artikel 11 van de koop/aannemingsovereenkomst geen van rechtswege werkende ontbindende voorwaarde behelst, doch een ontbindingsrecht van de verkrijger, waarvan klaagsters overigens geen gebruik hebben gemaakt.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel andere beschouwingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt. Het hof voegt hier bovendien aan toe dat artikel 1, lid 1, onderdeel a van de koop/aannemingsovereenkomst bepaalt dat levering zal geschieden wanneer vaststaat dat deze overeenkomst niet meer op een van de gronden genoemd in artikelen 7 en 11 van deze akte kan worden ontbinden. Dit artikel had te meer voor de notaris aanleiding moeten zijn om voor de levering na te gaan of de ontbindende voorwaarde van artikel 11 al dan niet was vervuld.
6.2. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als in deze procedure niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven
6.3. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, J.C.W. Rang en P.J.N. van Os uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 31 augustus 2006 door de rolraadsheer.
KLN 04.20
20 oktober 2005
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT 's-HERTOGENBOSCH
heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van mevrouw [Y] en mevrouw [Z], hierna te noemen klaagsters tegen mr. [X], notaris te [plaats], hierna te noemen de notaris.
1. De procedure
1.1. Bij brief van 26 oktober 2004 heeft mr. M.P. Poelman namens klaagsters een klacht (met bijlagen) geformuleerd tegen de notaris.
1.2. De notaris heeft bij brief van 19 november 2004 gereageerd.
1.3. De raadsman van klaagsters heeft bij brief van 31 december 2004 gerepliceerd (met bijlage).
1.4. De notaris heeft bij brief van 26 januari 2005 gedupliceerd.
1.5. De voorzitter van de kamer heeft de zaak verwezen naar de volle kamer.
1.6. De kamer van toezicht heeft de klacht behandeld ter openbare vergadering van 15 september 2005 te 15.00 uur. Klaagsters zijn verschenen, bijgestaan door hun raadsman mr. M.P. Poelman. De notaris is in persoon verschenen.
2. De feiten
2.1. De notaris is, in zijn hoedanigheid van kandidaat-notaris ten kantore van mr. [A] te [plaats], als projectnotaris betrokken geweest bij de door klaagsters op of omstreeks 29 april 2002 met het Aannemingsbedrijf A.H. Hop-Oss B.V. te Oss te Tilburg getekende koop-/aannemingsovereenkomst terzake van een appartement in het project [C] te [plaats]. Op 16 december 2002 is (mede) onder de verantwoordelijkheid van de notaris de transportakte verleden.
2.2. Aannemingsbedrijf A.H. Hop-Oss B.V. te Oss is door deze rechtbank op 12 november 2003 in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. H.J. Nap tot curator.
2.3. Ten tijde van het faillissement waren de betrokken appartementen, waaronder het appartement van klaagsters nog niet gereed. Bij faxbericht van 15 december 2003 heeft de curator in het faillissement van H.A. Hop-Oss B.V., bij monde van de heer R.W.F. van Seumeren, aan Woningborg kenbaar gemaakt de koop-/aannemingsovereenkomst met ondermeer klaagsters niet te zullen nakomen.
2.4. Met uitzondering van klaagsters zijn alle overige kopers middels de gefixeerde schadevergoeding op grond van de afgegeven waarborgcertificaat van de stichting Garantie-Instituut Woningbouw schadeloos gesteld voor de te late oplevering (aanvankelijk gepland in december 2003) voor een bedrag van 0,5% van de koopsom per kalenderdag.
2.5. Bij brief van 14 november 2003 heeft Woningborg aan klaagsters te kennen gegeven dat de afgifte van het waarborgcertificaat wordt geweigerd, omdat hun aanvraag te laat is ingediend en de koop/ aannemingsovereenkomst tussen partijen is aangegaan op het moment dat het appartementsrecht nog niet was ingeschreven in het Register van Ingeschreven Gebouwen.
2.6. Op 26 januari 2005 hebben klaagsters met bemiddeling van Woningborg een afbouwovereenkomst gesloten, waarin onder meer is bepaald dat bouwbedrijf Gebroeders van Gisbergen B.V. te Hooge Mierde de rechten en verplichtingen uit de koop /aannemingsovereenkomst overneemt, onder voorwaarde van afstand van de rechten van klaagsters op de gefixeerde schadevergoeding tot en met 17 december 2004.
3. De klacht en het verweer daartegen
3.1. Klaagsters stellen, zakelijk weergegeven, het navolgende. De notaris heeft nagelaten ervoor zorg te dragen dat klaagsters in het bezit werden gesteld van een waarborgcertificaat overeenkomstig de garantie- en waarborgregeling van de Stichting Garantie-Instituut Woningafbouw, welke afgifte in de koop/aannemingsovereenkomst in artikel 11 uitdrukkelijk als ontbindende voorwaarde was opgenomen. Het behoort tot de taak van de notaris vooraleer over te gaan tot het passeren van de akte van levering, te verifiëren, of de voorwaarden, waaronder de koopovereenkomst is aangegaan, zijn vervuld. De notaris had voor het opmaken van de akte van levering moeten verifiëren of het waarborgcertificaat ten behoeve van klaagsters was aangevraagd, en zo ja of die aanvraag al dan niet was geweigerd. Bovendien had de notaris bij klaagsters dienen te informeren of zij daadwerkelijk een waarborgcertificaat hadden ontvangen, alsmede hen op de noodzaak ervan dienen te wijzen, zodat zij enig recht konden doen gelden jegens de Stichting Woningborg.
De notaris heeft dat evenwel nagelaten, ofschoon dat tot zijn taak als notaris behoorde. Hierdoor is de notaris jegens klaagsters in ernstige mate tekortgeschoten, tengevolge waarvan zij schade hebben geleden door te late oplevering van het onderhavige appartement en het mislopen van de overeengekomen boete terzake van die te late oplevering.
3.2. De notaris stelt zakelijk weergegeven, het navolgende. Hij heeft als projectnotaris alle denkbare inspanningen verricht die nodig zijn om tot een correcte juridische afwikkeling van het project [C] te komen, daarbij rekening houdende met de belangen van alle bij het project betrokken partijen. De inspanningen bestonden onder meer uit het uitvoerig overleg plegen (zowel in vergadering, als telefonisch) met de grondeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars en de stichting Woningborg te Gouda. De notaris stelt voorts dat hij vóór 16 december 2002 op geen enkele wijze reden had om te twijfelen aan de betrokkenheid van stichting Woningborg bij het project. Ook na die datum was er, tot dusver, geen twijfel over.
De notaris heeft geen enkel bericht ontvangen – behoudens het bericht van de raadsman van klaagsters – over het al dan niet afgeven van het garantiecertificaat aan koper in het project. De aanvraag van de garantiecertificaten is in het geheel geen onderdeel van de taak van de notaris als projectnotaris. Het komt de notaris onbegrijpelijk voor dat de aanvraag tot afgifte van het certificaat eerst op 15 oktober 2003 door Woningborg is ontvangen, drie dagen nadat aannemingsbedrijf H.A. Hop-Oss B.V. te Oss failliet is verklaard. Nu klaagsters om hun moverende redenen in de afbouwovereenkomst afstand hebben gedaan van hun rechten op een gefixeerde schadevergoeding voor een bepaalde periode, valt naar de mening van de notaris dan ook niet in te zien dat klaagsters schade hebben geleden.
4. De beoordeling
4.1. De kamer is van oordeel dat het in het kader van zijn zorgplicht op de weg van de notaris had gelegen om voor het verlijden van de akte op 16 december 2002 te verifiëren of ten gunste van klaagsters een waarborgcertificaat was afgegeven, meer in het bijzonder of de in de koop/ aannemingsovereenkomst in artikel 11 opgenomen ontbindende voorwaarde al dan niet was vervuld, hetgeen van belang was voor de rechtspositie van klaagsters. De door de notaris overgelegde brief van 20 september 2002 doet hieraan niet af, nu de inhoud daarvan geenszins betrekking heeft op de onderhavige kwestie, terwijl deze brief bovendien door de notaris zèlf is opgesteld.
Het voorgaande leidt dan ook tot gegrondverklaring van de klacht.
4.2. De kamer is van oordeel dat het handelen van de notaris dermate ernstig is, dat het opleggen van een maatregel van de maatregel van waarschuwing geboden is.
5. De beslissing
De kamer van toezicht verklaart de klacht gegrond;
legt notaris mr. [X] de maatregel van waarschuwing op;
bepaalt dat deze maatregel zal worden tenuitvoergelegd op een nader te bepalen tijdstip.
Aldus gegeven te 's-Hertogenbosch door mr. P.G.Th. Lindeman-Verhaar, plaatsvervangend voorzitter, mrs. J.J.G.M. Kuijpers, J.L.G.M. Mertens en E.M.M. van de Ven, leden, mr. M. Lührman, plaatsvervangende lid en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 oktober 2005, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.