Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING GROENRANDWONENWONEN,
gevestigd te Vleuten, gemeente Utrecht,
APPELLANTE,
procureur: mr. A.S. Rueb,
t e g e n
[V],
wonend te Vleuten, gemeente Utrecht,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. E.T. van den Hout.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Groenrandwonen en [V] genoemd.
Bij dagvaarding van 18 augustus 2005 is GROENRANDWONENWONEN, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter) van 25 mei 2005, in deze zaak onder rolnummer 394608 CU EXPL 05-550 gewezen tussen Groenrandwonen als eiseres en [V] als gedaagde.
Groenrandwonen heeft bij memorie vijf grieven voorgesteld, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd met een verwijzing naar de dagvaarding in hoger beroep dat het hof, kort gezegd, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en – opnieuw recht doende - uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Groenrandwonen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [V] in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft [V] geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en Groenrandwonen, voor zover mogelijk uitvoerbaar voorraad, zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen de zaak doen bepleiten, Groenrandwonen door mr. M.W. Kox, advocaat te Utrecht, en [V] door mr. J. Stikkelbroeck, eveneens advocaat te Utrecht, aan de hand van door ieder van partijen overgelegde pleitnotities. Beide partijen hebben bij pleidooi nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1, a tot en met f, een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
4. Beoordeling
4.1.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.2 [V] huurt sinds 27 mei 2004 van Groenrandwonen de (zelfstandige) woning aan de [Y]laan 00 te Vleuten (hierna: de woning). [V] bewoont de woning thans met haar twee minderjarige kinderen en de heer [X], haar huidige partner.
4.1.3 Door de politie is op 7 december 2004 op de zolder van de woning een hennepplantage aangetroffen en zijn in beslag genomen: 211 toppen van (net geoogste) hennepplanten, 15 assimilatielampen, 15 transformatoren, 2 ventilatoren en overige apparatuur ten behoeve van de hennepkweek. Ten behoeve van de plantage was op zolder een elektrische installatie met een extra stoppenkast aangelegd. Daarnaast was een gat in het dak gemaakt voor het afzuig- en ventilatiesysteem.
4.2 Bij dagvaarding van 17 januari 2005 heeft Groenrandwonen [V] voor de kantonrechter te Utrecht gedaagd en gevorderd, kort gezegd, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden met ontruiming van de woning. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, samengevat, geoordeeld dat sprake is van bedrijfsmatige hennepteelt en dat zodanige teelt in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak een toerekenbare tekortkoming is in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, die niet meer ongedaan kan worden gemaakt en in beginsel de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Dat het de toenmalige partner van [V], de heer [W], was, die de hennepplantage exploiteerde, doet aan dit oordeel niets af, nu [V] op grond van artikel 7:219 BW Pro ook voor diens gedragingen aansprakelijk is, aldus de kantonrechter. Echter, gezien de omstandigheden van het geval acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat de teelt zich voordeed op een beperkt gedeelte van het gehuurde, terwijl het gehuurde voor het overige als woonruimte door [V] is gebruikt, zodat niet kan worden gesproken van een wezenlijke wijziging van de bestemming tot woonruimte. Voorts heeft Groenrandwonen na de betwisting door [V] onvoldoende gestaafd dat sprake is van gevaarzetting, overlast, schade en een negatieve invloed op de woonomgeving door de aanwezigheid van de hennepplantage. Naar het oordeel van de kantonrechter is het belang van [V] bij voortzetting van de huurovereenkomst evident nu zij de zorg heeft voor haar twee kinderen en er geen alternatieve behuizing is. Uit het feit dat [V] afstand heeft genomen van haar ex-partner, die de hennepplantage is begonnen, leidt de kantonrechter tot slot af dat er sprake is van een keer ten goede in het leven van [V]. De kantonrechter heeft de vordering van Groenrandwonen afgewezen en haar in de kosten van het geding veroordeeld.
4.3 In de grieven komt Groenrandwonen achtereenvolgens op tegen de oordelen van de kantonrechter dat niet gesproken kan worden van een wezenlijke wijziging in de bestemming (grief I), dat niet voldoende zou zijn gesteld of gebleken dat sprake is van gevaar, overlast, schade en een negatieve invloed op de woonomgeving (grief II en III) en dat de belangen van [V] zwaarder wegen dan de belangen van Groenrandwonen (grief IV). Grief V heeft betrekking op de kosten van het geding.
4.4.1 Het hof stelt voorop dat het exploiteren van een hennepkwekerij als de onderhavige in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak, gelet op de omvang en het bedrijfsmatig karakter daarvan en de daaraan in het algemeen verbonden risico’s, een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurder oplevert, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat wordt anders, indien de tekortkoming van zodanige aard of geringe betekenis is, dat ontbinding niet behoort plaats te vinden. Daarbij dienen mede de belangen van partijen tegen elkaar afgewogen te worden. De stelplicht en de bewijslast van de omstandigheden die nopen tot het afwijzen van de vordering tot ontbinding ligt in beginsel bij degene die tekort is geschoten in de naleving van zijn verplichting(en). Met de grieven I tot en met IV komt Groenrandwonen op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de ontbinding in dit geval niet is gerechtvaardigd.
4.4.2 Op grond van de huurovereenkomst en van de toepasselijke algemene voorwaarden, is [V] verplicht de woning uitsluitend te gebruiken als woonruimte. Groenrandwonen heeft gemotiveerd gesteld dat het exploiteren van een hennepplantage als de onderhavige in de woning een wijziging van de woonbestemming inhoudt. Het verweer van [V] dat de hennepplantage zich op een gedeelte van de zolder bevond, dat anders voor de opslag van goederen zou zijn gebruikt en dat het overgrote deel van de woning overeenkomstig de woonbestemming in gebruik was, kan haar niet baten, nu vaststaat dat een gedeelte van de woning onttrokken is aan de woonbestemming. Daarbij is niet van belang welk gedeelte van de woning is onttrokken aan de woonbestemming. Anders dan de kantonrechter, is het hof van oordeel dat sprake is van wijziging van de bestemming van het gehuurde.
4.4.3 Algemeen bekend is voorts dat aan de exploitatie van een hennepplantage in een woning diverse risico’s zijn verbonden, zoals het risico van brand, vocht, lekkage en de overlast voor en de verloedering van de buurt. Groenrandwonen heeft gemotiveerd gesteld dat door het ten behoeve van de hennepplantage in de woning provisorisch aanleggen van een elektrische installatie, het risico van het ontstaan van brand in de woning aanmerkelijk is verhoogd. [V] heeft daar slechts tegenin gebracht dat voor de hennepplantage de stroom niet voor de meter om werd geleid, maar op normale wijze aan het elektriciteitsnet van de woning werd onttrokken. Daarnaast is volgens [V] ter voorkoming van kortsluiting een extra stoppenkast geplaatst. [V] ziet er hier aan voorbij dat het brandgevaar niet enkel bestaat indien de elektriciteit niet correct is aangesloten. Gelet op het hiervoor onder 4.4.1. genoemde uitgangspunt voor stelplicht en bewijslastverdeling had bovendien van [V] een meer specifieke opgave aangaande de aard en constructie van de elektrische installatie en de deugdelijke aanleg daarvan mogen worden verwacht. Hetzelfde geldt in verband met de risico’s van waterschade en vochtoverlast. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat [V] in zoverre aan haar stelplicht betreffende de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming heeft voldaan.
4.4.4 Dat de hennepplantage volgens [V] (nog) niet tot (onherstelbare) schade aan het gehuurde of overlast voor de buurt heeft geleid, maakt dat niet anders, daar het hof van oordeel is dat deze omstandigheden niet van doorslaggevende betekenis zijn. Omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden, zijn gesteld noch gebleken.
4.5 Aan de zijde van [V] resteert derhalve het belang dat zij met haar kinderen heeft om in de woning te blijven wonen. Tegenover het belang van Groenrandwonen om tegen te gaan dat in haar huurwoningen hennepplantages worden opgezet met de daaraan verbonden risico’s en nadelen, is genoemd woonbelang van onvoldoende gewicht om tot de slotsom te kunnen leiden dat zich hier het onder 4.4.1. genoemde geval voordoet, waarin de ontbinding niet behoort plaats te vinden. Het hof laat dan nog daar dat Groenrandwonen bij gelegenheid van pleidooi heeft toegezegd dat zij aan [V], in geval van toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming, een andere, zij het mindere, woning zal aanbieden. [V] besteedt in haar stellingen aangaande deze afweging geen aandacht aan de positie van eerder genoemde [X], zodat het hof aan zijn positie geen gewicht kan toekennen.
4.6 Al het hiervoor overwogene tezamen beschouwd, acht het hof de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens de daar aangetroffen hennepplantage in dit geval gerechtvaardigd. De grieven I tot en met IV slagen. Grief V die geen zelfstandige betekenis heeft, kan verder onbesproken blijven.
5. Slotsom en kosten
Het vooroverwogene betekent, dat het hoger beroep slaagt en het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zullen worden toegewezen als na te melden. [V] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep moeten dragen.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning gelegen aan de [Y]laan 00 te Vleuten (gemeente Utrecht);
veroordeelt [V] om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de woning gelegen aan de [Y]laan 00 te Vleuten (gemeente Utrecht) te ontruimen en te verlaten, met al het hare en de haren en met afgifte van de sleutels, en ter algehele vrije beschikking te stellen van Groenrandwonen;
machtigt Groenrandwonen om ingeval [V] in gebreke blijft met de hiervoor omschreven ontruiming, die ontruiming op kosten van [V] zelf te doen uitvoeren, zonodig met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [V] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van Groenrandwonen tot op heden in eerste aanleg begroot op € 400,- aan salaris procureur en € 358,60 aan verschotten en in hoger beroep op € 2.682,- aan salaris procureur en € 329,60 aan verschotten;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, P.G. Wiewel en M.P van Achterberg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 december 2006.