Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 15 maart 2007 in de zaak onder rekestnummer 1407/2006 NOT van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ [X] BV,
gevestigd te [plaats],
2. [Y],
wonende te [plaats],
3. [Z],
wonende te [plaats]
APPELLANTEN,
gemachtigde: mr. W.M. Sturms
tegen
MR. [A],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. A.K. Doornbosch
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 13 september 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Assen, verder te noemen de kamer, van 16 augustus 2006, waarbij klagers ontvankelijk zijn verklaard in hun klacht en waarbij de klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is in het op 10 oktober 2006 ter griffie van het hof ingekomen verweerschrift verzocht om de bestreden beslissing te vernietigen voor wat betreft de daarin in rubriek 2.4 weergegeven feitelijke beslissing en voorts om voor het overige het hoger beroep ongegrond te verklaren.
1.3. Van de zijde van klagers is op 10 november 2006 een reactie op het verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 25 januari 2007. Verschenen zijn de gemachtigde van klagers en de notaris. Beiden hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld, met uitzondering van hetgeen in rubriek 2.4. van deze beslissing is opgenomen. Rubriek 2.4. moet als volgt worden gelezen:
Toen de heer [Z] niet bereid bleek tot betaling van het verzochte, heeft de notaris ook daadwerkelijk de werkgever van de heer [Z] geïnformeerd bij brief van 22 oktober 2004. In deze brief heeft de notaris onder meer geschreven:
“(...)
Ik heb u aangeschreven om u erop te wijzen op het feit, dat het handelen van de heer [Z] als uw medewerker tuchtrechtelijk laakbaar is! U bent als NVM-makelaar/werkgever tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor het handelen van uw medewerker. Gezien de NVM-gedragscode zou het u dan ook zeker passen mee te werken aan een constructief overleg tussen de heer [Z] en ondergetekende. Bij uitblijven van overleg zal ik genoodzaakt zijn alle terzake verzonden stukken begin november naar de geschillencommissie van de NVM te sturen.
(...)”
4. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten als voornoemd, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
5. Het standpunt van klagers
5.1. Klagers stellen dat de notaris klachtwaardig heeft gehandeld door:
a) een werknemer te dreigen met het inlichten van diens werkgever over zijn privé handelen teneinde deze werknemer tot een betaling te dwingen;
b) vervolgens de werkgever onder druk te zetten - onder dreiging van het aanvangen van een tuchtprocedure – om er voor te zorgen dat haar werknemer alsnog schadevergoeding betaalt;
c) vervolgens daadwerkelijk een tuchtprocedure aan te vangen met als doel te bewerkstelligen dat er een schadevergoeding wordt betaald.
5.2. Klagers stellen, ter toelichting, dat de notaris, na aankoop van de woning van [Z], deze woning heeft opgeknapt. Deze kosten wilde de notaris verhalen op de verkoper [Z], omdat er in zijn visie sprake was van verborgen gebreken. De notaris heeft [Z] gesommeerd tot betaling, doch van de zijde van [Z] is de vordering betwist. Hiervoor bestonden goede juridische en feitelijke gronden, aldus klagers. Voorts wijzen klagers erop dat de notaris, als geen ander, behoort te weten hoe het werkt als er geschillen ontstaan omtrent conformiteit tussen een koper en een verkoper. De notaris had de kwestie moeten voorleggen aan de kantonrechter.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris stelt dat klager sub 3, hierna: [Z], zich aan zijn verantwoordelijkheid heeft onttrokken en klachtwaardig heeft gehandeld, aangezien hij de gedragscode van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, hierna: NVM, heeft overtreden door voor eigen rekening handel te (laten) drijven en heeft nagelaten al datgene te doen om een misverstand omtrent zijn hoedanigheid te voorkomen. Voorts heeft [Z] een registergoed verkocht en geleverd aan de notaris terwijl de notaris hem reeds kort na de levering op de hoogte heeft gesteld van gebreken van dat goed. [Z] heeft, als verkoper, onjuiste informatie verschaft en hij behoorde te weten dat hij aansprakelijk is voor gebreken aan het door hem verkochte. [Z] bleek niet bereid te zijn een deel van de herstelkosten voor zijn rekening te nemen, of een schadevergoeding te betalen. Pogingen om een onafhankelijk makelaar te laten bemiddelen of om via mediation tot overeenstemming te komen faalden eveneens. De notaris heeft uiteindelijk een klacht ingediend tegen klager sub 2., directeur van de werkgever van [Z], bij de raad van toezicht te Leeuwarden. Op 9 juni 2005 is de klacht van de notaris gegrond verklaard. De notaris wijst er voorts op dat de centrale raad van toezicht van de NVM in het door klager sub 2. ingestelde hoger beroep heeft beslist dat [Z] en daarmee klager sub 2 in de onderhavige kwestie tuchtrechtelijk onjuist hebben gehandeld. Reeds op grond daarvan kan het indienen van een tuchtrechtelijke klacht door de notaris hem niet verweten worden.
6.2. De notaris stelt voorts dat hij in deze gehele kwestie uitsluitend als privé-persoon heeft gehandeld en dat zijn handelwijze niets te maken heeft met zijn ambt als notaris. In die hoedanigheid treft hem dan ook geen enkele blaam, aldus de notaris. De notaris acht het in het geheel niet in strijd met de Verordening beroeps – en gedragsregels dat hij zich tot de werkgever van [Z] heeft gewend en vervolgens een klacht heeft ingediend.
6.3. De notaris erkent dat door de tuchtrechtelijke discussie een civiele kwestie omtrent non-conformiteit van de verkochte woning speelt. In zijn optiek is dit echter onvermijdelijk: aan het indienen van een tuchtrechtelijke klacht gaat meestal een geschil vooraf.
7. De beoordeling
7.1. Het hof zal eerst ingaan op het verweer van de notaris dat hij in deze gehele kwestie uitsluitend als privé-persoon heeft gehandeld. In zijn algemeenheid is het mogelijk dat gedragingen van een notaris, gelegen buiten zijn ambtswerkzaamheden, afbreuk doen aan de eer en het aanzien van het ambt dat de notaris bekleedt. Het hof is van oordeel dat het ten processe bedoelde handelen van de notaris zijn functioneren als notaris zodanig raakt dat dit handelen tuchtrechtelijk kan worden beoordeeld.
Klagers kunnen dan ook worden ontvangen in hun klacht.
7.2. Het hof is van oordeel aangaande onderdeel a) van de klacht dat van een behoorlijk en zorgvuldig handelend notaris verwacht mag worden, gelet op zijn kennis van het civiele recht, dat hij - ook in een privé-kwestie als deze – de door hem gestelde non-conformiteit oplost door het nemen van de daartoe geschikte civielrechtelijke maatregelen en niet door [Z] onder druk te zetten door te dreigen zijn werkgever over zijn handelen in te lichten.
Onderdeel a) van de klacht is dan ook gegrond.
7.3. Onderdeel b) van de klacht is eveneens gegrond.
Immers, het was de notaris te doen om een vergoeding van kosten en/of het verkrijgen van een schadevergoeding. Daartoe heeft de notaris gehandeld zoals hiervoor is omschreven terwijl van een redelijk en zorgvuldig handelend notaris verwacht mag worden, zoals hiervoor reeds overwogen, dat hij de daarvoor geschikte civielrechtelijke maatregelen neemt.
7.4. Gezien het bovenstaande is het hof van oordeel dat onderdeel c) geen zelfstandige betekenis heeft naast de onderdelen a) en b) van de klacht.
7.5. Het hof acht de handelwijze van de notaris, mede gelet op het feit dat de notaris er ter zitting blijk van heeft gegeven op geen enkele wijze in te zien dat hij anders had moeten handelen en zijn verklaring ter zitting dat hij het in de toekomst in soortgelijke gevallen net zo zou doen, dermate verwijtbaar dat de maatregel van waarschuwing passend en geboden is.
7.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7.7. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing met uitzondering van de vaststelling van de feiten en met in achtneming van de aanpassing van rubriek 2.4 van de bestreden beslissing en opnieuw recht doende:
- verklaart de klacht gegrond en legt de notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.D.R.M. Boumans en C.P. Boodt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 15 maart 2007 door de rolraadsheer.
Beslissing van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Assen, gegeven op de klacht van:
1. Makelaardij [X] BV, gevestigd te [plaats]
2. [Y], wonende te [plaats], directeur van [X] BV
3. [Z], werknemer van [X] BV
hierna ook aan te duiden als klaagster en / of klager(s),
bijgestaan door dhr. mr. M. W. Sturms, advocaat te Leeuwarden,
t e g e n
De heer mr. [A], notaris,
[adres],
hierna ook aan te duiden als de notaris,
bijgestaan door dhr. mr. A. K. Doornbosch, advocaat te Assen.
OVERWEGINGEN
1. De procedure.
1.1. Bij brief (met bijlagen) van 1 maart 2005 heeft de advocaat van klagers een klacht ingediend tegen de notaris.
1.2. Bij brief (met bijlage) van 27 juni 2005 heeft de notaris op de klacht geantwoord.
1.3. Bij brief van 25 juli 2005 heeft de advocaat van klagers gereageerd op het antwoord van de notaris.
1.4. Bij brief van 21 juni 2006 heeft de advocaat van de notaris gedupliceerd en, in aanvulling hier op, bij brief van 26 juni 2006 nog een stuk in het geding gebracht, te weten de uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM.
1.5. Bij brieven van 10 mei en 21 juni 2006 is aan de advocaat van klagers en aan de notaris mededeling gedaan van de mondelinge behandeling van de klacht in de openbare zitting van de Kamer van Toezicht van woensdag 28 juni 2006 om 10.00 uur.
1.6. Ter zitting van de Kamer zijn verschenen de heer [Y] (klager sub 2), bijgestaan door advocaat Sturms, evenals de notaris.
2. De feiten.
2.1. De notaris heeft bij notariële akte van 15 augustus 2003 in privé voor zijn dochter een woning in [plaats] gekocht van de heer [Z] (klager sub 3), assistent makelaar bij klaagster.
2.2. De heer [Z] heeft bedoelde woning te koop aangeboden via het kantoor van klaagster en heeft zelf de (feitelijke) verkoop ter hand genomen, zonder zijn werkgever hierover te informeren; [Z]’s werkgever was er dus niet mee bekend dat de heer [Z], in strijd met de in het makelaarskantoor geldende regel, een object te koop heeft aangeboden met betrekking waartoe hij een eigen belang had.
2.3. Bij schrijven van 30 juni 2004 heeft de notaris de heer [Z] aansprakelijk gesteld voor kosten van vervanging van de CV-ketel, alsook herstel en aanpassing van riolering in de woning, zulks op grond van beweerdelijk verborgen gebreken.
Voorts heeft de notaris in genoemde brief aan de heer [Z] verzocht om een bedrag van 5.072,20 Euro over te maken, bij gebreke waarvan de notaris genoodzaakt zou zijn om [Z]’s werkgever ter zake op de hoogte te stellen en juridische stappen te ondernemen.
2.4. Toen de heer [Z] niet bereid bleek tot betaling van het verzochte, heeft de notaris ook daadwerkelijk de werkgever van de heer [Z] geïnformeerd en deze gedreigd dat, als zij niet zou meewerken aan constructief overleg over een oplossing van het geschil met de heer [Z], hij een tuchtrechtelijke klacht (bij de NVM) zou indienen.
2.5. De Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen NVM heeft bij haar uitspraak van 23 juni 2006 de beslissing van 8 juni 2005 van de Raad van Toezicht Leeuwarden voorzover daarin de klacht gegrond is verklaard en aan [Y] geen straf of maatregel is opgelegd, bekrachtigd.
3. De klacht.
Klagers verwijten de notaris dat hij heeft gehandeld op een wijze die een behoorlijk notaris niet betaamt, als bedoeld in artikel 98 van Pro de Wet op het notarisambt.
In concreto gaat het er hierbij om dat de notaris:
a) een werknemer dreigt met het inlichten van diens werkgever over zijn privé handelen om deze werknemer tot een betaling te dwingen;
b) vervolgens de werkgever onder druk zet, wederom onder dreiging van tuchtrecht, er voor te zorgen dat haar werknemer alsnog een schadevergoeding betaalt;
c) het tuchtrecht vervolgens daadwerkelijk aanwendt met als doel te bewerkstelligen dat er een schadevergoeding wordt betaald.
4. Het verweer.
De notaris verweert zich met onder meer op te merken dat hij in deze kwestie uitdrukkelijk niet als notaris heeft gehandeld, doch uitsluitend als privé persoon; daarover kan geen misverstand hebben bestaan; de notaris heeft zich ook zeker niet zodanig gedragen dat de eer en aanzien van het notariaat geschaad zijn of hadden kunnen worden.
Klager [Z] maakte zich bekend als assistent makelaar van het verkopend makelaarskantoor, terwijl eerst in veel later stadium bleek dat hij niet als makelaar voor een opdrachtgever bleek te handelen, maar voor zichzelf; klager [Z] heeft zich steeds in zijn functie van makelaar gepresenteerd en niet als privé persoon.
Het zich wenden tot de tuchtrechtelijk verantwoordelijke werkgever van de heer [Z] en hem in kennis stellen van het tuchtrechtelijk onjuiste handelen van laatstgenoemde, kan niet in strijd worden geacht met hetgeen is bepaald in de Verordening Gedrags- en Beroepsregels van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.
Ook het feitelijk indienen van een tuchtrechtelijke klacht tegen de betrokken makelaar (klager sub 2) kan kwalijk als een inbreuk door de notaris voor de voor hem geldende gedragsregels worden gekwalificeerd.
5. De beoordeling.
5.1. Notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van onder meer enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
5.2. De Kamer heeft dat handelen of nalaten op klachtwaardigheid te beoordelen.
5.3. Omtrent de ontvankelijkheid van de klacht oordeelt de Kamer als volgt.
Wat er ook zij van de wederzijdse stellingen ter zake, de Kamer is van oordeel dat het handelen in deze van de notaris als privé persoon voldoende raakt aan zijn functioneren als notaris, dat dit handelen als privé persoon in een procedure als deze kan worden beoordeeld.
Klagers kunnen dan ook worden ontvangen in hun klacht.
5.4. Uit zowel de inhoud van de stukken van het dossier als uit het ter zitting verhandelde, concludeert de Kamer echter dat de notaris niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.
Gelet op het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht staat vast dat de notaris ter zake de gang van zaken met betrekking tot de aankoop van de woning in [plaats], terecht heeft geklaagd.
Dat levert dus geen klachtwaardig handelen van de notaris op.
5.5. Voorts heeft de notaris ter zitting nog eens benadrukt dat hij uitdrukkelijk het onderscheid maakt tussen zijn klacht en een in te stellen civiele actie.
Gelet daarop volstaat de Kamer met op te merken dat in het licht van bedoeld onderscheid de notaris er beter aan had gedaan elke schijn te vermijden van een koppeling van door de heer [Z] te betalen vergoeding van herstelkosten aan informatie aan [Z]’s werkgever.
Nu heeft de notaris wel uitvoering gegeven aan het in zijn brief van 30 juni 2004 aangekondigde op de hoogte stellen van de werkgever, terwijl hij de daarin eveneens in het vooruitzicht gestelde en vanuit zijn optiek ook voor de hand liggende juridische stappen in de richting van de civiele rechter achterwege heeft gelaten.
De door de notaris gevolgde handelwijze leidt dan ook niet tot een gegrond verklaring van de klacht.
5.6. Het vorenoverwogene leidt tot de volgende beslissing.
BESLISSING:
De Kamer van Toezicht te Assen:
a) verklaart klagers ontvankelijk in hun klacht,
b) verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gegeven te Assen op woensdag 16 augustus 2006 door mrs. J. S. van der Kolk, voorzitter, H. A. Bongers-Kuipers, lid, J. M. C. Obenhuijsen en C. W. van Weert, plv.-leden, in tegenwoordigheid van Jt. Kuipers, secretaris, en door de voorzitter en de secretaris ondertekend.-
(Jt. Kuipers), (Mr. J. S. van der Kolk),
secretaris. voorzitter.