Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[HUURDER],
wonend te Amersfoort,
APPELLANT,
procureur: mr. S.A. van der Sluijs,
tegen
de stichting STICHTING PORTAAL,
gevestigd te Baarn,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. J.W. van Rijswijk.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Partijen worden hierna [huurder] en Portaal genoemd.
1.2 Bij dagvaarding van 10 februari 2006 is [huurder] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank te Utrecht, locatie Amersfoort, van 12 januari 2005 (hierna: het tussenvonnis) en 25 januari 2006 (hierna: het eindvonnis), in deze zaak onder rolnummer 353828-CV-04-2903 gewezen tussen Portaal (als rechtsopvolgster van de Stichting Wonen Amersfoort) als eiseres en [huurder] als gedaagde.
1.3 [Huurder] heeft bij de overeenkomstig de dagvaarding in hoger beroep genomen memorie zeven grieven voorgesteld, bescheiden in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, alsnog de vorderingen van Portaal zal afwijzen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Portaal in de kosten van het geding in beide instanties.
1.4 Daarop heeft Portaal geantwoord, bescheiden in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met kosten.
1.5 Vervolgens hebben partijen op 30 januari 2007 de zaak doen bepleiten, [huurder] door mr. D. de Jong, advocaat te Utrecht, en Portaal door mr. D.P.E.P. van Schieveen, advocaat te Amersfoort. Portaal heeft een pleitnota overgelegd.
1.6 Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Beoordeling
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.5, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende. [Huurder] is sinds 1994 huurder van de woning aan [...] te Amersfoort (hierna: de woning). Portaal is verhuurder. Op [...] 2004 is door de politie huiszoeking gedaan in de woning. Daarbij is blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal door de opsporingsambtenaar [O] waargenomen dat de wanden en het plafond van de zolderverdieping met wit folie waren bekleed en dat op de vloer zwarte vijverfolie lag om het geheel waterdicht te maken. De ruimte lag bezaaid met de restanten van hennepplanten. Er stonden 70 potten. Volgens de bij dat proces-verbaal gevoegde aangifte van diefstal van elektrische energie namens ENECO is door [E] waargenomen dat de verzegeling welke geplaatst was op de hoofdzekeringskast niet van Eneco was en dat er op een extra bijgeplaatste zekering een grijze kabel was aangesloten. Deze grijze kabel was op een dusdanige manier aangesloten dat de elektriciteit welke hierdoor werd afgenomen niet werd gemeten door de elektriciteitsmeter. De grijze kabel kwam uit op de bovenste verdieping en was aangesloten op een meterbord van waaraf de op zolder aanwezige installatie van elektriciteit werd voorzien. Voorts zag hij in de zolderruimte dat 12 lampen van elk 600 watt waren aangesloten. Voorts zag hij een vervuilde koolstoffilter, een waterpomp en een af- en aanzuigventilator.
2.3 Portaal heeft [huurder] op 7 mei 2004 gedagvaard voor de kantonrechter en zij heeft gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens wanprestatie en dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter voorshands bewezen geacht dat zich op de zolderverdieping van de woning een hennepkwekerij van aanzienlijke omvang heeft bevonden, dat de hoofdzekeringskast is gemanipuleerd en dat elektriciteit werd afgenomen buiten de meter om door middel van een kabel die op de zolderverdieping was aangesloten op een meterbord waardoor de aanwezige installatie van elektriciteit werd voorzien. De kantonrechter heeft [huurder] toegelaten tot tegenbewijs. In het kader van dit tegenbewijs is een aantal personen gehoord waaronder [O] en [E], die in hun verklaringen niet zijn teruggekomen op hun eerder op schrift gestelde bevindingen. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [huurder] niet geslaagd was in het tegenbewijs. De aldus vaststaande exploitatie van een hennepkwekerij achtte de kantonrechter een tekortkoming die niet meer ongedaan kan worden gemaakt en die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [Huurder] heeft in die instantie onvoldoende gesteld voor wat betreft eventueel onaanvaardbare gevolgen van een ontruiming van de woning in relatie tot de ernst van de tekortkoming. De kantonrechter heeft vervolgens - kort gezegd - de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen.
2.4 Het hof stelt het volgende voorop. Het exploiteren van een omvangrijke hennepkwekerij in een als woonruimte verhuurde onroerende zaak levert, gelet op het bedrijfsmatig karakter daarvan en de daaraan in het algemeen verbonden risico’s, een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van de huurder, die niet ongedaan kan worden gemaakt en die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat wordt anders, indien de tekortkoming van zodanige aard of van geringe betekenis is dat ontbinding niet behoort plaats te vinden. De rechter dient daarbij mede de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. De stelplicht en de bewijslast voor de omstandigheden die nopen tot het afwijzen van de vordering tot ontbinding liggen in beginsel bij degene die tekort is geschoten in de naleving van zijn verplichting(en). Grief V die zich tegen dit uitgangspunt keert, faalt reeds om die reden.
2.5 Grief II tegen het tussenvonnis en grief III tegen het eindvonnis lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij bestrijden dat aan het proces-verbaal van politie en de aangifte van Eneco alsmede aan de overige verklaringen het bewijs kan worden ontleend dat in de woning sprake was een bedrijfsmatige hennepkwekerij.
Het hof is van oordeel dat de situatie zoals op die op 19 maart 2004 door een opsporingsambtenaar van politie en een medewerker van Eneco op de zolder van de woning is aangetroffen – en door hen beschreven – de conclusie rechtvaardigt dat daar op bedrijfsmatige wijze hennep is gekweekt. De afwerking van vloer, muren en plafond, de aanwezigheid van de lampen en andere instrumenten, de elektrische installatie alsmede de aanwezigheid van restanten van hennepplanten zijn niet door [huurder] betwist. De door [huurder] gegeven verklaringen van de aldus aangetroffen situatie hebben betrekking op enerzijds een nasleep van de naar zijn zeggen ooit door hem gedreven bloemenwinkel en anderzijds hennepteelt in de tuin. Voor beide verklaringen heeft [huurder] geen bewijs bijgebracht. De getuigen, afgezien van [O] en [E], verklaren niets over het aangetroffen isolatiemateriaal, (het gebruik van) de elektrische installatie en de aangetroffen plantenresten. Hetgeen deze overige getuigen verklaren doet geen afbreuk aan de eerder getrokken conclusie. De kantonrechter heeft derhalve op goede gronden zijn bewijsbeslissingen gegeven. De grieven II en III falen.
2.6 Grief I tegen het tussenvonnis en grief IV tegen het eindvonnis betreffen de waardering van de aangetroffen situatie van het elektriciteitsnet. Aan [huurder] kan worden toegegeven dat fraude met elektriciteit de verbintenissen uit de huurovereenkomst niet raakt, maar de aangetroffen situatie inzake de elektrische situatie is (i) een aanwijzing voor het bestaan of bestaan hebben van een hennepkwekerij en (ii) een op zichzelf genomen inbreuk op de verplichting tot goed huurderschap. De elektrische installatie zoals aangetroffen creëert een brandgevaarlijke situatie, reeds omdat niet is voldaan aan de NEN 1010 normen. De kantonrechter heeft niet ten onrechte belang toegekend aan de aangetroffen situatie van de elektriciteitsnet. De grieven I en IV falen.
2.7 Grief VI beoogt te betogen dat de kantonrechter ten onrechte het belang van [huurder] niet zwaarder heeft laten wegen dan van Portaal door de vorderingen tot ontbinding en ontruiming niet af te wijzen op de grond dat ontruiming voor [huurder] onaanvaardbare gevolgen zal hebben. Het hof stelt met verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 2.4 is overwogen vast de kantonrechter terecht de stelplicht en bewijslast voor de omstandigheden die aanleiding kunnen vormen om van de op zichzelf genomen gerechtvaardigde ontbinding af te zien bij [huurder] heeft gelegd. Zijn stelling dat hij reeds eigener beweging had gestaakt wat hij ontkent te hebben gedaan, biedt geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de tekortkoming van zodanig geringe betekenis of aard is geweest, dat ontbinding niet is gerechtvaardigd. In de belangenafweging legt [huurder], die alleenwonend is, een verklaring van zijn huisarts over die opmerkt dat het beter voor hem is stressfactoren te reduceren en wat zijn overige kwalen betreft dat huisvesting in een goed te verwarmen, niet te vochtig huis een belangrijke factor is om verslechtering van de astmatische bronchitis en recidiverende rhinosinustis te vermijden. Beide omstandigheden zijn echter niet van dien aard dat het belang van Portaal bij de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst daarvoor moet wijken. Ook deze grief faalt.
2.8 Grief VII die de kostenveroordeling betreft heeft naast het voorgaande geen zelfstandige betekenis en behoeft verder geen bespreking.
3. Slotsom en kosten
De grieven moeten worden verworpen. Het bewijsaanbod van [huurder] dient als niet ter zake dienende te worden gepasseerd, aangezien geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven. De vonnissen waarvan beroep dienen te worden bekrachtigd met verwijzing van [huurder] in de kosten van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
veroordeelt [huurder] in de kosten van het beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Portaal gevallen, op € 248 aan verschotten en € 2.682 aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, P.G. Wiewel en W.J.J. Los en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 maart 2007.