Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P06/00100
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te P,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 05/3540 van de rechtbank Haarlem van 14 februari 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met dagtekening 15 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak A-laan 1 te P (hierna: het appartement) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 472.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 30 juni 2005, de beschikking gehandhaafd.
Bij uitspraak van 14 februari 2006, verzonden op 17 februari 2006, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 20 maart 2006, bij het Hof ingekomen op 21 maart 2006.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 1 december 2006. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. De voorzitter heeft het onderzoek ter zitting geschorst. Na de zitting heeft de griffier aan partijen een afschrift gezonden van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van het beroep door de rechtbank.
Van belanghebbende zijn nadere stukken ontvangen op 2 april 2007 en 21 mei 2007. Van de heffingsambtenaar is op 14 februari 2007 een nader stuk ontvangen. Afschriften van voornoemde stukken zijn aan partijen verstrekt.
Het onderzoek ter zitting is hervat op 1 juni 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Het Hof rekent de tijdens de zittingen van 1 december 2006 en 1 juni 2007 overgelegde stukken tot de gedingstukken. De processen-verbaal van deze zittingen zijn tegelijkertijd met deze uitspraak verzonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“Eiseres was op de waardepeildatum gebruiker en eigenaar van het appartement. Het betreft een flatwoning (penthouse) met dakterras en een parkeerplaats in de onderbouw, gebouwd in 1994 met een inhoud van 412m³.
De waardebepaling van het object is vastgesteld aan de hand van systematische vergelijking met de verkoopcijfers van de objecten A-laan 2 en 3, B-laan 4 te P en C-laan 5 te Q. De gegevens van deze vergelijkingsobjecten, zoals neergelegd in het in opdracht van verweerders gemeente uitgebrachte ongedateerde rapport van taxateur D, luiden voor zover hier van belang, als volgt:
Inhoud
m³ Transactiedatum Verkoopprijs
EUR WOZ-waarde
EUR
A-laan 2 330 16-04-2003 430.500 405.000
A-laan 3 428 02-07-2004 470.000 459.000
B-laan 4 425 12-06-2002 544.536 538.000
C-laan 5 370 29-11-2002 456.000 441.000”
Het Hof stelt nader nog vast dat het appartement van belanghebbende deel uitmaakt van het appartementencomplex “E” (hierna: het complex).
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van het appartement door de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak te hoog is vastgesteld. Belanghebbende concludeert dat de waarde van het appartement op de waardepeildatum niet hoger was dan € 390.000. De heffings
ambtenaar acht de door hem op € 472.000 vastgestelde waarde juist.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 472.000 niet te hoog is vastgesteld en heeft het beroep ongegrond verklaard.
2.4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het appartement niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een taxatierapport in het geding gebracht waarin de waarde van het appartement op 1 januari 2003 is vastgesteld op € 472.000.
2.5.2. Het Hof neemt in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft type, bouwjaar, ligging en marktsegment goed vergelijkbaar zijn met het appartement. Daarbij merkt het Hof op dat de panden A-laan 2 en 3 de directe buurappartementen zijn van het appartement. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met het appartement maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, voldoende rekening is gehouden.
2.5.3. Belanghebbende heeft hier tegen ingebracht dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud alsmede de bouwkundige staat van het complex, waarbij de slechte staat van het complex volgens belanghebbende pas later (in de loop van 2005) steeds duidelijker is geworden. Belanghebbende heeft gesteld dat naast de renovatie van de atriumvloer onder andere nog een aanpassing aan het trappenhuis van het complex dient plaats te vinden en heeft gesteld dat deze aanpassing meer dan € 100.000 en misschien wel € 300.000 zal kosten. De komende jaren zullen volgens belanghebbende steeds meer problemen aan het licht komen; één van die problemen betreft de toestand van de zogenoemde buitenschil van het complex (vochtdoorslag).
2.5.4. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende weersproken. De eventuele waardedrukkende invloed van de door belanghebbende gestelde slechte onderhoudsstaat van het complex is, zo daar al sprake van is, volgens hem verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten A-laan 2 en 3. Daarnaast heeft de de heffingsambtenaar gesteld dat hij over het te verrichten onderhoud informatie heeft ingewonnen bij de administrateur van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) en dat hij van deze administrateur heeft begrepen dat deze de kosten van de reparatie van de atriumvloer op € 100.000 schat. Uit de brief van het bestuur van de VvE E van 18 april 2007, die belanghebbende heeft overgelegd, blijkt dat de genoemde herstelwerk-zaamheden volgens het bestuur ongeveer € 90.000 zullen kosten en dat het bestuur ingrijpende voorstellen om vochtproblemen in het trappenhuis op te lossen - het andere door belanghebbende genoemde hoofdpunt van achterstallig onderhoud - voorlopig wil uitstellen. Op dat punt stelt het bestuur voor door middel van enkele eenvoudige ingrepen de ventilatie van het trappenhuis te verbeteren. Ter zake van de door belanghebbende ter zitting van 1 juni 2007 gestelde problemen van vochtdoorslag in de gevel stelt de heffingsambtenaar dat daarvan geen waardedrukkende invloed uitgaat en dat bovendien deze problemen zich ook volgens belanghebbende pas vanaf medio 2004 manifesteerden, zodat dit punt niet relevant is voor de onderhavige waardevaststelling per 1 januari 2003.
2.5.5. Belanghebbende heeft een “Rapport opname diverse vochtproblemen” overgelegd. In dit rapport worden eventuele oplossingen voor de genoemde problemen met de atriumvloer en het trappenhuis geschetst maar het rapport geeft geen inzicht in de met het herstel gemoeide kosten. Behalve de eerdervermelde brief van 18 april 2007 heeft belanghebbende geen stukken ingebracht, bijvoorbeeld offertes of begrotingen, waaruit kan worden opgemaakt hoe hoog de (meerdere) kosten zullen zijn van het onderhoud en de renovatie van het complex naast de in de brief begrote kosten voor het herstel van de atriumvloer. Reeds om deze reden is het Hof van oordeel dat belanghebbende haar stellingen wat betreft de door haar gestelde onderhoudskosten aan andere onderdelen van het complex dan de atriumvloer tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt. Overigens heeft de heffingsambtenaar zich wat betreft de door belanghebbende gestelde problemen van vochtdoorslag in de buitengevel – wat daarvan verder ook zij – terecht op het standpunt gesteld dat deze problemen zich ook volgens belanghebbende eerst hebben voorgedaan vanaf medio 2004, zodat belanghebbende reeds hierom niet aannemelijk heeft gemaakt dat hiervan een waardedrukkende invloed zou kunnen uitgaan op de relevante waardepeildatum van 1 januari 2003.
2.5.6. Met betrekking tot de in de brief van 18 april 2007 genoemde kosten van herstel van de atriumvloer van circa € 100.000 overweegt het Hof het volgende. Bedacht moet worden dat het appartement, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, een breukdeel van 1770/31.640=5,59% van het complex beslaat en dat de eigenaar van het appartement dit percentage van de uitgaven ten behoeve van het complex moet bijdragen. Belanghebbende heeft echter geen inzicht gegeven of en, zo ja, in welke mate deze toekomstige uitgaven de waarde van het appartement op de waardepeildatum beïnvloeden. Reeds op deze grond faalt belanghebbendes stelling op dit punt. Wellicht ten overvloede overweegt het Hof dat als al sprake zou zijn van een waardeverminderende invloed door de te verwachten uitgaven van € 100.000, deze voor het appartement hooguit € 5600 zou bedragen en dat een dergelijke waardevermindering gelet op artikel 26a Wet Woz niet tot een aanpassing van de waarde van het appartement kan leiden.
2.5.7. Belanghebbende heeft een overzicht overgelegd van de haar bekende verkopen van appartementen in het complex. Zij heeft de verkoopprijzen aangepast naar rato van de breukdelen van deze appartementen in het complex en heeft middels een indexatie de waarde herrekend naar de waardepeildatum. De heffingambtenaar heeft betoogd dat een dergelijke wijze van vaststelling van de waarde op grond van de Wet Woz niet juist is. Bovendien heeft de heffingambtenaar gesteld dat de verkoopprijzen van de appartementen van het complex voor een groot deel niet bruikbaar zijn voor een juiste waardebepaling omdat het kleinere appartementen betreffen dan het appartement, die zich in een ander marktsegment bevinden dan het appartement. Volgens de heffingsambtenaar zijn slechts A-laan 2 en 3 voldoende vergelijkbaar met het appartement van belanghebbende en hij heeft deze dan ook als vergelijkingspanden meegenomen.
2.5.8. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de appartementen in het complex, behoudens A-laan nummer 2 en 3, niet vergelijkbaar zijn met het appartement van belanghebbende, gelet op de inhoud van de appartementen alsmede de ligging (geen penthouse). Voor zover er al sprake zou kunnen zijn van vergelijkbaarheid kan ook de indexatie van belanghebbende niet gevolgd worden. Los van het feit dat de woningmarkt geen constant stijgende lijn te zien geeft en daarom al niet een langjarige indexatie kan plaatsvinden, is de indexatie door belanghebbende gedaan op basis van gegevens die zij op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
2.5.9. Belanghebbende heeft gesteld dat de servicekosten zullen stijgen met 30%. De rechtbank heeft overwogen dat aan de servicekosten voor de vaststelling van de waarde voor de Wet Woz geen betekenis wordt toegekend omdat de verplichting om servicekosten te betalen geen zakelijke of daaraan gelijk te stellen verplichting is. Dit oordeel is gelet op de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad op dit gebied juist. Overigens overweegt het Hof dat belanghebbende haar stelling dat de servicekosten met 30% zullen stijgen niet heeft onderbouwd, bijvoorbeeld met schriftelijke vastlegging van een besluit van de vereniging van eigenaren of een mededeling van de administrateur van de vereniging waarin deze het gestelde voornemen bevestigt.
2.5.10. Belanghebbende heeft gesteld dat de verkoopprijzen van A-laan 2 en 3, de buurappartementen van belanghebbende, onzakelijk en te hoog zijn geweest. Volgens belanghebbende hebben de kopers van deze appartementen om persoonlijke redenen te veel betaald voor die appartementen. Belanghebbende heeft voor deze stelling geen bewijs aangedragen. De stelling dat de twee appartementen meer dan twee jaren te koop hebben gestaan om een dergelijke hoge verkoopprijs te kunnen realiseren is onvoldoende omdat niet aannemelijk is gemaakt dat er een verband bestaat tussen de duur dat een appartement te koop staat en de te realiseren (hoge) verkoopprijs. Belanghebbende heeft haar stelling dat de verkoopprijzen te hoog zijn geweest vanwege persoonlijke redenen van de kopers overigens ook niet aannemelijk gemaakt. De verkoopprijzen van de twee buurappartementen sluiten aan bij de verkoopprijzen van de andere niet in het complex gelegen appartementen die door de heffingsambtenaar als vergelijkingsobject zijn gebruikt. Tenslotte heeft belanghebbende gesteld dat ten tijde van de verkoop van de buurappartementen de staat van onderhoud en de verhoging van de servicekosten nog niet bekend waren. Ook deze grief kan belanghebbende niet baten. Het Hof verwijst naar het hiervoor in 2.5.5. en 2.5.9 overwogene.
2.5.11. Belanghebbende heeft gesteld dat vier taxaties hebben plaatsgevonden die alle vier dezelfde waarde hebben opgeleverd. Dit is volgens belanghebbende statistisch onmogelijk. Volgens belanghebbende is de waarde van het appartement door een computermodel berekend en is deze waarde door de eerste taxateur klakkeloos overgenomen. Ook de andere taxateurs hebben volgens belanghebbende niet zelfstandig getaxeerd. Volgens belanghebbende is de taxatie door de computer als basis genomen en niet als ondersteuning van de taxaties. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar met betrekking tot de taxatie niet de vereiste zorgvuldigheid aan de dag heeft gelegd. Het Hof overweegt hierover het volgende. De waarde van een onroerende zaak wordt niet bepaald als de optelsom van de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw en deze elementen kunnen evenmin apart op hun juistheid worden beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde van de onroerende zaak als geheel is van belang. Daarbij moet worden bedacht dat een taxatie uiteindelijk een deskundige schatting is. Dit brengt mee dat het bedrag waarop de waarde is bepaald niet als enige juiste waarde mag gelden: de bedragen die binnen een beperkte marge rond dat bedrag zijn gelegen, kunnen mogelijkerwijs eveneens als juist worden aanvaard. In het geval waarin een latere taxateur de eerder door een taxerende collega gestelde waarde kent, is aannemelijk dat hij, indien hij met een kleine marge tot dezelfde waarde concludeert, de eerdere waardebepaling volgt. Dat hij wanneer hij die eerdere taxatie niet had gekend, mogelijkerwijs tot een andere, in beperkte mate afwijkende, uitkomst was gekomen, doet daarom aan de deskundigheid van zijn taxatie niet af. Het feit dat de computer als eerste een waarde heeft bepaald en de taxateurs deze waarde bevestigen, leidt niet tot de conclusie dat de taxateurs niet zelfstandig getaxeerd zouden hebben. Ook de grief van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de taxatie niet de vereiste zorgvuldigheid aan de dag heeft gelegd, is gelet op het voorgaande niet aannemelijk.
2.5.12. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende een voorstel gedaan tot vaststelling van de waarde op € 430.000. De heffingsambtenaar heeft laten weten dat dit de laagste waarde was die hij kon verdedigen gelet op de Woz-waarde van de buurwoningen van belanghebbende. Hij heeft belanghebbende laten weten dat als zij niet akkoord ging met voorgestelde waarde, de waarde op € 472.000 zou worden gehandhaafd. Belanghebbende stelt dit als een oneerlijk dreigement te hebben opgevat. Het Hof kan belanghebbende hier niet in volgen. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben kennelijk geprobeerd tot een compromis te komen. Dat de heffingsambtenaar op een bepaald moment een eindbod doet en aan belanghebbende laat weten dat als het eindbod niet wordt aanvaard de oorspronkelijke waarde weer zal worden bepleit, is een feitelijke mededeling die redelijkerwijs niet kan worden opgevat als een dreigement.
2.5.13. Belanghebbende stelt voorts dat het uitzicht van belanghebbende minder is dan bij de vergelijkingspanden A-laan 2 en 3. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre het gestelde mindere uitzicht een waardedrukkende invloed heeft.
2.5.14. Belanghebbende stelt dat in het complex van de 27 appartementen er momenteel zeker 3 te koop staan. Volgens belanghebbende staan deze appartementen al enige tijd te koop waarvan één appartement al anderhalf jaar. Met de duur dat de appartementen thans te koop staan, wat daar overigens ook van zij, kan geen rekening worden gehouden omdat deze zich voordoet ver na de waardepeildatum en op geen enkele wijze inzicht kan verschaffen over de waarde van het appartement op de waardepeildatum. Bovendien stelt belanghebbende dat het laatst verkochte appartement in het complex op 28 april 2004 onder de Woz-waarde is verkocht. Met betrekking tot deze verkoop overweegt het Hof dat dit een appartement betreft waarvan aannemelijk is, gelet op het onder 2.5.8 overwogene, dat het zich in een ander segment bevindt dan het appartement van belanghebbende en daarom al niet bruikbaar is voor een dergelijke vergelijking.
2.5.15. Belanghebbende heeft gewezen op een folder van de gemeente Emmen waarin is opgenomen dat gerealiseerde verkoopprijzen niet altijd gebruikt mogen worden voor de bepaling van de Woz-waarde, omdat verkopen niet bruikbaar kunnen zijn voor een vergelijking als er speciale omstandigheden waren waardoor de verkoopprijs van een onroerende zaak afwijkt van het marktniveau. Voor zover belanghebbende zou beogen hiermee een beroep te doen op het vertrouwensbeginsel, faalt dit beroep omdat de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal niet is gebonden aan uitlatingen (in een folder) van de gemeente Emmen. Voor zover belanghebbende bedoelt te stellen dat de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet gebruikt mogen worden omdat de prijzen niet marktconform waren, overweegt het Hof het volgende. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer moet worden uitgegaan van het bedrag dat de meest biedende koper zou besteden bij een verkoop, die op de voor dit object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding wordt gehouden. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze omstandigheden zich hebben voorgedaan en dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht in een vrije markt van vraag en aanbod. Hiertegenover heeft belanghebbende, zoals in 2.5.10 is overwogen, geen feiten en omstandigheden aangedragen waaruit een andere conclusie zou moeten volgen.
2.5.16. Belanghebbende heeft voorts nog gesteld dat de heffingsambtenaar meer fouten heeft gemaakt en dit beseft maar weigert de consequenties hiervan te dragen. Ook verwijt belanghebbende de heffingsambtenaar dat deze geen eerlijke informatie verschaft. Wat er ook zij van deze grieven, zij nopen niet tot aanpassing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde Woz-waarde.
2.5.17. Vaststaat dat belanghebbende in de bezwaarfase niet is gehoord. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende door deze gang van zaken is benadeeld, omdat zij met de heffingsambtenaar van mening verschilt omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan en omdat zij niet in de gelegenheid is gesteld tijdens een hoorgesprek haar stellingen terzake te onderbouwen. Het Hof zal op deze grond de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. Inmiddels heeft, met instemming van partijen, na de eerste zitting in hoger beroep een gesprek plaatsgevonden tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende. Belanghebbende heeft vervolgens in haar pleitnota voor de tweede zitting in hoger beroep aangegeven dat terugwijzing naar de rechtbank geen zin heeft en heeft het Hof verzocht zelf de waarde vast te stellen. Het Hof vat deze stellingname van belanghebbende op als een verzoek aan het Hof om zelf in de zaak te voorzien en het zal hiertoe met inachtneming van het hiervoor overwogene overgaan, met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
2.5.18. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd kan niet tot een andersluidend oordeel leiden.
2.6 Proceskostenvergoeding
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb. Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de rechtbank en het Hof. Het Hof stelt deze kosten schattenderwijs vast op € 9,65 voor de zitting van de rechtbank en op € 38,50 voor de zittingen van het Hof, dat is in totaal € 44,15. Andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
2.7 Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar dienen te worden vernietigd vanwege schending van de in artikel 7:2 van Pro de Awb vastgelegde hoorplicht. Op grond van de onder 2.5 weergegeven overwegingen is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde dient te worden bevestigd.
3. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- handhaaft de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak A-laan 1 te P;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 44,15 en wijst de gemeente Bloemendaal aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden;
- gelast dat de gemeente Bloemendaal aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 142.
Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, H.E. Kostense en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op 17 augustus 2007 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.