Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 25 oktober 2007 in de zaak onder rekestnummer 56/2007 NOT van:
1. A.E.I.M. [X],
wonende te [plaats],
2. P.A.J.C. [X],
wonende te [plaats],
3. J.P.S.A. [X],
wonende te [plaats],
gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen,
APPELLANTEN,
t e g e n
MR. [Y],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: prof. mr. W.R. Meijer.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is per fax op 18 januari 2007 ingekomen een verzoekschrift – met bijlagen - van de zijde van appellanten, verder te noemen klagers, waarbij zij tijdig hoger beroep hebben ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Middelburg, verder te noemen de kamer, van 21 december 2006, waarbij de klacht van klagers tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, gedeeltelijk gegrond is verklaard zonder oplegging van een maatregel en voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 15 maart 2007 een verweerschrift tevens inhoudende incidenteel appel ter griffie van het hof ontvangen.
1.3. Bij schrijven van 9 juli 2007 is van de zijde van klagers een tweetal onderhandse akten van volmacht overgelegd.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 juli 2007. Verschenen zijn klager sub 3, de notaris en ieders gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van pleitnotities.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld, met inachtneming van het navolgende.
3.2. De klagers hebben in het appelschrift de chronologie van hetgeen de kamer in de beslissing waarvan beroep in rubriek 4.3., tweede alinea, als vaststaande feiten heeft aangenomen, betwist. Aan dit door klagers geopperde bezwaar zal het hof voor zover het dit van belang acht voor de beoordeling van deze klacht in dat kader aandacht besteden. Voor het overige zal het hof van de door de kamer in eerste aanleg vastgestelde feiten uitgaan, met dien verstande dat de namen van klagers thans luiden zoals in de aanhef van deze beslissing vermeld.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Kort samengevat verwijten klagers de notaris dat hij misbruik heeft gemaakt van zijn ambt door onzorgvuldig te handelen bij het voorbereiden van een leveringsakte. .Door aldus te handelen maakt de notaris misbruik van zijn ambt en dit achten klagers in strijd met het bepaalde in artikel 17 lid 3 van Pro de Wet op het notarisambt, verder Wna.
4.2. Klagers verwijten de notaris dat hij in plaats van klagers sub 1 en 2 zijn echtgenote in aanmerking heeft genomen als aspirant koper bij de voorgenomen verkoop van een verpacht stuk grond. Hij heeft een concept leveringsakte opgesteld met vermelding van zijn echtgenote als verkrijgster, terwijl hij er van op de hoogte was dat klagers de eerste gegadigden waren.
4.3. Klagers stellen voorts dat de notaris tijdens het voorbereiden van de leveringsakten voor drie van de vier verpachte stukken grond kennis heeft gekregen van de moeizaam verlopende verkoop van het verpachte vierde stuk grond. De notaris heeft, aldus klagers, zijn wetenschap hieromtrent gedeeld met zijn echtgenote en die met haar ook besproken, waarmee hij handelde in strijd met zijn geheimhoudingsplicht ex art. 22 van Pro de Wet op het notarisambt, hierna te noemen Wna.
4.4. Vervolgens verwijten klagers de notaris dat deze door zijn handelen middellijk betrokken is geraakt bij de handel en belegging in registergoederen, waardoor hij in strijd is gekomen met art. 17 lid 3 Wna Pro.
4.5. Tenslotte verwijten klagers de notaris dat deze heeft nagelaten elke (schijn van) belangenverstrengeling te vermijden. Hij had zich als instrumenterend notaris niet met de aankoop door zijn echtgenote mogen inlaten, ook niet door het opstellen van een concept leveringsakte, zelfs niet indien die uiteindelijk door een andere notaris zou worden gepasseerd.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klagers en voert daartoe het volgende aan.
5.2. Nu klager sub 3 niet in persoon is of was betrokken bij de beoogde koop en bij de behandeling in eerste aanleg niet gebleken is van de aanwezigheid van volmachten aan hem door zijn beide kinderen, had de kamer deze klager niet-ontvankelijk moeten verklaren. Dit is in hoger beroep niet anders, nu weliswaar op 9 juli 2007 van de zijde van klagers twee onderhandse akten van volmacht ter griffie zijn overgelegd, maar de notaris van oordeel is dat deze productie te laat is geschied, immers na de termijn die voor het indienen van nadere stukken door de griffie was gesteld.
5.3. De notaris verwijt de kamer de klacht te hebben uitgebreid door, blijkens haar beslissing, daarin onder meer te lezen dat de notaris zou hebben gehandeld in strijd met artikel 17 lid 3 Wna Pro. Aangezien appellanten deze onterechte uitbreiding van de klacht in hun appelschrift overnemen en uitwerken, komt dit klachtonderdeel pas in hoger beroep aan de orde. De notaris heeft zich dan ook niet behoorlijk kunnen voorbereiden op een behandeling in eerste instantie en er is van een door de wet gegarandeerde behandeling in twee instanties geen sprake. Hij is van mening dat klagers op dit onderdeel in hun hoger beroep niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
5.4. Voorts stelt de notaris dat het hem uit de door klager sub 3 bij de kamer ingediende klacht niet duidelijk was dat hem schending van zijn geheimhoudingsplicht van artikel 22 Wna Pro werd verweten, zodat hij zich op dit verwijt in eerste instantie niet heeft kunnen prepareren. Hij meent dan ook dat het in hoger beroep door klagers geuite oordeel dat de kamer heeft miskend dat de notaris (onder meer) artikel 22 Wna Pro heeft geschonden, een uitbreiding van de klacht betekent die niet pas in tweede instantie aan de orde kan worden gesteld. De notaris is van mening dat klagers ook op dit onderdeel in hun hoger beroep niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
5.5. Voor het geval appellanten ontvankelijk zouden zijn met betrekking tot de vermeende schending van het bepaalde in artikel 17 lid 3 Wna Pro merkt de notaris het volgende op.
Van schending van genoemde wetsbepaling door de notaris is geen sprake, aangezien niet de notaris zelf maar zijn echtgenote het registergoed wenste te verwerven en zodanige verwerving niet kan worden aangemerkt als ‘middellijk’ in de zin van die wetsbepaling en bovendien op de bedoelde verwerving, zelfs indien deze rechtstreeks door de notaris zou zijn geschied, de uitzondering van artikel 17 lid 3 slot Pro van toepassing zou zijn, inhoudende dat redelijkerwijs verwacht zou mogen worden dat door die verwerving zijn onpartijdigheid of onafhankelijkheid niet zou worden beïnvloed of zou kunnen worden beïnvloed dan wel de eer of het aanzien van het ambt niet zou worden of kunnen worden geschaad. Uitdrukkelijk wijst de notaris er op dat zijn echtgenote een eigen boerderij bezit in de directe omgeving van het litigieuze stuk grond en zij dat registergoed na verwerving voor zich wenste te behouden.
5.6. Voor het geval appellanten ontvankelijk zouden zijn met betrekking tot de vermeende schending door de notaris van zijn geheimhoudingsplicht van artikel 22 Wna Pro merkt de notaris het volgende op.
De echtgenote van de notaris onderhoudt contacten met haar buren en buurtgenoten. In de betrokken agrarische gemeenschap is het moeilijk geheim te houden dat de eigenares van gronden is overleden, haar erfgenamen deze willen verkopen, de pachters gebruik gemaakt hebben van hun voorkeursrecht, maar één pachter niet wilde kopen en daarvoor een koper wordt gezocht. De notaris verwerpt de door appellanten gedane suggestie dat hij zijn echtgenote zou hebben verteld dat er grond te koop was en dat dit wellicht iets voor haar zou zijn. Hij ontkent dit te hebben verklaard ter zitting van de kamer en bestrijdt hetgeen hierover in het proces-verbaal van de zitting is vermeld. Hij voegt daaraan toe dat het idee van verwerving van de onroerende zaak afkomstig was van zijn echtgenote zelf en ontkent ten stelligste zijn echtgenote naar voren geschoven te hebben bij de koopovereenkomst van het desbetreffende stuk grond.
5.7. De notaris stelt voorts dat hij slechts op de hoogte was van het feit dat de makelaar opdracht had gekregen om de verpachte gronden aan te bieden aan de zittende pachters en met hen te onderhandelen over een mogelijke koopovereenkomst. Aan de notaris was toen niet bekend dat de makelaar ook opdracht had tot bemiddeling bij verkoop van het litigieuze stuk grond aan een ander dan de zittende pachter. Hij was er dan ook niet van op de hoogte dat klagers voor deze grond eveneens gegadigden waren. Nadat bleek dat verkoop van de betrokken grond aan de pachter onmogelijk bleek en de makelaardij er niet in slaagde een gegadigde naar voren te brengen, heeft de echtgenote van de notaris haar serieuze belangstelling voor de onroerende zaak getoond. Naar de mening van de notaris had het op de weg van de gemachtigde van de erfgenamen gelegen de makelaar hierover in te lichten. De notaris en zijn echtgenote hebben enkel getracht een voor alle partijen werkbare oplossing te vinden.
5.8. Ook heeft de notaris naar voren gebracht dat de gemachtigde van de erfgenamen en de echtgenote van de notaris, nadat op 13 februari 2006 bleek dat klagers eveneens gegadigden waren, hebben besloten om af te zien van het passeren van de leveringsakte.
5.9. Ten slotte stelt de notaris dat het nooit zijn bedoeling is geweest om de leveringsakte van het verpachte perceel met zijn echtgenote als koper zelf te passeren.
6. De beoordeling
6.1. Het hof neemt als klagers mede in aanmerking A.E.I.M. [X] en P.A.J.C. [X], de kinderen van appellant sub 3. Van de zijde van de gemachtigde van appellant sub 3 is immers bij schrijven van 9 juli 2007 een tweetal onderhandse akten van volmacht overgelegd, waaruit blijkt dat J.P.S.A. [X] door zijn kinderen is gevolmachtigd in beide instanties voor hen op te treden.
Met betrekking tot appellant sub 3 oordeelt het hof, evenals de kamer, dat hij, bij de beoogde aankoop van het registergoed steeds optredend namens zijn beide genoemde kinderen, beschouwd kan worden als belanghebbende aan wie een zelfstandig klachtrecht toekomt. Ook hij is derhalve ontvankelijk in zijn klacht.
6.2. Ter beoordeling van de ontvankelijkheid van klagers in hun hoger beroep overweegt het hof voorts als volgt.
De stelling van de notaris dat hij zich niet naar behoren heeft kunnen voorbereiden op de behandeling in eerste aanleg van klachten over zijn beweerde handelen in strijd met het bepaalde in de artikelen 17 lid 3 en 22 Wna gaat alleen al daarom niet op nu de notaris in zijn verweerschrift in eerste instantie, volgens zijn gemachtigde in haar pleidooi bij de behandeling in hoger beroep: min of meer veronderstellenderwijs, zelf heeft aangenomen dat de bedoeling van klager was om de notaris te betichten van schending van de artikelen 17, 19 en 22 Wna. Hij is daarop in dat verweerschrift ook ingegaan. Evenals de notaris dat heeft gedaan heeft de kamer de tegen de notaris geformuleerde klacht zodanig kunnen begrijpen dat het verwijt van schending van de genoemde wetsartikelen daarin te lezen was. Klagers zijn dan ook ontvankelijk in hun hoger beroep op de desbetreffende onderdelen.
6.3. Het hof is van oordeel dat de notaris in de kwestie die thans ter beoordeling van het hof voor ligt onjuist heeft gehandeld. Het hof neemt daarbij het navolgende in overweging:
Op 23 september 2005 is de notaris benaderd door de gemachtigde van de erfgenamen J.H. [B], verder te noemen [B], met het verzoek om de akten van overdracht te verzorgen aangaande vier stukken verpacht registergoed. Drie pachters wensten van hun voorkeursrecht gebruik te maken, één pachter echter niet. Hieruit volgt dat de notaris op dat moment wist dan wel kon weten dat er bij de beëindiging van de pacht door de laatstbedoelde pachter een financieel voordeel te behalen viel. Vast staat dat de verkoop van dit registergoed niet vlotte, aangezien de opdracht tot verkoop aan de makelaar reeds dateerde van 18 februari 2005.
Het proces-verbaal van de zitting van de kamer van 26 oktober 2006 houdt in dat de notaris aldaar heeft verklaard dat hij zijn echtgenote heeft gemeld dat het registergoed te koop stond. In hoger beroep heeft de notaris ontkend dat hij deze verklaring heeft afgelegd. De behandeling in hoger beroep heeft het hof geen aanleiding gegeven om de juistheid van de vermelding van de verklaring van de notaris op dit punt in het proces-verbaal van de zitting van de kamer in twijfel te trekken. Daarbij is voor het hof van belang dat de notaris in hoger beroep zowel in zijn verweerschrift als bij de mondelinge behandeling heeft toegegeven dat zijn echtgenote en hij over het te koop staan van het registergoed hebben gesproken. Daarmee heeft de notaris gehandeld in strijd met zijn geheimhoudingsplicht als bedoeld in artikel 22 Wna Pro.
De echtgenote – zelf in het bezit van een boerderij op anderhalf kilometer gaans van het betrokken registergoed – raakt geïnteresseerd. Op dat moment had het op de weg van de notaris gelegen zijn echtgenote te verwijzen naar de betrokken makelaar, zodat zij zich als gegadigde kon melden, dan wel had hij zelf de makelaar van de belangstelling van zijn echtgenote op de hoogte dienen te stellen. Van iedere verdere bemoeiing had de notaris zich vanaf dat moment dienen te onthouden. Dit geldt ook voor activiteiten – zoals vervaardigen van conceptakte, contact opnemen met de verkoper en bezoeken van de pachter en voeren van besprekingen met de pachter en de vertegenwoordiger van de erfgenamen – die onder normale omstandigheden als gebruikelijk en niet ontoelaatbaar kunnen worden aangemerkt. De notaris heeft op deze punten echter een andere gedragslijn gevolgd en heeft vanaf dat moment een bemiddelende rol gespeeld.
De notaris heeft contact opgenomen met [B], heeft de pachter van het desbetreffende stuk grond bezocht, met hem en de vertegenwoordiger van de erfgenamen besprekingen gevoerd en heeft de conceptakte opgesteld. Pas na interventie van klager sub 1 op 12 februari 2006 heeft de echtgenote zich teruggetrokken als aspirant-koper. Door al deze handelingen in onderling verband en samenhang bezien heeft de notaris de indruk gewekt uit te zijn op vermogensvoordeel voor zijn echtgenote in een aangelegenheid waarvoor hij was benaderd om als notaris zijn ministerie te verlenen. Door te handelen zoals hij heeft gedaan, heeft de notaris de schijn gewekt niet te handelen zoals een onkreukbare notaris behoort te handelen. Het hof acht deze klachtonderdelen dan ook gegrond.
6.4. Het hof is van oordeel dat het onder 6.3. bedoelde handelen van de notaris laakbaar is en wel zodanig dat de maatregel van berisping passend en geboden is nu het aanzien van het notarisambt en het vertrouwen in het notariaat is geschonden.
6.5. Het vorenoverwogene leidt daarom tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing behalve voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten met inachtneming van de aanvulling onder rubriek 3.2 en opnieuw recht doende;
- verklaart de klacht gegrond;
- legt de notaris de maatregel van berisping op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, P.J.N. van Os en P. Blokland in het openbaar uitgesproken op donderdag 25 oktober 2007 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE MIDDELBURG
Beslissing van 21 december 2006 in de zaak van:
KvT 8/2006
J.P.S.A. [X],
wonende te [plaats], gemeente [X],
klager,
in persoon,
tegen:
mr J. [Y],
notaris te [plaats],
verweerder,
gemachtigde: prof. mr W.R. Meijer.
1. Het verloop van de procedure
Partijen worden verder aangeduid als klager en de notaris.
Klager heeft zich bij brief, ingekomen op 18 juli 2006, gewend tot de Kamer van Toezicht te Middelburg, hierna de Kamer, met een klacht tegen de notaris.
De notaris heeft bij brief, ingekomen op 21 augustus 2006, op de klacht gereageerd. Een afschrift van deze brief is verzonden aan klager. Door de voorzitter is de klacht ter kennis van de Kamer gebracht. Bij brief, ingekomen op 17 oktober 2006, heeft klager nader stukken overgelegd. De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden ter openbare vergadering van de Kamer van 26 oktober 2006. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
2. De feiten
2.1. In de nalatenschap van mevrouw A.C. [B] bevonden zich vier percelen verpachte landbouwgrond. De erfgenamen besloten deze percelen te vervreemden. De opdracht tot bemiddeling werd gegeven aan [[H], Agrarische Makelaardij (verder: de makelaardij) te [plaats]. De schriftelijke opdracht dateert van 18 februari 2005. Aanbieding vond allereerst aan de pachters plaats, ingevolge het hen toekomende voorkeursrecht, door de makelaardij bij brief van 25 mei 2005. Drie van de vier betrokken pachters wilden van dit voorkeursrecht gebruik maken, één pachter, de heer [D], was volgens zijn verklaring niet in staat de door hem gepachte grond in eigendom te verwerven. Namens de erfgenamen werd aan de makelaardij opdracht gegeven dit perceel (verder: het perceel) te verkopen.
2.2. De heer J.H. [B] heeft als vertegenwoordiger van de erfgenamen op 23 september 2005 contact opgenomen met de notaris om de koopovereenkomsten met en leveringsakten aan de pachters voor te bereiden.
2.3. Bij de overgelegde stukken bevinden zich twee versies van een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel, waarbij de erven [B] dit perceel verkopen aan A. [X] en P. [X], dochter en zoon van klager. De koopovereenkomst zijn alleen namens de kopers getekend. Beide overeenkomsten zijn gedateerd 2 november 2005, waarbij bij een van de overeenkomsten vóór het woord november een (aantal) letter(s) is(zijn) doorgehaald.
2.4. De echtgenote van de notaris, mevrouw M. [G], had belangstelling voor de verwerving van het perceel. De notaris heeft dit in november 2005 in een gesprek dat hij met [B] op kantoor voerde aan hem meegedeeld.
2.5. Op 12 februari 2006, de avond voordat de akte waarbij het perceel aan mevrouw [G] werd geleverd, zou worden gepasseerd, heeft klager telefonisch contact opgenomen met de notaris en diens echtgenote en meegedeeld dat hij het perceel had gekocht.
2.6. De erfgenamen en de echtgenote van de notaris hebben op 13 februari 2006 besloten om de transactie niet door te laten gaan. De overige drie percelen zijn bij akten opgemaakt door en verleden voor de notaris op 13 februari 2006 aan de betrokken pachters geleverd.
2.7. Bij brief van 16 februari 2006 aan de makelaardij heeft [B] onder meer het volgende meegedeeld:
“Eind december 2005 melde u mij telefonisch dat de heer [X] gegadigde was. Daar ik kort tevoren had vernomen dat mevrouw [Y] ook belangstelling had, heb ik u gevraagd daarover contact op te nemen met de notaris [Y].
Dat hebt u niet gedaan! Met alle ellendige gevolgen vandien: twee aspirant kopers die van elkaar niet afwisten. Wat eerst bleek op 13 02 2006 toen wij bij notaris [Y] de koopakten zouden tekenen. Ter vermijding van onaangename gevolgen heb ik besloten perceel T 819 nu niet te verkopen. Voorlopig blijft het in bezit van de erven A.C. [B].”
2.8. Bij brief van 9 juni 2006 aan klager heeft de heer H. van [H], van de makelaardij, onder meer het volgende meegedeeld:
“Op 28 september 2005 heb ik met u gesproken en heeft u aangegeven het perceel grond te willen aankopen dat verpacht was aan dhr A [E] en in eigendom was van dhr [B], die u op 27 september 2005 had ontmoet in hotel De Gentse Poort te Biervliet.
Op 29 september 2005 bent u bij mij op kantoor geweest en heeft u aangegeven het perceel te willen kopen voor € 12.000,= k.k./ ha. Nogmaals is u uitdrukkelijk aangegeven dat de grond was verpacht en dat er snel moest worden gepasseerd.
U heeft aangegeven de grond nader te willen onderzoeken op in technische zin landbouwkundige kwaliteit. Ik heb 29 september 2005 zowel dhr [B] als de pachter geïnformeerd en tevens aan de pachter gevraagd of hij aan u toestemming wilde verlenen om de gronden te mogen betreden. Pachter stemde hiermee in en dhr [B] was tevreden dat er nu een snelle verkoop in het vooruitzicht was. Vraag van dhr [B] was wel of alle aktes van levering gelijktijdig bij de notaris konden passeren zodat hij slechts een maal naar [plaats] voor de ondertekening moest komen. U heeft hiermee ingestemd.
Op 2 november 2005 heeft u mij meegedeeld dat de koop kon doorgaan daar na uw beoordeling van de gronden op kwaliteit, deze goed bleek te zijn. Opmerkelijk was dat toen ik dhr [B] belde om hem te informeren hij stelde dat hij diezelfde dag een brief van de notaris had ontvangen, daar feitelijk de pachter nog wenste aan te kopen. Overigens stelde hij dat ik de zaak maar met de notaris moest regelen. Ik heb dhr [B] er toen op attent gemaakt dat u de eerste koper was en dat er niet aan een ander kon worden verkocht. De notaris heb ik dit tevens meegedeeld.
Zoals ik u heb laten zien heb ik een exclusieve verkoopopdracht van dhr [B] en had ik u op 29 september 2005 bij dhr [B] aangemeld als de koper van het perceel grond. Dhr [B] had mij op 28 september 2006 meegedeeld dat zijn verkoopprijs € 12.000,= / ha was.”
2.9. Bij faxbericht van 26 juni 2006 aan mr A.J.J. Maat, raadsman van klager, heeft Van [H] het volgende meegedeeld:
“29 september 2005 is dhr [X] akkoord gegaan met de vraagprijs voor de gronden van € 12.000,-- k.k./ha.
Dhr [X] heeft wel als ontbindende voorwaarde gesteld dat de grond de vereiste landbouwkundige kwaliteiten moest hebben en hij de gronden wilde beoordelen op grondkwaliteit m.b.t. verdroging/onderdroging.
Deze voorwaarde is door dhr [B] geaccepteerd toen ik hem 29 september 2005 belde om hem te informeren. Hij was verheugd te constateren dat de grond zo snel was verkocht en heeft ingestemd met de ontbindende voorwaarde.”
3. De klacht en het verweer van de notaris
3.1.1. Klager stelt dat de notaris heeft gehandeld c.q. nagelaten in strijd met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten. Hij verwijt de notaris onzorgvuldig optreden bij het voorbereiden van een leveringsakte en stelt dat de notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 3 van Pro de Wet op het notarisambt. De notaris heeft hierdoor misbruik gemaakt van zijn ambt.
Ter onderbouwing van zijn stelling voert klager het volgende aan:
Klager stelt dat hij c.q. zijn kinderen de eerste koper(s) was c.q. waren van het perceel. De notaris was daarvan op de hoogte. Desondanks heeft hij meegewerkt aan de verkoop van het perceel aan een ander, te weten zijn echtgenote. De notaris had deze medewerking moeten weigeren. De notaris heeft daarnaast in strijd gehandeld met de voor hem geldende regels door een akte te passeren waarbij zijn echtgenote partij is.
3.1.2. In reactie op het verweer van de notaris stelt klager als volgt:
Klager meent wel ontvankelijk te zijn in zijn klacht. Hij heeft het perceel gekocht ten behoeve van zijn kinderen, althans heeft de bedoeling gehad het perceel te schenken aan zijn kinderen. Hijzelf, en niet zijn kinderen, is/zijn betrokken geweest bij de onderhandelingen die hebben geleid tot het totstandkomen van de koopovereenkomst. Onder die omstandigheden is klager gerechtigd een klacht in te dienen tegen de notaris.
Klager stelt voorts dat de notaris wist dat makelaar Van [H] de verkoop van het perceel in handen had. Hij heeft kennelijk geen contact opgenomen met Van [H] toen hij door [B] benaderd werd. Volgens de verklaringen van Van [H] - de brieven van 9 juni en 26 juni 2006 - was [B] ermee bekend en akkoord dat klager c.q. zijn kinderen koper waren van het perceel. De koopovereenkomst is reeds op 2 november 2005 getekend. De tweede overeenkomst van april 2006 was slechts om de positie van de pachter te vermelden.
De notaris heeft zelf erkend dat hij een leveringsakte heeft opgesteld waarbij zijn echtgenote koper was. Waarom zou hij een dergelijke akte opstellen, als hij deze niet zou passeren? Alleen omdat [B] niet wilde tekenen is de akte niet gepasseerd.
Klager stelt dat wel degelijk sprake is van handel en actieve belegging in registergoederen door de echtgenote van de notaris. Hij verwijst daartoe naar de verklaring van de heer [D], die door de notaris is overgelegd en waarin is opgenomen “dat notaris [Y] ondergetekende er op heeft gewezen dat het toch verstandiger was zelf te kopen, in verband met het verschil in waarde verpachte staat en vrije waarde…”
Klager stelt dat de notaris volledig de hand heeft gehad in de voorgenomen koop door zijn echtgenote. Het feit dat de notaris een perceel bouwland in portefeuille had dat tegen de waarde in verpachte staat gekocht kon worden, de zinsnede in het verweerschrift van de notaris die luidt “intussen had de echtgenote van de notaris, mevrouw M. [G] belangstelling voor de verwerving van de verpachte grond getoond..” in samenhang met de reeds bestaande kennis van de notaris omtrent dat perceel en met de hiervoor geciteerde verklaring van de heer [D], kunnen niet tot een andere conclusie leiden, aldus klager.
Klager betwist voorts dat de notaris geen speciale positie heeft ingenomen. Hij was de spil in de transacties met betrekking tot de vier percelen. Hij had vernomen - al dan niet juist - dat de verkoop van het vierde perceel niet vlotte en dat het perceel in ieder geval in verpachte staat verkocht zou kunnen worden. De stelling van de notaris dat zijn echtgenote zich eerder tot het sluiten van een koopovereenkomst met de erven [B] had uitgesproken dan klager, aangezien klager ongeveer twee maanden nadat de koopovereenkomst met de echtgenote van de notaris tot stand was gekomen belangstelling toonde, is in strijd met de verklaring van [B] in diens brief van 16 februari 2006. Klager stelt dat tussen de erven [B] en mevrouw [G] geen koopovereenkomst is gesloten.
3.2. De notaris voert aan dat blijkens de tekst van de schriftelijke koopovereenkomst klagers kinderen de kopers zijn en niet klager zelf. Klagers kinderen hebben echter geen klacht ingediend. Daarmee is klager in zijn klacht niet-ontvankelijk aldus de notaris.
Voorzover klager wel ontvankelijk is in zijn klacht voert de notaris het volgende verweer.
Aan de makelaardij is op 18 februari 2005 opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van een areaal verpachte gronden. De makelaardij slaagde er niet in een gegadigde te vinden voor het perceel dat was gepacht door de heer [D], althans van haar werd door de erven niets vernomen dat tot het sluiten van enige koopovereenkomst zou kunnen leiden. De echtgenote van de notaris bleek in november 2005 bereid de grond te kopen. De pachter was daarmee gelukkig en de erfgenamen ook.
Op de avond van 12 februari 2006 werd de echtgenote van de notaris opgebeld door klager die haar uitmaakte voor bedriegster en de notaris betichtte van het maken van misbruik van voorwetenschap. Daarop hebben de erven en de echtgenote van de notaris op 13 februari 2006 besloten niet tot overdracht van het betrokken perceel over te gaan, waarvan de makelaardij op de hoogte is gesteld. De makelaardij heeft bij brief van 12 april 2006 een ingevulde model-overeenkomst toegezonden, die bij “koper” ondertekend moet worden. Deze ondertekening is door kinderen van klager geschied. Klager heeft dit stuk aan de erven toegezonden.
De notaris stelt dat hij op deze feitelijke gang van zaken op geen enkele wijze invloed heeft uitgeoefend. Hij heeft zeker niet meegewerkt aan schending van rechten van klager en/of zijn kinderen door bij de erven zijn echtgenote naar voren te schuiven als mogelijke koper. Nu de makelaardij slechts als bemiddelaar en niet als vertegenwoordiger van de erven optrad, deze nimmer de indruk hebben gegeven dat de makelaardij bevoegd was namens hen een koopovereenkomst te sluiten en zij evenmin zelf een koopovereenkomst met klager en/of zijn kinderen hebben gesloten is geen koopovereenkomst tussen deze partijen tot stand gekomen. Daaraan kan de opstelling van de tekst van een koopovereenkomst en de ondertekening daarvan door de kinderen van klager maanden na dato niets veranderen.
Ten aanzien van de stellingen van klager voert de notaris nog het volgende aan.
1. Met betrekking tot het litigieuze perceel is een tekst van een leveringsakte opgesteld. Toen de notaris van [B] vernam welke complicaties hier waren opgetreden heeft de notaris geen akte aan [B] voorgelegd, maar hebben deze en de echtgenote van de notaris besloten om van de voorgenomen transactie af te zien. De notaris zou natuurlijk niet de bedoeling hebben gehad een dergelijke akte te zijnen overstaan te doen passeren. Hij is bekend met artikel 19 van Pro de Wna.
Van “handel en actieve belegging” in registergoederen door de echtgenote van de notaris was in deze evenmin sprake, aldus de notaris. Zijn echtgenote wilde slechts het perceel verwerven en behouden. Bovendien betrof het hier de echtgenote van de notaris en niet de notaris zelf en waren met de transactie geen financiële risico’s verbonden. Van “misbruik maken van het ambt” kan de notaris derhalve niet worden beticht.
2. De notaris stelt voorts dat van wetenschap die de notaris als zodanig had van een overigens onbekend feit geen sprake was, aangezien ook de erfgenamen en de pachter en de pachters van de andere percelen wisten wat er gaande was. Van een speciale positie van de notaris, die hem in staat stelde de betrokken transactie te sluiten is derhalve geen sprake geweest. Evenmin kan hier van voorwetenschap worden gesproken, daar de echtgenote van de notaris zich eerder tot het sluiten van een koopovereenkomst met de erven had uitgesproken dan klager, die ongeveer twee maanden nadat de koopovereenkomst met de echtgenote van de notaris tot stand gekomen was belangstelling toonde.
De notaris heeft geen misbruik gemaakt van de wetenschap die hij had door de mededelingen die hem waren gedaan door [B]. Hij en zijn echtgenote hebben getracht een voor alle partijen werkbare oplossing te vinden, nu verkoop van het betrokken perceel aan de pachter onmogelijk bleek en de makelaardij er niet in slaagde een gegadigde naar voren te brengen.
Met betrekking tot de door klager in het geding gebrachte brief van de makelaardij van 9 juni 2006 betwist de notaris uitdrukkelijk dat hem op 2 november 2005 of eerder of later de mededeling is gedaan dat klager de eerste koper was en dat er niet aan een ander verkocht kon worden. Dat er iets aan de hand was werd de notaris pas duidelijk op de avond van 12 februari 2006.
4. De beoordeling
4.1. Strikt genomen heeft klager alleen bemiddeld bij het totstandkomen van de koopovereenkomst, althans voorzover ervan uit kan worden gegaan dat deze overeenkomst tot stand is gekomen. Partijen verschillen hierover van mening, maar beantwoording van deze vraag is in het kader van onderhavige zaak niet aan de orde. Niet klager maar zijn kinderen zijn partij bij deze litigieuze koopovereenkomst. De Kamer is echter van oordeel dat, gelet op de omstandigheden van het geval, het begrip belang zodanig ruim dient te worden uitgelegd, dat klager voor zichzelf, maar ook als gemachtigde van zijn kinderen, ontvankelijk is in zijn klacht.
4.2. Gelet op de formulering van de klacht dient met name onderzocht te worden of de notaris een verwijt kan worden gemaakt van enig handelen of nalaten in strijd met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten en/of in strijd met de zorg die een notaris betaamt.
4.3. Uit hetgeen door partijen naar voren is gebracht, is het volgende komen vast te staan. Er bestaat onduidelijkheid over (de datum van) het sluiten van een koopovereenkomst tussen [B] en klager, althans zijn kinderen. De notaris heeft in een gesprek met [B] op kantoor, toen deze laatste te kennen gaf dat de verkoop van het vierde perceel niet wilde vlotten, meegedeeld dat zijn echtgenote geïnteresseerd was in de aankoop van het betreffende perceel. [B] heeft via de notaris rechtstreeks zaken gedaan met de echtgenote van de notaris, terwijl de notaris de makelaar van [B], de verkopende partij, niet heeft geïnformeerd.
De notaris heeft voorts de akte van levering met betrekking tot het betreffende perceel opgesteld.
Uitgaande van het bovenstaande overweegt de Kamer dat de notaris er beter aan had gedaan zich terug te trekken op het moment dat het zakelijke gesprek dat hij met [B] voerde omsloeg in een privégesprek, toen hij meedeelde dat zijn echtgenote geïnteresseerd was in het betreffende perceel. Het had op de weg van de notaris gelegen om een collega in te schakelen, die in overleg met verkoper en koper, de echtgenote van de notaris, de zaak had afgewikkeld. Nu de notaris zich niet heeft teruggetrokken van de zaak, had het op zijn minst op zijn weg gelegen om de makelaar te informeren. Dit geldt te meer nu de kopende partij zijn echtgenote betrof.
Uit het voorgaande volgt dat de klacht van klager in zoverre gegrond is. De kamer acht de ernst van het dienaangaande aan de notaris te maken verwijt echter niet zodanig dat die enige straf of maatregel rechtvaardigt.
4.4. Met betrekking tot hetgeen overigens door klager is gesteld overweegt de Kamer als volgt.
Het enkele feit dat de echtgenote van de notaris grond heeft aangekocht, althans heeft willen aankopen voor haar boerderij, zoals door de notaris is aangevoerd, maakt niet dat de notaris daardoor heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 3 van Pro de Wet op het notarisambt. Voorzover de aankoop van grond door een echtgenote van een notaris al gelijk moet worden gesteld met aankoop van grond door de notaris zelf, geldt dat de notaris gemotiveerd heeft gesteld dat zijn echtgenote het perceel slechts wilde verwerven en behouden. In het algemeen geldt dat een notaris zowel voor zakelijke als privé-doeleinden de mogelijkheid moet hebben om onroerend goed te bezitten. De klacht is op dit punt dan ook ongegrond.
4.5. Ten aanzien van het opstellen en passeren van de leveringsakte met betrekking tot het perceel door de notaris overweegt de Kamer dat de notaris gemotiveerd heeft weersproken dat het de bedoeling is geweest dat de betreffende akte ten overstaan van hem zou worden gepasseerd. Gelet op het verweer van de notaris is derhalve niet komen vast te staan dat de notaris aan [B] een akte ter tekening heeft voorgelegd, waarvan het de bedoeling was dat deze door de notaris zelf zou worden verleden.
Dat de notaris zelf het concept van de akte heeft opgesteld, is niet in strijd met de wet.
Uit het voorgaande volgt dat dit onderdeel van de klacht eveneens ongegrond is.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Middelburg:
- verklaart de klacht gegrond, voorzover het betreft het niet informeren van de makelaar van de verkopende partij, zonder dat zij de notaris daarbij een straf of maatregel oplegt;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr L.A.M. van Dijke, voorzitter, mrs A.L.R. Melens, H. Quispel, J. van den Berg en D. Oostinga, leden, in tegenwoordigheid van mr F.A.C.M. Maandag-Leussink, secretaris, en uitgesproken op 21 december 2006.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift bij de griffie van het gerechtshof te Amsterdam (Prinsengracht 436, correspondentieadres Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij deze beslissing aan u is toegezonden.