Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerken P06/00348 en P06/00356
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist,
de heffingsambtenaar,
en
X,
wonende te Y,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak nr. SBR 05/4422 van de rechtbank Utrecht van 14 juli 2006 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak A-laan 1 te Y (hierna: de woning) voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 141.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 21 november 2005, de beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 14 juli 2006, verzonden op 25 juli 2006, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) – voor zover hier van belang – het tegen de uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde van de woning verlaagd tot € 125.000.
1.4. Tegen deze uitspraak hebben beide partijen hoger beroep ingesteld; de heffingsambtenaar bij beroepschrift van 28 augustus 2006, bij het Hof ingekomen op 30 augustus 2006, en belanghebbende bij beroepschrift van 4 september 2006, bij het Hof ook op die datum binnengekomen. Belanghebbende heeft zijn beroepschrift aangevuld bij schrijven van 2 oktober 2006, welk schrijven tevens belanghebbendes verweer tegen het hoger beroep van de heffingsambtenaar inhoudt. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift tegen het hoger beroep van belanghebbende ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De woning van belanghebbende is een tweekamerappartement in Appartementencomplex Q, een gebouwencomplex dat in 1956 is gebouwd als verzorgingsflat (hierna: het complex). Het complex bestaat uit ongeveer 105 appartementen. Tot 2005 was het complex eigendom van een coöperatie, waarvan belanghebbende lid was. Thans is sprake van appartementsrechten. De woning heeft een inhoud van 195 m³ een vloeroppervlakte van 65 m² en een loggia van 4 m². De keuken heeft een raam in de muur met de gang die zich in de woning bevindt en geen raam naar buiten. De voordeur van de woning is gelegen aan een inpandige gang die loopt over de lengte van de vleugel waarin de woning van belanghebbende zich bevindt. Bij het appartement horen een berging in de kelder en een garagebox van 18 m². In het hoofdgebouw is een personenlift aanwezig, doch niet in de vleugel van belanghebbendes woning. Het gebouw waarin de woning zich bevindt is gelegen aan de rand van een park van circa 3 hectare, met onder meer een vijverpartij en een Japanse tuin. In het complex bevinden zich door de bewoners gezamenlijk te gebruiken ruimtes, zoals fitness- en hobbyruimtes. Er is een centrale ingang met bemande receptie en verder beschikt het complex over voorzieningen als een winkel, een kapper en huishoudelijke en technische hulp. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft het complex de bestemming “woondoeleinden (bijzondere woonvorm)”.
2.1.2. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de woning een taxatierapport doen opstellen door een deskundige. Daarin wordt de staat van onderhoud van de woning over de hele linie als “goed” gekwalificeerd, met uitzondering van de staat van het houtwerk die als “redelijk” wordt omschreven. De taxateur heeft aan de woning een waarde van € 156.250 toegekend (195 m³ à € 750 plus € 10.000 ter zake van de garagebox). Hij is tot deze waardering gekomen door vergelijking met verkoopgegevens van appartementen met berging, gelegen aan de B-laan en C-laan te Y. Deze appartementen, met een oppervlakte van 77 m² (215 m³), 73 m² (205 m³) en 71 m² (200 m³) zijn in de periode 29 april 2002 tot en met 2 juli 2003 verkocht voor prijzen variërend van € 150.000 tot € 160.000.
2.1.3. Het huishoudelijke reglement van de vereniging van eigenaren houdt een toetredingsprocedure voor nieuwe leden in. Deze procedure, hierna ballotage te noemen, sluit uit dat in het complex worden opgenomen: minderjarigen, personen die niet in staat zijn zelfstandig te wonen, personen die het karakter van woongemeenschap voor ouderen niet willen eerbiedigen en personen die uit een ander flatgebouw zijn verwijderd of daar zijn vertrokken nadat een verwijderingsprocedure was aangevangen.
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning.
2.3. Oordeel van de rechtbank
Op het door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank – kort weergegeven – geoordeeld dat de in het taxatierapport vermelde objecten waarmee de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken daarmee voldoende vergelijkbaar zijn, dat niet kan worden aangeknoopt bij de prijzen die zijn behaald bij verkoop van appartementen in het complex zelf, aangezien op de eigenaren van die appartementen een civielrechtelijke verplichting rust tot het betalen van servicekosten en deze verplichting, evenals de ballotage, een persoonlijke verplichting betreft waarmee bij de waardevaststelling in het kader van de Wet Woz geen rekening wordt gehouden, dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op het aspect van ligging ten opzichte van voorzieningen, zoals een winkelcentrum, doch dat overigens wel voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en die objecten. De rechtbank heeft vervolgens de waarde in goede justitie vastgesteld op € 125.000.
2.4. Standpunten van partijen
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger was dan € 30.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de door hem vastgestelde waarde van € 141.000 niet te hoog is.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een taxatierapport in het geding gebracht, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 is bepaald op € 156.250.
2.5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de door de heffingsambtenaar aangebrachte vergelijkingsobjecten gangbare gezinswoongebouwen (portiekflats) zijn, terwijl het complex waarin zijn woning zich bevindt ongeveer vijftig jaar geleden is gebouwd als verzorgingshuis en dat dit invloed heeft op de bouwaard en de inrichting van het geheel. Hij heeft in dat verband aangevoerd dat de wooneenheden binnen het complex veel gehoriger zijn dan normale appartementen, dat de keuken klein is, zonder raam op de buitenlucht, met beperkte ventilatie en in beginsel niet berekend op het zelfstandig bereiden van maaltijden, dat de voordeur uitkomt op een inpandige gang waaraan andere appartementen zijn gelegen en dat water- en afvoerleidingen door het aanvankelijke karakter van het complex anders zijn aangelegd dan het geval is bij normale appartementsgebouwen en daardoor meer hinder geven. Het Hof acht een en ander aannemelijk.
2.5.3. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de omstandigheid dat de servicekosten die hij voor de woning betaalt hoger zijn dan bij vergelijkbare woningen niet het verschil kan verklaren tussen de prijs die wordt betaald voor appartementen in het complex (in het algemeen € 30.000 tot € 40.000) en de waarde die de heffingsambtenaar voor de woning heeft vastgesteld, uitgaande van de vergelijkingsobjecten en rekening houdend met de verschillen tussen die objecten en de woning, van € 141.000. Ook daaruit blijkt, zo houdt de stelling van belanghebbende in, dat sprake is van een ander segment in de woningmarkt.
2.5.4. Wat dat laatste betreft is het Hof met belanghebbende van oordeel dat de heffingsambtenaar voor het onder 2.5.3 bedoelde verschil geen afdoende verklaring heeft gegeven. Immers, in zijn verweerschrift voor de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de servicekosten in het complex gemiddeld meer dan het dubbele hoger liggen dan bij de vergelijkingsobjecten. In de aanvulling op zijn beroepschrift in hoger beroep heeft belanghebbende een opstelling gegeven van de servicekosten in 2005 en daarbij voorgerekend dat zijn aandeel daarin voor een bedrag van € 296 per maand betrekking heeft op “normale” servicekosten en voor € 135 per maand op servicekosten die als “bovennormaal” zijn aan te merken. Het totaal van de servicekosten bedroeg derhalve € 431 per maand, welk bedrag niet substantieel afwijkt van de verklaring van de heffingsambtenaar dat hij uit de verkoopinformatie van te koop staande appartementen heeft afgeleid dat de servicekosten (naar het Hof begrijpt: thans in 2007) € 436 en € 496 bedragen. Het Hof gaat er hierbij van uit dat van laatstbedoelde bedragen het bedrag van € 496 betrekking zal hebben op grotere appartementen dan dat van belanghebbende. Voorts constateert het Hof dat de heffingsambtenaar de berekening van de “normale” servicekosten als zodanig niet heeft bestreden. Het bedrag dat belanghebbende door de aard van zijn woning méér betaalt aan servicekosten dan eigenaren van de vergelijkingsobjecten kan voor het jaar 2005 worden gesteld op € 135 per maand, ofwel € 1.620 per jaar. Het Hof is van oordeel dat aannemelijk is dat een jaarlijkse last van € 1.620, aangenomen dat die er op de waardepeildatum ook al was, op die datum maximaal een waardedruk circa € 30.000 kan bewerkstelligen. Voorts overweegt het Hof dat van de ballotagenormen zoals die onder 2.1.3 zijn weergegeven, mede in het licht van hetgeen partijen daarover in de procedure naar voren hebben gebracht, bezwaarlijk kan worden gezegd dat deze de groep van gegadigden voor een woning in het complex zodanig klein maakt dat de waarde in het economische verkeer daarvan in betekenende mate invloed zal ondervinden.
2.5.5. Hetgeen hiervóór onder 2.5.2 tot en met 2.5.4 is overwogen, brengt het Hof tot het oordeel dat in het taxatierapport en daarmee door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in bouwaard, kwaliteit en infrastructuur tussen de woning en de vergelijkingspercelen en met de “bovennormale servicekosten”. Aldus heeft de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
In het hoger beroepschrift heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde nog gewezen op de verkoopprijzen van appartementen in een complex aan de D-laan te Z. Belanghebbende heeft betwist dat deze appartementen met zijn woning vergelijkbaar zijn en heeft daarbij gewezen op een groot aantal verschillen. In het licht hiervan heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de bedoelde appartementen als vergelijkingsobjecten voor de waardebepaling van de woning kunnen dienen.
2.5.6. Anderzijds heeft belanghebbende ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2003 € 30.000 bedraagt. Weliswaar liggen de prijzen waarvoor appartementen in het complex die vergelijkbaar zijn met de woning naar een andere eigenaar overgaan – naar de heffingsambtenaar ook niet heeft bestreden – in het algemeen tussen de € 30.000 en € 40.000, maar deze verkoopprijzen kunnen niet gelden als grondslag voor de waarde die in het kader van de Wet Woz aan de woning moet worden toegekend. Hierbij houdt het Hof er rekening mee dat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat de verplichting tot het betalen van servicekosten en de ballotagevereisten persoonlijke verplichtingen zijn waarmee bij de waardevaststelling geen rekening kan worden gehouden. Slechts verplichtingen die de omvang van het genot van de woning beperken spelen daarbij een rol.
Belanghebbende heeft ter zitting woningkranten overgelegd en zich beroepen op de daarin gepubliceerde resultaten van de toewijzing van woningen die waren vermeld in vorige woningkranten. In het overzicht is informatie opgenomen met betrekking tot woonplaats, adres, woningtype en aantal kamers, rekenhuur, aantal reacties, soort toewijzing en wachttijd van de kandidaat die de woning heeft verkregen. Het Hof is van oordeel dat deze informatie, die enkel ziet op de toewijzing van (sociale) huurwoningen in 2007, geen inzicht geeft in de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.5.7. Gelet op het vorenstaande hebben partijen hun standpunten niet waar weten te maken. Het Hof zal daarom overgaan tot het in goede justitie vaststellen van de waarde van de woning. Gelet op al hetgeen in de procedure omtrent de woning is gebleken, is het Hof van oordeel dat de waarde ervan dient te worden gesteld op € 80.000.
2.6. Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is, dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd voor zover zij daarbij de waarde van de woning heeft vastgesteld op € 125.000. Voor het overige kan de uitspraak in stand blijven.
Voorts is er aanleiding de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht komen voor vergoeding in aanmerking de reiskosten die belanghebbende heeft moeten maken voor het bijwonen van de zitting, zulks op basis van de kosten van tweede klasse openbaar vervoer, niet zijnde taxi. Het Hof begroot deze kosten op € 17.
3. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover daarin de waarde van de woning is verlaagd tot € 125.000;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 80.000;
- gelast dat de gemeente Zeist aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 105;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 17 en wijst de gemeente Zeist aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden.
Aldus vastgesteld door mr. O.B. Onnes, voorzitter, mr. P.M.F. van Loon en mr. J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.P. Wakkerman als griffier. De beslissing is op 21 december 2007 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.