Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Zaaknummer 106.010.379/01
Beslissing van 6 december 2007 in de zaak onder rekestnummer 1811/06 NOT van:
[naam],
wonende te [plaats] (L.),
APPELLANT
t e g e n
MR. [naam],
oud-notaris, wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. T.P. Hoekstra.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder te noemen klager, is bij een op 30 november 2006 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Roermond, verder te noemen de kamer, van 23 november 2006, waarbij de klacht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gegrond is verklaard en de notaris de maatregel van berisping is opgelegd. Klager heeft zijn beroepschrift nader aangevuld bij brief – met bijlage – ingekomen op 1 december 2006.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 9 maart 2007 een verweerschrift met bijlagen ingediend ter griffie van het hof.
1.3. Van de zijde van klager is een reactie op het verweerschrift ontvangen op 5 oktober 2007.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 25 oktober 2007. Klager, de notaris en zijn gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld.
4.Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
5. Het standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende:
5.1. De notaris is de met klager gemaakte afspraak niet nagekomen dat hij de overdracht van het perceel bouwgrond zou doorgeven aan de gemeente. Omdat dit niet was gebeurd heeft klager de notaris per faxbericht van 30 december 2002 laten weten niet te zullen tekenen. Voorts heeft de notaris de door klager op 31 december 2002 betaalde overdrachtsbelasting niet afgedragen.
5.2. Het perceel bouwgrond is nog steeds niet juridisch geleverd. In de jaren 2003 en 2004 heeft klager de notaris hierom meer dan 100 maal verzocht. Op 15 oktober 2003 heeft klager zijn verzoek ook schriftelijk aan de notaris gericht.
5.3. De notaris heeft niet gereageerd op een aansprakelijkstelling die klager bij aangetekend schrijven heeft gedaan. Een tweede aangetekend schrijven wordt door de notaris niet afgehaald op het postkantoor.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris bestrijdt de klacht als volgt. Primair wijst de notaris op artikel 99 lid 12 Wet op het notarisambt (Wna). Klager heeft zijn klacht op 12 mei 2006 aan de kamer gezonden. Voor zover de klacht gebeurtenissen van vóór 12 mei 2003 betreft moet klager niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn klacht.
Voor zover klager wel ontvankelijk wordt verklaard stelt de notaris dat klager geen belang heeft bij zijn hoger beroep, nu deze door de kamer in al haar onderdelen gegrond is verklaard en de notaris een tuchtrechtelijke maatregel is opgelegd. Bij een zwaardere maatregel heeft klager geen belang.
6.2. Ten aanzien van het onder 1. genoemde klachtonderdeel wijst de notaris op een faxbericht van klager aan de notaris van 30 december 2002, waarin klager schrijft:
“blz.5. art.5 informatie aan gemeente is niet gegeven. Deze passage niet gezien. Wat is oplossing? Toch noodzakelijk de laatste stap=handtekening=na informatie gemeente in 2003?“
Hieruit blijkt, aldus de notaris, dat klager de gestelde opdracht niet heeft gegeven en geen bezwaar heeft gemaakt tegen transport in 2003.
6.3. Ten aanzien van het onder 2. genoemde klachtonderdeel betwist de notaris dat hem in de jaren 2003 en 2004 meer dan 100 maal is verzocht de zaak af te handelen. Weliswaar is er gedurende deze jaren een aantal malen contact geweest met klager, doch tot een definitieve opdracht is het niet gekomen. Pas op 15 oktober 2003 heeft klager weer contact opgenomen met de notaris. Klager heeft de notaris toen verzocht tijd te reserveren in de laatste week van december omdat te verwachten was dat dan de bouwvergunning zou voorliggen. Op 18 december 2003 is kort gesproken over de plannen van klager, doch is met geen woord gerept over de kwestie dat de notaris de gemeente zou benaderen. Daarna heeft klager pas op 4 februari 2005 weer telefonisch contact gezocht met de notaris. Op 14 april 2005 heeft vervolgens een bespreking plaatsgevonden ten kantore van de notaris en toen is afgesproken dat de notaris een brief aan de gemeente zou concipiëren. Na enkele wijzigingen door klager is de brief op 12 mei 2005 door de notaris aan de gemeente verzonden. Vervolgens heeft klager op 20 en 29 juni en 11 juli 2005 contact hierover gezocht.
6.4. Ten aanzien van het klachtonderdeel onder 3. bevestigt de notaris dat klager hem aansprakelijk heeft gesteld bij brieven van 3 november 2005 en 28 februari 2006. De notaris heeft hierop niet gereageerd en geeft toe dat dit niet juist is.
7. De beoordeling
7.1. Het hof gaat in de eerste plaats in op de ontvankelijkheid van klager in zijn klacht. Ter zake van de beoordeling van de ontvankelijkheid is artikel 99 lid 12 Wet op het notarisambt van belang. Dit artikel bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Het motief van de wetgever voor het opnemen van deze termijn is in de wetsgeschiedenis (Tweede Kamer II, 1996-1997, 23 706, nr. 12) als volgt verwoord:
“(...) De reden daarvoor is met name gelegen in het feit dat na verloop van een bepaalde termijn ervan uit moet kunnen worden gegaan dat de betrokkene geen reden ziet om een klacht tegen de notaris in te dienen. Gezien het karakter van de procedure, waarbij elke klager zelf de procedure zonder vormvoorschriften in gang kan zetten, acht ik een dergelijke termijn alleszins aanvaardbaar. De notaris moet ook niet in lengte van jaren kunnen worden achtervolgd met klachten waarvan de feiten door het verstrijken van een te lange termijn nog zeer moeilijk naar behoren zijn vast te stellen. (...)”
Hieruit volgt dat de termijn een aanvang neemt zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een notaris, en dus niet op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat zodanig handelen of nalaten klachtwaardig is.
7.2. Ten aanzien van klager is het hof van oordeel dat, voor zover de klacht het handelen of nalaten van de notaris betreft van vóór 12 mei 2003, klager niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Dit houdt in dat klager niet-ontvankelijk is in onderdeel 1. van de klacht Nu dit de gebeurtenissen van eind 2002 betreft. Ten aanzien van onderdeel 2 geldt dat klager gedeeltelijk niet-ontvankelijk is voor zover het de gebeurtenissen vóór 12 mei 2003 betreft.
7.3. Voor het overige is klager ontvankelijk in het door hem ingestelde hoger beroep omdat hij belang heeft bij de mogelijke oplegging van een zwaardere sanctie.
7.4. Ten aanzien van het klachtonderdeel 2. overweegt het hof voorts dat klager zijn stelling dat hij vele malen contact heeft gezocht met de notaris niet nader heeft onderbouwd. Wel is het hof gebleken van een brief van 15 oktober 2003. Hierop heeft de notaris gereageerd. Ook heeft de notaris gedetailleerd beschreven welke contacten nadien nog over en weer hebben plaatsgevonden. Voor het overige is het, anders dan klager heeft betoogd, niet aannemelijk geworden dat klager contact heeft gelegd met de notaris en, voor zover hij dat wel zou hebben gedaan, dat klager helder en duidelijk zou hebben verwoord wat hij van de notaris verwachtte. Het hof is dan ook van oordeel dat dit onderdeel van de klacht voor het overige ongegrond is.
7.5. Het klachtonderdeel 3. betreft het achterwege blijven van een reactie van de notaris op brieven van klager waarin hij de notaris aansprakelijk stelde. De notaris heeft bevestigd dat hij niet heeft gereageerd en dat dit onjuist is. Het hof is eveneens van oordeel dat van de notaris mocht worden verwacht dat hij op correcte wijze zou hebben gereageerd op de brieven van klager. Dit onderdeel van de klacht is dan ook gegrond en dermate tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing wordt opgelegd.
7.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
7.7. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer, behoudens de daarin vervatte vaststelling van de feiten, en opnieuw rechtdoende;
- verklaart klager niet ontvankelijk in zijn klacht, zoals omschreven in rubriek 6.2;
- verklaart het klachtonderdeel 3. gegrond en legt de notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, J.C.W. Rang en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 6 december 2007 door de rolraadsheer.
Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Roermond
Nummer: KL 8/2006
BESLISSING
van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen
te Roermond in de zaak van:
[naam[plaats],
hierna te noemen de klager;
tegen:
oud-notaris mr.[naam]]
wonende te [adres],
hierna te noemen de notaris.
De procedure
Het verloop van procedure blijkt uit:
- de schriftelijke klacht van de klager van 12 mei 2006;
- de openbare behandeling van de klacht op 5 september 2006, waarbij de notaris en de klager zijn verschenen.
Tijdens de openbare behandeling heeft de voorzitter van de kamer meegedeeld dat de kamer op 3 oktober 2006 uitspraak zal doen. Op 19 september 2006 heeft de klager ten aanzien van notaris mr. R.T.J.M. Hetterschijt een verzoek tot wraking ingediend. Mr. Hetterschijt heeft niet in de wraking berust. Het verzoek is op 7 november 2006 door een wrakingskamer behandeld. De wrakingskamer heeft bij haar beslissing van 7 november 2006 de klager/verzoeker niet ontvankelijk verklaard in zijn verzoek. Vervolgens is de uitspraak naar aanleiding van de klacht bepaald op 23 november 2006.
De vaststaande feiten
De kamer gaat uit van de volgende, tussen partijen vaststaande feiten.
In het najaar van 2002 was de klager van plan een perceel bouwgrond, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie M nummer 164, groot 21.14 are, gelegen op het industrieterrein te [plaats] en eigendom van zijn vennootschap [A]., in eigendom over te nemen. Hierover heeft de klager contact opgenomen met de notaris.
De economische eigendomsoverdracht van het perceel bouwgrond heeft plaatsgevonden.
Op het perceel rustte ten behoeve van de gemeente [plaats] onder meer het volgende (boete-)beding, vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente [plaats] van 9 februari 1988:
De vervreemder of ingebruikgever is gehouden in ieder geval minstens een week voordat hij tot ondertekening van bedoelde akte (naar het oordeel van de kamer wordt hiermee de notariële akte bedoeld, toevoeging kamer) zal overgaan van zijn voornemen daartoe de gemeente [plaats] in kennis te stellen en de gemeente in de gelegenheid te stellen om bij het ondertekenen van die akte aanwezig of vertegenwoordigd te zijn, teneinde de daarbij te haren behoeve gemaakte bedingen aan te nemen.
Indien de koper of enige latere vervreemder of ingebruikgever zijn/hun verplichtingen uit de onderhavige bepaling voortvloeiende, niet nakomt/nakomen, verbeurt/verbeuren de nalatige(n) een zonder uitdrukkelijk opeisbare en niet voor vermindering vatbare boete van vijftig duizend gulden ten bate van de gemeente [plaats], onverminderd de bevoegdheid van deze gemeente om nakoming te vorderen, terwijl in dat geval de nalatige(n) daarnaast tegenover de gemeente [naam] hoofdelijk aansprakelijk blijft/blijven voor de juiste naleving door de verkrijger van de bepalingen sub 1 en 4, alsmede de onderhavige bepaling (sub 3) en, ingeval van niet naleving, voor de betaling van de deswege door de gemeente gestipuleerde boete.
Als datum waarop de leveringsakte door de notaris zou worden verleden, werd tussen de klager en de notaris 31 december 2002 afgesproken.
Op 30 december 2002 schrijft de klager aan de notaris per fax onder meer:
t.a.v. dhr. [naam]
Betr. concept akte
Blz. 5 art. 5 informatie aan gemeente is niet gegeven. Deze passage niet gezien. Wat is oplossing? Toch noodzakelijk de laatste stap = handtekening = na informatie gemeente in 2003?
De leveringsakte is op 31 december 2002 niet door de notaris verleden; de klager heeft toen wel de declaratie/afrekening van de notaris terzake van overdrachtsbelasting, honorarium notaris, kadastrale recherches en kadastraal inschrijftarief ad in totaal € 2.715,75, inclusief omzetbelasting, contant betaald.
Bij aangetekende brief van 3 november 2005 heeft de klager de notaris aansprakelijk gesteld voor de gevolgen en de (toekomstige) kosten wegens het niet afhandelen van het dossier betreffende de hiervoor bedoelde eigendomsoverdracht. Op deze aansprakelijkheidsstelling heeft de notaris niet gereageerd.
Bij aangetekende brief van 28 februari 2006 aan de notaris heeft de klager de notaris erop gewezen dat hij geen reactie van de notaris heeft ontvangen op zijn brief van 3 november 2005 en om een bevestiging verzocht. Deze brief is door de notaris niet afgehaald en door TPGPost bij de klager terugbezorgd.
De inhoud van de klacht
De klacht houdt - aangevuld tijdens de openbare behandeling en zakelijk weergegeven - in:
1. dat tussen de klager en de notaris was afgesproken dat de notaris in 2002 - ter voorkoming dat het boetebeding in werking zou treden - aan de gemeente de overdracht van het perceel bouwgrond zou doorgeven, welke afspraak door de notaris niet is nagekomen en dat de notaris de door de klager betaalde overdrachtsbelasting niet heeft afgedragen;
2. dat het betreffende perceel ondanks het feit dat de notaris in de jaren 2003 en 2004 meer dan 100 maal is verzocht om de zaak af te handelen nog steeds niet juridisch is geleverd, waardoor allerlei fiscale problemen zijn ontstaan;
3. dat de notaris niet reageert op een schriftelijke, bij aangetekend schrijven gedane aansprakelijkheidsstelling en een tweede aangetekend schrijven met schriftelijke aansprakelijkheidstelling niet op het postkantoor afhaalt.
Het standpunt van de notaris
De notaris heeft zich alleen mondeling tijdens de openbare behandeling van de klacht verweerd. Zijn verweer komt op het volgende neer.
De klager heeft op 30 december 2002 telefonisch laten weten dat het passeren van de leveringsakte op 31 december 2002 uitgesteld diende te worden. De betaling van de declaratie/afrekening moet als een soort vooruitbetaling worden beschouwd omdat de leveringsakte binnen afzienbare tijd gepasseerd zou worden. Slechts in bepaalde gevallen is het melden van een overdracht aan de gemeente verplicht, maar een dergelijke verplichting was in 2002 niet aan de orde. Volgens de notaris staat, als het goed is, de door de klager betaalde overdrachtsbelasting nog op de kwaliteitsrekening van zijn opvolger. De kwestie heeft jarenlang stil gelegen. In maart/april 2005 meldde de klager dat hij de trein weer op de rails had gezet. De klager had zijn plannen gewijzigd. In maart/april 2005 heeft de notaris tegen de klager gezegd dat de toestemming van de gemeente nodig was en heeft hij de concept akte naar de gemeente gestuurd.
De beoordeling van de klacht
De door de klager gestelde afspraak dat de notaris de gemeente zou informeren over de voorgenomen overdracht van het bouwperceel, is door de notaris, ook al heeft deze gesteld dat de meldingsplicht slechts gold in bepaalde, hier niet aan de orde zijnde gevallen, niet weersproken. De stelling van de notaris dat de klager niet heeft meegewerkt aan het verlijden van de leveringsakte op 31 december 2002 vanwege het feit dat hij zijn plannen zou hebben veranderd, is niet aannemelijk geworden nu de klager die stelling heeft betwist. De notaris heeft ook niet dan wel onvoldoende (gemotiveerd) weersproken dat de klager hem in de jaren 2003 en 2004 vele malen telefonisch heeft verzocht om de zaak af te werken; in dit verband noemt de klager meer dan 100 telefoontjes, ongeveer gelijkelijk over beide jaren verdeeld en dat er in 2005 ook nog diverse contacten zijn geweest. De notaris, die begreep, althans uit de fax van 30 december 2002 had moeten begrijpen dat de klager zich zorgen maakte over de inwerkingtreding van het boetebeding als de overdracht niet tijdig aan de gemeente [plaats] was gemeld, had op een voortvarende wijze die zorgen bij de klager moeten wegnemen dan wel - in geval van twijfel wellicht ten overvloede - de overdracht overeenkomstig de met de klager gemaakte afspraak bij de gemeente moeten melden. De kamer acht het de notaris in een zeer ernstige mate verwijtbaar dat hij na zovele telefonische verzoeken van de klager niets heeft ondernomen.
Uit de verklaring van de notaris dat als het goed is de door de klager betaalde overdrachtsbelasting nog op de kwaliteitsrekening van zijn opvolger staat, leidt de kamer af dat de overdrachtsbelasting niet door de notaris is afgedragen aan de belastingdienst. Het moet de notaris bekend zijn dat betaalde overdrachtsbelasting, die ook verschuldigd is voor economische eigendomsoverdracht, tijdig aan de belastingdienst afgedragen dient te worden. Van deze tijdige afdracht is niet gebleken, hetgeen de notaris tuchtrechtelijk te verwijten valt.
De notaris heeft niet betwist dat hij niet heeft gereageerd op de aangetekende brieven van de klager van 3 november 2005 en 28 februari 2006. Het niet reageren op deze brieven acht de kamer tuchtrechtelijk verwijtbaar.
De kamer is van oordeel dat voormeld handelen van de notaris dusdanig verwijtbaar is dat een tuchtmaatregel op zijn plaats is. Daaraan doet niet af dat de notaris per 1 januari 2006 als zodanig is gedefungeerd. De op te leggen maatregel acht de kamer in overeenstemming met de aard en de ernst van het handelen van de notaris.
Ten overvloede merkt de kamer nog op dat zij het niet in overeenstemming acht met de waardigheid van het ambt van notaris als deze - zoals in dit geval - niet reageert op een tegen hem bij de kamer ingediende klacht, voor welke reactie de kamer hem tot driemaal toe schriftelijk, de laatste keer zelfs bij aangetekende brief met handtekening retour, de gelegenheid heeft geboden. Dat de notaris inmiddels is gedefungeerd, maakt dit niet anders. De kamer hecht er overigens aan te melden dat het niet reageren op de hier bedoelde brieven geen invloed heeft gehad op de hierna op te leggen tuchtmaatregel.
De beslissing
De kamer:
verklaart de klacht in al haar onderdelen gegrond;
legt aan de notaris de tuchtmaatregel van berisping op.
Deze beslissing is gegeven door mrs. E.J.M. Boogaard-Derix, voorzitter, Th.P.M. Pluymaekers, R.T.J.M. Hetterschijt, M.H.G.A. Verlinden en J.J.G.M. Kuijpers, bijgestaan door L.G.H. Cox, secretaris, en op 23 november 2006 in het openbaar uitgesproken door de voorzitter in tegenwoordigheid van de secretaris.
De secretaris, De voorzitter,
mr. L.G.H. Cox mr. E.J.M. Boogaard-Derix