Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Huurder],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
procureur: mr. A.S. Rueb,
t e g e n
[Verhuurder],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. F.B. Falkena.
1. Het verdere geding in hoger beroep
1.1 De partijen worden hierna opnieuw [huurder] en [verhuurder] genoemd.
1.2 Het hof heeft op 29 december 2005 in deze zaak een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van de procedure tot die datum verwijst het hof naar dit arrest.
1.3 De door het hof in het tussenarrest benoemde deskundigen A.G. Verwoerd, J.G. de Boer en G.K. Doek hebben op 30 oktober 2006 rapport en advies uitgebracht.
1.4 [Huurder] heeft daarna een akte na deskundigenbericht genomen, waarop [verhuurder] heeft gereageerd met een akte na deskundigenbericht tevens akte uitlatingen producties.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof wederom gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. Verdere beoordeling van het hoger beroep
2.1 Het hof blijft bij hetgeen het in zijn tussenarrest heeft overwogen en beslist.
2.2 Naar aanleiding van de kritiek van [huurder] op het rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (Bhac) van 18 april 2004 heeft het hof aan de leden van de Bhac die dat advies hadden uitgebracht, verzocht opnieuw rapport en advies uit te brengen, en wel aan de hand van een een aantal door het hof geformuleerde vragen. Het hof wilde onderzoeken, kort gezegd, of en zo ja in hoeverre de kritiek van [huurder] hout snijdt.
2.3 De deskundigen hebben binnen het bestek van hun onderzoek de frontbreedte van de vergelijkingspanden 1 en 2 opnieuw gemeten. De partijen zijn het nu eens over de frontbreedte van de vergelijkingspanden 1 en 2. De frontbreedte van pand 1 bedraagt 3,74 m en de frontbreedte van pand 2 bedraagt 3,28 m.
Ook het meningsverschil over de frontbreedte van het omstreden pand waarmee de leden van de Bhac hebben gerekend is uit de wereld geholpen. Vast staat inmiddels dat de deur naar de bovenverdieping niet is meegeteld. In het eerdere rapport werd de frontbreedte van het omstreden pand geschat op ca. 4,5 meter. Aan de eerste versie van het nadere rapport is een bijlage gehecht waarin een frontbreedte van 4,20 meter wordt genoemd. [Verhuurder] heeft daarop commentaar geleverd. In de eindversie van het nadere rapport wordt gemeld dat er op 22 juni 2006 opnieuw is gemeten, maar wordt – anders dan voor de vergelijkingspanden 1 en 2 - niet gemeld dat bij die extra meting een afwijking van de meting van 2004 is geconstateerd. [Huurder] heeft daarop niet meer gereageerd althans niet specifiek. Het hof moet het dan ook ervoor houden dat een toereikende betwisting van het feit dat de frontbreedte van het omstreden pand 4,50 meter bedraagt, is uitgebleven.
2.4 Verder hebben de deskundigen een uiteenzetting gegeven over de wijze waarop zij de huurprijzen van de vergelijkingspanden vergelijkbaar hebben gemaakt. Zij hebben hun benaderingswijze in het algemeen toegelicht en vervolgens antwoord gegeven op de door het hof gestelde vragen. Uiteindelijk zijn zij, in afwijking van hun eerdere conclusie en advies, tot de slotsom gekomen dat de huurprijs voor het omstreden pand € 13.033,- per jaar exclusief BTW dient te bedragen.
2.5 In het algemeen geldt, aldus de deskundigen, dat zij in de eerste plaats acht slaan op de panden zelf: de oppervlakte, de breedte- en diepteverhoudingen en de ligging.
Verder waarderen zij de aangetroffen verhuurde vloeroppervlakten naar het (mogelijk) gebruik.
Kern van de gedachtegang van de deskundigen is in dit verband dat de vergelijkingspanden, het beoogde gebruik in aanmerking genomen, per verhuurde vierkante meter niet evenveel waard zijn en dat daarom ten behoeve van een betere vergelijkbaarheid gewogen moet worden in welke mate de verhuurde vierkante meters bijdragen aan de verschuldigde huurprijs. Niet alleen wordt daarbij verschil gemaakt tussen de verhuurde vierkante meters die als publieksruimte in gebruik zijn en de verhuurde vierkante meters met ondersteunende functies. Ook kunnen de vierkante meters die als publieksruimte in gebruik zijn, zonegewijs een verschillende waarde hebben, omdat de huurwaarde per m2 afneemt al naar gelang men dieper in de winkel komt. Dat komt volgens de deskundigen doordat de frontzone de meeste attentiewaarde heeft en de bezoekersintensiteit afneemt naarmate een zone meer naar achteren in de winkel ligt. Bij smalle panden is zonering volgens de deskundigen noodzakelijk. Is de verhouding tussen de frontbreedte en de diepte van een pand ‘1 staat tot 3 of meer’ dan vormt dit voor hen een aanwijzing dat gezoneerd moet worden. Verder kan de feitelijke situatie in het pand de zonering beïnvloeden. Voorts kunnen zij het bij de vaststelling van de zonering niet stellen zonder hun intuïtie, aldus de deskundigen.
2.6 Deze algemene uiteenzetting van de deskundigen is door [huurder] niet voldoende gemotiveerd bestreden. In het bijzonder valt op dat [huurder] niet althans niet toereikend heeft betwist dat de frontzone de meeste attentiewaarde heeft en dat de bezoekersintensiteit afneemt naarmate een zone meer naar achteren in de winkel ligt. De enkele stelling dat in de panden 1 en 2 de verkoopactiviteit en bezoekersintensiteit juist niet in het smalle voorgedeelte plaatsheeft maar achterin, omdat het daar ruimer is, helpt in dit verband niet. Zelfs als wordt aangenomen dat feitelijk juist is dat de meeste verkopen plaatshebben achterin de winkels die worden geëxploiteerd in de panden 1 en 2, ziet die stelling eraan voorbij dat de panden op zichzelf daardoor niet aantrekkelijker worden qua attentiewaarde en bezoekersintensiteit.
Bezwaarlijk kan dus worden aanvaard dat de constateringen waaraan de deskundigen betekenis hebben toegekend, buiten beschouwing zouden moeten blijven bij de weging in welke mate de verschillende verhuurde vierkante meters hebben bijgedragen aan de verschuldigde huurprijs.
Natuurlijk behoort zonering niet willekeurig te geschieden. Waar gemaakte keuzes uitgelegd en beredeneerd kunnen worden met behulp van de expertise waarover de leden van de Bhac beschikken, dient dit te gebeuren, zeker als het gaat over keuzes waarover – gemotiveerd – meningsverschil bestaat. De leden van de Bhac hebben daarnaast evenwel terecht ruimte gevraagd voor hun intuïtief (het hof begrijpt: door deskundigheid en ervaring gevoed) inzicht bij de beoordeling van de betrokken verhuurde vierkante meters.
2.7 Meer in het bijzonder hebben de deskundigen de door hen gekozen zonering toegelicht door te wijzen op de verhouding(en) van het front, de breedte en de diepte alsmede de vorm van het omstreden pand en van de vergelijkingspanden 1 en 2. Plattegronden van die drie panden maken deel uit van het uitgebrachte (nader) advies. Op elk van de drie plattegronden valt goed te zien dat het telkens om panden gaat waarvan de diepte de breedte verre overtreft. De vergelijkingspanden 1 en 2 zijn bovendien aan de straatzijde (het front) niet onaanzienlijk smaller dan achterin.
Nu uitgangspunt mag zijn dat de frontzone de meeste attentiewaarde heeft en de bezoekersintensiteit afneemt naarmate een zone meer naar achteren in de winkel ligt, is begrijpelijk dat de deskundigen aan die feitelijke situatie betekenis hebben toegekend, in die zin dat ze aan de verhuurde vierkante meters publieksruimte een verschil in huurwaarde per vierkante meter hebben toegekend. Dat geldt ook voor de gedeelten van de publieksruimten van de vergelijkingspanden 1 en 2 die als zone c zijn aangemerkt, omdat deze relatief ver verwijderd liggen van het front van de winkels en bovendien via een betrekkelijk smalle ruimte moeten worden bereikt, hetgeen, naar mag worden aangenomen, de bezoekersintensiteit negatief beïnvloedt.
De stelling van [huurder] dat de leden van de Bhac de verschillen in oppervlakte, breedte en diepteverhoudingen niet zouden hebben geëlimineerd komt het hof dan ook onjuist voor. Dat betoog wordt verworpen.
2.8 In zijn benadering van de vergelijkingsproblematiek ziet [huurder] ten onrechte voorbij aan de mogelijke gevolgen van de omstandigheid dat vergelijkingspanden niet altijd een vanuit de huurwaarde volledig verklaarbaar verschil in huurprijs kennen. Die omstandigheid kan niet worden geëlimineerd op de wijze die [huurder] lijkt te bepleiten. Het is inherent aan de wettelijke huurprijsvaststellingssystematiek, dat de verschuldigde huurprijzen van vergelijkingspanden doorwerken in de huurprijsvaststelling, ook als deze niet (volledig) verklaarbaar hoog of laag zijn.
Aan het enkele feit dat de huurprijs van de vergelijkingspanden 1 en 2 in de referentiejaren niet onaanzienlijk verschilde, kan [huurder] dan ook geen steun voor zijn standpunt ontlenen. Denkbaar is dat een uitzondering moet worden gemaakt voor een exceptioneel geval maar een dergelijke situatie doet zich hier niet voor.
2.9 Dat de door de leden van de Bhac toegepaste zonering niet zou deugen, heeft [huurder] in het bijzonder nog geïllustreerd door te verwijzen naar vergelijkingspand 4. De deskundigen zouden tengevolge van de door hen gevolgde methode de huurwaarde van dit relatief kleine pand foutief in de vergelijking hebben betrokken en de verschillen die zij zeggen te willen elimineren, niet hebben geëlimineerd.
Ook dat betoog van [huurder] faalt.
In het in april 2004 uitgebrachte rapport valt te lezen dat de leden van de Bhac met betrekking tot pand 4 uitgegaan zijn van 49 m2 verkoopruimte en dat van deze ruimte 17 m2 is aangemerkt als zone b. Aan deze 17 m2 is een waarde van 75% toegekend. De ondersteunende ruimten, 9 m2 en 12 m2, zijn met respectievelijk 25% en 10% gewaardeerd, op welke waardering [huurder] verder geen aanmerking heeft gemaakt. Dat betekent dat de voor dit pand verschuldigde huurprijs verdeeld is over een relatief groot aantal gewogen vierkante meters. Anders dan [huurder] lijkt te veronderstellen is dit pand dus op een voor hem gunstige wijze in de vergelijking betrokken.
De leden van de Bhac hebben blijkens hun rapport van april 2004 inderdaad voor dit pand geen correctie toegepast, omdat het een betere passantenstroom zou hebben. Deze kwestie is door [huurder] voor het eerst in zijn akte na deskundigenbericht aan de orde gesteld. Dat is te laat om thans nog onderzoek te verdienen. Eerder vroeg [huurder] wel aandacht voor een verschil in passantenstroom, maar dat ging om een vergelijking met panden in de Twijnstraat in Utrecht. Die panden hebben de leden van de Bhac echter niet bij hun onderzoek betrokken.
2.10 Slotsom van deze overwegingen moet zijn dat de bezwaren die [huurder] tegen het aanvullend rapport en advies heeft opgeworpen geen van alle opgaan.
Het hof heeft zijn vragen in het rapport en advies van 30 oktober 2006 afdoende beantwoord gezien. De inhoud van het rapport heeft het hof overtuigd. Het hof zal zich dan ook laten leiden door dit advies.
2.11 Dat betekent dat [huurder] succes heeft met zijn eerste grief. Het eindvonnis kan niet in stand blijven.
Er zijn uit de eerste aanleg geen stellingen meer over die nog moeten worden besproken. Een eindbeslissing kan volgen.
De huurprijs voor het door [huurder] gehuurde pand dient met ingang van 6 maart 2003 te worden vastgesteld op € 13.033,- per jaar exclusief BTW.
[Huurder] is gelet op de huurprijzen waarover door de partijen is gestreden, de overwegend in het ongelijk gestelde partij, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. De proceskosten zullen dan ook voor zijn rekening worden gebracht.
De restitutievordering van [huurder] is slechts toewijsbaar, voorzover deze een hoger bedrag aan huur aan [verhuurder] heeft voldaan dan hij blijkens dit arrest aan [verhuurder] verschuldigd is. Dienovereenkomstig zal worden beslist.
3. Beslissing
Het hof:
verklaart [huurder] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover het is gericht tegen het tussenvonnis;
vernietigt het eindvonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende,
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [straat] te [woonplaats] met ingang van 6 maart 2003 vast op
€ 13.033,- (dertienduizend drieëndertig euro) per jaar exclusief BTW;
veroordeelt [huurder] in de proceskosten en begroot deze tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [verhuurder] voor de eerste aanleg op € 3.213,16 voor verschotten en € 450,- voor salaris gemachtigde en voor het hoger beroep op € 241,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris procureur;
veroordeelt [verhuurder] tot betaling aan [huurder] van hetgeen [huurder] uit hoofde van het vonnis waarvan beroep te veel aan huur aan [verhuurder] heeft betaald;
verklaart de veroordeling van [huurder] in de proceskosten van de eerste aanleg alsmede de veroordeling van [verhuurder] tot betaling van [huurder] uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, R.E. de Winter en A.M.A. Verscheure en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 december 2007 door de rolraadsheer.