Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ ZENTS B.V.,
gevestigd te Wageningen,
APPELLANTE,
procureur: mr. B.J.H. Crans,
t e g e n
[VERHUURDER],
wonende te Veenendaal,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna wederom aangeduid als Zents respectievelijk [verhuurder].
Het hof heeft in deze zaak op 14 september 2006 een tussenarrest gewezen, waarbij het een aanvullend deskundigenbericht heeft gelast.
Het aanvullend deskundigenbericht van A.G. Verwoerd, G.K. Doek en J.E. Brecheisen is gedateerd 12 februari 2007. Geen van partijen heeft bezwaar gemaakt dat in plaats van de door het hof benoemde deskundige/lid van de Bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel Utrecht (verder: Bhac) Th.A. Broekman als deskundige is opgetreden het lid van de Bhac G.K. Doek.
Hierop heeft [verhuurder] een akte, met bewijsaanbod, genomen. Vervolgens heeft Zents een antwoordakte genomen.
Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2. De verdere beoordeling in hoger beroep
2.1 Aan de orde is de beoordeling van de grieven 1 en 4. Deze betreffen, kort gezegd, de vraag in hoeverre de door Zents gerealiseerde en bekostigde nieuwbouw van 220 m2 (volledig) in de huurprijs moet worden meegenomen, zoals de deskundigen van de Bhac in hun eerste deskundigenrapport hebben gedaan.
2.2 In het tussenarrest heeft het hof in rechtsoverweging 4.5 overwogen dat het voor de hand ligt te veronderstellen dat hier sprake is van een verbetering die bij de huurprijsvaststelling moet worden weggedacht. Bij de huurprijsvaststelling dient immers in beginsel het uitgangspunt te zijn de toestand van het gehuurde, zoals die zou zijn geweest indien er door de huurder geen huurwaardeverhogende verbeteringen zouden zijn aangebracht. Het hof heeft de deskundigen verzocht nader toe te lichten waarom in hun visie de uitbreiding van het omstreden winkelpand niet moet worden weggedacht bij de huurprijsvaststelling.
2.3 De deskundigen hebben in hun aanvullend deskundigenbericht de volgende toelichting gegeven:
“De uitbreiding (...) beslaat bijna de helft van het totale perceel van het gehuurde (...) en is uitgevoerd in één bouwlaag en in een uiterst simpele constructie. De ondergrond waarop is gebouwd is op deze locatie in het winkelcentrum van Veenendaal verreweg de belangrijkste component van de waarde van de onderhavige uitbreiding.
(...)
Gezien het tijdsverloop van ruim 20 jaren sedert de uitbreiding werd gerealiseerd, kan deze mede gelet op de simpele constructie, geacht worden (vrijwel) volledig te zijn afgeschreven.”
Bij nadere beschouwing, en in aanmerking genomen dat de bedrijfsruimte, wellicht mede als resultaat van zorgvuldig onderhoud door Zents, nog steeds als bedrijfsruimte in gebruik is, zijn de deskundigen wel van mening dat aan de uitbreiding een huurwaarde moet worden toegekend van 75%, in plaats van 100% zoals in het eerste rapport werd geadviseerd.
2.4 Naar het oordeel van het hof zien de deskundigen eraan voorbij dat de rechtspraak van de Hoge Raad (in het bijzonder HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478) met zich meebrengt dat wanneer de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het gehuurde slechts met méér dan geringe kosten is te realiseren, deze mogelijkheid geen huurwaarde verhogende factor is. De deskundigen hebben (arbitrair) aangenomen dat de kosten die aan de uitbreiding moeten worden toegerekend ruim € 120.000,- zijn, welk bedrag door geen van beide partijen is bestreden. Bij die stand van zaken kan niet worden gezegd dat Zents de uitbreiding met geringe kosten heeft weten te realiseren. Nu de ondergrond zonder het maken van meer dan geringe kosten geen bruikbare bedrijfsruimte oplevert, komt aan de constatering van de deskundigen dat die ondergrond de belangrijkste component van de waarde van de uitbreiding is, dus geen afzonderlijke betekenis voor de huurwaarde toe. Om die reden vormt de uitbreiding van 220 m2 geen huurprijs verhogende factor. De omstandigheid dat de uitbreiding inmiddels (vrijwel) volledig is afgeschreven, doet aan het vorenstaande niet af. Het hof gaat dan ook voorbij aan het aanvullend deskundigenbericht.
2.5 Het vorenstaande betekent dat de huurprijs als volgt moet worden vastgesteld. Uit het eerste deskundigenbericht (p. 3) blijkt dat de winkelruimte in het gehuurde inclusief uitbreiding 384 m2 groot is. Voorts staat tussen partijen vast dat de door Zents gerealiseerde aanbouw 220 m2 betreft. Dit betekent dat de oorspronkelijke bebouwing 164 m2 bedroeg. Zents heeft toegelicht dat de verkoopruimte die als zone a is gekwalificeerd (103 m2) zich in de oorspronkelijke bebouwing bevindt en dat de ruimtes die als zone c zijn gekwalificeerd (160 m2) zich in de aanbouw bevinden. Hieruit volgt dat in de oorspronkelijke bebouwing 61 m2 als verkoopruimte zone b moet worden gekwalificeerd. Dit leidt – mede gelet op de in het eerste deskundigenrapport vastgestelde vierkante meterprijzen - tot de volgende berekening:
verkoopruimte zone a 103 m2 – 100% à € 269,55: € 27.763,-
verkoopruimte zone b 61 m2 – 75% à € 202,16: € 12.331,-
subtotaal: € 40.094,-
bovenwoning: € 7.200,-
totaal: € 47.294,-
Het bedrag van € 47.294,- dient te worden gecorrigeerd met 8% in verband met het feit dat het groot onderhoud voor rekening van Zents is. Dit volgt uit het oorspronkelijk deskundigenrapport en het vonnis van de kantonrechter en is door [verhuurder] niet weersproken. Aldus dient de huurprijs te worden vastgesteld op € 43.510,48.
2.6 Zents voert voorts nog aan dat door de uitbreiding van het pand de oorspronkelijke magazijnruimte is opgewaardeerd tot verkoopruimte. Volgens Zents dient deze oorspronkelijke magazijnruimte te worden gewaardeerd op 25%, in plaats van op 75%, zoals de deskundigen hebben gedaan.
2.7 Het hof overweegt hierover als volgt. Uit hetgeen onder punt 7 van diens conclusie na (het eerste) deskundigenbericht is aangevoerd, zou kunnen worden opgemaakt dat het oorspronkelijke magazijn volgens Zents 61 m2 groot was, te weten het oppervlak in de bestaande bebouwing dat door de deskundigen als zone b wordt gekwalificeerd. De memorie van grieven bevat hierover geen nadere informatie, evenmin als de brief van 16 januari 2004 (die zich bevindt in de bijlagen bij het eerste deskundigenrapport). In het aanvullend deskundigenrapport schrijven de deskundigen evenwel dat op de bouwtekening, behorend bij de destijds door de gemeente Veenendaal afgegeven bouwvergunning, verreweg het grootste deel van de begane grond van de bestaande bebouwing als “winkel” is aangegeven en slechts een gering gedeelte als “magazijn”. Het hof begrijpt hieruit dat het oorspronkelijke magazijn geen 61 m2 kan zijn geweest. In de antwoordakte op het op het aanvullend deskundigenbericht betwist Zents niet dat het oorspronkelijke magazijn een geringe omvang had. Zij voert slechts aan dat de oorspronkelijke bestemming van partijen een doorslaggevende rol dient te hebben. Bij deze stand van zaken had het op haar weg gelegen haar stellingen nader te specificeren, hetgeen zij heeft nagelaten. Om die reden verwerpt het hof grief 4.
2.8 Anders dan Zents meent, is in het eerste deskundigenrapport bij de optelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte en de woonruimte niet nog een extra correctie gemaakt (van € 71.607,- naar € 70.206,-). Uit de berekening op pagina 14 van het rapport blijkt dat de huurprijs van de bedrijfsruimte € 63.006,- bedraagt en de totale huurprijs € 70.206,- is. Het op pagina 7 van het rapport genoemde bedrag van € 64.407,- is een kennelijke verschrijving.
2.9 Met grief 5 komt Zents op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de reconventionele vordering dient te worden afgewezen. Deze vordering is erop gebaseerd dat de contractuele boete verhoogd dient te worden om effectief te blijven bij een gestegen waarde van het pand. Zents vraagt het hof derhalve in te grijpen in een tussen partijen contractueel vastgelegde verbintenis. Voor een dergelijk ingrijpen dienen zodanige gronden aanwezig te zijn dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden. Dat de door Zents gestelde huidige marktwaarde van het pand inmiddels sterk afwijkt van de met Zents overeengekomen koopprijs, is daarvoor niet voldoende. Dit betekent dat grief 5 faalt.
3. Slotsom
3.1 Grief 1 slaagt en de grieven 2, 3, 4 en 5 falen. Het vonnis van 2 maart 2005 zal worden vernietigd voorzover in conventie gewezen; de beslissing ten aanzien van de reconventionele vordering zal worden bekrachtigd.
3.2 Het hof zal de huurprijs van de bedrijfsruimte met bovenwoning met ingang van 11 november 2002 nader vaststellen op € 43.510,48 per jaar exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.
3.3 Zoals overwogen in het tussenarrest onder 4.2 is Zents niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen de vonnissen van 19 februari 2003 en 16 april 2004.
3.4 Zents zal, als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg, voorzover in reconventie gewezen. Voor het overige zal [verhuurder] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
verklaart Zents niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen de vonnissen van 19 februari 2003 en 16 april 2004;
bekrachtigt het vonnis van 2 maart 2005 voorzover daarbij de reconventionele vordering is afgewezen;
veroordeelt Zents in de kosten van procedure in reconventie in eerste aanleg en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van [verhuurder] gevallen, op € 135,-;
vernietigt het vonnis van 2 maart 2005 voor het overige en in zoverre opnieuw rechtdoende:
stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte, zijnde winkelpand met bovenwoning, erf en tuin, gelegen aan de [A]straat [1] en [1]bis te Veenendaal met ingang van 11 november 2002 nader vast op € 43.510,48 per jaar exclusief BTW dan wel niet belast met BTW;
wijst het meer of anders gevorderde af;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van beide instanties en begroot die kosten, voorzover tot op heden aan de zijde van Zents gevallen, in eerste aanleg (in conventie) op € 2.900,- aan verschotten en op € 675,- aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 315,93 aan verschotten en op € 1.341,- aan salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, G.B.C.M. van der Reep en R.E. de Winter en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 mei 2008.