Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00368
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Y,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. 06/611 van de rechtbank Amsterdam van 21 mei 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn,
de heffingsambtenaar,
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak […] 30 te Y (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 459.225.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 18 november 2005, de waarde verminderd tot € 405.360.
Bij uitspraak van 21 mei 2007, verzonden aan partijen op 24 mei 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard. De waarde is bij die uitspraak verminderd tot € 388.506.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 2 juli 2007, bij het Hof ingekomen op 2 juli 2007, en aangevuld bij brief van 30 juli 2007.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.2. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2008. Verschenen zijn belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar A.S. Polder. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.3. Belanghebbende heeft een faxbericht gedagtekend 7 juli 2008 aan het Hof verzonden met een verzoek om vergoeding van proces- en verletkosten. Het faxbericht is door het Hof aangemerkt als gedingstuk. Een afschrift van belanghebbendes verzoek is bij brief van 17 juli 2008 gezonden aan de heffingsambtenaar. Bij brief van 28 juli 2008 heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat een kostenvergoeding zou kunnen plaatsvinden volgens de geldende regels bij gegrondverklaring van het beroep van belanghebbende. Tevens heeft hij erin toegestemd dat uitspraak wordt gedaan zonder nadere zitting.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning met twee dakkapellen, en een vrijstaande werkplaats/loods gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 609 m². De woning is gebouwd in 1933.
2.1.2. In een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport van de taxateur van de gemeente Uithoorn zijn, naast de woning van belanghebbende, de volgende panden vermeld met de daarbij behorende gegevens:
Inhoud, prijs per m³ in € Oppervlakte kavel, prijs per m² in € Transactiedatum en prijs WOZ-waarde
[…] 30, de woning 301 / 450 609/ 351,21 € 405.360
[…] 39 263 / 640 357/ 481,13 16-07-2001 / € 263.193 € 349.082
[…] 45 263 / 640 327/ 510,36 01-05-2003 / € 340.000 € 339.207
[…] 29 310 / 540 620/ 383,87 02-05-2003 / € 371.600 € 417.400
[…] 50 328 / 650 400/ 650 18-03-2002 / € 462.856 € 476.200
[…] 53 365 / 600 281/ 556,32 16-07-2004 / € 385.000 € 378.325
[…] 49 408 / 620 410/ 642,07 02-02-2001 / € 417.478 € 530.210
2.1.3. De in bovengenoemd taxatierapport vermelde waarde van de woning bedraagt in afwijking van het overzicht € 394.706 en is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestand van de woning op 1 januari 2005.
2.1.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht dat is opgesteld door [A], beëdigd makelaar/taxateur o.g. In dit rapport is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning per 7 december 2004 gesteld op € 330.000. Het rapport is opgemaakt ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening.
2.2. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning bij de uitspraak van de rechtbank te hoog is vastgesteld.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verminderd naar de door de heffingsambtenaar ter zitting van de rechtbank bepleite waarde van € 388.506 en de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting verminderd tot aanslagen berekend naar die waarde. Voorts heeft de rechtbank de gemeente Uithoorn veroordeeld in de kosten van het beroep ten bedrage van € 120,50 en vergoeding van het griffierecht van € 37. De rechtbank heeft met betrekking tot het geschilpunt onder meer overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
“ 4.2. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet Woz bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Echter ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b en slot, van de Wet woz wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.
Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005. Op 1 januari 2005 was de aanbouw gereed, en derhalve heeft verweerder de waarde correct vastgesteld door de waarde van de aanbouw mede in aanmerking te nemen.
4.3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft zich in de beroepsfase op het standpunt gesteld dat de bij bezwaar vastgestelde waarde van € 405.360 dient te worden verminderd tot de hiervoor genoemde € 388.506. In zoverre is het beroep van eiser gegrond.
4.4. Met zijn taxatierapport, de onderbouwingen in het verweerschrift en het gestelde ter zitting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsfase aan de woning toegekende waarde van € 388.506 niet te hoog is. Er is dan ook geen aanleiding om, zoals eiser wenst, een onafhankelijke derde de woning te laten taxeren. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat deze verschillen zijn verdisconteerd in de waarde van de woning. Verweerder heeft rekening gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning, de mindere ligging van de tuin en de aanwezigheid van beton daarin, alsmede met de staat van onderhoud, ligging en uitstraling van de werkplaats. Eisers stelling betreffende de waardedrukkende werking van de erfdienstbaarheden is door verweerder gemotiveerd en overtuigend weersproken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Ook eisers grief inzake de ligging van de woning treft geen doel. De vergelijkingsobjecten liggen alle aan het [Y] en ondervinden naar het oordeel van de rechtbank derhalve een gelijkwaardige overlast van de provinciale weg.
4.5. De rechtbank kent aan het door eiser overgelegde taxatierapport onvoldoende bewijskracht toe als onderbouwing van de waarde. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) dient de waarde voor woningen worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het rapport worden geen vergelijkbare transacties genoemd aan de hand waarvan de waarde tot stand is gekomen, zoals is voorgeschreven in de Uitvoeringsregeling. Voorts is de waarde niet getaxeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning zoals die bij uitspraak op bezwaar is vastgesteld op € 405.360, te hoog is, en vermindert de waarde, overeenkomstig de door verweerder ter zitting bepleite waarde, naar € 388.506.”.
2.4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding en het proces-verbaal van de zitting.
2.5. Beoordeling van het geschil.
2.5.1.Het Hof stelt voorop dat, nu belanghebbende de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, op de heffingsambtenaar de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe onder andere een taxatierapport overgelegd.
2.5.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van zijn woning ten onrechte is afgeleid uit de waarde van de buurwoning en andere vergelijkingsobjecten. Deze verschillen daarvoor te veel van de woning. Hij wijst hiervoor op de specifieke kenmerken van de woning. Belanghebbende stelt voorts dat de woning zich in slechte staat bevindt. Dit is niet in de vastgestelde waarde verdisconteerd. Belanghebbende bepleit een waarde van € 330.000, welke hij ontleent aan het in 2.1.4 vermelde taxatierapport.
2.5.3. Het Hof is van oordeel dat de in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Het Hof leidt uit het taxatierapport af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud, oppervlakte en staat tussen die objecten en de woning.
Desondanks oordeelt het Hof dat er aanleiding is van de conclusie van de taxateur van de heffingsambtenaar af te wijken. Uit het ter zitting overgelegde fotomateriaal is naar voren gekomen dat ook het buurpand […] 29 ernstig is verzakt. Omdat niet gebleken is dat de staat van het buurpand beter of slechter is dan de woning heeft het Hof met name acht geslagen op de door de heffingsambtenaar berekende geïndexeerde transactiesom van het buurpand ten bedrage van € 366.000. Rekening houdend met de aanwezigheid van een aanbouw aan de woning, de loods en de werkplaats enerzijds en het puin onder het erf van de woning en het ontbreken van een tuin anderzijds en met inachtneming van de overige verschillen tussen de woning en het buurpand stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op
€ 380.000.
2.5.4. Het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport geeft geen aanleiding tot een ander oordeel. Het rapport dat is opgemaakt ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening is minder bruikbaar dan het rapport van de heffingsambtenaar omdat het niet is gericht op een vaststelling van een waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz. Voorts heeft de waardebepaling in dit taxatierapport plaatsgevonden per 7 december 2004 en niet, zoals in dit geval is vereist, per 1 januari 2003. Om die reden gaat het Hof voorbij aan het resultaat van dat taxatierapport, waarbij het Hof vaststelt dat in dat rapport wordt opgemerkt dat de aard en de kwaliteit van de woning niet aanmerkelijk afwijkt van die van de objecten in de directe omgeving, de onderhouds- of bouwkundige staat op geen enkel punt is omschreven als matig of slecht en dat niet verwacht wordt dat de kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud meer dan 10% van de getaxeerde verkoopwaarde van de woning bedragen. Een en ander houdt in dat het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport belanghebbendes onder 2.5.2 weergegeven betoog, minst genomen, niet ondersteunt.
Belanghebbende heeft het Hof nog verzocht het pand door een door het Hof aan te wijzen deskundige te laten bekijken dan wel te laten taxeren. Het Hof ziet daartoe geen aanleiding omdat het zich voldoende voorgelicht acht door de uiteenzettingen van belanghebbende en de door hem ter zitting overgelegde foto’s en de daarop gegeven toelichting.
2.5.5. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd behoudens haar beslissingen omtrent de vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar, de proceskostenveroordeling en de vergoeding van het griffierecht. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de waarde verminderen tot € 380.000 en de aanslagen verminderen tot aanslagen overeenkomstig de aldus verminderde waarde.
2.5.6. Belanghebbende heeft recht op vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdelen c en d van het Besluit proceskosten bestuursrecht en met inachtneming van de door belanghebbende verstrekte gegevens wordt de vergoeding vastgesteld op € 145,52, zijnde € 5,52 voor reiskosten per tweede klasse openbaar vervoer, vermeerderd met € 140 (3,5 uren x € 40) voor verletkosten.
3. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vernietiging van de uitspraak op bezwaar, de proceskostenveroordeling en de vergoeding van het griffierecht;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 380.000;
- vermindert de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 tot aanslagen die zijn berekend naar een waarde van € 380.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 145,52, te betalen door de gemeente Uithoorn;
- gelast de gemeente Uithoorn aan belanghebbende te vergoeden het door deze voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 106.
Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, J.P.F. Slijpen, lid, en J.P. Kruimel, plaatsvervangend lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 28 november 2008 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.