Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/611
Uitspraakdatum: 21 mei 2007
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X, wonende te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft, met dagtekening 28 februari 2005, bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1, te Uithoorn (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 459.225. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2005 de waarde verminderd tot een bedrag van € 405.360.
Eiser heeft daartegen per fax, ontvangen bij de rechtbank op 21 december 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2007 te Amsterdam. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn A. en B. verschenen.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met twee dakkapellen en een vrijstaande werkplaats . De inhoud van de woning is ongeveer 301m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 609m².
2.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 394.706. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport verkoopgegevens van een aantal vergelijkingsobjecten:
Inhoud, prijs Oppervlakte kavel, prijs Transactiedatum en prijs WOZ-waarde
per m³ in € per m² in €
A-straat 1,
de woning 301/ 450 609/ 351,21 - € 405.360
A-straat 2 263/ 640 357/ 481,13 16-07-2001/ 263.193 € 349.082
A-straat 3 263/ 640 327/ 510,36 01-05-2003/ 340.000 € 339.207
A-straat 4 310/ 540 620/ 383,87 02-05-2003/ 371.600 € 417.400
A-straat 5 328/ 650 400/ 650 18-03-2002/ 462.856 € 476.200
A-straat 6 365/ 600 281/ 556,32 16-07-2004/ 385.000 € 378.325
A-straat 7 408/ 620 410/ 642,07 02-02-2001/ 417.478 € 530.210
3.Geschil en standpunten van partijen
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3.2. Eiser bepleit een waarde van € 294.722. Daartoe wijst hij op een taxatierapport van taxateur C., die de woning per opnamedatum 7 december 2004 naar een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft gewaardeerd op
€ 330.000.
- Voorts heeft hij –zakelijk weergegeven- aangevoerd:
- een onafhankelijke instantie -niet de gemeente- zou de waarde moeten vaststellen;
- het object heeft een aantal bouwkundige gebreken waarmee onvoldoende rekening is gehouden;
- de aanbouw was op de waardepeildatum nog niet gereed en bedraagt slechts 51 m3;
- er is onvoldoende rekening gehouden met de erfdienstbaarheden;
- de woning is gelegen aan N201;
- de tuin is volgestort met beton;
- mijn taxatierapport geeft een waarde aan van € 330.000.
3.3. Verweerder heeft -zakelijk weergegeven- aangevoerd:
- de wetgever heeft de ambtenaar van de gemeente aangewezen als degene die de waarde dient te bepalen;
- met de onderhoudstoestand van het object is voldoende rekening gehouden middels een aftrek van
€ 30.100. Voorts is het object ook in 1998 en 2001 geïnventariseerd;
- de taxateur van eiser geeft ook aan dat de aanbouw in 2002 is gerealiseerd. Eiser hanteert bij zijn berekening van de inhoud binnenmaten, terwijl de buitenmaten aangehouden dienen te worden in het kader van de Wet woz. Wel is er 17 kubieke meter te veel berekend;
- met de erfdienstbaarheden is voldoende rekening gehouden;
- de woning van eiser is niet gelegen aan de N201, deze ligt op circa 30 meter van de woning. Er is wel overlast, doch dit geldt eveneens voor de vergelijkingsobjecten;
- voor de tuin is een waardecorrectie toegepast groot € 23.765;
- eisers taxatierapport is niet relevant voor de onderhavige waardering.
3.4. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat er in het door hem overgelegde taxatierapport 17 kubieke meter te veel aan inhoud voor de aanbouw is gerekend. Derhalve dient de waarde van de woning, zoals vermeld in het taxatierapport (€ 394.706) te worden gecorrigeerd met € 6200 naar € 388.506.
4.Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet woz bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Echter ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet woz wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005. Op 1 januari 2005 was de aanbouw gereed, en derhalve heeft verweerder de waarde correct vastgesteld door de waarde van de aanbouw mede in aanmerking te nemen.
4.3. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft zich in de beroepsfase op het standpunt gesteld dat de bij bezwaar vastgestelde waarde van € 405.360 dient te worden verminderd tot de hiervoor genoemde € 388.506. In zoverre is het beroep van eiser gegrond.
4.4. Met zijn taxatierapport, de onderbouwingen in het verweerschrift en het gestelde ter zitting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsfase aan de woning toegekende waarde van € 388.506 niet te hoog is. Er is dan ook geen aanleiding om, zoals eiser wenst, een onafhankelijke derde de woning te laten taxeren. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat deze verschillen zijn verdisconteerd in de waarde van de woning. Verweerder heeft rekening gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning, de mindere ligging van de tuin en de aanwezigheid van beton daarin, alsmede met de staat van onderhoud, ligging en uitstraling van de werkplaats. Eisers stelling betreffende de waardedrukkende werking van de erfdienstbaarheden is door verweerder gemotiveerd en overtuigend weersproken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Ook eisers grief inzake de ligging van de woning treft geen doel. De vergelijkingsobjecten liggen alle aan de A-straat en ondervinden naar het oordeel van de rechtbank derhalve een gelijkwaardige overlast van de provinciale weg.
4.5. De rechtbank kent aan het door eiser overgelegde taxatierapport onvoldoende bewijskracht toe als onderbouwing van de waarde. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) dient de waarde voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In het rapport worden geen vergelijkbare transacties genoemd aan de hand waarvan de waarde tot stand is gekomen, zoals is voorgeschreven in de Uitvoeringsregeling. Voorts is de waarde niet getaxeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning zoals die bij uitspraak op bezwaar is vastgesteld op € 405.360, te hoog is, en vermindert de waarde, overeenkomstig de door verweerder ter zitting bepleite waarde, naar
€ 388.506.
5.Proceskosten
Nu het beroep gegrond is acht de rechtbank termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten van de onderhavige procedure gesteld op € 120,50 bestaande uit de (geschatte) reiskosten per openbaar vervoer 2e klasse van eiser om de zitting bij te wonen ad € 5, alsmede een bedrag van € 115,50 (3 uur ad € 38,50) aan verletkosten.
6.Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bestreden waarde tot € 388.506;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2005 tot aanslagen berekend naar een waarde van
€ 388.506;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 120,50 en wijst de gemeente Uithoorn aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Uithoorn het door eiser betaalde griffierecht van € 37 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 21 mei 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.G. Kemmers, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.