Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00388
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X,
wonende te Z,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met nummer AWB 06/2777 van de rechtbank Amsterdam van 24 mei 2007 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 31 januari 2005 de waarde van de onroerende zaak A-straat 0 2 te Amsterdam (hierna: de woning) voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2005 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 322.500 en naar die grondslag aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd die zijn opgenomen in hetzelfde geschrift als de beschikking.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 januari 2006, het bezwaarschrift ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 24 mei 2007, verzonden op 29 mei 2007, heeft de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) – voor zover hier van belang – het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 296.500 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 9 juli 2007, dat op dezelfde dag bij het Hof is ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 25 oktober 2007 dat bij het Hof op 26 oktober 2007 is ingekomen.
1.4. Belanghebbende heeft met dagtekening 25 september 2008 nog een nader stuk ingediend. Van dit stuk heeft de griffier een kopie naar de heffingsambtenaar gezonden.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2008. Aldaar is de onderhavige zaak met instemming van partijen gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk 07/00952. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld (belanghebbende is aangeduid met ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar met ‘verweerder’):
2.1. Eiseres is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een appartement op de tweede verdieping. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 86 m².
2.2. Verweerder heeft zich in de beroepsfase op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 296.500. In het door verweerder overgelegde taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen van de woning en van de woningen waarmee de woning van eiseres is vergeleken. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de A-straat te Amsterdam.
De woning 0,2 1 H 2, 1 3, 2 4, 2 5, 1 6, 1
Opppervlakte woning m² 86 82 69 92 71 71 72
Oppervlakte kavel m² 60
Waarde woning €/m² 3.450 4.645 4.130 4.212 4.218 3.915 4.090
Waarde kavel €/m² 318
Waarde berging € 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000
Waarde kavel € 19.109
Totaal € 296.700 402.000 287.000 387.500 301.500 280.000 296.500
Transactiedatum 18 november 2002 1 oktober 2003 31 januari 2003 1 mei 2002 2 augustus 2001 3 april 2002
Koopsom 402.000 287.000 385.000 317.192 305.167 311.323
Gecorrigeerde transactieprijs (1/1/2003) 405.000 267.000 387.000 301.500 280.000 296.500
2.1.2. In aanvulling daarop stelt het Hof nog de volgende feiten vast. Belanghebbende heeft de woning op 24 juni 1997 gekocht voor ƒ 265.000 (€ 120.252). De woning werd voordien – sinds de jaren tachtig – gebruikt als studentenwoning. Belanghebbende woonde er ook; ten tijde van de aankoop was zij de enige bewoner. Bij een vorige beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 267.500. Na bezwaar werd deze waarde verminderd tot € 159.000.
2.2. Geschil
In geschil is de waarde van de woning.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep, het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de heffingsambtenaar als verweerder:
4.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft hiertoe bovengenoemd taxatierapport overgelegd. Aan de hand van de transactiecijfers van de in dit rapport vermelde vergelijkingsobjecten is verweerder uiteindelijk gekomen tot een waardevaststelling van de woning van € 296.500. Gelet op het feit dat de vergelijkingsobjecten allemaal in dezelfde straat zijn gelegen als de woning en het ook hierbij soortgelijke etagewoningen betreft als de woning, kunnen deze woningen in beginsel als vergelijkingsobject in aanmerking worden genomen.
4.3. De rechtbank ziet echter aanleiding A-straat 1 H niet in aanmerking te nemen als vergelijkingsobject, omdat deze woning in tegenstelling tot de woning van eiseres over een tuin beschikt. Tevens ziet de rechtbank aanleiding A-straat 5, 1 niet in aanmerking te nemen als vergelijkingsobject, omdat de transactiedatum van deze woning te ver van de peildatum is gelegen om een representatief beeld te kunnen geven van de waarde van de woning op de peildatum. De andere vergelijkingsobjecten kunnen bij de waardebepaling van de woning als referentieobject worden gebruikt en verweerder heeft met genoemd taxatierapport in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Eiseres stelt dat op basis van dezelfde gronden als die ze nu aanvoert, bij een eerdere woz-beschikking met waardepeildatum 1 januari 1999 de waarde uiteindelijk is verlaagd. De juistheid van de waardevaststelling van de woning bij een eerdere woz-beschikking kan in deze procedure echter niet worden beoordeeld, zodat de rechtbank aan het verlagen van de woz-waarde op basis van argumenten in een andere procedure, niet de consequentie kan verbinden dat de waarde hierdoor ook in deze procedure moet worden verlaagd.
4.5. Ook is eiseres van mening dat haar eigen transactiecijfer mee moet tellen bij het bepalen van de waarde per 1 januari 2003. Ze heeft de woning gekocht op 24 juni 1997 voor f 265.000. De aankoopdatum van haar woning is echter te ver van de peildatum gelegen om het aankoopbedrag in aanmerking te nemen bij het vaststellen van de thans in geschil zijnde waarde. De methode die verweerder daarentegen hanteert voor het vaststellen van de waarde, namelijk het gebruik maken van transactiecijfers rond de waardepeildatum van vergelijkingsobjecten is in overeenstemming met de krachtens de Wet woz geldende regels. Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder voldoende vergelijkingsobjecten heeft opgevoerd, zodat de waarde van de woning daarmee in beginsel aannemelijk is geworden. Er bestaat geen verplichting voor verweerder om daarnaast ook de transactiecijfers van buurpanden over te leggen, zoals dit door eiseres aan verweerder is gevraagd.
4.6. Verder stelt eiseres zich op het standpunt dat de waardestijging van haar woning ten opzichte van de vorige peildatum te hoog is. Zoals onder 4.4. reeds is aangegeven, kan de waardebepaling bij een vorige waardepeildatum niet tot uitgangspunt dienen voor de waardevaststelling in de onderhavige procedure.
4.7. Voorts voert eiseres aan dat de woning veel achterstallig onderhoud heeft. Verweerder heeft met het achterstallige onderhoud van de woning echter voldoende rekening gehouden door de prijs per vierkante meter lager vast te stellen dan bij de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning voor dit verschil in waardering ten opzichte van de vergelijkingsobjecten kan worden gerenoveerd.
4.8. Ook voert eiseres aan dat de ligging van het pand niet ideaal is. Zo is er onder meer geluidsoverlast van Schiphol en van cafés en is er overlast van duiven, zwerfvuil en het verkeer. Verweerder heeft echter bij de waardevaststelling van de woning, referentieobjecten gebruikt die alle in dezelfde straat zijn gelegen als de woning van eiseres, waardoor deze eventuele waardeverminderende factoren in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd.
4.9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van € 296.500 niet te hoog is. Verweerder heeft pas in de beroepsfase de waarde van de woning nader bepaald, waardoor het beroep gegrond is.
2.4. Standpunten van partijen
Belanghebbende stelt zich – uiteindelijk – op het standpunt dat de waarde van de woning moet worden verlaagd tot € 229.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde € 296.500 bedraagt. Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding, waaronder het proces-verbaal van de zitting van het Hof.
2.5. Beoordeling van het geschil
2.5.1. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt onder meer aangevoerd dat de woning – naar het Hof naar aanleiding van hetgeen ter zitting is opgemerkt, begrijpt: in ieder geval sinds 1982 – tot de aankoop van de woning in 1997 in gebruik is geweest als studentenwoning voor acht studenten en dat de woning als gevolg daarvan ‘uitgewoond’ is en in een toestand van groot achterstallig onderhoud verkeert. Aan de woning hebben, zo stelt belanghebbende, sinds de aankoop nog steeds geen onderhoudswerkzaamheden plaatsgevonden (behoudens aan de balkons), waardoor – door het verstrijken van weer een aantal jaren – de onderhoudstoestand nog is verslechterd.
2.5.2. De heffingsambtenaar heeft hetgeen belanghebbende omtrent de onderhoudstoestand van de woning heeft gesteld, niet betwist, doch stelt zich, onder verwijzing naar de desbetreffende opmerkingen van de taxateur in diens in de procedure voor de rechtbank overgelegde ‘reactie’ dat met de daarbij nader door hem vastgestelde waarde ad € 296.500 voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud.
2.5.3. Het Hof stelt op grond van een en ander vast dat tussen partijen in confesso is dat de woning in een slechte staat van onderhoud verkeert. Voorts is aannemelijk, gelet op hetgeen door belanghebbende, door de heffingsambtenaar niet weersproken, is betoogd over de aard van de gebreken aan de woning dat de invloed van de staat van onderhoud op de waarde van de woning minst genomen aanmerkelijk is.
2.5.4. Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen, ligt de bewijslast voor de juistheid van de aan de woning toegekende waarde bij de heffingsambtenaar. Met betrekking tot een woning als de onderhavige betekent dit dat het, bij betwisting door de belastingplichtige van de vastgestelde waarde, op de weg van de heffingsambtenaar ligt om zich te vergewissen van de precieze toestand waarin de woning verkeert en zich op basis daarvan een oordeel te vormen over de waarde van de woning op de waardepeildatum.
2.5.5.Van de zijde van de heffingsambtenaar heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden. Daardoor bestaat er naar het oordeel van het Hof onvoldoende grond voor aanvaarding van de opvatting van de heffingsambtenaar dat bij de waardering, waarbij aan de woning een lagere waarde per vierkante meter is toegekend dan de waarde die aan de gegevens over de vergelijkingspanden kan worden ontleend, voldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand. Immers, doordat niet is waargenomen welke de tekortkomingen zijn en daardoor niet duidelijk is in welke mate deze de waardebepaling hebben beïnvloed, zodat in wezen de taxateur ook niet voor ogen stond wat hij nu precies waardeerde, komt aan de rapportage van de taxateur onvoldoende overtuigingskracht toe.
2.5.6. Het vorenstaande houdt in dat de heffingsambtenaar niet het bewijs heeft geleverd van de door hem voorgestane waarde van de woning van € 296.500.
2.5.7. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 229.000. Zij heeft deze waarde berekend door uit te gaan van de aan de boven en onder haar woning gelegen appartementen toegekende waarde voor het onderhavige tijdvak (€ 337.500) en deze te verminderen met een door haar geraamd bedrag aan kosten van aan haar woning te verrichten groot onderhoud van € 108.500. Gelet op de beschreven tekortkomingen en het overgelegde fotomateriaal komt een dergelijke raming het Hof niet onrealistisch voor. Het Hof acht een waarde van € 229.000 als door belanghebbende gesteld aannemelijk.
2.6. Slotsom en proceskosten
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd waar het de vermindering van de vastgestelde waarde en van de aanslagen betreft.
Het Hof acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Nu belanghebbende niet heeft gesteld welke voor vergoeding in aanmerking komende kosten zij voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft gemaakt, zal het Hof volstaan met een vergoeding voor de reiskosten voor het bijwonen van de zittingen (op basis van kosten van openbaar vervoer). Aangezien in hoger beroep de zaken van belanghebbende gelijktijdig zijn behandeld, zal voor die reiskosten slechts eenmaal een vergoeding worden gegeven, en wel in de onderhavige zaak. Het Hof begroot de kosten op € 5 per zitting. Voor de reiskosten in de zaak met kenmerk 07/00952 heeft de rechtbank reeds een beslissing gegeven.
3. Beslissing
Het Hof:
? vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover daarin de vastgestelde waarde en de aanslagen worden verminderd;
? vermindert de vastgestelde waarde tot € 229.000 en vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
? gelast de gemeente Amsterdam belanghebbende het door haar voor het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 106 te vergoeden;
? veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 10 en wijst de gemeente Amsterdam aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen.
Aldus vastgesteld door mrs. P.M.F. van Loon, voorzitter, F.J.P.M. Haas en P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier. De beslissing is op 28 november 2008 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd deze uitspraak
mede te ondertekenen
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.