Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerken P06/00254 en 06/00255
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V.,
gevestigd te Z, belanghebbende 1,
en
Y B.V.,
gevestigd te Z, belanghebbende 2,
tezamen ook belanghebbenden,
gemachtigde drs. Chr.J.M. Noordermeer Van Loo (PricewaterhouseCoopers Belasting-adviseurs N.V. te Z),
tegen de uitspraken in de zaken met de nummers SBR 05/2207 en SBR 05/2208 van de rechtbank Utrecht van 17 mei 2006 in het geding tussen
belanghebbenden
en
de directeur van de Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente P,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-kade 5 te P (hierna: de onroerende zaak of het pand), op de waardepeildatum
1 januari 1999 voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op
€ 50.474.380. De beschikking is met dagtekening 31 mei 2002 op de voet van artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ bekendgemaakt aan B.V. A en aan belanghebbende 2.
1.2. B.V. A en belanghebbende 2 hebben tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij bezwaarschriften, die op respectievelijk 21 juni 2002 en 8 juli 2002 door de heffingsambtenaar werden ontvangen.
1.3. Bij uitspraken van 5 juli 2005 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren tegen de beschikking gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 46.783.150.
1.4. Bij brief van 10 augustus 2005, door de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) ontvangen op 11 augustus 2005, hebben belanghebbenden beroep ingesteld tegen de onder 1.3 vermelde uitspraken. Ten tijde van het instellen van dit beroep was belanghebbende 1 eigenaar van de onroerende zaak en belanghebbende 2 gebruiker ervan. De rechtbank heeft het beroep gesplitst en de beroepen geregistreerd onder de kenmerken SBR 05/2207 en SBR 05/2208.
Bij uitspraak van 17 mei 2006, verzonden op 23 mei 2006, heeft de rechtbank de door belanghebbenden ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
1.5. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraken hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 30 juni 2006, bij het Hof ingekomen op dezelfde datum. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 30 augustus 2006.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, hebben belanghebbenden bij brieven van 18 december 2006 conclusies van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 10 januari 2007 medegedeeld af te zien van het indienen van een conclusie van dupliek.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2007. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De onroerende zaak is gebouwd in de jaren 1973-1974 en is sindsdien in gebruik als warenhuis. Zij bestaat uit een kelder, subterre, parterre en vijf verdiepingen met erf, grond, ondergrond en overige onroerende bestanddelen. De onroerende zaak maakt deel uit van het winkel-/kantorencomplex B, gelegen in P.
2.1.2.1. Tot de stukken behoort een door belanghebbenden in het geding gebracht taxatierapport, opgesteld door P. van Boxtel RT en Ir. J.J.J. Osinga MRE RT, gecertificeerde WOZ-taxateurs. In dit rapport is onder ‘Oppervlakte’ vermeld dat de bruto vloeroppervlakte van het pand 33.033,65 m² beloopt en dat de verhuurbare oppervlakte (hierna ook: v.o.) 28.153,09 m² beloopt. Voorts is in het onderdeel ‘De financiële onderbouwing’ vermeld dat de verhuurbare oppervlakte conform de norm NEN 2580 is berekend.
In onderdeel 4.2.2 van het rapport is onder meer vermeld:
“De bruto markthuurwaarde wordt gedefinieerd als de jaarhuur voor het betreffende object dan wel – afhankelijk van de context – per vierkante meter of bepaalde eenheid, welke op dat moment in de markt bepaald kan worden volgens de opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing, een willige markt en verhuur aan de meest biedende gegadigde, exclusief bijdrage in de servicekosten. De bruto markthuurwaarde op waardepeildatum 1 januari 1999 is bepaald na een opname van het winkel-/warenhuis en op basis van vergelijking met afgesloten referentietransacties op en rond de waardepeildatum in de nabije omgeving. Om een goede vergelijking te maken tussen het te taxeren object en de referentietransacties is gebruik gemaakt van de ITZA-methode.
ITZA-methode
Niet elke verhuurbare vierkante meter (m²) binnen een winkel of warenhuis heeft hetzelfde economische nut. Voor een detaillist is de begane grondvloer van een winkel belangrijker dan de eerste of tweede etagevloer. Maar ook op de begane grond wordt een onderscheid gemaakt. De vierkante meters dicht bij de winkelstraat (front) bewijzen een hogere productiviteit dan de vierkante meters diep in het pand.
Bij de waardering volgens de ITZA-methode (In Terms of Zone A) wordt ervan uitgegaan dat bij een als winkel gebruikte onroerende zaak een aantal vierkante meters van het vloeroppervlak als de optimale zonde (zone A) kan worden aangemerkt en dat de waarde van een vierkante meter vloeroppervlak kan worden uitgedrukt in een van de Zone A afgeleide waarde.
(…)
Bij het herleiden van het huurwaardeniveau uit de referentietransacties en vaststellen van de bruto markthuurwaarde van [de onroerende zaak] is uitgegaan van de volgende zonering.
Ruimteomschrijving Kwalificatie Zone
Winkel tot 15 meter 100,00% A
Winkel 15-30 meter 50,00% B
Winkel 30-45 meter 25,00% C
Winkel 45-60 meter 12,50% D
Winkel 60-75 meter 6,25% E
(…)
Referentietransacties
In winkelcentrum B, waar het te taxeren object onderdeel van uit maakt, en het oude stadscentrum van P hebben zich op en rond de waardepeildatum diverse huurtransacties voorgedaan. Rekening houdende met en gecorrigeerd voor de bestemming, ligging, locatie en passantenstromen kunnen deze bij uitstek dienen als basis om de bruto markthuurwaarde te bepalen. Op basis van bovenstaande zonering is van de referentietransacties het huurwaardeniveau voor Zone A bepaald, de zogenaamde ITZA-huurwaarde.
(…)
ITZA-huurwaarde [van de onroerende zaak]
Op basis van de referentietransacties is voor beide entrees een ITZA-huurwaarde bepaald. Gelet op de ligging, locatie, passantenstromen en het huurwaardeniveau van de referentietransacties nabij de entree b-straat is de ITZA-huurwaarde Zone A voor deze entrée vastgesteld op € 725 per vierkante meter. Gelet op de ligging, locatie, passantenstromen en het huurwaardeniveau van de referenties nabij de entree b-straat is de ITZA-huurwaarde voor deze entrée Zone A’ vastgesteld op € 450 per vierkante meter.
Bruto markthuurwaarde [van de onroerende zaak]
(…)
Aan de hand van de zonering en de referentietransacties op en rond de waardepeildatum 1 januari 1999 is de bruto markthuurwaarde vastgesteld op € 3.086.757,-.”
In het taxatierapport is omtrent de kapitalisatiemethode onder meer vermeld:
“De bruto kapitalisatiefactor is bepaald na de opname van het object en op basis van vergelijking met, rond de prijspeildatum 1 januari 1999, verkochte objecten. Bij de inventarisatie van beschikbare referenties is gebleken dat zich rond de peildatum slechts enkele transacties van winkelruimte hebben voorgedaan binnen de gemeente P, waarbij is vastgesteld dat geen van deze transacties vrij van huur en gebruik zijn. Gelet op het specifieke karakter, qua omvang en indeling, van het te taxeren object en het beperkte aantal transacties van vergelijkbare objecten binnen de gemeente P rond de waardepeildatum, is tevens het vergelijk gemaakt met koopprijzen van rond de waardepeildatum afgesloten referentietransacties van gelijksoortige objecten die gelegen zijn buiten de gemeente Utrecht.
(…)
Om de genoemde transacties van objecten in verhuurde staat met een langjarig huurcontract te kunnen toepassen als referenties voor de taxatie van de WOZ-waarde van [de onroerende zaak] wordt gecorrigeerd voor:
1. Aanvangsleegstand
2. Verhuurkosten
3. Eventuele aanpassingskosten voor nieuwe gebruiker.
(…)
Op basis van bovenstaande referenties en de toe te passen correcties ten aanzien van onder andere omvang, leeftijd van het object (bouwjaar 1973), bestemming en WOZ-ficties is de bruto kapitalisatiefactor op waardepeildatum 1 januari 1999 voor het te taxeren object vastgesteld op 10,0.”
In het rapport wordt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 30.870.000 (€ 3.086.757 x 10,0).
In bijlage 3 bij de motivering van het beroepschrift in hoger beroep, houdende de analyse van de ITZA-oppervlakte, is de totale oppervlakte van het pand als volgt verdeeld:
v.o. zone A zone A’ zone B zone B’ zone C zone C’ zone D zone E
Totalen 28.153 292 881 1.225 987 3.619 1.237 2.551 17.362
100% 62% 50% 31% 25% 16% 12,5% 6,25%
ITZA-oppervlakte 4.258 292 547 612 306 905 192 319 1.085
2.1.2.2. Belanghebbenden hebben voorts in het geding gebracht een taxatierapport van de taxateur J. Kroese RT, waarin de volgende waarden van de onroerende zaak op 1 oktober 2003 zijn bepaald:
- A. de huurwaarde bij bestendig gebruik en onder gestanddoening van een (nog langjarig) vigerend standaard huurcontract: € 3.000.000;
- B. de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat gebaseerd op de hierboven getaxeerde huurwaarde bij een langjarig huurcontract: € 39.065.000;
- C. de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik bij versnelde gedwongen verkoop: € 28.250.000.
In de tot dit taxatierapport behorende bijlage houdende de huurwaardeberekening, is als totale oppervlakte van het pand 28.153 m² vermeld, waarvan 19.570 m² aan zone A, 2.350 m² aan zone B en 6.233 m² aan zone D is toegerekend. De totale huurwaarde bedraagt € 3.008.816, afgerond € 3.000.000.
Voorts hebben belanghebbenden in het geding gebracht een huurovereenkomst van februari 2004 waarin belanghebbende 1 aan belanghebbende 2 de onroerende zaak met ingang van 1 januari 2004 verhuurt tegen een aanvangshuurprijs op jaarbasis van € 2.880.000. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 8 jaren met de mogelijkheid van verlenging. In de overeenkomst is bepaald dat de huurder geen omzetbelasting verschuldigd is aangezien verhuurder en huurder deel uitmaken van een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.
2.1.2.3. Belanghebbenden hebben als bijlage 7 bij de bij de rechtbank ingediende conclusie van repliek een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum overgelegd. Deze is bepaald op € 28.122.000.
2.1.3.1. Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar in het geding gebracht taxatierapport, opgesteld door I.M. Donkers, WOZ-taxateur, waarin de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 49.227.542. Hierbij is uitgegaan van een bruto huurwaarde ad € 4.765.991 en een kapitalisatiefactor van 10,33.
In dit rapport zijn in het onderdeel ‘Onderbouwing huurwaarde’ gegevens opgenomen van enkele verhuurde objecten, waaronder de volgende:
Object Ingangsdatum Gem. huurprijs per m²
c-straat 1 01-03-1998 € 224
c-straat 2 Divers € 225 (geïndexeerd naar 01-01-1999)
b-straat 01-04-1995 € 245 (geïndexeerd naar 01-07-1998)
In het onderdeel ‘Huuropbouw’ is het volgende overzicht opgenomen:
Deelobject Kwal. Uitstr. Onderh. Bruto vloeropp. Huur/m² Huurwaarde
Winkel 4 3 3 21.919 € 189 € 4.142.691
Kantoor 4 3 3 6.233 € 100 € 623.300
Totaal 28.152 € 4.765.991
Gem. huur/ m² € 169
In bijlage 1 bij het taxatierapport is onder meer opgenomen een onderdeel ‘Herleiden zonering winkelgedeelte vanuit de markt’. De zone-indeling met de daarbij behorende oppervlakken luidt:
Opp.
zone A Opp.
zone B Opp.
zone C Opp.
Zone D Opp.
Zone E Opp.
Zone F
Totaal opp. 21919 6234 4538 3469 3503 3783 392
Gem. huur/m² € 189 € 250 € 210 € 175 € 150 € 125 € 100
Huurwaarde € 4.156.080 € 1.558.500 € 952.980 € 607.075 € 525.450 € 472.875 € 39.200
Verder is in bijlage 1 opgenomen een ‘Totaal taxatie’ van de onroerende zaak:
opp. gem. huur/m² huurwaarde kap. factor waarde
winkel 21919 € 189 € 4.156.080 10,3 € 42.807.624
overig 6233 € 100 € 623.300 10,3 € 6.419.990
€ 49.227.614
2.1.3.2. De heffingsambtenaar heeft de bij de uitspraken op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak als volgt gespecificeerd:
aantal m² soort ruimte huurprijs per m² kapitalisatiefactor
21.919 m² winkelruimte € 185,00 10 € 40.550.150,00
6.233 m² kantoor/personeels en magazijn ruimten € 100,00 10 € 6.233.000,00
Totaal € 46.783.150,00
2.1.3.3. In bijlage 2 bij het onder 2.1.3.1. bedoelde taxatierapport is een berekening gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Deze is bepaald op € 49.476.492.
2.2. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft de beroepen van belanghebbenden ongegrond verklaard, waarbij zij onder meer heeft overwogen:
“2.5 Nu eiseressen (Hof: belanghebbenden) de waardevaststelling door verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) gemotiveerd hebben betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.6 Verweerder heeft dienaangaande gemotiveerd aangegeven dat er huurtransacties hebben plaatsgevonden die naar omvang en gebruik kunnen worden gehanteerd om de huurwaarde van het object te bepalen. Verweerder heeft verwezen naar het door I.M. Donkers, WOZ-taxateur (hierna: de taxateur), op 16 november 2005 opgemaakte taxatierapport niet-woningen waarin de verkochte referentieobjecten C en D en de verhuurde referentieobjecten c-straat (D en E) en b-straat (F) zijn opgenomen. In dit rapport is de taxateur met betrekking tot de peildatum 1 januari 1999 tot een waarde gekomen van € 49.227.542,-. De taxateur heeft voorts de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend waarbij is gekomen tot een waarde van € 49.476.492,-. Verweerder heeft verder aangegeven dat de ITZA-methode, zoals door eiseres gehanteerd, op zichzelf wellicht gebruikt zou kunnen worden voor het bepalen van de huurwaarde van een grootschalig object als het onderhavige. De wijze waarop eiseressen hieraan echter invulling hebben gegeven door de ITZA methodiek voor kleine winkels toe te passen op een grootschalig object als het onderhavige, acht verweerder onjuist.
2.7 De rechtbank overweegt dat de huurwaardekapitalisatie methode een vergelijking¬s¬methode is die met name wordt toegepast op niet-woningen, waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties die de basis vormen voor de berekening van de waarde in het economisch verkeer. De huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de kapitalisatie dient te worden uitgegaan van de bruto huurprijzen zoals deze door partijen zijn overeengekomen, aangezien deze bruto huurprijzen het meest direct kunnen worden vergeleken. Van belang bij de huurwaardekapitalisatie methode is dat de huurprijzen per vierkante meter kunnen worden verklaard uit het referentiestelsel. Immers het op gerealiseerde marktgegevens gebaseerde referentiestelsel geeft aanwijzingen voor de te hanteren bruto huurprijs per vierkante meter voor de verschillende objecten. De rechtbank is van oordeel dat artikel 17 van Pro de Wet WOZ en de daarop gebaseerde Uitvoeringsregeling het gebruik van de ITZA-methode als methode van kapitalisatie van de bruto huur, in beginsel niet uitsluit.
2.8 Anders dan eiseressen hebben aangegeven ziet de rechtbank onvoldoende reden om te oordelen dat de door verweerder gebruikte methode, waarbij is uitgegaan van ter beschikking staande, omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde, vergelijkbare marktgegevens onjuist is. Met name is de rechtbank niet gebleken dat verweerder de door hem als referentie gehanteerde huurtransacties van D, E en F niet in aanmerking had mogen nemen omdat zij niet naar omvang en gebruik vergelijkbaar zijn met het object. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde op basis van verhuur- en verkooptransacties uitgebreid gemotiveerd onderbouwd en de rechtbank is niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd.
De rechtbank is van oordeel dat C, qua omvang en qua gebruik als warenhuis door E en ligging in het winkelhart van P, voldoende vergelijkbaar is met het object. Het standpunt van eiseressen dat E voor warenhuisgebruik een te hoge huurprijs heeft betaald omdat de zittende huurders zijn uitgekocht en lopende huurcontracten zijn overgenomen, wat daarvan overigens ook moge zijn, doet niet af aan het gegeven dat de door E op 1 maart 1998 betaalde jaarhuur op grond van vrije marktwerking en voor het gebruik als warenhuis tot stand is gekomen.
Met betrekking tot D ziet de rechtbank op basis van de grootte en ligging van dat pand in P, eveneens onvoldoende aanleiding om te oordelen dat D niet als referentieobject in aanmerking genomen had mogen worden. De door verweerder in aanmerking genomen jaarhuur is de door de verhuurder van D naar de peildatum geïndexeerde jaarhuur van alle huurders en door verweerders taxateur is rekening gehouden met verschillen die kunnen worden veroorzaakt door het gegeven dat in D verschillende winkelunits zijn gevestigd. Voorts is niet gebleken dat verweerder van een onjuist aantal vierkante meters vloeroppervlak is uitgegaan nu het oppervlak dat de verhuurder tezamen met de huurprijzen aan verweerder heeft verstrekt als uitgangspunt is gehanteerd.
Verweerder is mitsdien, naar het oordeel van de rechtbank terecht, voor de volgens de huurwaardekapitalisatie methode te bepalen waarde, van de daadwerkelijk tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur uitgegaan. Daarbij is niet gebleken dat er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan is komen vast te staan dat deze huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur is.
De waardevaststelling in het taxatierapport van verweerders taxateur is voorts geschied in overeenstemming met de uit de wet voortvloeiende systematiek waarbij rekening is gehouden met verschillen in object¬kenmerken (waaronder de vloeroppervlakte, de ligging, de bouwlagen en de onderhoudsstaat). Daarbij geldt overigens, zoals verweerder ter zitting terecht heeft opgemerkt, dat het risico van leegstand in verband met de omvang van het object reeds is verdisconteerd in de kapitalisatiefactor. Er kan onvoldoende aanleiding worden gevonden om te oordelen dat de taxatie niet zorgvuldig is geschied of anderszins de rechterlijke toets niet zou kunnen doorstaan.
Gelet voorts op de gegeven onderbouwing van de huurwaarde zoals deze onder meer blijkt uit het taxatierapport en het verweerschrift van 29 november 2005, alsmede de becijfering van de gecorrigeerde vervangingswaarde, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde van het object op de waardepeildatum.
2.9 Ten aanzien van de door eiseressen voorgestane ITZA-methode overweegt de rechtbank dat de indeling in zones in deze methode niet onderhevig is aan vaste voorschriften, maar dat een taxateur deze zones bepaalt. Zo is in de taxaties van 27 september 2002 en 4 oktober 2005 door de taxateur A.D. van Dijk Consultants, dan wel thans PriceWaterhouseCoopers, verhoudingsgewijs slechts een klein aantal vierkante meters als zone A dan wel A' aangemerkt; 292 m² respectievelijk 881m², terwijl in het taxatierapport van taxateur Kroese&Paternotte van oktober 2003 19.570 m² is ingedeeld in zone A (waaraan overigens weer sterk verschillende huurwaarden zijn toegekend).
Gelet op de genoemde taak van de taxateur bij de vaststelling van zones is de rechtbank van oordeel dat zware eisen moeten worden gesteld aan de wijze waarop de indeling in zones tot stand komt en de totstandkoming van de huurwaarde die aan die zones wordt gekoppeld, nu deze indeling bepalend is voor de uiteindelijke waardevaststelling.
2.10 Dienaangaande stelt de rechtbank vast dat de zonering in het taxatierapport van
4 oktober 2005 tot stand is gekomen uitgaande van de frontbreedte van de twee ingangen op de voetgangerstraverse, en vervolgens volgens een vaste meterindeling in overige zones, een en ander als weergegeven in de matrix op pagina 11 van het taxatierapport. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de toegepaste zonering, zoals deze te doen gebruikelijk is bij de indeling in zones van kleinere winkels, in het onderhavige geval onvoldoende recht doet aan de mogelijkheden die het object de gebruiker geeft en daardoor ook onvoldoende recht doet aan de in acht te nemen huurwaarde. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat bij de indeling in zones in het taxatierapport onvoldoende is gemotiveerd waarom het op een A1 locatie gelegen object, gelet op de spreiding van het assortiment over meerdere verdiepingen, de aanwezige roltrappen waardoor op de verdiepingen 'hoogwaardige betredingen' plaatsvinden die verder strekken dan slechts de eerste vierkante meters en gelet op de passantenstroom, slechts over een optimale verkoopzone beschikt van 1,33% (A) van het totaal aantal m² winkel¬oppervlakte van 21.920 gewaardeerd met een huurwaarde van € 725,- respectievelijk 4,07% (A') met een huurwaarde van € 450,- en daarentegenover beschikt over 51,07% (11.194 m² zone E) gewaardeerd met een huurwaarde van € 45,- per m². Een zodanig afnemende productiviteit per verdieping als eiseressen aldus voorstaan acht de rechtbank onwaarschijnlijk. De rechtbank vermag in dit verband ook niet in te zien waarom de opslag/magazijnruimte tegen een zelfde m² prijs (€ 45,-) is gewaardeerd als een publiekstrekker als het restaurant op de vierde verdieping.
In voornoemd taxatierapport wordt geconcludeerd tot een huurwaarde van € 3.086.757,- hetgeen bij het in aanmerking genomen aantal vierkante meters van 28.153 een gemiddelde huurprijs per m² oplevert van € 109,64. Op grond van het vorenstaande en gelet op de door verweerder in het taxatierapport van 16 november 2005 genoemde gemiddelde gerealiseerde huurprijzen, komt de rechtbank tot het oordeel dat er in het door eiseressen overgelegde taxatierapport sprake is van een substantiële onderwaardering.
Ten aanzien van het rapport van Kroese&Paternotte van oktober 2003 is de rechtbank van oordeel dat geen inzicht wordt gegeven in de totstandkoming van de zone-indeling noch in de totstandkoming van de in die taxatie gehanteerde huurwaarden. De huurwaarde die eiseres Y B.V. op grond van dit taxatierapport betaalt aan eiseres X B.V., is bovendien geen huurwaarde die op de vrije markt tot stand is gekomen.
Ten slotte mag ten aanzien van de taxaties van eiseressen niet onvermeld worden gelaten dat de verkoop van D (naar aangegeven is drie maal zo klein als het onderhavige object) op 13 december 1999 voor een bedrag van € 28.088.995,- en de verkoop van C op 5 december 1997 voor een bedrag van € 48.070.163,-, zich niet verdragen met de waarde die eiseressen middels hun taxaties voorstaan voor het object van € 30.870.000,-.
2.11 Het vorenstaande leidt tot de gevolgtrekking dat eiseressen met de door hen overgelegde taxatierapporten onvoldoende tegenbewijs hebben geboden tegen de uitkomst van het door verweerder overgelegde taxatierapport, waarin de waarde van het object naar het oordeel van de rechtbank op een begrijpelijke wijze is toegelicht, mede aan de hand van de vergelijkingscijfers.”
2.3. Omvang van het geschil in hoger beroep
In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999.
2.4. Standpunten van partijen
Voor hetgeen partijen hebben aangevoerd wordt verwezen naar de stukken van het geding. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het aan deze uitspraken gehechte proces-verbaal.
2.5. Beoordeling van de ontvankelijkheid
2.5.1. Ten tijde van het nemen van de onder 1.1 bedoelde beschikking was belanghebbende 1 geen eigenaar of gebruiker van de onroerende zaak. Tegen die beschikking is bezwaar gemaakt door degenen aan wie deze is bekendgemaakt, te weten B.V. A en belanghebbende 2. De onder 1.3 bedoelde uitspraken op bezwaar zijn tot beide laatstgenoemden gericht.
2.5.2. Bij de motivering van het bij de rechtbank ingediende beroepschrift is een volmacht gevoegd waaruit blijkt, dat het beroep in eerste aanleg is ingediend namens belanghebbende 1 en belanghebbende 2. Belanghebbende 1 heeft echter met betrekking tot de onroerende zaak geen waardebeschikking ontvangen, geen bezwaar gemaakt en geen tot haar gerichte uitspraak op bezwaar ontvangen. Voorts blijkt uit de gedingstukken niet dat belanghebbende 1 als rechtsopvolger onder algemene titel van B.V. A kan worden aangemerkt; uit hetgeen door belanghebbenden is opgemerkt in de aanvulling van het beroepschrift bij de rechtbank volgt juist het tegendeel. Hieruit vloeit voort dat de rechtbank belanghebbende 1 in haar beroep niet-ontvankelijk had dienen te verklaren (vergelijk Hoge Raad 8 augustus 2008, nr. 42 533, LJN: BD9473). Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof alsnog die niet-ontvankelijkheid uitspreken.
2.5.3. Aan het voorgaande doet niet af dat ten tijde van het instellen van het beroep bij de rechtbank belanghebbende 1 eigenaar was van de onroerende zaak. Het door haar na de bekendmaking van de onder 1.1 bedoelde beschikking verkrijgen van die hoedanigheid had, al dan niet op verzoek, aanleiding kunnen geven tot het nemen van een op haar naam gestelde, voor bezwaar vatbare, beschikking krachtens artikel 26 van Pro de Wet WOZ.
2.6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.6.1. Het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dient naar het eenparige standpunt van partijen te geschieden met behulp van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Het Hof acht dit standpunt juist en sluit zich daarbij aan. Toepassing van de bedoelde methode brengt mee dat de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 januari 1999 moet worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het met elkaar eens dat die factor is te stellen op 10. Het Hof ziet geen aanleiding om een hogere dan wel lagere factor in aanmerking te nemen. Het geschil spitst zich dus toe op de hoogte van de voor de onroerende zaak in aanmerking te nemen huurwaarde.
2.6.2. Op de heffingsambtenaar rust de last om de juistheid van de door hem in aanmerking genomen huurwaarde te bewijzen. Daartoe heeft hij het onder 2.1.3.1 bedoelde taxatierapport overgelegd. In dit rapport zijn ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak de onder 2.1.3.1 vermelde gegevens van een drietal verhuurde referentiepanden opgenomen. Belanghebbende 2 heeft betwist dat deze gegevens geschikt zijn om als referentie te worden gebruikt. Dienaangaande stelt het Hof voorop dat hier moet worden uitgegaan van omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Hierna zal het Hof de door de heffingsambtenaar genoemde referentiepanden elk afzonderlijk toetsen aan dit uitgangspunt.
2.6.3.1. Het referentieobject c-straat 1 betreft een als warenhuis bij E in gebruik zijnd pand, gelegen in de oude binnenstad van P. Dit object is gebouwd omstreeks 1985 en is door de eigenaar per 1 maart 1998 verhuurd voor € 2.423.033 per jaar. In het onder 2.1.3.1 bedoelde taxatierapport is de huurwaarde van dit object bepaald op € 224 per m², uitgaande van een bruto vloeroppervlakte van 10.772 m². In het rapport wordt er echter tevens melding van gemaakt dat de winkel een bruto vloeroppervlakte heeft van 11.180 m², waaruit een huurwaarde resulteert van € 216 per m². Belanghebbende 2 berekent de verhuurbare oppervlakte op 11.883 m², waaruit een huurprijs voortvloeit van (afgerond)
€ 204 per m².
2.6.3.2. Het Hof is van oordeel dat het object a-straat 1 in beginsel geschikt is als vergelijkingsobject. Het is weliswaar kleiner dan de onroerende zaak en heeft ook een iets later bouwjaar, maar het wijkt wat betreft de ligging en de gebruiksmogelijkheden niet wezenlijk af van de onroerende zaak. Voorts is de huurprijs van dit object omstreeks de waardepeildatum gerealiseerd. Belanghebbende 2 heeft aangevoerd dat die huurprijs zou moeten worden verlaagd, omdat daarin de hogere huurprijzen per vierkante meter zijn begrepen van kleinere winkeleenheden waarvan de huurcontracten zijn overgenomen. De omstandigheid dat de eigenaar van dit object de kosten van die overnames heeft kunnen verdisconteren in de door E te betalen huurprijs, was voor laatstgenoemde kennelijk geen beletsel om met de hoogte van de huurprijs akkoord te gaan. Er is dus sprake van een in het economische verkeer tot stand gekomen zakelijke huurprijs van een object dat ten tijde van de verhuur één geheel vormde. Die huurprijs hoeft dan ook niet te worden verlaagd alvorens deze te kunnen gebruiken bij het bepalen van de huurwaarde van de onroerende zaak.
2.6.3.3. Belanghebbende 2 heeft voorts aangevoerd dat het object a-straat 1 door zijn vorm en indeling als winkelpand hoogwaardiger is dan de onroerende zaak. In dit verband heeft zij verwezen naar de berekening van de zogenoemde ITZA-oppervlakte van de onroerende zaak in het onder 2.1.2.1 bedoelde taxatierapportrapport en naar een in hoger beroep overgelegde berekening van de ITZA-oppervlakte van het object a-straat 1. De in deze stukken toegepaste zonering is kennelijk ontleend aan de wijze waarop beduidend kleinere winkels door middel van de ITZA-methode in zones worden ingedeeld. Dit valt ook af te leiden uit de in hoger beroep door belanghebbende 2 gemaakte vergelijking met de zonering van een drietal andere, eveneens in B gelegen, winkelpanden. Het Hof is dan ook van oordeel, wat betreft de onroerende zaak zich daarbij aansluitend bij de overwegingen van de rechtbank in onderdeel 2.10 van haar uitspraak zoals aangehaald in de motivering van het hoger beroepschrift, dat de toegepaste zonering van de onderhavige objecten onvoldoende recht doet aan de mogelijkheden die deze de gebruikers ervan bieden. Aan de uitkomsten van die zonering kan dan ook in dit geding geen betekenis worden toegekend. Voorzover daaruit al kan worden afgeleid dat het object a-straat 1 hoogwaardiger zou zijn dan de onroerende zaak, is daarmee voldoende rekening gehouden doordat de heffingsambtenaar bij de in geding zijnde uitspraak op bezwaar de huurwaarde van de winkelruimte nader heeft bepaald op € 185 per m², dus bijna 10% respectievelijk ruim 15% lager dan de beide laagste uitkomsten van de onder 2.6.3.1 opgenomen berekeningen.
2.6.4. Het referentieobject a-straat 2 betreft een omstreeks 1941 gebouwd pand met een bruto vloeroppervlakte van circa 6.234 m², dat is onderverdeeld in een veertiental afzonderlijk aan verschillende exploitanten verhuurde winkels en magazijnruimten. De totale huuropbrengst op 1 januari 1999 bedroeg € 1.402.650. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter vloeroppervlakte komt daarmee uit op € 225. Het Hof is van oordeel dit object in het onderhavige geval niet geschikt is als vergelijkingsobject. Daarbij is in het bijzonder van belang dat het, anders dan de onroerende zaak, in kleine eenheden aan verschillende gebruikers is verhuurd. Het Hof acht aannemelijk dat dit verschil in niet onbetekende mate invloed heeft op de huurprijs per vierkante meter. Daar komt bij dat de huurovereenkomsten met de huurders van de afzonderlijke ruimten zijn gesloten op verschillende, soms ver van de waardepeildatum gelegen data, zodat zij niet zonder meer een juist beeld geven van het huurprijsniveau op de waardepeildatum.
2.6.5. Het vergelijkingsobject b-straat betreft een als kledingwinkel bij F in gebruik zijnd pand, gelegen in B, met een bruto vloeroppervlakte van circa 2.193 m². Het pand is gebouwd omstreeks 1974 en is door de eigenaar per 1 april 1995 verhuurd. De naar de datum 1 juli 1998 geïndexeerde huur bedroeg € 537.878 per jaar. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter vloeroppervlakte komt daarmee uit op afgerond € 245. Het pand is naar het oordeel van het Hof in het onderhavige geval niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject. Het Hof wijst in dit verband op het zeer grote verschil in oppervlakte van beide panden (de onroerende zaak is ongeveer tienmaal zo groot) en op het feit dat de huurovereenkomst met betrekking tot het object b-straat is gesloten op een ver (ruim 3½ jaar) voor de waardepeildatum gelegen datum.
2.6.6. Het Hof hecht geen betekenis aan het onder 2.1.2.2 bedoelde taxatierapport, reeds omdat dit rapport uitgaat van een waardepeildatum welke is gelegen bijna 5 jaren na de waardepeildatum, welke van toepassing is voor de onderhavige waardebepaling. Evenmin hecht het Hof betekenis aan de in 2.1.2.2 vermelde huurovereenkomst omdat de daarin vermelde huurprijs niet op de huurmarkt tussen onafhankelijke partijen tot stand gekomen is.
2.6.7. Belanghebbende 2 heeft voorts gewezen op de aanwezigheid van zwervers voor en rondom de onroerende zaak. Het Hof oordeelt dat belanghebbende 2 met deze stelling – mede gelet op de stelling van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak gelegen is aan de hoofdas van het winkelhart en een groot aantal passanten heeft en de ligging daardoor beter is dan die van de vergelijkingsobjecten – geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat door de ligging van de onroerende zaak de huurwaarde daarvan lager moet worden gesteld ten opzichte van die van het referentieobject a-straat 1. De door belanghebbende ter zitting gemaakte opmerkingen over de passantenstroom hebben het Hof niet overtuigd van het tegendeel.
Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de huurwaarde van de onroerende zaak lager is dan die van de referentieobjecten omdat de onroerende zaak te groot is om rendabel te worden geëxploiteerd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende 2 ook deze stelling niet aannemelijk gemaakt.
2.6.8. Partijen verschillen weliswaar van mening over de hoogte van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak, maar de heffingsambtenaar heeft gesteld dat het slechts een controleberekening betreft. Het Hof leidt hieruit af, dat de heffingsambtenaar niet als afzonderlijke beroepsgrond de (subsidiaire) stelling heeft willen betrekken, dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak hoger is dan de waarde in het economische verkeer ervan. Het Hof hoeft de juistheid van de door de heffingsambtenaar berekende gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand dus niet te beoordelen.
2.6.9. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport en met name met het vergelijkingsobject a-straat 1 aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
2.7. Slotsom
2.7.1. Ten aanzien van het hoger beroep van belanghebbende 1 is de slotsom dat de ten aanzien van haar gedane uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd en haar beroep bij de rechtbank alsnog niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Belanghebbende 1 heeft recht op vergoeding van het griffierecht in hoger beroep. Het Hof ziet geen aanleiding om aan belanghebbende 1 een vergoeding van proceskosten toe te kennen.
2.7.2. Ten aanzien van het hoger beroep van belanghebbende 2 is de slotsom dat dit beroep ongegrond is en dat de ten aanzien van haar gedane uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden, zoals overwogen onder 2.6. Voor een proceskostenveroordeling ten gunste van belanghebbende 2 bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de ten aanzien van belanghebbende 1 gedane uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het door belanghebbende 1 bij de rechtbank ingestelde beroep niet-ontvankelijk;
- bevestigt de ten aanzien van belanghebbende 2 gedane uitspraak van de rechtbank; en
- gelast dat de gemeente P aan belanghebbende 1 vergoedt het door deze voor de
behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 422.
Aldus vastgesteld door mrs. O.B. Onnes, voorzitter van de belastingkamer, P.M.F. van Loon en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier.
De beslissing is op 19 december 2008 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.