Uitspraak
10 juni 2008
vijfde civiele kamer
zaaknummer 104.003.438
(voorheen rolnummer 2007/403)
G E R E C H T S H O F T E A M S T E R D A M
nevenzittingsplaats Arnhem
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
procureur: mr. C.B.M. Scholten van Aschat,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
procureur: mr. I.M.C.A Reinders Folmer.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 2 augustus 2006 en 25 oktober 2006 die de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Amersfoort) tussen principaal appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als gedaagde en principaal geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres heeft gewezen; van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 19 januari 2007 aan [geïntimeerde] aangezegd van het vonnis van 25 oktober 2006 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
2.3 Daarna heeft [appellant] op 12 juni 2007 een ‘akte toelichting productie’ genomen.
2.4 Bij ‘memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel tevens eisvermeerdering’ met datum 26 juni 2007 heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de door [appellant] opgeworpen grieven tegen het bestreden vonnis ongegrond zal verklaren en dat vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in (bedoeld zal zijn:) de kosten van het principaal hoger beroep.
2.5 Bij dezelfde memorie heeft [geïntimeerde] incidenteel beroep ingesteld tegen het bestreden vonnis en heeft zij haar eis vermeerderd. Zij heeft twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft gevorderd dat het hof, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad,
1. het bestreden vonnis met wijziging c.q. aanvulling van de gronden zal bevestigen;
2. [appellant] zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen twee dagen na het ten deze te wijzen arrest aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag ad € 26.037,32, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [appellant] in (bedoeld zal zijn:) de kosten van het incidenteel hoger beroep.
2.6 Daarna heeft [appellant] op 7 augustus 2007 een ‘akte naar aanleiding van memorie van antwoord in principaal appel’ genomen.
2.7 Bij ‘memorie van antwoord in incidenteel beroep tevens eisvermeerdering’ met datum 2 augustus 2007, ingediend ter rolle van 7 augustus 2007, heeft [appellant] verweer gevoerd en aantal producties overgelegd. Hij heeft geconcludeerd dat het hof [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren in de door haar voorgestane vermeerdering van eis en de door haar aangevoerde grieven tegen het bestreden vonnis zal verwerpen en derhalve de vordering in incidenteel appel zal afwijzen en arrest zal wijzen zoals door [appellant] in het principaal appel wordt gevorderd.
2.8 Ten slotte hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis van 2 augustus 2006 onder het kopje ‘De beoordeling van het geschil’ onder 1 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit - behoudens voor zover daarin gelezen zou moeten worden dat [appellant] in privé de huurovereenkomst is aangegaan, waartegen grief I is gericht en waarop het hof bij de bespreking van grief I zal ingaan - zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. In 1986 heeft [appellant] met de toenmalige eigenaar van het pand, gelegen aan de [adres] (verder te noemen: het gehuurde) een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gesloten (verder te noemen: de huurovereenkomst). Artikel 6 van Pro de huurovereenkomst luidt: “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als voor wat betreft het parterre en souterraingedeelte als restaurant en voor wat betreft de bovenwoning bewoning door een gezin.” [geïntimeerde] en haar toenmalige echtgenoot hebben het gehuurde op 2 april 1990 gekocht. Vanaf 1986 heeft [appellant] in het gehuurde een onderneming, te weten een Grieks specialiteitenrestaurant, in de vorm van een vennootschap onder firma (verder te noemen: de vof) gedreven. In 1992 is de zoon van [appellant] tot de vof toegetreden. In september 2002 heeft [appellant] de onderneming verkocht aan [A.] en de parterre en bovenwoning van het gehuurde aan [A.] onderverhuurd. Na het einde van de onderhuurrelatie heeft [appellant] de parterre en de bovenwoning van het gehuurde aan [B.] (verder te noemen: [B.]) onderverhuurd. [B.] heeft de bovenwoning op haar beurt onderverhuurd aan derden. [appellant] ontvangt van [B.] een hogere huurprijs dan hij zelf aan [geïntimeerde] is verschuldigd. [geïntimeerde] heeft bij deurwaardersexploot van 25 augustus 2005 de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd tegen 1 september 2006. [appellant] heeft niet met die opzegging ingestemd. De kantonrechter heeft op vordering van [geïntimeerde] bepaald dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] per 1 juli 2007 eindigt. De kantonrechter is tot dit oordeel gekomen op grond van een afweging van belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege hem bevindt, uiterlijk per 1 juli 2007 te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking aan [geïntimeerde] te stellen en heeft hij [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
Ten aanzien van het principaal appel
4.2 Het meest verstrekkend is grief I, waarin [appellant] er bezwaar tegen maakt dat de kantonrechter het beroep van [appellant] op niet-ontvankelijkheid van [geïntimeerde] niet heeft gehonoreerd. [appellant] betoogt dat de (vennoten van de) vof de werkelijke contractspartij van [geïntimeerde] is/zijn en niet [appellant] in privé, zodat zij de vof dan wel de vennoten van de vof in hun hoedanigheid van vennoot had moeten dagvaarden, althans in ieder geval, naast [appellant], ook diens zoon. Bij de behandeling van deze grief gaat het hof ervan uit dat deze ook is gericht tegen het tussenvonnis van 2 augustus 2006.
4.3 Het hof overweegt als volgt. [appellant] staat als huurder vermeld in de door hem ondertekende huurovereenkomst. Artikel V sub C van de Algemene Bepalingen behorend bij de huurovereenkomst luidt: “(…) Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder verboden huurrechten uit deze overeenkomst in te brengen in een vennootschap, maatstap e.d., hetzij in een dergelijk verband van zijn huurrechten gebruik te maken”. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] deze toestemming heeft verleend. Tegen die achtergrond brengt het feit dat in het gehuurde door middel van een vof een Grieks specialiteitenrestaurant werd geëxploiteerd - en de bekendheid van [geïntimeerde] daarmee - nog niet met zich dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1986 - en daarna [appellant] en [geïntimeerde] - hebben beoogd de vof en de (mede)vennoten van de vof te binden aan de verplichtingen van de huurovereenkomst en rechten uit die overeenkomst te verschaffen. Het feit dat de vof huurpenningen heeft betaald of het feit dat [geïntimeerde] een brief heeft gericht aan de vof brengt niet mee dat [appellant] mocht verwachten - en [geïntimeerde] redelijkerwijze had moeten begrijpen dat - de vof dan wel de vennoten van de vof contractspartij zijn (geworden) bij de huurovereenkomst. Ook het feit dat [geïntimeerde] een brief aan de zoon van [appellant] heeft gericht, hem in een brief ‘huurder’ heeft genoemd en deze als aanspreekpunt gebruikte, is onvoldoende om daaruit te kunnen afleiden dat partijen hebben beoogd, althans dat [appellant] mocht verwachten - en [geïntimeerde] redelijkerwijze diende te begrijpen - dat de zoon (mede) contractspartij bij de huurovereenkomst is geworden. Grief 1 faalt dus.
4.4 Met de grieven II en III maakt [appellant] bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter en de motivering van dit oordeel, dat bij afweging van het belang van [geïntimeerde] enerzijds en dat van [appellant] én dat van zijn onderhuurder anderzijds, het belang van [geïntimeerde] zwaarder dient te wegen. Het hof stelt bij de bespreking van die grieven voorop dat, gelet op de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek, in verband met het feit dat de onderhavige procedure is ingeleid bij dagvaarding van 12 januari 2006, deze grief dient te worden beoordeeld aan de hand van het thans geldende recht zoals is opgenomen in titel 7.4 van boek 7 BW.
4.5 Het belang van [appellant] is er voornamelijk in gelegen om de door hem gestelde geleden schade te compenseren door het gehuurde tegen een hogere huurprijs aan [B.] te verhuren dan de huurprijs die hij aan [geïntimeerde] verschuldigd is. De door [appellant] gestelde schade bestaat uit:
- kosten gemaakt in verband met procedures tegen [A.], koper van het restaurant van [appellant] en voormalig onderhuurder van het gehuurde;
- kosten gemaakt in verband met de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] alsmede kosten van juridische bijstand in verband met een sommatie van [geïntimeerde] tot betaling van de huurprijs en een geschilpunt omtrent de kosten van reparatie van de c.v.-radiator en gaskachel;
- misgelopen huurinkomsten van [A.];
- een fors lagere verkoopprijs van zijn onderneming, als gevolg van een nog lopende procedure tegen [A.] tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.6 Veronderstellenderwijze uitgaande van de juistheid van de door [appellant] gestelde maar door [geïntimeerde] betwiste (hoogte van de) schade, is het hof van oordeel dat de schadeposten die met [A.] verband houden, niet aan [geïntimeerde] zijn te wijten, maar geheel in de risicosfeer van [appellant] liggen. [geïntimeerde] stond buiten de relatie tussen [A.] en [appellant]. Het was de eigen keuze van [appellant] om zijn onderneming aan [A.] te verkopen en het gehuurde aan [A.] onder te verhuren. Het belang dat [appellant] voorts stelt te hebben bij compensatie van kosten, gemaakt in verband met juridische geschillen tussen hem en [geïntimeerde] is - nog daargelaten dat onduidelijk is welke kosten zijn gemaakt in verband met de hiervoor genoemde sommatie en het geschilpunt - op zichzelf geen belang dat de huurbeschermingsbepalingen beogen te beschermen.
4.7 Anders dan [appellant] stelt, kan uit het feit dat [geïntimeerde] in 2004 geen bezwaar heeft gemaakt tegen onderhuur aan [B.], niet worden afgeleid dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij tot in lengte van dagen van [geïntimeerde] kon huren. Het door [appellant] gestelde opgewekte vertrouwen kan evenmin uit de door [appellant] overgelegde verklaring van [C.] worden afgeleid, nu deze onvoldoende concreet is. [C.] verklaart weliswaar dat hij getuige is geweest van een telefoongesprek, waarin [appellant] toestemming tot onderhuur vroeg en dat hij na dit gesprek van [appellant] hoorde dat [appellant] toestemming had verkregen om de zaak onder te verhuren zolang hij wenste, maar hij verklaart niets over de persoon met wie [appellant] het telefoongesprek voerde en evenmin wat deze persoon tijdens dit gesprek heeft gezegd. Gelet op het voorgaande kan ook de stelling van [appellant] dat hij genoegen heeft genomen met een lagere verkoopprijs van zijn onderneming en dat hij het gehuurde niet tegen een hogere huurprijs heeft onderverhuurd, juist omdat hij erop rekende en mocht rekenen dat hij de onderhuurrelatie met [B.] tot in lengte van dagen mocht voortzetten, niet tot een ander oordeel leiden. Het hof voegt daar nog aan toe dat deze stelling haaks staat op - en in zoverre tegenstrijdig is met - zijn stelling dat de onderneming niet “lekker in de markt lag” en dat een lagere verkoopprijs en een schappelijke huurprijs noodzakelijk waren, omdat potentiële kopers zich door de toen nog lopende procedure tot ontbinding van de verkoop- en huurovereenkomst tegen [A.] lieten afschrikken. Voornoemde omstandigheden kunnen dan ook niet aan beëindiging van de huurovereenkomst in de weg staan.
4.8 Tegenover het belang van [appellant] staan de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] om rechtstreeks zeggenschap te kunnen uitoefenen ten aanzien van de keuze van degene die feitelijk het aan haar in eigendom toebehorende pand gebruikt en zelf met deze een passende huurprijs overeen te komen. Daaraan doet niet af dat zij heeft aangegeven thans geen bezwaar te hebben tegen de huidige (onder)onderhuurders, nu zij ook voor de toekomst ingeval van beëindiging belang houdt bij een rechtstreekse invloed op de persoon van de huurder, in plaats van slechts een indirecte invloed, bestaande uit enkel de mogelijkheid van voorafgaand overleg met [appellant].
4.9 De conclusie van het voorgaande is dat het feit dat [appellant], als schakel tussen [geïntimeerde] en de huidige gebruikers van het gehuurde, ten gevolge van de beëindiging van de huurovereenkomst een financieel voordeel komt te ontvallen, afgezet tegen de hiervoor genoemde belangen van [geïntimeerde], geen doorslaggevend belang vormt voor instandhouding van de huurovereenkomst. De grieven I tot en met III falen derhalve.
4.10 Met grief IV maakt [appellant] er bezwaar tegen dat de kantonrechter volledig is voorbij gegaan aan de belangen van de onderhuurder(s). Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat gelet op het bepaalde van artikel 7:296 lid 3 BW Pro, mede in verband met het bepaalde in artikel 7:306 lid 1 BW Pro, inhoudende dat een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte gelijktijdig eindigt met het overeenkomstig artikel 7:296 lid 5 BW Pro vastgestelde tijdstip van ontruiming, bij de afweging van belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro rekening dient te worden gehouden met de belangen van [B.], alsmede de huidige bewoners van de bovenwoning.
4.11 Het belang van [B.] is - zoals [appellant] onbestreden heeft gesteld - erin gelegen dat zij haar onderneming, die zij eerst in 2004 heeft gekocht langer dan tot 1 juli 2007 kan expoiteren. Ook het belang van bewoning, dat de bewoners van de bovenwoning hebben, is evident. [geïntimeerde] heeft weliswaar herhaaldelijk gesteld dat de belangen van [B.] en de huidige bewoners van de bovenwoning gewaarborgd blijven, aangezien zij bereid is met hen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten op redelijke en marktconforme condities, en zij heeft gesteld dat zij inmiddels met [B.] in onderhandeling is om met ingang van 1 juli 2007 een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan op marktconforme condities. Hieruit blijkt echter onvoldoende wat de huidige stand van zaken is ten aanzien van de totstandkoming van die nieuwe huurovereenkomsten en hoe de belangen van voornoemde onderhuurders concreet zijn gewaarborgd. In zoverre slaagt grief IV. Het hof ziet aanleiding om [geïntimeerde] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorgaande en - indien voorhanden - de nieuwe huurovereenkomsten over te leggen, althans andere documenten waaruit genoegzaam kan worden afgeleid op welke wijze concreet met de belangen van [B.] en de bewoners van de bovenverdieping is rekening gehouden.
Ten aanzien van het incidenteel appel en de vermeerdering van eis
4.12 [geïntimeerde] heeft bij wijze van incidenteel appel haar eis vermeerderd zoals hiervoor is weergegeven onder 2.5. Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat, nu [appellant] in zijn memorie van antwoord in incidenteel appel tevens eisvermeerdering’ op deze eiswijziging heeft gereageerd en hij onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het geding door die wijziging onredelijk wordt vertraagd, het beroep van [appellant] op strijd met de goede procesorde wordt verworpen. Het feit dat de vermeerderde eis van [geïntimeerde] aldus niet in twee feitelijke instanties kan worden behandeld, maakt dat niet anders. Dit is eigen aan de devolutieve werking van het appel.
4.13 [geïntimeerde] legt aan haar vordering tot betaling van € 26.037,32 ten grondslag dat [appellant] tekortgeschoten is in de op hem rustende verplichting tot het verrichten van dagelijks onderhoud aan het gehuurde. De schade die zij vordert bestaat uit de kosten verband houdend met het weer terugbrengen in de oude staat, zoals weergegeven op de door [geïntimeerde] overgelegde offerte van [D.] van 20 juni 2007 (verder te noemen: de offerte). In de offerte staan - kort samengevat - de volgende werkzaamheden vermeld: het herstellen van een beschadiging aan het keukenblok, het vervangen van het toilet, de wastafel, de kraan, de gevelkachel en de douchedeur in de badkamer en het opnieuw voegen van het tegelwerk in de badkamer, alsmede het (in diverse kamers) verwijderen en vervangen van vloerbedekking, het herstellen en leveren van rookmelders, het sauzen en schilderen van de wanden, plafonds, en diverse raamkozijnen. [appellant] heeft daar tegenover gesteld dat deze werkzaamheden leiden tot een algehele renovatie, waartoe hij niet gehouden is en dat [geïntimeerde] onvoldoende duidelijk heeft aangegeven waartoe hij wel gehouden zou zijn.
4.14 Het hof overweegt dat artikel VI sub B van de huurovereenkomst - waarop [geïntimeerde] zich beroept - verwijst naar artikel 1619 (oud) BW. Hiervoor is artikel 7:217 BW Pro in de plaats getreden aan welk artikel ingevolge het Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek met ingang van 1 augustus 2003 onmiddellijke werking toekomt. Uit artikel 7:217 BW Pro vloeit voort dat de huurder verplicht is de kosten van kleine herstellingen te verrichten.
4.15 Ten aanzien van de door [geïntimeerde] genoemde werkzaamheden overweegt het hof als volgt. De door [geïntimeerde] overgelegde offerte dateert van 20 juni 2007 en de vermeerdering van eis is ingesteld op 26 juni 2007. [appellant] heeft daartegenover in zijn ‘memorie van antwoord in incidenteel appel tevens eisvermeerdering’ van 7 augustus 2007 aangevoerd dat [geïntimeerde] hem voor het eerst op 2 juli 2007 heeft laten weten te hebben moeten constateren dat de bovenetages slecht waren onderhouden. Verder heeft hij aangevoerd dat [geïntimeerde] hem tot 23 juli 2007 in de gelegenheid heeft gesteld werkzaamheden te verrichten, dat de aannemer van [geïntimeerde] in ieder geval ten aanzien van de voorkamer heeft aangegeven dat de staat van onderhoud goed was en dat [appellant] de bovenetages volledig ontruimd en schoongemaakt heeft en diverse kleine herstellingen heeft verricht. Gelet op het voorgaande staat niet vast dat [appellant] niet aan de op hem rustende verplichtingen heeft voldaan en is onduidelijk of, en zo ja ten aanzien van welke werkzaamheden, [appellant] in de ogen van [geïntimeerde] in verzuim is en of [geïntimeerde] haar vordering ter zake wenst te handhaven. Het hof ziet aanleiding om [geïntimeerde], aangezien zij niet meer in de gelegenheid is geweest te reageren op de ‘memorie van antwoord in incidenteel appel tevens eisvermeerdering’ van [appellant], alsnog in de gelegenheid te stellen zich hierover in dezelfde akte als hiervoor onder 4.11 genoemd, uit te laten.
4.16 De slotsom ten aanzien van het principaal appel is dat de grieven I tot en met III in het principaal appel falen, dat grief IV in het principaal appel in zoverre slaagt, dat [geïntimeerde] in de gelegenheid zal worden gesteld zich bij akte uit te laten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.11 en om de daarin bedoelde documenten over te leggen, en voorts dat verder iedere beslissing zal worden aangehouden. De slotsom ten aanzien van het incidenteel appel is dat [geïntimeerde] wat betreft de vermeerdering van eis, in de gelegenheid zal worden gesteld zich uit te laten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.15 en dat verder iedere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal appel
stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid om zich ter rolzitting van 8 juli 2008 bij akte uit te laten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.11 en om de daar bedoelde documenten over te leggen;
in het incidenteel appel, ten aanzien van de vermeerdering van eis
stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid om zich ter rolzitting van 8 juli 2008 bij akte uit te laten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.15;
in het principaal appel en in het incidenteel appel
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Katz-Soeterboek en Duitemeijer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 juni 2008.