Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vennootschap onder firma [firmanaam],
thans gevestigd te [plaatsnaam], gemeente [plaatsnaam],
APPELLANTE (na verwijzing door de Hoge Raad),
procureur: mr. B.J.H. Crans,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALOG ONROEREND GOED EN HANDELMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Culemborg,
GEÏNTIMEERDE (na verwijzing door de Hoge Raad),
procureur: mr. P.N. van Regteren Altena.
1. Het verloop van het geding
1.1 Appellante wordt in de gedingstukken ook (in enkelvoud) [firmanaam] genoemd. Het hof zal de partijen hierna met [firmanaam] en Alog aanduiden.
1.2 De Hoge Raad der Nederlanden heeft in dit geding op 24 september 2004 een arrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar dit arrest.
Na vernietiging van het arrest van het gerechtshof ’s-Gravenhage van 13 december 2002 heeft de Hoge Raad het geding naar dit hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing.
1.3 Vleesmeesters heeft Alog bij exploot van 20 oktober 2004 opgeroepen om voor dit hof te verschijnen teneinde voort te procederen. Vervolgens heeft [firmanaam] een memorie na verwijzing genomen, daarbij producties overgelegd en geconcludeerd, naar het hof begrijpt, dat dit hof het vonnis van de rechtbank Middelburg, waarvan zij beroep instelde, zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, Alog zal veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat, kosten rechtens en alles uitvoerbaar bij voorraad.
1.4 Alog heeft zich daartegen verweerd bij memorie van antwoord na verwijzing, producties in het geding gebracht alsmede een bewijsaanbod gedaan en geconcludeerd, naar het hof begrijpt, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van [firmanaam] in de proceskosten van het hoger beroep (met inbegrip van de proceskosten na verwijzing).
1.5 [Firmanaam] heeft zich vervolgens bij akte uitgelaten over de door Alog in het geding gebrachte producties.
1.6 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep met inbegrip van die na verwijzing.
2. (Verdere) behandeling van het hoger beroep
2.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
2.1.1 [Firmanaam] exploiteerde in [vestigingsplaats] een slagerij in een bedrijfsruimte aan de [straatnaam][huisnummer], waarvan het grootste deel in gebruik was bij Aldi Best B.V. (verder: Aldi Best) voor de exploitatie van een Aldi-supermarkt. Aldi Best heeft haar supermarkt in april 1997 verplaatst naar een andere locatie in [vestigingsplaats]. Aan [firmanaam] is in de nieuwe locatie van de supermarkt in [vestigingsplaats] geen bedrijfsruimte ter beschikking gesteld.
[Firmanaam] heeft de exploitatie van haar slagerij tot 20 januari 1998 voortgezet en op die datum beëindigd vanwege toenemende verliezen na het vertrek van de Aldi-supermarkt.
2.1.2 Alog huurde de bedrijfsruimte sinds maart 1982 van Euro Invest Kerkrade B.V. (verder: Euro Invest).
Alog heeft ongeveer 690 m2 (per abuis noemt [firmanaam] in haar memorie na verwijzing onder 20 een oppervlakte van 960 m2) van de bedrijfsruimte verhuurd aan Aldi Best en de overige ongeveer 45 m2 in 1982 aan (de rechtsvoorganger van) Dumeco Retail B.V. (verder: Dumeco). Dumeco heeft dit gedeelte op haar beurt vanaf 13 december 1993 onderverhuurd aan [firmanaam].
2.1.3 Op haar, Alog’s, briefpapier staat het logo van Aldi Markt.
2.1.4 In het huurcontract van Alog met Euro Invest was voor Alog de verplichting opgenomen de bedrijfsruimte als supermarkt te gebruiken en van voldoende inventaris te voorzien.
Bij vonnis in kort geding van 11 maart 1998 is aanvaard dat Alog jegens Euro Invest sinds april 1997 toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting de bedrijfsruimte als supermarkt te gebruiken. Alog werd op die grond veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Alog heeft vervolgens de bedrijfsruimte ontruimd en haar inrichting en inventaris opgeslagen.
2.1.5 [Firmanaam] heeft zich, heel kort gezegd, op het standpunt gesteld dat Alog zich dusdoende te weinig heeft aangetrokken van haar, [firmanaam]’, belang bij voortzetting van de exploitatie van haar slagerij en dat Alog daarmede jegens [firmanaam] onrechtmatig heeft gehandeld.
Alog heeft dan wel medio 1996 aangeboden dat het huurcontract met haar zonder opzegtermijn kon worden opgezegd per datum dat de Aldi-supermarkt uit de bedrijfsruimte zou vertrekken maar daarmee is zij [firmanaam] onvoldoende tegemoetgekomen, aldus [firmanaam].
2.2 In zijn verwijzingsarrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat, indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van een overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen.
Daarom moet in de kwestie die Alog en [firmanaam] verdeeld houdt, aandacht worden besteed aan de vraag of [firmanaam] in de omstandigheden van het gegeven geval redelijkerwijs erop mocht vertrouwen dat haar belangen door Alog zouden worden ontzien, alsmede moeten in dat kader de terzake dienende omstandigheden van het geval worden afgewogen.
Als terzake dienende omstandigheden heeft de Hoge Raad in elk geval aangemerkt:
(a) de hoedanigheid van alle betrokken partijen,
(b) de aard en strekking van de overeenkomst waarvan de nakoming in geding is,
(c) de wijze waarop de belangen van [firmanaam] daarbij zijn betrokken,
(d) de vraag of deze betrokkenheid voor Alog kenbaar was,
(e) de vraag of [firmanaam] erop mocht vertrouwen dat haar belangen zouden worden ontzien,
(f) de vraag in hoeverre het voor Alog bezwaarlijk was met de belangen van [firmanaam] rekening te houden,
(g) de aard en omvang van het nadeel dat voor [firmanaam] dreigde,
(h) de vraag of van [firmanaam] kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, alsmede
(i) de redelijkheid van een eventueel aan [firmanaam] aangeboden schadeloosstelling.
2.3 Het komt het hof voor dat deze zaak nog niet rijp is voor een eindarrest. Het hof wil eerst bij de partijen aanvullende inlichtingen inwinnen.
Op een aantal punten waarover partijen hebben gedebatteerd heeft het hof zich wel al een oordeel gevormd. Die oordelen, waarover hieronder meer, zullen bij de te houden comparitie van partijen uitgangspunt vormen.
2.4 Vooropgesteld zij dat in dit geding blijkens de te dezen toepasselijke bepalingen van overgangsrecht het huurrecht van toepassing is zoals dit tot 1 augustus 2003 heeft gegolden.
2.5 Het gaat tussen Euro Invest en Alog, tussen Alog en Aldi Best alsmede tussen Alog en Dumeco om huur/verhuur van zogenoemde 1624-bedrijfsruimte die in 1993, het jaar waarin [firmanaam] haar bedrijfsruimte is gaan huren, al meer dan tien jaren duurde. Bij gebreke van enige aanwijzing voor het tegendeel moet worden aangenomen dat de tussen Euro Invest en Alog geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was gaan gelden. Hetzelfde geldt voor de overeenkomsten van onderhuur die werden gesloten tussen Alog en Aldi Best en tussen Alog en (de rechtsvoorganger van) Dumeco.
De wet voorziet voor huurovereenkomsten die meer dan tien jaren hebben geduurd in een minder verstrekkende huurbescherming dan voor huurovereenkomsten die minder dan tien jaren hebben geduurd.
De huurovereenkomst die gold tussen Euro Invest en Alog bevatte weliswaar geen exploitatieverplichting voor Alog maar wel de gebruiksbestemming “supermarkt”. Daaruit kon en mocht in elk geval worden afgeleid dat Alog gehouden was om ervoor zorg te dragen dat de bedrijfsruimte, indien zij werd gebruikt, dienovereenkomstig zou worden gebruikt.
2.6 De klanten van de door [firmanaam] geëxploiteerde slagerij hadden toegang tot de slagerij via de supermarkt van Aldi Best. De slagerij beschikte aan de achterzijde over een aparte toegang van buiten. Deze werd door het personeel van de slagerij gebruikt.
Uit de gebouwelijke situatie in combinatie met hetgeen voor [firmanaam] voortvloeide uit de tussen Alog en Dumeco gesloten huurovereenkomst leidt het hof af dat [firmanaam] bij de exploitatie van haar slagerij in hoge mate afhankelijk was van hetgeen Aldi Best met haar supermarkt voor had. In het midden kan blijven of deze situatie moet worden aangeduid als “winkel in winkel”-constructie. Dat maakt verder geen verschil.
2.7 De geconstateerde afhankelijkheid moet zowel aan [firmanaam] als aan Alog duidelijk zijn geweest, toen [firmanaam] met de exploitatie van haar slagerij van start ging en ook daarna.
Nu Alog door middel van haar overeenkomst met Dumeco het gedrag van de gebruiker van de door Dumeco verhuurde bedrijfsruimte heeft gereguleerd, kan zonder afdoende toelichting, die ontbreekt, niet worden aanvaard dat die afhankelijkheid voor Alog niet kenbaar was.
Hetzelfde geldt voor [firmanaam], voor haar misschien nog wel sterker, omdat de gebouwelijke situatie en de exploitatievoorschriften haar dagelijkse realiteit vormden.
2.8 [Firmanaam] was dus een derde die bij uitstek belang had bij de contractsverhouding tussen Alog en Aldi Best en tussen Alog en Dumeco en dus ook bij de contractsverhouding tussen Euro Invest en Alog. [firmanaam] had in het bijzonder groot belang bij behoorlijke nakoming door Alog van de in haar huurovereenkomst met Euro Invest voorziene gebruiksbestemming van het gehuurde: “supermarkt”.
2.9 Het hof wil aan partijen vragen stellen over de wijze waarop de betrokken partijen zich rekenschap hebben gegeven van die afhankelijkheid bij de voorbereiding van de huurovereenkomst van [firmanaam].
In dat verband zullen ook vragen worden gesteld over de (commerciële) relatie tussen Alog en Aldi Best en die tussen Dumeco en [firmanaam].
Pas daarna zal de vraag kunnen worden beantwoord of [firmanaam] erop mocht vertrouwen dat haar belangen zouden worden ontzien. Hetzelfde geldt voor de vraag of van [firmanaam] kon worden gevergd dat zij zich had ingedekt tegen het nadeel dat kon voortkomen uit vroegtijdige beëindiging van de in het geding zijnde huurrelaties.
2.10 Bij gelegenheid van de te houden comparitie wil het hof bovendien vragen stellen over de oplossingsmogelijkheden die er redelijkerwijs waren, toen het probleem van het voorgenomen vertrek van de Aldi-supermarkt zich voor [firmanaam] had aangediend.
2.11 Voor het geval de verkregen inlichtingen het hof ertoe zouden brengen te oordelen dat in dit geval plaats is voor toekenning van schadevergoeding aan [firmanaam], overweegt het hof nu reeds dat de stellingen van [firmanaam] ontoereikend zijn voor vergoeding van immateriële schade.
Vooropgesteld zij in dit verband dat de vergoeding voor het niet in vermogensschade bestaande nadeel kennelijk wordt gevorderd ten behoeve van de vennoten van [firmanaam], [naam vennoot 1] en [naam vennoot 2].
Voor toekenning van immateriële schade bestaat in een geval als dit slechts voldoende grond, als sprake is van letsel dan wel een andere aantasting in de persoon.
[Firmanaam] heeft ter ondersteuning van haar stelling dat immateriële schade moet worden toegekend verwezen naar productie 2 bij memorie na verwijzing. Uit die productie valt op te maken dat de verplaatsing van de Aldi-supermarkt voor [firmanaam] financieel grote gevolgen heeft gehad. Het hof wil aannemen dat dit voor de vennoten van [firmanaam] ingrijpend is geweest en dat zij daaronder hebben geleden. Dat levert evenwel geen voldoende grondslag om relevant (psychisch) letsel dan wel een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 Burgerlijk Wetboek aan te nemen.
3. Slotsom
Het hof zal een persoonlijke verschijning van partijen gelasten teneinde bij hen inlichtingen in te winnen. Het hof wil bij die gelegenheid ook onderzoeken of de kwestie die partijen verdeeld houdt geheel of gedeeltelijk in der minne kan worden opgelost.
4. Beslissing
Het hof:
gelast partijen om in persoon (de vennoten van [firmanaam]) dan wel deugdelijk vertegenwoordigd (Alog) en vergezeld van hun raadslieden te verschijnen voor dit hof voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling;
bepaalt dat daartoe op donderdag 25 september 2008 te 13.30 uur een zitting wordt gehouden in het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht 436 te Amsterdam;
benoemt mr. G.B.C.M. van der Reep tot raadsheer-commissaris ten overstaan van wie de zitting zal plaatshebben;
bepaalt dat de procureur van [firmanaam] dient na te (laten) gaan of partijen en hun raadslieden op de hierboven bepaalde dag en tijd kunnen verschijnen en dat deze – zo dat niet het geval mocht zijn - uiterlijk op 18 juli 2008 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de maanden oktober en november 2008 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een nieuwe datum te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, R.E. de Winter en C. Uriot en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juni 2008 door de rolraadsheer.