Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00497
2 juli 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X en Y
wonende te Z,
belanghebbenden,
gemachtigde mr. D,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/3449 en 06/3450 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2005 aan belanghebbenden bij afzonderlijke beschikkingen de waarde van de onroerende zaak aan de […]weg 35A te A (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld op € 537.000, bekendgemaakt. In deze geschriften zijn tevens de op deze waarde gebaseerde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor 2005 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 februari 2006, de waarde verminderd tot € 329.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
Bij uitspraak van 13 juli 2007, aan partijen gezonden op 16 juli 2007, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbenden ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 30 juli 2007, aangevuld bij brief van 29 augustus 2007. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende X is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. Belanghebbende Y is gebruiker van de onroerende zaak. Verweerder heeft bij de rechtbank overgelegd een taxatierapport betreffende de onroerende zaak, gedateerd 22 januari 2007 en opgemaakt door E, register taxateur van de gemeente Zaanstad. Daarin wordt het object beschreven als winkelverkoopruimte met werkplaats en opslagruimte. De getaxeerde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2003 is in het rapport met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 340.000. Dit bedrag is in het rapport als volgt gespecificeerd:
nr. code omschrijving bouw
laag bouw
jaar opp. hprijs
/m2 kap
fac eind
waarde
1 3010 winkel/verkoopruimte 0 1946 241 115 9,0 € 249.435
2 3420 werkplaats 0 1946 30 82 9,0 € 22.140
3 3330 Opslag 1 1946 117 65 9,0 € 68.445
De gehanteerde huurprijs per m² is onderbouwd met de volgende huurgegevens:
Adres Huursom p.m. Huursom p.j. Aantal m2 bvo Huurprijs/m2
…straat 1 € 2.500 € 30.000 110 € 273
…straat 3 € 2.450 € 30.480 180 € 169
…straat 4 € 1.176 € 14.112 120 € 118
…straat 6 € 1.555 €18.660 175 € 107
…straat 7 € 2.000 € 24.000 180 € 133
2.2. Belanghebbenden hebben bij de rechtbank overgelegd een taxatierapport van mr. D (hierna: D), makelaar te E, gedateerd 20 april 2007, waarin deze de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum bepaalt op € 278.000. In hoger beroep hebben belanghebbenden overgelegd een brief van de taxateur van 23 augustus 2007 overgelegd waarin deze zijn taxatie als volgt onderbouwt. Als huurprijs voor de showroom, de begane grond van de showroom, en de opslag op de eerste verdieping hanteert hij € 55, € 55 en € 30 per m²; voor de woning € 375 per m³. Voort hanteert hij voor de grond een waarde van € 375 per m². De slotzin van de brief luidt als volgt:
“Gezien de bijzonderheid van het getaxeerde object zijn er in de wijde omgeving geen soortgelijke panden gevonden die als referentie kunnen dienen voor de berekening van bovenvermelde waarde.”
3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover van belang, het volgende overwogen, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de heffingsambtenaar als verweerder:
“4.4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt het onder 2.2. (Hof: in deze uitspraak 2.1) genoemde taxatie¬rapport overgelegd. In dit rapport is voor de onroerende zaak een huurwaarde per vierkante meter variërend tussen de € 65 en € 115 opgenomen. Voorts is in het rapport voor de onroe¬rende zaak een kapitalisatiefactor van 9,0 te lezen. Verweerder heeft voornoemde waarden onderbouwd door te verwijzen naar marktgegevens, in het bijzonder naar de transactieprijs en huurprijzen van de onder 2.2. genoemde vergelijkingsobjecten. In weerwil van hetgeen eisers hieromtrent hebben aangevoerd is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 4.1. bedoelde waarde en is deze werkwijze niet in strijd met de waar¬derings¬regels krachtens de Wet woz.
4.5. De rechtbank is van oordeel dat de - in het rapport omschreven - vergelijkingsobjecten voldoende met de in geding zijnde onroerende zaak overeenkomt om aan de hand daarvan, met behulp van de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde, de waarde van de onroe¬rende zaak te onderbouwen. De relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak zijn wat betreft objectsoort, indeling en oppervlakte in het taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van zodanige aard en omvang dat het door verweerder ingebrachte objecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient voorts bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden dan wel huurprijzen te vergelij¬ken en dat de verkopen dan wel huurprijzen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten lopen uiteen van € 107 tot € 273. Hiervan uitgaande zijn de door ver¬weer¬der gehanteerde huurprijzen - zoals genoemd onder 4.4.(Hof: in deze uitspraak: 2.1.1) - niet te hoog. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat eventuele waardedrukkende invloeden in de waardevaststelling zijn verdisconteerd.
4.6. Eisers hebben bij de berekening van de door hen voorgestane waarde van onder meer de in het taxatierapport van D van 20 april 2007 genoemde waarde van € 278.000 als uitgangspunt genomen. Daargelaten dat de vervolgens door eisers uitgevoerde bereke¬ning niet inzichtelijk is, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van € 278.000 als onvol¬doende onderbouwd niet aannemelijk is geworden.”
4. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbenden stellen dat de waarde dient te worden verminderd tot € 278.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde zoals deze bij uitspraak op bezwaar is verminderd tot € 329.000, juist is.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder met de in 2.1 opgenomen vergelijkende cijfers de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde voldoende aannemelijk gemaakt. Met de verschillen in aard en ligging is daarbij in voldoende mate rekening gehouden.
5.2. In de gemeentelijke taxatie is een kapitalisatiefactor van 9,0 gehanteerd. Deze is als volgt onderbouwd. De taxateur heeft op grond van bij de verkopen van de onroerende zaken […] 124A en …straat 13 gerealiseerde opbrengsten een kapitalisatiefactor van respectievelijk 14,7 en 13,2 berekend. Noch van deze verkochte onroerende zaken noch van andere onroerende zaken zijn gegevens over gerealiseerde huuropbrengsten in geding gebracht. Het Hof oordeelt dat aldus sprake is van een van een vergelijking met één bekend gegeven en twee onbekende gegevens. De berekende kapitalisatiefactoren kunnen daarom naar het oordeel van het Hof de voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor niet ondersteunen. Dit leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.3. In het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport zijn geen vergelijkingscijfers (verkopen of huurgegevens) van andere onroerende zaken vermeld. D heeft ter zitting herhaald dat passende transacties niet voorhanden zijn en verklaard dat hij de taxatie op grond van zijn ervaring heeft gedaan. Belanghebbende heeft de in het gemeentelijke taxatierapport vermelde huren per m² niet, althans onvoldoende weersproken en evenmin heeft hij een geprobeerd een analyse te geven van de verschillen in opzet en cijfers van beide taxatierapporten. Het Hof komt tot de conclusie dat ook belanghebbenden met het rapport van D en ook anderszins de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt.
5.4. Nu partijen er niet in zijn geslaagd de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen (HR 14 oktober 2005, LJN: AU4300). Daarbij zal het Hof de door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte huurwaarde van € 37.780 als uitgangspunt nemen.
Het Hof neemt voorts in aanmerking hetgeen door partijen is aangevoerd, in het bijzonder ten aanzien van de bouwaard en de staat van onderhoud van de onroerende zaak. Gelet daarop acht het Hof het waarschijnlijk dat rekening moet worden gehouden met een mogelijk langdurige aanvangsleegstand wanneer het gebouw te huur wordt aangeboden. Naar het oordeel van het Hof wordt met een kapitalisatiefactor van 8,0 – gelijk ook taxateur D heeft gehanteerd – daarmee op passende wijze rekening gehouden. Dit resulteert in een waarde van € 37.780 x 8,0 = € 302.240.
5.5. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de waarde verminderen tot € 302.240.
6. Kosten
6.1. Belanghebbenden hebben recht op vergoeding van het griffierecht in eerste aanleg op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Voor het hoger beroep is geen griffierecht geheven.
6.2. Met inachtneming van artikel 8:75 van Pro de Awb en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdelen a en d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en met inachtneming van de door belanghebbenden verstrekte gegevens wordt de vergoeding als volgt vastgesteld. De vergoeding ter zake van het geding voor de rechtbank bedraagt € 8 voor reiskosten per tweede klasse openbaar vervoer alsmede voor het taxatierapport van D 2 uur x € 81,23 per uur is (afgerond) € 163.
6.3. Voor het geding in hoger beroep wordt de vergoeding overeenkomstig het Besluit vastgesteld op € 322, te weten 1 punt voor het verschijnen van D ter zitting x € 322 (waarde per punt) x 1 (gewicht van de zaak) alsmede € 10 voor reiskosten per tweede klasse openbaar vervoer voor belanghebbende.
7. Beslissing
Het Hof:
vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 302.240;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 503
betalen door de gemeente Zaanstad; en
gelast de gemeente Zaanstad aan belanghebbenden te vergoeden het door dezen voor de behandeling van het geding in eerste aanleg betaalde griffierecht van € 38.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 2 juli 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.