Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk P07/00659
23 april 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
- [X], wonende te [Z] (gemeente Muiden), belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/9512 van de rechtbank Amsterdam, in het geding tussen
belanghebbende
en
- de heffingsambtenaar van de gemeente Muiden,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) van 31 juli 2005 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: het object), vastgesteld op € 1.053.000 per waardepeildatum 1 januari 2003. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Gelijktijdig is belanghebbende ter zake van het object een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 opgelegd.
1.2. Het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2006 ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) ingesteld. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 augustus 2007 ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 20 maart 2009. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
2.1. Eiser [Hof: belanghebbende] is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning met opslag/magazijn, gelegen op een perceel grond met een oppervlakte van 840 m2. Het bouwjaar van de woning is 1995. Eiser heeft de woning op 3 september 2002 gekocht voor een bedrag van € 1.025.000.
2.2. Verweerder [Hof: de heffingsambtenaar] heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 22 december 2006 door C.R.M. van Unen,woz-taxateur, van TogNederland. Daarin is de waarde van de woning bepaald op € 1.053.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de verkoop- en objectgegevens van in [Z] gelegen woningen aan de [B-straat 1] en [C-straat 1].”
2.2. Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe:
In het door de rechtbank aangehaalde taxatierapport, zoals hiervoor vermeld onder 2.1 van die uitspraak (hierna: het taxatierapport), is de waarde onderbouwd met de volgende gegevens:
Vergelijkingsobjecten
Adres Bouwjaar Bouwsituatie / Ligging Kaveloppervlakte /
prijs per m2 Inhoud /
prijs per m3 Verkoopdatum Verkoopprijs / WOZ-waarde
1. [A-straat 1, Z] 1995 vrijstaand ca 840 m2 ca 507 m3 03-09-2002 € 1.025.000
goed ca € 930/m2 ca € 503/m3 € 1.053.000
2. [B-straat 1, Z] 1979 vrijstaand ca 532 m2 ca 460 m3 04-09-2003 € 720.000
voldoende ca € 1.007/m2 ca € 349/m3 € 696.000
3. [C-straat 1, Z] 1984 geschakeld ca 310 m2 ca 526 m3 02-10-2002 € 551.000
zeer goed ca € 1201/m2 ca € 341/m3 € 560.000
Object 1 Opslag / magazijn (41 m2) is getaxeerd op € 14.350. Dakkapel is getaxeerd op € 2.609
Object 2 Inpandige garage is getaxeerd op € 1
Object 3 Vrijstaande garage is getaxeerd op € 8.550
3. De procedure voor de rechtbank
Voor de rechtbank was de waarde van het object in geschil. De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover thans nog van belang, overwogen:
“4.2. (…) Ter zitting heeft eiser verklaard dat de gerealiseerde koopsom gelijk was aan de vraagprijs welke aan derden werd aangeboden en dat eiser niet de bedoeling had om de verkoper, zijnde zijn neef, te bevoordelen. Ook heeft eiser aangegeven dat, ondanks het feit dat bij de woning minder grond aanwezig was en de koopprijs erg hoog lag, hij na de eerste gesprekken geen mogelijkheid zag om van de koop af te zien. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiser van mening is dat hij niet in een goede onderhandelingspositie verkeerde om de woning voor een gunstigere prijs te kopen dan hij uiteindelijk heeft gedaan. Deze persoonlijke beweegredenen voor de aankoop van de woning kunnen echter niet tot het oordeel leiden dat de waarde van de woning op een lager bedrag moet worden gesteld. Eiser moet beschouwd worden als de meest biedende gegadigde voor de woning. Eiser heeft onvoldoende feiten aangevoerd om te kunnen oordelen dat de gerealiseerde koopsom niet de waarde in het economische verkeer per 3 september 2002 vertegenwoordigt. (…)
4.4. Eisers beroep op hetgeen in het taxatieverslag als opmerking is vermeld kan niet slagen. In het taxatieverslag is als opmerking vermeld dat de koopsom met € 250.000 boven het marktniveau ligt. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat die opmerking abusievelijk in het taxatieverslag vermeld stond. Aan eiser kan worden toegegeven dat hij hiermee door verweerder op het verkeerde been is gezet en dat verweerder kan worden verweten dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld. Deze omstandigheid is naar het oordeel van de rechtbank echter niet voldoende om te concluderen dat de waarde van eisers woning niet juist is vastgesteld. De rechtbank ziet hierin wel aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten.”
4. Het geschil in hoger beroep
4.1. In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en tijdens de mondelinge behandeling van de zaak.
4.3. Ter zitting heeft belanghebbende zijn standpunt over de inhoud van het object laten varen, waarmee deze conform het taxatierapport is komen vast te staan op 507 kubieke meter.
4.4. Belanghebbende heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, verlaging van de waarde van het object naar € 950.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.5. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen.
5.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van het object te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Anders dan belanghebbende heeft betoogd zijn de in artikel 17, derde en vierde lid van de Wet WOZ openomen afwijkingen van het tweede lid in het onderhavige geval niet van toepassing. Van de door hem gesignaleerde rechtsongelijkheid is geen sprake reeds omdat er geen sprake is van gelijke gevallen.
5.3. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
5.4. De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. Bij de vaststelling van de waarde van het object heeft de heffingsambtenaar acht geslagen op de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ter ondersteuning van zijn waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar zich in het bijzonder laten leiden door de aankooptransactie en de daarbij behorende dicht bij de waardepeildatum liggende koopprijs van € 1.025.000, op grond waarvan de heffingsambtenaar de waarde per waardepeildatum heeft vastgesteld op € 1.053.000.
5.5. Daartegenover heeft belanghebbende gesteld, dat de koopprijs in de familiesfeer en derhalve onzakelijk tot stand gekomen is, dat de meerprijs een materiële schenking is aan zijn neef en aan zijn echtgenote en dat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt het zakelijke karakter van de koopprijs te onderbouwen. Voorts acht belanghebbende het verschil tussen de op 3 september 2002 voldane aankoopprijs van € 1.025.000 en de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2003 van € 1.053.000, een waardestijging van 2,73% in nog geen vier maanden, te hoog.
5.6. In aanvulling op het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken verklaard, dat de taxatie niet geheel scherp is uitgevoerd, omdat hij in het rapport een aantal schuurachtige bijgebouwen mist, die wel op het perceel staan, maar niet in het taxatierapport zijn genoemd. Het gaat, aldus de heffingsambtenaar, om twee, wellicht drie bijgebouwen. Eén bijgebouw, in het taxatierapport aangeduid als “Opslag/magazijn”, is wel in de taxatie betrokken. Blijkens door de heffingsambtenaar ter zitting getoonde luchtfoto’s omvat het object naast de woning, de ondergrond ervan en de percelen met bestemming tuin nog een vrijstaande opstal met een oppervlakte van circa 55 vierkante meter, die - naar belanghebbende ter zitting heeft verklaard - in het verleden dienst heeft gedaan als noodwoning, een volière en een schuurtje dat - naar belanghebbende ter zitting heeft verklaard – dient om fietsen te stallen. Van het bestaan van deze bijgebouwen heeft belanghebbende nimmer gewag gemaakt omdat hij ervan uitging dat die terecht niet in de taxatie waren begrepen omdat er geen waarde aan kan worden toegekend. Naar de opvatting van de heffingsambtenaar heeft het object door het bestaan van die bijgebouwen een meerwaarde. De waarde is berekend met de gangbare waarde van tuingrond zonder de bijgebouwen. Het gaat hier, aldus de heffingsambtenaar, om meer mogelijkheden dan alleen de tuinbestemming. Laatstvermelde opstal van ongeveer 55 vierkante meter loopt tot ongeveer 150 meter uit op het IJmeer. Deze omstandigheid is, aldus de heffingsambtenaar, waardeverhogend, ook al is de opstal ernstig vervallen.
5.7. Anders dan belanghebbende heeft betoogd, is het Hof van oordeel dat er in een geval als het onderhavige, waarin een belastingplichtige een object kort voorafgaand aan de waardepeildatum heeft aangekocht, in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat wil zeggen, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor het object zou willen betalen, overeenkomt met de door die belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
5.8. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard, dat zijn neef het object slechts heeft willen verkopen voor een niet onderhandelbare vraagprijs ter grootte van de uiteindelijke koopprijs en dat de gerealiseerde koopsom gelijk was aan de vraagprijs welke aan derden werd aangeboden. De neef wilde de gestelde vraagprijs ook van belanghebbende ontvangen en deze heeft die prijs uiteindelijk ook betaald. De vraagprijs gold aanvankelijk voor het object met een totale perceelsoppervlakte van circa 1.000 vierkante meter inclusief de woning. Voordat belanghebbende het object uiteindelijk had aangekocht met de perceelsoppervlakte van 840 vierkante meter, is nog gesproken over het verschil, 160 vierkante meter, doch dit aspect heeft op de uiteindelijke koopprijs geen invloed meer gehad.
5.9. Naar ’s Hofs oordeel is onder dergelijke omstandigheden sprake van een zakelijk tot stand gekomen koopprijs, waarbij belanghebbende zich heeft gekwalificeerd als de meestbiedende gegadigde. Belanghebbende heeft geen bewijs aangevoerd waaruit de conclusie kan worden getrokken dat de gerealiseerde koopsom niet de waarde in het economische verkeer per 3 september 2002 vertegenwoordigt en ook overigens is dat niet aannemelijk geworden.
5.10. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar het taxatierapport in het geding gebracht. Naar het oordeel van het Hof leiden de transactieprijzen van de referentiewoningen [B-straat 1] en [C-straat 1] niet tot de conclusie dat de in het taxatierapport opgenomen waarde van het object niet te hoog is, met name omdat onvoldoende inzicht is geboden in de juistheid van de gehanteerde vierkante meter-prijs voor de kavel van het object.
5.11. Met de rechtbank is het Hof van oordeel, dat de vermelding in het taxatieverslag dat de koopsom € 250.000 boven het marktniveau ligt een vergissing is waardoor belanghebbende weliswaar op het verkeerde been is gezet, maar dat hij daaraan niet het vertrouwen kan ontlenen dat de waarde van het object lager moet worden vastgesteld.
5.12. De heffingsambtenaar heeft met een beroep op de op 3 september 2002 betaalde aankoopprijs een bijna 4 maanden nadien vastgestelde waarde verdedigd die € 28.000 hoger ligt. Belanghebbende heeft deze correctie op de koopsom bestreden. De heffingsambtenaar heeft voor dit verschil geen verklaring gegeven, laat staan bewijs geleverd, en het Hof kan die ook niet vinden in de verkoopprijzen van de andere referentiewoningen. Voor zover de heffingsambtenaar met de pas naderhand geconstateerde aanwezigheid van bijgebouwen stelt dat de vastgestelde waarde als gevolg daarvan eigenlijk te laag is, kan dit evenmin als verklaring voor dit verschil worden aanvaard, nu ervan uitgegaan mag worden dat die bijgebouwen ook begin september 2002 reeds aanwezig waren en mitsdien geacht moeten worden in de koopprijs te zijn begrepen. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar in zoverre niet is geslaagd in het door hem te leveren bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Nu het verschil meer dan 2% afwijkt van de bij de beschikking vastgestelde waarde, mist artikel 26a Wet WOZ toepassing. Het Hof zal de waarde derhalve verminderen tot de door belanghebbende betaalde koopprijs.
5.13. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.
6. Kosten
6.1. Nu het door belanghebbende ingestelde hogere beroep gegrond is en de uitspraak van de rechtbank om die reden wordt vernietigd, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.2. Voor een veroordeling van de in beroep gemaakte kosten ziet het Hof geen reden, nu de rechtbank heeft beslist dat de reiskosten dienen te worden vergoed, het Hof de beslissing op dat punt in stand laat en omtrent andere kosten in beroep niets is gesteld. Belanghebbende heeft in hoger beroep verklaard dat hij vergeten is bij de rechtbank een vergoeding voor zijn verletkosten te vragen. Nu deze op het beroep betrekking hebbende nevenvordering niet eerst in hoger beroep kan worden ingesteld laat het Hof een veroordeling ter zake achterwege. Het Hof verwijst daarbij naar zijn uitspraak van 15 augustus 2008, nr. 06/00304 (LJN: BE8578).
6.3. Het voorgaande brengt mee dat de veroordeling in de proceskosten uitsluitend ziet op de in hoger beroep gemaakte kosten. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdelen c en d vermelde reis- en verletkosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en de onderdelen c en d, van het Besluit wordt het bedrag van de deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse [Z]-Amsterdam v.v. ad afgerond € 5 en op 4 uur verlet, door het Hof begroot op de helft van de door belanghebbende onweersproken gestelde verletkosten per dag van € 250, dat is € 125. Verletkosten voor onderzoek, het voorbereiden van de zitting en dergelijke komen op grond van het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
7. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing inzake de proceskosten en het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 1.025.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een naar een waarde van € 1.025.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 130 en wijst de gemeente Muiden aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden; en
- gelast dat de gemeente Muiden aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht van € 106.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.F. Slijpen, voorzitter, W.M.G. Visser en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. van Blokland als griffier. De beslissing is op 23 april 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.