Uitspraak
zaaknummer 200.019.523/01 KG
14 juli 2009
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
huurster,
wonend te X,
APPELLANTE,
vertegenwoordigd door mr. R.A. van Seumeren, advocaat te Amsterdam,
t e g e n
de stichting WONINGSTICHTING WHERESTAD,
gevestigd te X,
GEÏNTIMEERDE,
vertegenwoordigd door mr. K. Mels, advocaat te Purmerend.
Partijen zullen hierna Huurster en Wherestad worden genoemd.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep.
Bij dagvaarding van 14 november 2008 is Huurster in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter te Zaandam van 21 oktober 2008 onder zaak-/rolnummer 397861 VV EXPL 08-92 in kort geding gewezen tussen Wherestad als eiseres en Huurster als gedaagde.
Huurster heeft bij memorie vijf grieven tegen het bestreden vonnis (hierna: het vonnis) aangevoerd, producties overgelegd en, naar het hof begrijpt, bedoeld overeenkomstig de appeldagvaarding te concluderen dat het hof het vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Wherestad alsnog zal afwijzen en Wherestad zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft Wherestad de grieven bestreden, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en Huurster zal veroordelen in de kosten van – naar het hof begrijpt - het hoger beroep.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder de kop “De feiten” een aantal feiten vastgesteld, waarvan hij bij de beoordeling van de zaak is uitgegaan. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3. De beoordeling
3.1 (i) Sinds 26 augustus 1988 huurt Huurster van Wherestad de woning aan de [naam]weg [nummer] te X (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 238,39 per maand (inclusief bijkomende kosten).
(ii) Op 14 april 2008 heeft de politie Zaanstreek-Waterland geconstateerd dat in de woning een hennepkwekerij met ongeveer 300 planten was aangelegd. De hennepkwekerij is door de politie ontmanteld en vernietigd.
(iii) Bij brief van 16 april 2008 heeft Wherestad aan Huurster verzocht de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen, bij gebreke waarvan Wherestad aankondigde de rechter te zullen verzoeken deze te ontbinden.
(iv) Tijdens een gesprek tussen een medewerker van Wherestad en Huurster op 22 mei 2008 heeft Wherestad wederom aan Huurster in overweging gegeven om de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen ter voorkoming van een ontbindingsprocedure.
(v) Bij een brief van 25 mei 2008 van Huurster aan Wherestad heeft Huurster de huurovereenkomst per 1 juni 2008 opgezegd. De inhoud van die brief luidt onder meer als volgt:
“Naar aanleiding van de problemen ontstaan door onderhuur in mijn woning, had ik op 22 mei een gesprek met de heer Z van uw bedrijf.
Gelet op de huurovereenkomst verzocht hij mij de huurovereenkomst te beeindigen teneinde rechtsvervolging van uw zijde te voorkomen.
Bij deze voldoe ik aan zijn verzoek en zeg hierbij de huur van mijn woning op per 1 juni 2008.”
(vi) Bij brieven van 6 en 24 juni 2008 heeft de raadsman van Huurster de opzegging ingetrokken respectievelijk de nietigheid daarvan ingeroepen.
3.2 In het onderhavige kort geding heeft Wherestad ontruiming gevorderd van de woning alsmede een gebruiksvergoeding van
€ 238,39 per maand vanaf 1 juni 2008 tot aan de datum van ontruiming. Wherestad heeft primair aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat Huurster de huurovereenkomst rechtmatig heeft opgezegd zodat deze is geëindigd en subsidiair dat Huurster een zodanige wanprestatie jegens haar heeft gepleegd dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en Huurster in de kosten van het geding veroordeeld. Tegen deze toewijzing en de gronden waarop zij berust komt Huurster met haar grieven op.
3.3 Grief V is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat, ook indien in een bodemprocedure de opzegging vernietigd zou worden, te verwachten valt dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal slagen nu het hebben van een hennepkwekerij in een gehuurde woning een zeer ernstige wanprestatie jegens de verhuurder oplevert, die de ontbinding van de huurovereenkomst “zeker kan dragen.”
3.4 Het hof overweegt als volgt.
3.5 Uitgangspunt is dat de aanleg van de hennepkwekerij in de woning als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst heeft te gelden. Daarmee is echter nog niet gegeven dat de vordering tot ontbinding van die overeenkomst in een bodemprocedure zal slagen. Bij de beoordeling van de vraag of genoemde tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Wherestad heeft niet betwist dat Huurster – zoals zij stelt - begin 2008 voor een aantal maanden naar Eritrea is vertrokken vanwege haar zieke moeder, dat zij kort voor haar vertrek in de woning is gaan samenwonen met een partner, dat deze tijdens haar afwezigheid misbruik van haar vertrouwen heeft gemaakt door daar buiten haar weten een hennepkwekerij aan te leggen en dat dit misbruik voor haar niet viel te voorzien. Eveneens onweersproken heeft Wherestad gelaten de stellingen van Huurster, inhoudende dat zij na terugkomst in Nederland direct de aan de woning toegebrachte schade heeft hersteld en de samenwoning met bedoelde partner heeft verbroken. Tegen die achtergrond acht het hof een reële kans aanwezig dat de bodemrechter, mede gelet op de – zoals Huurster ook onbetwist heeft aangevoerd – sinds 1988 tot het vorenbedoeld misbruik zonder problemen verlopen huurrelatie, zal oordelen dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar (voor Huurster zeer nadelige) gevolgen niet rechtvaardigt. Grief V slaagt derhalve.
3.6 Grief III is gericht tegen het (voorlopige) oordeel van de kantonrechter dat – zakelijk weergegeven - de huurovereenkomst door opzegging zijdens Huurster is geëindigd en dat van dwaling (waar Huurster zich op beroept) geen sprake is geweest.
3.7 Het hof overweegt als volgt.
3.8 Gebleken is dat Wherestad Huurster “vrijwel kansloos” heeft geacht in een eventuele bodemprocedure en dat zij dit ook aan Huurster heeft medegedeeld tijdens de bespreking met haar op 22 mei 2008 (memorie van antwoord sub 30 en 34). In haar brief van 16 april 2008 liet Wherestad zich in vergelijkbare zin uit:
“ (..) Om een voor u kostbare gerechtelijke procedure te voorkomen, verzoeken wij u dringend de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. (..)”
Uit de opzeggingsbrief van 25 mei 2008 van Huurster aan Wherestad kan worden opgemaakt dat Huurster daarbij van de juistheid van vorenbedoelde mededeling van Wherestad is uitgegaan.
3.9 Uit het hiervoor onder 3.5 overwogene volgt dat het hof Huurster niet “vrijwel kansloos” acht in een eventuele bodemprocedure met als inzet de ontbinding van de huurovereenkomst. Voorshands moet er daarom van worden uitgegaan dat Huurster zich bij haar opzegging heeft verlaten op een door haar stelligheid onjuiste mededeling van Wherestad en daarbij in zoverre heeft gedwaald. Gezien het evidente belang van Huurster bij voortzetting van de huurovereenkomst is voldoende aannemelijk dat Huurster bij een minder stellige voorstelling van zaken door Wherestad de huurovereenkomst niet zou hebben opgezegd. Voorshands dient er dan ook van te worden uitgegaan dat het beroep van Huurster op dwaling in een bodemprocedure gerede kans op succes maakt. Ook grief III slaagt dus.
3.10 Het voorgaande betekent dat de vordering van Wherestad niet toewijsbaar is. De overige grieven behoeven daarmee geen behandeling.
4. Slotsom
De grieven III en V slagen. De overige grieven behoeven geen bespreking. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vordering van Wherestad zal alsnog worden afgewezen. Wherestad zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten in beide instanties.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering af;
veroordeelt Wherestad in de proceskosten van de eerste aanleg, aan de zijde van Huurster begroot op € 373,44 aan verschotten en op € 400,- aan salaris alsook in die van het hoger beroep, aan genoemde zijde begroot op € 339,44 aan verschotten en op € 632,- aan salaris (op de voet van artikel 243 Rv te vol¬doen aan de griffier van dit hof);
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, M.A. Goslings en A.S. Rueb en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 juli 2009.