Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Design in Balance Beheer B.V.,
gevestigd te Wormerveer, gemeente Zaanstad,
APPELLANTE in het principaal appel,
GEÏNTIMEERDE in het incidenteel appel,
mr. A.G. Moeijes, advocaat te Velsen,
tegen
1. [X],
gevestigd te […],
2. [Y],
wonende te […],
3. [Z],
wonende te […],
GEÏNTIMEERDEN in het principaal appel,
APPELLANTEN in het incidenteel appel,
mr. G. de Leeuw, advocaat te Zaandam.
1. Het verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Appellante in principaal appel – hierna Design – is bij dagvaarding van 6 februari 2008 in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank te Haarlem onder zaak/rolnummer 119094/HA ZA 05-1594 op 22 maart 2006, 31 januari 2007 en 14 november 2007 uitgesproken vonnissen. Bij dat exploot heeft Design voorts aangezegd in hoger beroep te komen van een in deze zaak op 11 april 2007 gewezen vonnis.
1.2 Design heeft bij memorie vier grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd als aldaar verwoord.
1.3 Geïntimeerden – hierna [X] c.s. – hebben bij memorie de grieven bestreden, vijf grieven opgeworpen, bewijs aangeboden, één productie overgelegd en geconcludeerd als aldaar vermeld.
1.4 Design heeft vervolgens de grieven van [X] c.s. bestreden.
1.5 Tenslotte is om arrest gevraagd.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de desbetreffende memories.
3. Feiten
De rechtbank heeft in het vonnis van 31 januari 2007 in de tweede rechtsoverweging onder 2.1. tot en met 2.9. een aantal feiten vastgesteld. Tegen die vaststelling is geen grief gericht zodat ook het hof van die vastgestelde feiten zal uitgaan, waarbij wordt opgemerkt dat anders dan onder 2.5 overwogen de juridische levering plaatsvond op 15 januari 2004 en niet op 15 januari 2005.
4. Beoordeling
In het principaal appel
Nu Design tegen het vonnis van 22 maart 2006 en de beslissing van 11 april 2007 geen grieven heeft ontwikkeld, kan zij in haar hoger beroep tegen die uitspraken niet worden ontvangen.
In het principaal en incidenteel appel
4.1 De zaak betreft het volgende.
Design, een projectontwikkelaar, heeft bij akte van 13 november 2003 aan geïntimeerde sub 1 – [X] – een gedeelte verkocht van het haar in eigendom toebehorende perceel bouwgrond, plaatselijk bekend als [naam] aan de [weg] te [plaats] hierna het perceel.
In januari 2004 heeft [X] aan Design gevraagd om ter plaatse aan te geven waar de erfgrens van het verkochte perceel liep.
Op 10 januari 2004 heeft [A], werknemer van Design en gehuwd met [B], de bestuurder van Design, ter hoogte van de zuidoostelijke (vanaf de [weg] gezien rechter) erfgrens van het perceel aan de hand van na te noemen situatieschets en na meting met een meetlint, circa 7 paaltjes neergezet.
Afgezien van genoemde rechter erfgrens wordt het perceel omgeven door sloten en de [weg].
Op 15 januari 2004 heeft de juridische levering van het perceel plaatsgevonden. In de leveringsakte is het perceel als volgt omschreven: “een perceel bouwrijpe grond, bestemd voor de bouw van een opslagdistributiecentrum, (...) uitmakende een ter plaatse aangegeven gedeelte ter grootte van ongeveer tweeëndertig are tachtig centiare van de aaneengesloten percelen kadastraal bekend (...) zoals nader door beide partijen is aangegeven op de aan deze akte gehechte situatieschets, die door beide partijen voor akkoord is ondertekend.”
Op de bedoelde situatieschets – hierna de situatieschets – is het te leveren perceel grond gearceerd, met in het midden de vermelding “3280 m2” en is onder meer aangegeven dat de afstand tussen de noordwestelijke (vanaf de [weg] gezien linker) erfgrens en genoemde zuidoostelijke erfgrens ter hoogte van de [weg] 57 meter en 34 centimeter bedraagt. Een zelfde situatieschets was gehecht aan de koopakte.
Artikel 7 van Pro de koopakte respectievelijk artikel 5 van Pro de leveringsakte bepaalt dat over– en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen.
Bij brief van 21 september 2004 heeft Design [X] onder meer als volgt geschreven:
“Naar aanleiding van uitgebreide metingen ter plaatse van het [S] station is gebleken dat wij u niet de juiste erfgrens hebben aangewezen.”
Nadat Design eerst [X] had doen sommeren tot het staken van de bouwactiviteiten op het deel van het perceel waarvan Design stelde nog eigenaar te zijn, heeft Design bij brief van 15 oktober 2004 Beijer Bouw B.V. die die werkzaamheden in opdracht van [X] uitvoerde, aansprakelijk doen stellen voor de schade die voor Design uit de bouwactiviteiten voortvloeide.
4.2 Design vordert in dit geding in conventie, voor zover thans van belang, primair de veroordeling van [X] c.s. tot betaling van een bedrag van € 97.368,18 en subsidiair de veroordeling van [X] c.s. om binnen 7 dagen na betekening van de uitspraak de strook grond die zij in gebruik hebben buiten de zuidoostelijke (rechter)erfgrens, gelegen op een afstand van 57 meter en 34 centimeter van de noordwestelijke (linker) erfgrens van het perceel [adres] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op verbeurte van een dwangsom.
4.3 In reconventie vorderen [X] c.s. in dit geding – zakelijk weergegeven - de veroordeling van Design tot betaling van een bedrag van € 4.246,49.
4.4 Bij vonnis van 14 november 2007 heeft de rechtbank de vordering van Design toegewezen tot een bedrag van € 40.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 januari 2004 en de vordering van [X] c.s. afgewezen.
In het principaal appel
4.5 Met grief I komt Design op tegen de verwerping door de rechtbank van haar stelling dat de litigieuze strook grond van 419,6 m2 niet aan [X] is geleverd.
In de toelichting op deze grief betoogt Design dat nu de leveringsakte volstrekt duidelijk is over wat er geleverd wordt en wat de afmetingen zijn, zowel qua totaaloppervlakte als qua lengte, de rechtbank ten onrechte betekenis heeft toegekend aan het feit dat [A], een medewerker van Design, vóór levering enkele paaltjes heeft gezet.
Voor de levering heeft er geen uitgebreide meting plaatsgevonden. De paaltjes zijn geplaatst, aldus Design, in verband met een te plaatsen bouwhek.
Bovendien heeft de rechtbank ten onrechte aangenomen dat [A] bevoegd was de paaltjes uit te zetten, aldus Design.
4.6 Deze grief faalt.
Als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende gemotiveerd weersproken – en zoals ook door de rechtbank niet weersproken is vastgesteld - staat tussen partijen vast dat [X] in januari 2004, voordat de juridische levering van het perceel op 15 januari 2004 plaatsvond, Design gevraagd heeft om ter plaatse aan te geven waar de erfgrens van het verkochte liep.
Aan dit verzoek heeft Design voldaan. Haar medewerker [A] heeft op 10 januari 2004 ter hoogte van de zuidoostelijke grens van het perceel – aan de andere zijden werd het perceel omgeven door sloten en de [weg] – aan de hand van een situatieschets en na meting met een meetlint, ongeveer 7 paaltjes neergezet.
4.6.1 Gesteld noch gebleken is dat Design met betrekking tot deze grensaanduiding enig voorbehoud heeft gemaakt dan wel heeft aangegeven dat dit geen exacte maten waren.
Dat betekent dat [X] mocht aannemen dat de erfgrens van het door haar gekochte stuk grond liep zoals door Design middels haar medewerker [A] met piketpaaltjes was aangegeven.
4.6.2 De stelling dat [A] niet bevoegd was Design te vertegenwoordigen verwerpt het hof.
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [X] er kon en mocht van uitgaan dat [A] bevoegd was in deze op te treden, nu [A] steeds namens Design met haar in het kader van de tussen partijen te sluiten overeenkomst had onderhandeld en Design op het verzoek van [X] de grenzen van het ten processe bedoelde perceel aan te geven, gereageerd heeft door [A] aldaar piketpaaltjes te laten slaan.
4.7 Grief II is gericht tegen de verwerping door de rechtbank van het verweer van Design dat artikel 5 van Pro de leveringsakte, inhoudende dat over- en ondermaat van het verkochte aan geen van partijen enig recht verleent slechts ziet op marginale verschillen in afmeting.
In de toelichting betoogt Design dat [X] op grond van de redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op artikel 5 van Pro de leveringsakte.
4.8 Het hof stelt voorop dat er in hoger beroep van uit dient te worden gegaan dat Design geen rechten kan ontlenen aan artikel 5, nu in grief II slechts wordt aangevoerd dat een beroep op dat artikel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.9 Vast staat dat Design op verzoek van [X] het perceel heeft uitgemeten en de grens heeft aangeduid.
Het hof is van oordeel dat onder deze omstandigheden de redelijkheid en billijkheid er niet aan in de weg staan dat [X] zich beroept op deze bepaling. Met de rechtbank is het hof voorts van oordeel dat niet alleen niet gesteld of gebleken is dat deze bepaling alleen betrekking heeft op verrekening van marginale verschillen tussen de overeengekomen oppervlakte en de feitelijk geleverde oppervlakte, maar evenmin dat partijen dit afgesproken hadden dan wel dat [X] dit had dienen te begrijpen.
Al het door Design in dit kader gestelde leidt niet tot een ander oordeel.
4.10 Grief III betreft het oordeel van de rechtbank dat nu [X] ongevraagd het ten processe bedoelde stuk grond heeft gekregen, een vergoeding van € 40.000,- voldoende is om een beroep op artikel 5 van Pro de leveringsakte te rechtvaardigen, althans een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking af te weren.
Design betoogt dat [X] met de bouw van het bedrijfspand op het litigieuze stuk grond is begonnen terwijl zij wist dat die strook grond niet geleverd was.
Door de deskundige is de bevoordeling van [X] begroot op € 80.000,-, bij welke vaststelling beide partijen zich hebben neergelegd.
Volgens Design heeft de rechtbank onder die omstandigheden ten onrechte geoordeeld dat met een tegemoetkoming van € 40.000,- in deze kan worden volstaan.
4.11 Ook deze grief treft geen doel.
4.11.1 Vast staat dat [X] meer grond geleverd gekregen heeft dan de op de situatietekening genoemde 3.280 m2.
4.11.2 Door de rechtbank is overwogen dat tengevolge van een vergissing van [A] [X] 419,6 m2 te veel geleverd heeft gekregen. Tegen deze overweging is geen grief gericht zodat ook in hoger beroep hiervan moet worden uitgegaan.
4.11.3 Door [X] is niet betwist, zodat dit in rechte vast staat, dat zij daardoor verrijkt is.
4.11.4 Voor deze verrijking bestaat geen redelijke grond – deze is immers het gevolg van een vergissing van [A] – zodat geoordeeld moet worden dat deze verrijking ongerechtvaardigd is.
Dat betekent dat [X] gehouden is de schade die Design daardoor lijdt, te vergoeden tot het bedrag van de verrijking, waarbij de grens voor de vergoeding gevonden moet worden in de redelijkheid.
4.11.5 Door Design is weliswaar gesteld “Design in Balance is voor een aanmerkelijk hoger bedrag (hof: dan € 80.000,-) benadeeld” maar heeft dit op geen enkele wijze aangetoond.
4.11.6 Dat betekent dat, gelet op artikel 6:212 lid 1 BW Pro, de grens voor de vergoeding moet worden gevonden in de redelijkheid. Daarbij dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking te worden genomen. Dat betekent dat niet alleen het aantal teveel geleverde vierkante meters – 419,6 – van belang is maar ook dat [X] er bij de koop niet vanuit hoefde te gaan dat zij ook nog voor deze vierkante meters zou moeten betalen. Voorts is gesteld noch gebleken dat partijen voor het hele ten processe bedoelde terrein een vierkante meterprijs van € 195,- zouden zijn overeengekomen. Door de deskundige is objectief vastgesteld dat de waarde van de litigieuze strook grond € 80.000,- is. Dit brengt evenwel niet meer dat de door [X] te betalen – in redelijkheid vast te stellen – vergoeding op € 80.000,- dient te worden vastgesteld.
4.11.7 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat, gelet op alle omstandigheden van het geval, de door [X] te betalen vergoeding ex aequo et bono dient te worden vastgesteld op € 40.000,-.
4.12 Grief IV in het principaal appel die gericht is tegen de door de rechtbank uitgesproken compensatie van de kosten en de veroordeling van [X] c.s. in slechts de helft van de kosten van de deskundige faalt eveneens. Partijen zijn immers over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld.
In het incidenteel appel
4.13 Uit het in het principaal appel onder 4.11 tot en met 4.11.7 overwogene volgt dat grief A faalt en dat [X] c.s. bij bespreking van grief B geen belang meer hebben, in welk verband nog wordt overwogen dat [X] c.s. weliswaar betwisten dat zij in aanzienlijke mate zijn verrijkt maar niet dat zij zijn verrijkt.
4.14 Met grief C komen [X] c.s. op tegen de toewijzing van de wettelijke rente door de rechtbank vanaf 15 januari 2004. In de toelichting op deze grief betogen [X] c.s. dat Design pas rente gemist kan hebben na betaling van de koopsom voor het “[S] perceel” omdat zij over de strook grond geen rente kan hebben ontvangen. Bovendien dient er rekening mee te worden gehouden, aldus [X] c.s., dat zij in deze te goeder trouw zijn.
4.15 De uit artikel 6:212 BW Pro voortvloeiende verbintenis tot schadevergoeding is een wettelijke verplichting tot schadevergoeding in de zin van afdeling 10 van titel 1, zodat de algemene regels van het schadevergoedingsrecht van toepassing zijn.
4.15.1 Op 15 januari 2004, de datum van levering, is [X] ongerechtvaardigd verrijkt. Dat betekent dat op dat moment de vordering ter zake van schadevergoeding van Design opeisbaar is geworden. Dit heeft tot gevolg dat [X] de wettelijke rente vanaf dat moment – 15 januari 2004 – verschuldigd is geworden.
4.15.2 Grief C faalt.
4.16 Grief D betreft de afwijzing door de rechtbank van de vordering van [X] c.s. ter zake van vertragingsschade.
Volgens [X] c.s. hebben zij deze vordering in eerste aanleg reeds voldoende onderbouwd. Thans in hoger beroep hebben [X] c.s. ter nadere adstruering van deze vordering een toelichtende verklaring van de onderaannemer overgelegd waaruit blijkt, aldus [X] c.s., dat deze onderaannemer schade heeft geleden tot een bedrag van € 2.100,-.
4.17 Ook deze grief faalt nu uit de door [X] c.s. overgelegde verklaring slechts blijkt dat de onderaannemer Glorie Heiwerken in verband met een plotselinge stillegging van het heiwerk kosten heeft moeten maken tot een bedrag van € 2.100,-. Uit die verklaring blijkt niet dat Glorie Heiwerken deze kosten [X] c.s. in rekening heeft gebracht.
De rechtbank heeft dan ook terecht deze vordering afgewezen.
4.18 Grief E heeft naast de overige – in het principaal en incidenteel appel besproken – grieven geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve geen bespreking.
In het principaal en incidenteel appel
4.19 Het bewijsaanbod van partijen wordt als niet relevant gepasseerd.
4.20 Uit het vorenstaande volgt dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd.
4.21 Design dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het principaal appel te dragen en [X] c.s. die van het incidenteel appel nu zij in dat appel in het ongelijk worden gesteld.
5. Beslissing
Het hof:
In het principaal appel
verklaart Design niet ontvankelijk in haar beroep tegen de beslissingen van 22 maart 2006 en van 11 april 2007;
In het principaal en incidenteel appel
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep van 31 januari 2007 en 14 november 2007;
In het principaal appel
veroordeelt Design in de kosten van het geding aan de zijde van [X] c.s. tot aan dit arrest begroot op € 2.920,- aan verschotten en € 1.631,- aan salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In het incidenteel appel
veroordeelt [X] c.s. in de kosten van het geding aan de zijde van Design tot aan dit arrest begroot op € 815,50 aan salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.D.R.M. Boumans, S. Clement en P.J. Duinkerken en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 18 augustus 2009.