Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P07/00325
uitspraak: 5 november 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
het hoofd van de sector Belastingen van de gemeente Haarlemmermeer,
de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak in de zaak no. AWB 06/4642 van de rechtbank Haarlem van 3 mei 2007 in het geding tussen
X,
wonende te Y, gemeente Z,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) de waarde van de onroerende zaak […] 7 te Y (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op
€ 248.474.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 februari 2006, de waarde verminderd tot € 111.000.
1.3. Bij mondelinge uitspraak van 3 mei 2007, waarvan het proces-verbaal verzonden is op 8 mei 2007, heeft de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 80.000.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij beroepschrift van 15 juni 2007, bij het Hof ingekomen op diezelfde datum, aangevuld bij brief van 16 juli 2007.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend, waarbij hij incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.
1.5. De eerste zitting in deze zaak heeft plaatsgevonden op 29 februari 2008. Het proces-verbaal van die zitting is meegezonden met de schriftelijke uitspraak van het Hof van 30 mei 2008, nr. 07/00329, met betrekking tot een op die zitting behandeld beroep van belanghebbende.
1.6. Naar aanleiding van de mondelinge behandeling heeft het Hof bij brief van 6 maart 2008 de heffingsambtenaar verzocht nadere inlichtingen te verschaffen omtrent de vraag of op de onroerende zaak, al dan niet na sloop van de bestaande opstallen, (her)bouw mag plaatsvinden. Bij faxbericht van 27 maart 2008 is de reactie hierop van de heffingsambtenaar ingekomen. De griffier heeft op 1 april 2008 een afschrift van dit stuk aan belanghebbende gezonden. Op 21 april 2008 is een reactie ontvangen van belanghebbende.
1.7. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2008. Daar zijn gelijktijdig behandeld de door de heffingsambtenaar ingestelde, samenhangende beroepen met de nummers P07/00324, P07/00326 en P07/00327. Tevens is het door belanghebbende ingestelde hoger beroep met nummer P07/00328 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.8. Het derde onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2009. Deze zitting heeft plaatsgevonden wegens verandering in de samenstelling van de belastingkamer. Tijdens de zitting zijn gelijktijdig behandeld de door de heffingsambtenaar ingestelde, samenhangende beroepen met de nummers P07/00324, P07/00326 en P07/00327. Tevens is het door belanghebbende ingestelde hoger beroep met nummer P07/00328 behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Overwegingen
2.1. Feiten
2.1.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“Eiser is eigenaar van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak gelegen aan de […] 7 te Lijnden.”
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
2.1.2. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar ingebracht taxatierapport, opgesteld door A.J. Otten, taxateur, waarin deze de onroerende zaak op 1 januari 2003 waardeert op € 111.000. Dit rapport vermeldt onder meer het volgende:
“1. Getaxeerde waarde
(…)
Kadastrale grootte: 10 are, 34 centiare, waarvan toegekend 3 are, 83 centiare
(…)
3. Omschrijving van het object
3.1. Algemeen
Object : twee-onder-één-kapwoning
Bouwjaar : 1920
Opgetrokken uit : ½ steens gemetselde muur met klamp
Kwaliteit : slooprijp
Constructie : slooprijp
Materiaal : slooprijp
Verwarming : geen
Sanitaire voorzieningen : geen
3.2. Indeling
Begane grond : entree opzij in de aanbouw, woonkamer.
1e verdieping : open ruimte zonder tussenwanden.
Bijgebouw(en) : aanbouw woonruimte, berging
3.3. Staat van onderhoud
Slooprijp
(…)
3.5. Inhoud en oppervlakte van object
Woning : inhoud circa : 180 m³
: oppervlakte circa : 80 m²
3.6. Waarde opbouw
Kavelgrootte Prijs per m² Waarde
383 m² € 350 € 134.050
Inhoud hoofdgebouw Prijs per m³
180 m³ Geschatte sloopkosten./. € 22.500
Deel objecten Prijs per m¹/m²/m³/stuk
Aanbouw woonruimte 36 m³ € 0 € 0
Bijgebouwen Prijs per m²
Berging 15 m² € 0 € 0
Totale waarde € 111.550
WOZ-waarde afgerond per 1-1-2003 € 111.000
(…)
4.4. Bestemming
Wonen. ”
2.1.3. De onroerende zaak valt binnen het bereik van de op 2 mei 1968 door de raad van de gemeente Haarlemmermeer vastgestelde “Voorschriften bestemmingsplan [Y] 1967” (hierna: het Bestemmingsplan) en het op 8 juli 2004 door dezelfde raad vastgestelde Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling (hierna: het Paraplubestemmingsplan).
2.1.4. Artikel 20 van Pro het Bestemmingsplan luidt voorzover hier van belang als volgt:
“1. In afwijking van de kaart van het bestemmingsplan en deze voorschriften mag een niet met het plan overeenkomend gebouw, dat rechtens een voorgaande regeling tot stand is gekomen of waarvoor rechtens een voorgaande regeling reeds een bouwvergunning was verleend:
a. voor een gedeelte worden vernieuwd of in beperkte mate worden veranderd, mits daardoor de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
b. tot ten hoogste 15% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid, mits daardoor de bebouwingsgrenzen niet worden overschreden en overigens de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
c. geheel worden vernieuwd, zonodig met overschrijding van de grens van de bebouwing naar de wegzijde, indien een gebouw ten gevolge van een onheil is vernield, mits de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot, een en ander behoudens onteigening overeenkomstig de wet.”
2.1.5. De onroerende zaak is gelegen binnen de zogenoemde 58-decibelcontour.
2.2. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2003.
2.3. Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en voor de toepassing van de Wet woz de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 80.000. De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser, de heffingsambtenaar als verweerder en de onroerende zaak ook als woning:
“4. Ter staving van deze nader door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een op 22 augustus 2006 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A.J. Otten, taxateur, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van eisers onroerende zaak op de peildatum van (eveneens) € 111.000.
5. Otten voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor objecten gelegen aan de […] 106, de […]weg 34 en […]weg 31, alle te Y, zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de onder 2. bedoelde waarde.
De rechtbank vindt echter aanleiding de gegevens omtrent genoemde objecten buiten aanmerking te laten omdat het objecten betreft die in een redelijke staat van onderhoud verkeren terwijl de onderhavige woning – zoals ook vermeld in het taxatierapport – in een dermate slechte staat van onderhoud verkeert dat het door de taxateur is aangemerkt als slooprijp.
De door de taxateur gehanteerde objecten kunnen derhalve niet dienen als referentiepanden zodat de hiervoor gerealiseerde verkoopprijzen evenmin steun kunnen bieden aan de door verweerder nader verdedigde waarde.
6. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen waarde van € 111.000 niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens in de stukken en ter zitting heeft aangevoerd, is verweerder daarin onvoldoende geslaagd.
7. Eiser heeft zijn (blote) stelling dat de waarde moet worden vastgesteld op basis van een grondprijs van € 5 per m² niet nader onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht.
8. Eiser heeft zijn stelling dat, vanwege de nabijheid van A herbouw niet toegestaan is, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, hoewel daartoe ter zitting in de gelegenheid gesteld, niet of althans onvoldoende aannemelijk gemaakt.
9. Nu de rechtbank verweerder, noch eiser kan volgen in de door hen verdedigde waarde stelt de rechtbank, gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen ter zitting en in de van hen afkomstige stukken naar voren is gebracht, de waarde van eisers onroerende zaak, voor de toepassing van de wet WOZ en naar de peildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast op € 80.000.”
2.4. Standpunten van partijen
2.4.1. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van de onroerende zaak van € 111.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft hij, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- de rechtbank is ten onrechte voorbijgegaan aan de omstandigheid dat met de slechte toestand van de opstal bij de waardering voldoende rekening is gehouden. Uit de waardeopbouw in het taxatierapport blijkt dat de totale waarde is opgebouwd uit de waarde van de grond, verminderd met de sloopkosten van de opstal, die door de taxateur zijn geschat op € 22.500;
- de uitspraak van de rechtbank biedt geen inzicht in de wijze waarop de waarde van
€ 80.000 tot stand is gekomen.
2.4.2. Belanghebbende staat eveneens een vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft belanghebbende, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- de waarde van de (agrarische) grond bedraagt slechts € 5 per m², dus de waarde van de grond bedraagt circa € 20.000.
2.4.3. Het Hof verwijst voor de standpunten van partijen overigens naar de gedingstukken en de processen-verbaal van de zittingen in hoger beroep.
2.5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.5.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
2.5.2. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwezen naar het hiervoor onder 2.1.2 vermelde taxatierapport. Het Hof stelt vast dat de rechtbank dit rapport terzijde heeft gesteld nu de daarin opgevoerde referentieobjecten in verband met het slooprijp zijn van de opstal niet ter vergelijking met de onroerende zaak konden dienen. Voorts heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het Bestemmingsplan en het Paraplubestemmingsplan. Noch op grond van het geldende bestemmingsplan, noch op grond van regelgeving met betrekking tot de luchthaven A, zouden beperkingen bestaan betreffende de uitbreiding van bestaande bebouwing anders dan gegeven in het Bestemmingsplan. Het slopen en herbouwen van de opstal zouden door deze regelgeving niet worden uitgesloten.
2.5.3. Belanghebbende heeft betwist dat de bestaande opstal na sloop mag worden herbouwd en heeft daarvoor eveneens verwezen naar eerdervermelde bestemmingsplannen. Het Bestemmingsplan zou herbouw wellicht mogelijk maken, maar regelgeving die verband houdt met de luchthaven A zou hieraan in de weg staan.
2.5.4. Het Hof stelt vast dat uit het onder 1.6 vermelde bericht van de heffingsambtenaar van 27 maart 2008 blijkt, dat de tot de onroerende zaak behorende grond in het Bestemmingsplan de bestemming bebouwing met eengezinshuizen heeft. Het Hof leidt uit dit bericht tevens af dat de tot de onroerende zaak behorende opstal, gelet op de voormelde bestemming van de grond, rechtmatig op die grond aanwezig is.
2.5.5. Naast het Bestemmingsplan geeft ook het Paraplubestemmingsplan regels betreffende de bestemming en het gebruik van de onroerende zaak in verband met de nabijheid van de luchthaven A. Op basis van artikel IV, lid 4, van dit plan zijn op de gronden die op de plankaarten “Beperking bebouwing” genummerd 1R tot en met 6R, zijn gelegen binnen de 58 decibelcontour, geen woningen toegestaan, behoudens bestaand gebruik. Ingevolge lid 5 van genoemd artikel is sprake van bestaand gebruik, indien onder meer op de datum van inwerkingtreding (20 februari 2003) van het Luchthavenindelingbesluit A, Stb. 2002, 591, op de desbetreffende plaats een gebouw rechtmatig aanwezig is en overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt. Naar het oordeel van het Hof is bij de onderhavige opstal geen sprake van bestaand gebruik in voormelde zin, aangezien deze niet wordt bewoond. Dit heeft tot gevolg dat bouw van een nieuwe woning op het betreffende perceel niet mogelijk zal zijn. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak moet rekening worden gehouden met bovengenoemde regelgeving. Een potentiële koper zal zich er rekenschap van geven dat op het perceel woningbouw niet is toegestaan. Die regelgeving heeft daardoor een waardedrukkende invloed (vergelijk Hoge Raad 11 november 2005, nr. 39 455, LJN AU6011). Het in 2.1.2 vermelde taxatierapport geeft er geen blijk van dat bij de taxatie met die invloed rekening is gehouden en het Hof acht dit ook overigens niet aannemelijk.
Op deze gronden is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van € 111.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.5.6. Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast, is de vraag of belanghebbende de door hem bepleite waarde van de grond van € 5 per m² aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft daartoe geen enkel bewijsmiddel aangedragen. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.5.7. Nu geen van beide partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Ter zitting van 29 februari 2008 heeft belanghebbende verklaard dat de waarde van de onroerende zaak € 20.000 zou moeten zijn. Daaruit resulteert, rekening houdend met de in voormelde waarde verdisconteerde sloopkosten van de opstal welke door de taxateur zijn geschat op € 22.500, een waarde van de grond van € 42.500. De kaveloppervlakte is 1.034 m², zodat de grondwaarde per m² dan uitkomt op afgerond € 41. Het Hof acht deze waarde redelijk.
2.5.8. De slotsom is dat het principale hogere beroep ongegrond is en het incidentele hogere beroep gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd behoudens haar beslissingen omtrent de vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en de vergoeding van het griffierecht. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderen tot € 20.000.
2.5.9. Voor de proceskostenvergoeding verwijst het Hof naar de uitspraken van heden met de nummers P07/00327 en P07/00328. Aangezien het principale hoger beroep ongegrond is, zal op grond van artikel 27l, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van de gemeente Haarlemmermeer een griffierecht worden geheven van € 428.
3. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de vernietiging van de uitspraak op bezwaar en de vergoeding van het griffierecht;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak […] 7 tot € 20.000 en
- bepaalt dat van de gemeente Haarlemmermeer een griffierecht wordt geheven van € 428.
De uitspraak is gedaan door mrs. O.B. Onnes, voorzitter, J.P.F. Slijpen en W.M.G. Visser, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 5 november 2009 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.