Uitspraak
Nr. 39.455
11 november 2005
ME
gewezen op het beroep in cassatie van X B.V. te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 17 januari 2003, nr. P02/00677, betreffende na te melden beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij in één geschrift vervatte beschikkingen de waarde van 12 onroerende zaken in de a-straat te Z, 3 onroerende zaken in de b-straat te Z, 4 onroerende zaken in de c-straat te Z, 11 onroerende zaken in de d-straat te Z en 50 onroerende zaken in de e-straat te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de directeur Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam (hierna: de directeur) bij in één geschrift vervatte uitspraken de waarde verlaagd van drie woningen in de a-straat, van elk van de woningen in de b-straat en de c-straat, van vijf woningen in de d-straat en van 29 woningen in de e-straat, en de overige beschikkingen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep ongegrond verklaard. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het college) heeft een verweerschrift ingediend.
3. Beoordeling van het middel
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Belanghebbende is eigenaar van 12 woningen in de a-straat te Z, 3 woningen in de b-straat te Z, 4 woningen in de c-straat te Z, 11 woningen in de d-straat te Z en 50 woningen in de e-straat te Z. De directeur heeft de waarde van de woningen op de voet van het bepaalde in artikel 17, lid 2, en artikel 18, lid 1, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bepaald door middel van een methode van modelmatige vergelijking als bedoeld in artikel 4, lid 1, letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, zoals deze bepaling luidde tot en met 20 februari 2003.
3.2.1. Voor het Hof heeft belanghebbende betoogd dat de woningen, die zij verhuurt in het kader van sociale verhuur, onderworpen zijn aan beperkende bepalingen van de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. Die bepalingen maken verkoop van de woningen op de vrije woningmarkt onmogelijk, hetgeen leidt tot een waardevermindering waarmee bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden, aldus nog steeds belanghebbende.
3.2.2. Het Hof heeft geoordeeld dat aan de uit de gemeentelijke huisvestingsverordening ten aanzien van de woningen mogelijkerwijze voortvloeiende beperkingen slechts waardedrukkende invloed toekomt indien het zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichtingen betreft waardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, wordt beperkt, en dat van een zodanige genotsbeperking hier geen sprake is.
3.2.3. Het vierde onderdeel betoogt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting omdat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de bij een veronderstelde verkoop door de dwingende publiekrechtelijke regelgeving gestelde beperkingen ten aanzien van het genot in aanmerking dienen te worden genomen, en dat van een zodanige beperking van het genot in dit geval sprake is. De woningen bevinden zich "in absolute zin in het sociale woningvoorraadsegment", hetgeen niet door de zakelijk gerechtigde of de gebruiker kan worden veranderd, aldus belanghebbende.
3.2.4. Het onderdeel slaagt. De destijds in artikel 5 van Pro het Besluit gemeentelijke onroerend-goedbelastingen en thans in artikel 17 van Pro de Wet WOZ vervatte overdrachtsfictie stond en staat niet eraan in de weg dat bij de waardering van een zaak rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling die - doordat niet elke potentiële koper de zaak zou mogen bewonen - de kring van gegadigden voor de verkrijging van die zaak beperkt (vgl. HR 19 mei 1982, nr. 21029, BNB 1982/199, en HR 28 mei 2004, nr. 38665, BNB 2004/233). 's Hofs oordeel is derhalve onjuist.
3.3. Het middel kan voor het overige niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 van Pro de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu het middel in zoverre niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.4. Uit het hiervóór in 3.2.4 overwogene volgt dat 's Hofs uitspraak niet in stand kan blijven. Verwijzing moet volgen voor onderzoek of de huisvestingsverordening van de gemeente ten aanzien van één of meer van de onderhavige objecten leidt tot een beperking van de kring van gegadigden voor de verkrijging daarvan en zo ja, in welke mate de waarde daarvan dientengevolge wordt gedrukt.
4. Proceskosten
Het college zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de zaken met de nummers 39456, 39457, 39458 en 39459 met de onderhavige zaak samenhangen in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof,
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
gelast dat de gemeente Amsterdam aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie verschuldigd geworden griffierecht ten bedrage van € 327, en
veroordeelt het college in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op 1/5 van € 966, derhalve € 193,20, voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en wijst de gemeente Amsterdam aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, P.J. van Amersfoort, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2005.