Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Appellant],
wonende te [plaatsnaam],
APPELLANT,
advocaat: mr. L.I. Boes, te Amsterdam,
t e g e n
de stichting Woningstichting ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. H.M. Hielkema, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellant, hierna ook [appellant] te noemen, is bij exploot van 9 oktober 2008 in hoger beroep gekomen van een tweetal vonnissen die door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, verder te noemen de kantonrechter, onder zaak-/rolnummer 887.556 /CV EXPL 07-23383 tussen partijen zijn gewezen en uitgesproken op 20 mei 2008, respectievelijk 5 augustus 2008, met dagvaarding van geïntimeerde, Rochdale, voor dit hof.
1.2 [Appellant] heeft bij memorie vijf grieven aangevoerd, producties in het geding gebracht, en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Rochdale alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Rochdale, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van beide instanties.
1.3 Rochdale heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, harerzijds een productie in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof beide vonnissen zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep, daaronder uitdrukkelijk ook de nakosten begrepen.
1.4 Vervolgens heeft [appellant] nog een akte uitlating producties genomen, waarin hij bewijs aanbiedt.
1.5 Nadat Rochdale nog bij akte daarop had geantwoord hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. De inhoud daarvan geldt als hier ingelast.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Feiten
Het gaat in deze zaak kortweg (voor een uitgebreidere weergave van de in deze zaak vaststaande feiten volstaat het hof met een verwijzing naar het vonnis waarvan beroep) om het volgende. Vanaf 1983 verhuurt Rochdale aan [appellant] de (7:290-) bedrijfsruimte [straatnaam 1][huisnummer] en [straatnaam 2][huisnummer] te [plaatsnaam]. Op 2 februari 1999 zijn partijen overeengekomen dat [appellant] deze bedrijfsruimte mag onderverhuren, mits Rochdale de overeenkomst van tevoren goedkeurt. Per 1 april 1999 heeft [appellant] het gehuurde (met toestemming van Rochdale) voor vijf jaar (met een optie voor nog eens vijf jaar) onderverhuurd aan Gary’s Muffins B.V. i.o., die daartoe werd vertegenwoordigd door [A] en [B]. Bij brief van 22 maart 2004 heeft Rochdale aan [appellant] voorgesteld een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan tegen een aanzienlijke hogere huurprijs. [Appellant] heeft daarmee niet ingestemd. Per 1 februari 2005 heeft [appellant] het gehuurde onderverhuurd aan Goodman B.V., vertegenwoordigd door [A]. Bij schrijven van 29 mei 2006 heeft Rochdale [appellant] meegedeeld hem zwaar aan te rekenen dat hij het gehuurde zonder toestemming van Rochdale heeft onderverhuurd. Rochdale stelt zich daarbij op het standpunt, dat dit een ernstige tekortkoming in de nakoming van de op 2 februari 1999 gesloten overeenkomst oplevert en dat zij daarom tot beëindiging van de huurovereenkomst wenst te komen. Vervolgens heeft Rochdale bij schrijven van 13 juli 2006 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2007 met aanzegging van ontruiming per dezelfde datum. Rochdale voert daarvoor in die brief twee gronden aan, ten eerste dat de bedrijfsvoering van [appellant] niet was zoals een goed huurder betaamt en ten tweede dat bij een redelijke afweging van de belangen van partijen van Rochdale niet kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst nog langer voortzet. Nadat partijen vervolgens overeenstemming hadden bereikt over inschakeling van de bedrijfshuuradviescommissie en elk een bedrag groot € 1.500,= bij wege van voorschot op de declaratie had voldaan, heeft deze bedrijfshuuradviescommissie op 7 mei 2007 een deskundigenadvies uitgebracht over de huurprijs die per 13 juli 2006 zou moeten gelden, namelijk € 26.315,89 per jaar (€ 2.192,95 per maand), exclusief BTW. Op vordering van Rochdale heeft de kantonrechter daarop bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst tussen Rochdale en [appellant] betreffende de bedrijfsruimte per 1 september 2008 beëindigd en de datum waarop het gehuurde moet zijn ontruimd vastgesteld op 1 september 2008. Voorts heeft zij de huurprijs vastgesteld op € 26.315,59 per jaar (€ 2.192,92 per maand) met ingang van 13 juli 2006, € 2.228,93 met ingang van 1 oktober (het hof leest:) 2006 en € 2.253,45 per maand per 1 oktober 2007, [appellant] veroordeeld tot betalingen aan Rochdale van € 34.399,76 aan achterstallige huurpenningen (met wettelijke rente) en hem verwezen in de proceskosten. Tegen de beëindigingsbeslissing en de veroordeling tot ontruiming komt [appellant] in hoger beroep op.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Door middel van zijn eerste grief verwijt [appellant] de kantonrechter onder de vaststaande feiten niet te hebben opgenomen dat hij de bedrijfsruimte ook voor 1999 al enige jaren had onderverhuurd, en wel met toestemming van Rochdale.
4.2 Deze grief kan [appellant] niet baten, reeds omdat [appellant] geen recht heeft op vaststelling van meer feiten door de kantonrechter dan deze aan zijn beslissing ten grondslag legt, maar ook omdat het feit irrelevant is in het licht van de overeenkomst van 2 februari 1999.
4.3 De grieven 2, 3 en 4 kunnen gezamenlijk worden behandeld. Zij strekken blijkens hun toelichting primair ten betoge dat [appellant] voor de onderverhuur aan Goodman B.V. vanwege de materiële identiteit van deze vennootschap met Gary’s Muffins B.V.i.o., onder meer tot uitdrukking komende in de persoon van dezelfde vertegenwoordiger van beide ([A]) en in het identieke uiterlijk, inrichting en assortiment van beide vennootschappen, geen afzonderlijke toestemming voor de onderverhuur nodig had. Subsidiair betoogt [appellant] door deze grieven dat Rochdale hem de toestemming, zo hij die zou hebben gevraagd, niet had mogen weigeren, nu voor een dergelijke weigering zijns inziens geen redelijke grond bestond. Voorts stelt [appellant], meer subsidiair, dat hij de toestemming van Rochdale voor deze onderverhuring wel degelijk heeft gevraagd en dat die hem vervolgens niet geweigerd, dus gegeven is. Te dier zake biedt hij bewijs aan. Tenslotte is hij van mening dat de belangenafweging in zijn voordeel had moeten uitvallen, nu hij een financieel belang heeft bij continuering van de huurovereenkomst met Rochdale en de onderverhuurovereenkomst met Gary’s Muffins B.V.i.o..
4.4 Bij de behandeling van deze grieven stelt het hof voorop dat Rochdale in haar opzeggingsbrief van 13 juli 2006 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 juli 2007, daartoe twee gronden aanvoerend die blijkens de tekst van de brief ieder voor zich zelfstandig dragend zijn. Het hof acht termen aanwezig om eerst de tweede opzeggingsgrond behandelen, de afweging van de belangen van partijen.
4.5 Als belangen aan zijn kant bij continuering van de bestaande situatie heeft [appellant] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aangevoerd, dat hij in het samenstel van de huur- en de onderverhuurovereenkomst een bron van inkomsten heeft die hij wenst te behouden en waarvoor hij bovendien bij de aanvang van de onderverhuur aan Goodman kosten heeft moeten maken. Voorts wenst [appellant] de mogelijkheid te behouden het door hem gehuurde in de toekomst weer zelf te gaan exploiteren, mogelijk zelfs in combinatie met het hem in eigendom toekomende, naastgelegen pand [straatnaam1][huisnummer]. Daartegenover voert Rochdale aan dat zij conform haar beleid rechtstreeks aan exploitanten van door haar verhuurd bedrijfsonroerend goed wenst te verhuren, zodat zij maximale controle heeft over de bedrijfsvoering van haar huurders, over de bezigheden in de verhuurde eenheden en over de huurprijsontwikkeling, waardoor zij een marktconforme huuropbrengst kan realiseren. Daarenboven heeft Rochdale toegezegd het belang van de onderhuurder Goodman B.V. te zullen respecteren.
4.6 Het hof acht de stellingen van [appellant] inzake een mogelijke terugkeer in het gehuurde te weinig gesubstantieerd om bij de belangenafweging enig gewicht in de schaal te kunnen leggen. Tegenover het financieel belang van [appellant] bij continuering van de bestaande toestand staat mitsdien het belang van Rochdale als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. [Appellant] heeft dit belang niet weersproken, maar naar voren gebracht dat Rochdale uitzonderingen op dit beleid kan maken, gelijk Rochdale in het verleden ook heeft gedaan, ook ten aanzien van [appellant]. Daarmee ziet [appellant] er echter aan voorbij, dat Rochdale, naar zij ook in de overeenkomst van 2 februari 1999 nog eens benadrukte, de bevoegdheid heeft om een dergelijke uitzondering niet te maken, waarvan zij thans gebruik wenst te maken.
4.7 [Appellant] heeft zich ter staving van zijn financieel belang bij continuering van de huurovereenkomst ook nog beroepen op de investeringen die hij zou hebben gedaan met het oog op de in 1999 gesloten onderverhuurovereenkomst. Hieromtrent kan worden opgemerkt dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en [appellant] ten tijde van de opzegging reeds 23 jaar bestond en de onderverhuurovereenkomst met Gary’s Muffins B.V.i.o. al ruim zeven jaar. Indien en voor zover [appellant] in een eerdere periode investeringen in de bedrijfsruimte heeft gedaan, dan heeft hij die ruimschoots kunnen terugverdienen, zeker gelet op het aanmerkelijke verschil tussen de door hem, [appellant] aan Rochdale betaalde en aan zijn onderhuurders berekende huurprijs, zodat een beëindiging van de huurovereenkomst na afloop van een periode van 23 jaar tot het ondernemingsrisico van [appellant] behoort. Bij zijn bedrijfsvoering en bij het zoeken van eventuele vervangende inkomsten had hij er rekening mee kunnen en moeten houden dat de huurovereenkomst op niet al te lange termijn zou worden beëindigd. Bij de afweging van de belangen over en weer houdt het financiële belang van [appellant] geen stand ten opzichte van het belang van Rochdale dat gemoeid is met de tenuitvoerlegging van haar beleid. De tweede opzeggingsgrond van Rochdale houdt naar het oordeel van het hof stand. Bij verdere beoordeling van de eerste opzeggingsgrond van Rochdale heeft [appellant] mitsdien geen belang. De grieven 2, 3 en 4 falen.
4.8 Door middel van zijn vijfde grief bestrijdt [appellant] de proceskostenveroordeling in eerste aanleg en wel in het bijzonder voor zover daaronder begrepen is de veroordeling tot betaling van het door Rochdale voldane voorschot van € 1.500,= in verband met het advies van de bedrijfshuuradviescommissie.
4.9 Ook deze grief is tevergeefs voorgesteld. De kosten van de bedrijfshuuradviescommissie zijn op grond van het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW aan te merken als proceskosten in de zin artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, weshalve de partij die (overwegend) in het ongelijk wordt gesteld, daarin wordt veroordeeld. Dit wordt niet anders door het antwoord op de vraag of de bedrijfshuuradviescommissie door een of meer partijen gezamenlijk als deskundige is benoemd, dan wel op verzoek van de meest gerede partij door de rechter.
4.10 Nu het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, zoals de kantonrechter die in het bestreden vonnis van 5 augustus 2008 heeft bepaald, inmiddels is verstreken, zal het hof daarvoor een nieuw tijdstip vaststellen.
5. Slotsom
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het hof, om der wille van de leesbaarheid van dit een en ander het dictum voor wat betreft het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden zal herformuleren en daartoe gemakshalve dat onderdeel van het vonnis zal vernietigen. Als de in hoofdzaak in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] in de kosten van het hoger beroep verwezen te worden. Tot die kosten behoren ook de eventueel nog te maken nakosten, die het hof thans niet kan begroten omdat de in artikel 237 lid 3 Rv bedoelde vaststelling is beperkt tot de kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt. Artikel 237 lid 4 Rv bevat een afzonderlijke regeling om - desgewenst - de nakosten achteraf te laten begroten.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, echter uitsluitend voor wat betreft de in het dictum onder I. en II gegeven beslissingen,
en in zoverre opnieuw recht doende:
beëindigt de huurovereenkomst tussen Rochdale en [appellant] betreffende het perceel [straatnaam 1][huisnummer]-[straatnaam 2][huisnummer] te [plaatsnaam] per 1 februari 2010;
bepaalt het tijdstip waarop [appellant] het gehuurde uiterlijk zal moeten hebben ontruimd op 1 februari 2010;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor al het overige;
verwijst [appellant] in de kosten van dit hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Rochdale begroot op € 254,- aan verschotten en € 1.158,- voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.J.H. Schrage en P.J. Duinkerken en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 oktober 2009 door de rolraadsheer.