Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 30 maart 2010 in de zaak onder nummer 200.028.349/01 NOT van:
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. J.M.A.H. van der Ploeg,
tegen
[klager],
wonende te [plaatsnaam],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellant, verder de notaris, is bij op 18 maart 2009 ter griffie ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder de kamer, van 26 februari 2009, waarbij de klachten van geïntimeerde, verder klager, gedeeltelijk gegrond zijn verklaard en de notaris de maatregel van berisping is opgelegd.
1.2. Van de zijde van de notaris is per fax op 4 juni 2009 een nadere aanvulling van de
gronden ingekomen met een aantal producties.
1.3. Van de zijde van klager is op 20 juli 2009 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. Het hoger beroep is behandeld ter openbare terechtzitting van 24 september 2009, alwaar zijn verschenen de notaris en zijn gemachtigde alsmede klager. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigde aan de hand van een pleitnotitie.
1.5. Van de zijde van de notaris is op 12 oktober 2009 nog een nadere productie ter griffie van het hof ingekomen.
Deze productie is bij de beoordeling van de zaak buiten beschouwing gelaten omdat deze eerst na sluiting van het onderzoek in deze zaak is ontvangen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken met uitzondering van het stuk vermeld onder 1.5.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Nu daartegen door geen der partijen bezwaren zijn aangevoerd gaat het hof ook daarvan uit.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat deze hem pas na telefonische navraag op 5 oktober 2007 heeft bevestigd dat het bedrag van € 10.000,- dat klager op 29 augustus 2007 als waarborgsom had gestort op de derdengeldrekening van de notaris, ook daadwerkelijk was bijgeschreven op die rekening.
4.2. Voorts verwijt klager de notaris dat deze heeft verzuimd de koopovereenkomst te laten inschrijven in de daartoe bestemde registers van het kadaster. Daarmee is de notaris zijn toezegging van 21 augustus 2007, inhoudende dat de notaris de koopovereenkomst zou laten inschrijven, niet nagekomen.
4.3. Ten slotte verwijt klager de notaris dat de informatie die de notaris op de website “degoedkoopstenotaris.nl” geeft over de tarieven die hij hanteert misleidend is. Op de nota van afrekening van klager heeft de notaris € 250,- in rekening gebracht voor “honorarium inzake de ontvangst en verwerking van de getekende koopovereenkomst zonder tussenkomst makelaar(s)”, terwijl in de offerte van de notaris staat dat geen extra honorarium gevraagd zal worden bij het “all-inclusive pakket A” waarvoor klager heeft gekozen. Ook de financiële bijsluiter die de notaris hem heeft toegezonden, diens algemene voorwaarden, en de specificatie van het (basis)pakket B houden niets over deze kosten in . Bovendien heeft de notaris een bedrag van € 70,- in rekening gebracht voor het beheer van akten daarbij suggererend dat dit een wettelijk vastgesteld bedrag is, terwijl dit volgens klager niet zo is.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris heeft de stellingen van klager gedeeltelijk betwist en zich als volgt verweerd.
5.2. Volgens de notaris is het niet gebruikelijk de ontvangst van overgemaakte gelden te bevestigen, aangezien die geldtransactie genoegzaam blijkt uit het bankafschrift dat degene die geld overmaakt wordt toegezonden, dan wel uit diens overzicht van telebankieren.
5.3. Met betrekking tot de tweede klacht heeft de notaris aangevoerd dat hij met klager heeft afgesproken dat de inschrijving twee maanden zou worden aangehouden. Door ziekte van een medewerker op het kantoor van de notaris is de opdracht daarna niet meer uitgevoerd. Na het passeren van de leveringsakte heeft de notaris een en ander met klager besproken en heeft hij klager zijn excuses aangeboden. Omdat klager geen financiële schade heeft geleden door de niet-inschrijving van de akte ziet de notaris geen aanleiding voor financiële compensatie van klager.
5.4. Aangaande de derde klacht is de notaris – naar het hof begrijpt – primair van mening dat de kamer van toezicht zich niet bevoegd had moeten verklaren nu deze klacht de hoogte van de in rekening gebrachte kosten betreft en het aan de Ringvoorzitter is om zich daarover desgevraagd uit te laten.
Subsidiair voert de notaris – voor zover thans van belang – het volgende verweer.
Bij het opstellen van de factuur is een fout gemaakt door klager niet de kosten van pakket A maar die van pakket B met bijkomende kosten in rekening te brengen. De oorzaak van deze fout is de omstandigheid dat de door klager geaccepteerde offerte ten onrechte als pakket B is geadministreerd en niet als pakket A. De kamer heeft ten onrechte niet meegewogen dat de notaris uit eigen beweging een bedrag van € 309,40 aan klager heeft terugbetaald.
Op grond van het bovenstaande is de notaris van mening dat de kamer ten onrechte de maatregel van berisping heeft opgelegd en verzoekt daarom de beslissing van de kamer van 26 februari 2009 te vernietigen.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft ten aanzien van de hiervoor onder 4.1. en 4.2. weergegeven klachten niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Ten aanzien van de onder 4.3. weergegeven klacht overweegt het hof als volgt.
6.3.1. Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of de kamer ter zake bevoegd was. Met de kamer is het hof van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord nu deze klacht niet een geschil over de hoogte van de declaratie betreft, maar de vraag wat klager heeft kunnen en mogen begrijpen uit de door de notaris op de website (“degoedkoopstenotaris.nl”) en in zijn offerte verstrekte informatie.
6.3.2. In de offerte van de notaris aan klager van 3 augustus 2007 staat onder meer aangegeven onder pakket A: “Indien u kiest voor dit uitgebreide pakket ontvangt u van ons full-service. U krijgt van ons alle noodzakelijke handelingen. Met dit pakket heeft u comfort: zorgenvrij. Wij bellen u na of alles goed is verlopen. Er geldt een vast tarief voor onze werkzaamheden. Wij vragen geen extra honorarium”.
6.3.3. Uit deze informatie heeft klager kunnen en mogen begrijpen dat hem bij keuze voor pakket A geen andere kosten in rekening zouden worden gebracht dan die verbonden aan dit pakket.
6.3.4. Vaststaat dat klager heeft gekozen voor pakket A. Dat betekent dat hem geen andere kosten dan die verbonden aan pakket A in rekening konden worden gebracht. Bij de nota van afrekening van 29 april 2008 zijn evenwel ook kosten voor ontvangst en verwerking van de overeenkomst ad € 250,- in rekening gebracht, alsmede € 70,- voor ‘beheer akten’. De oorzaak daarvan ligt volgens de notaris – klager heeft dit betoog van de notaris niet gemotiveerd weersproken zodat daarvan in rechte moet worden uitgegaan – in de omstandigheid dat bij de verwerking van de door klager geaccepteerde offerte een fout is gemaakt in die zin dat deze offerte is geadministreerd overeenkomstig pakket B en niet overeenkomstig pakket A en dat deze fout eerst is opgemerkt na indiening van de klacht.
6.3.5. Het hof is van oordeel dat uit het enkele feit dat klager – door een onjuiste verwerking van de keuze van klager voor pakket A – ten onrechte naast de kosten van het pakket A nog andere kosten in rekening zijn gebracht, niet kan worden afgeleid dat de door de notaris verstrekte voorlichting over diens tarieven misleidend is. Dat klager een onjuiste nota van afrekening is toegezonden is veeleer het gevolg van onzorgvuldig handelen. Niet alleen richt zich daartegen niet de klacht, maar ook geldt dat bedoelde onzorgvuldigheid niet van dien aard was dat de notaris daarvan een tuchtrechtelijk relevant verwijt kan worden gemaakt.
Het hof zal dit onderdeel van de klacht derhalve ongegrond verklaren.
6.4. Het hof is van oordeel dat met betrekking tot het gegrond bevonden klachtonderdeel hiervoor bedoeld onder 4.2. de maatregel van waarschuwing passend en geboden is. De beslissing van de kamer kan op dat punt dan ook niet in stand blijven.
6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.6. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer voor wat betreft het klachtonderdeel omschreven onder 4.3. en de opgelegde maatregel en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
- verklaart het klachtonderdeel omschreven onder 4.3. ongegrond;
- legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- bekrachtigt de beslissing van de kamer voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, L. Verheij en
F.A.A. Duynstee en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 30 maart 2010 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
[klager],
wonende te [plaatsnaam],
klager,
-t e g e n-
[de notaris],
notaris te [plaatsnaam],
beklaagde,
gemachtigde: mr. J.M.A.H. van der Ploeg.
De procedure
Bij brief van 22 juli 2008, met bijlagen, heeft klager zich tot deze Kamer gewend met enige klachten over [de notaris], notaris te [plaatsnaam], hierna: de notaris.
Mr. Van der Ploeg heeft op 28 oktober 2008 namens de notaris zijn verweerschrift, eveneens met bijlagen, aan de Kamer toegezonden.
De klachten zijn op 15 januari 2009 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn verschenen:
- klager in persoon;
- de notaris vergezeld van zijn gemachtigde voornoemd.
Klager heeft zijn klachten toegelicht.
Mr. Van der Ploeg heeft daarop het standpunt van de notaris uiteengezet, mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen.
Na voortgezet debat, waarbij de notaris zelf ook enige inlichtingen heeft verschaft, heeft de Kamer de uitspraak bepaald op heden.
De feiten
a. Op 3 augustus 2007 heeft de notaris aan klager een offerte uitgebracht voor het opstellen en passeren van een leveringsakte en van een hypotheekakte in verband met de aankoop door klager van het appartementsrecht met betrekking tot [adres]. De notaris heeft daarbij twee mogelijkheden (A en B) van dienstverlening gegeven.
b. Klager heeft de aangeboden mogelijkheid A van de dienstverlening aanvaard. Voor dat pakket verleent de notaris “full-service” waarbij hij alle noodzakelijke handelingen verricht tegen een vast tarief. In de offerte staat vermeld dat de notaris geen extra honorarium vraagt. De dienstverlening volgens mogelijkheid B omvat een basispakket aan dienstverlening. Voor verderstrekkende of afwijkende dienstverlening worden apart kosten in rekening gebracht.
c. Bij brief van 21 augustus 2007 heeft de notaris enige nadere afspraken aan klager bevestigd, onder andere dat hij, de notaris, de koopovereenkomst die klager hem had toegezonden zo spoedig mogelijk overeenkomstig de wens van klager in de daartoe bestemde registers van het kadaster zou doen inschrijven.
d. Op 29 augustus 2007 heeft klager op grond van de bepalingen in de koopakte ten titel van waarborgsom een bedrag van € 10.000,-- op de derdenrekening van de notaris gestort.
e. Op 29 april 2008 zijn de akte van overdracht van het appartementsrecht en de hypotheekakte met betrekking tot dat appartementsrecht ten overstaan van de notaris gepasseerd. De notaris heeft een nota van afrekening koper opgesteld uitgaande van een dienstverlening volgens model B.
f. Klager heeft tegen de nota van afrekening bezwaar gemaakt, naar aanleiding waarvan de notaris de nota heeft aangepast.
De klachten, het verweer en de beoordeling daarvan
3.1 Klager heeft -zakelijk samengevat- de volgende klachten geformuleerd:
a) De notaris heeft verzuimd hem, klager, te berichten dat het bedrag van de waarborgsom op zijn derdenrekening was bijgeschreven;
b) De notaris heeft bovendien enige tijd verzuimd de koopovereenkomst in te doen schrijven in de daartoe bestemde openbare registers;
c) De voorlichting van de notaris over zijn werkwijze en tarieven is misleidend.
Met betrekking tot de klacht onder 3.1 sub a)
3.2 Klager verwijt de notaris dat deze hem eerst op 5 oktober 2007 en pas na klagers telefonische navraag heeft bevestigd dat het bedrag van € 10.000,-- dat klager als waarborgsom op de derdenrekening van de notaris had gestort, ook daadwerkelijk op de diens derdenrekening was bijgeschreven.
3.3 De notaris heeft daartegen ingebracht dat het niet gebruikelijk is de ontvangst van overgemaakte gelden te bevestigen aangezien van die overmaking ook genoegzaam blijkt uit het bankafschrift danwel uit het overzicht van telebankieren dat klager wordt toegezonden.
3.4 De Kamer is met de notaris van oordeel dat het niet gebruikelijk is ontvangsten van geldovermakingen aan cliënten te bevestigen. Evenmin is dit noodzakelijk nu van die overmakingen ook blijkt uit de (dag)afschriften die door de bankinstellingen van het geldverkeer worden verstrekt, zoals de notaris ook terecht heeft betoogd. De Kamer oordeelt deze klacht dan ook ongegrond.
Met betrekking tot de klacht onder 3.1 sub b)
3.5 Klager heeft in dit verband aangevoerd dat de notaris zijn toezegging als gedaan in zijn brief van 21 augustus 2007 om de koopovereenkomst te laten registreren in de daartoe bestemde openbare registers niet is nagekomen. Eerst nadat klager de notaris op dit verzuim had gewezen is deze tot registratie overgegaan. In een gesprek dat hij nadien met de notaris (ook) hierover heeft gehad vond klager het storend dat de notaris dit verzuim bagatelliseerde.
3.6 De notaris heeft erkend dat deze specifieke opdracht van klager niet tijdig is uitgevoerd. De notaris zegt klager voor dit verzuim zijn verontschuldigingen te hebben aangeboden die, naar zijn mening, door klager ook zijn aanvaard. De notaris betwist dat hij in een gesprek met klager dit verzuim heeft gebagatelliseerd.
3.7 Hoewel in dit geval de nalatigheid van de notaris geen nadelige gevolgen heeft gehad, is het inschrijven van de koopakte in de daartoe bestemde openbare registers, de zogenaamde Vormerkung, van wezenlijk belang voor de bescherming tegen verhaal van derden op het desbetreffende registergoed en dus voor de zekerheid over de werkelijke nakoming van de verplichting tot levering van het registergoed door de verkoper. Door dit verzuim van de notaris is klager in zoverre die bescherming en die zekerheid op dat punt onthouden. De Kamer oordeelt deze klacht gegrond.
Met betrekking tot de klacht onder 3.1 sub c)
3.8 Klager verwijt de notaris ten slotte dat diens informatie over de tarieven op de website “degoedkoopstenotaris.nl” gezien de kosten zoals die hem blijkens de nota van afrekening in rekening zijn gebracht, misleidend zijn. In dat verband heeft hij gewezen op de aan hem uitgebrachte offerte waarin -onder meer- staat dat bij het “all-inclusive pakket” A, waarvoor klager heeft gekozen, geen extra honorarium wordt gevraagd. Niettemin heeft de notaris hem € 250,-- in rekening gebracht voor “honorarium inzake de ontvangst en verwerking van de getekende koopovereenkomst zonder tussenkomst makelaar(s)”. Naar klager heeft gesteld staat hieromtrent niets vermeld in de financiële bijsluiter die de notaris hem heeft toegezonden noch in diens algemene voorwaarden en evenmin in de specificatie van het (basis)pakket B. Klager heeft verder gesteld dat de notaris het met de omschrijving van de in rekening gebrachte kosten ad € 70,-- voor het beheer van de akten doet voorkomen alsof dit een wettelijk vastgesteld bedrag is, wat volgens hem niet zo is.
3.9 De notaris heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de Kamer, nu het hier een declaratiegeschil betreft, niet bevoegd is van deze klacht kennis te nemen. Subsidiair heeft hij als verweer aangevoerd dat op de openingspagina van de desbetreffende website voor [regio] staat vermeld dat de tarieven inclusief BTW zijn en exclusief bijkomende kosten. Bezoekers van deze website kunnen via deze pagina of door middel van een emailbericht de notaris om een offerte vragen, zo heeft hij betoogd.
De notaris heeft erop gewezen dat hij klager bij brief van 3 augustus 2007 een offerte heeft toegezonden, waarin de gehele tekst van het “all-inclusive”-pakket A is opgenomen. Met betrekking tot het in rekening gebrachte extra honorarium voor de ontvangst en de verwerking van de getekende koopovereenkomst zonder tussenkomst van een makelaar heeft de notaris naar voren gebracht dat in de verwerking van de door klager geaccepteerde offerte een fout is geslopen. Die heeft erin bestaan dat de opdracht van klager niet overeenkomstig pakket A, maar overeenkomstig pakket B is geadministreerd. Bijgevolg is bij het opstellen van de nota van afrekening ook gehandeld als zou de notariële dienst overeenkomstig pakket B zijn verleend. Eerst door indiening van de klacht werd deze vergissing ontdekt. De notaris heeft daarop uit eigen beweging de nota van afrekening herzien en zijn dienstverlening alsnog berekend overeenkomstig pakket A.
Met betrekking tot de kosten voor het wettelijk beheer van akten stelt de notaris zich op het standpunt dat klager, door te kiezen voor wijze van dienstverlening van pakket A, wist dat de notaris hem zodanige kosten in rekening zou brengen.
3.10 De Kamer overweegt met betrekking tot het primaire verweer als volgt. Blijkens artikel 55 lid 2 van Pro de Wet op het notarisambt kan in het geval over een rekening van een notaris van zijn honorarium voor zijn ambtelijke werkzaamheden en de overige aan de zaak verbonden kosten een geschil ontstaan, de meest gerede partij bij een met redenen omkleed schriftelijk verzoek aan de Ringvoorzitter een beslissing vragen. In dit geval echter ziet de klacht naar het oordeel van de Kamer niet zozeer op de hoogte van de declaratie van de notaris, maar veeleer over de onduidelijke en onvolledige, naar klagrer stelt: misleidende, wijze waarop hij klager over de kosten van de dienstverlening heeft voorgelicht. De Kamer acht zich dan ook bevoegd van de klacht kennis te nemen.
Omtrent die klacht is de Kamer van oordeel dat in de omschrijving “wettelijk aktebeheer”, zoals de notaris die heeft gebruikt op zijn nota, de suggestie besloten ligt dat die in rekening gebrachte kosten op grond van de wet zijn verschuldigd. Die suggestie is echter onjuist. Uit geen enkele wetsbepaling vloeit voor dat de notaris verplicht is eventuele kosten van het bewaren of beheren van akten in rekening te brengen.
Met betrekking tot de klacht over de in rekening gebrachte kosten voor het in ontvangst nemen en het verwerken van een koopovereenkomst zonder tussenkomst van een makelaar merkt de Kamer op dat de notaris onweersproken heeft gelaten dat het klager uit de informatie die de notaris hem heeft toegezonden (financiële bijsluiter, algemene voorwaarden), noch anderszins op voorhand bekend kon zijn dat hem extra kosten in rekening zouden worden gebracht voor een koopovereenkomst die niet door tussenkomst van een makelaar tot stand is gekomen. De Kamer acht de wijze waarop de notaris klager heeft voorgelicht over de financiële gevolgen van zijn inschakeling voor notariële dienstverlening onvolledig en onduidelijk. Zij oordeelt deze klacht dan ook gegrond.
3.11 Nu deze klachten gegrond worden geoordeeld moet de vraag beantwoord worden of aan de notaris een maatregel dient te worden opgelegd. De Kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij acht de tekortkomingen van de notaris zodanig ernstig dat deze de maatregel van berisping rechtvaardigt, zodat als volgt wordt beslist.
De beslissing
De Kamer:
verklaart de klachten onder 3.1 sub b) en onder 3.1 sub c) gegrond;
legt de notaris de maatregel van berisping op;
verklaart de klacht onder 3.1 sub a) ongegrond.
Gegeven te Utrecht door mr. H.J. Schepen, wnd. voorzitter, mr. E.J.M. Kerpen, mr. G.H. Beens, mr. P. Krepel en mr. R.J.M. van den Heuvel, leden, bijgestaan door mr. L. Heij, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2009.
De secretaris: De wnd. voorzitter:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Aan partijen toegezonden op: 26 februari 2009.