Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. B.L. de Jonge te Amsterdam,
t e g e n
1. [Geïntimeerde 1],
2. [Geïntimeerde 2],
3. [Geïntimeerde 3],
4. [Geïntimeerde 4],
5. [Geïntimeerde 5],
6. [Geïntimeerde 6],
allen wonende te [A],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
De partijen worden hierna wederom Eigen Haard en [Geïntimeerden] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Voor het verloop van het geding tot 9 december 2008 en een opsomming van de in deze zaak relevante feiten verwijst het hof naar zijn op die datum uitgesproken tussenarrest.
Ingevolge dit tussenarrest heeft Eigen Haard getuigen voorgedragen die op 26 februari 2009 en 7 april 2009 verklaringen hebben afgelegd. Met het oog op deze verhoren heeft Eigen Haard nog stukken in geding gebracht. Op 14 september 2009 hebben de geïntimeerden in tegenverhoor als partijgetuigen verklaringen afgelegd. De van deze (tegen)verhoren opgemaakte processen-verbaal zijn bij de stukken gevoegd.
Eigen Haard heeft een memorie na enquete genomen en daarbij verdere stukken in het geding gebracht. Nadat [Geïntimeerden]een antwoordmemorie na enquete hadden genomen is wederom arrest gevraagd.
2. De verdere beoordeling
2.1 Naar de kern beschouwd staat thans nog ter beoordeling of de werkzaamheden die Eigen Haard in de aan [Geïntimeerden]verhuurde woningen heeft laten uitvoeren van dien aard zijn geweest dat zij voor [Geïntimeerden] de noodzaak opleverden hun woningen tijdelijk te verlaten. In het tussenarrest is vastgesteld dat deze werkzaamheden ten dele kwalificeren als renovatiewerkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 2 BW Pro, waaraan niet afdoet dat tegelijkertijd werkzaamheden zijn uitgevoerd die als ‘groot onderhoud’ zijn aan te merken. Vervolgens is in het tussenarrest uit hetgeen [Geïntimeerden] hebben aangevoerd afgeleid, en derhalve voorshands bewezen geacht, dat de uitvoering van deze renovatiewerkzaamheden (tijdelijke) verhuizing naar een wisselwoning noodzakelijk heeft gemaakt. Eigen Haard – die deze noodzaak bestrijdt – is overeenkomstig haar daartoe strekkend aanbod toegelaten tot tegenbewijs.
Het hof overweegt thans als volgt.
2.2 Vooropgesteld moet worden dat enkele van de op verzoek van Eigen Haard gehoorde getuigen hebben bevestigd dat de werkzaamheden in elk van de aan [Geïntimeerden] verhuurde woningen ten minste zestien werkdagen besloegen. Uit de afgelegde verklaringen kan verder worden afgeleid dat die werkzaamheden in de praktijk alleen het/de slaapvertrek(ken) onberoerd lieten, ofschoon ook daarin overlast kan zijn ondervonden, ten minste in de vorm van vrijkomend stof. In de woonvertrekken was tijdens de werkzaamheden een stofwerend scherm aangebracht. Afhankelijk van de door de huurders tevoren gemaakte keuzes zijn verder in keukens, bad- en toiletruimten werkzaamheden verricht die ertoe noopten gedurende langere of kortere perioden gas en water af te koppelen.
2.3 Voor zover Eigen Haard wenst te betogen dat de door de huurders zelf gemaakte keuzes (voor andere dan de standaardwerkzaamheden) niet kunnen bijdragen aan het oordeel dat de werkzaamheden de noodzaak van tijdelijke verhuizing meebrachten, wordt zij daarin niet gevolgd. Het hof heeft reeds beslist dat een deel van de uitgevoerde werkzaamheden – waaronder de voorzieningen die Eigen Haard afhankelijk heeft gemaakt van door haar huurders te maken keuzen – als renovatiewerkzaamheden in de zin van art. 7:220, tweede lid, BW zijn aan te merken. De mate waarin deze werkzaamheden ertoe bijdroegen dat een min of meer normale bewoning tijdelijk onmogelijk werd, staat los van de vraag of de huurder ervoor had kunnen kiezen de door de verhuurder aangeboden extra’s niet te laten aanbrengen. Bovendien staat vast dat Eigen Haard aan haar aanbod andere dan de standaardwerkzaamheden te laten uitvoeren geen voorwaarde of voorbehoud heeft verbonden.
2.4 In hun memorie na enquête hebben [Geïntimeerden] erop gewezen dat slechts drie van de huishoudens in Blok II (waarin ook de woningen van geïntimeerden zijn gelegen, met uitzondering van de woning die de geïntimeerde sub 6 van Eigen Haard huurt) geen gebruik hebben gemaakt van de wisselwoningen. Aldus hebben de op verzoek van Eigen Haard gehoorde getuigen [Getuige 1] en [Getuige 2] inderdaad verklaard. In deze verklaringen vindt het hof ook voldoende steun voor de door [Geïntimeerden] betrokken stelling dat de bedoelde drie huishoudens, in tegenstelling tot alle andere huurders in het blok, geen andere werkzaamheden (dan het standaardpakket) hebben laten uitvoeren waardoor enige tijd geen gebruik kon worden gemaakt van de keuken en het sanitair. Voor zover Eigen Haard uit de omstandigheid dat niet alle huurders van woningen in het desbetreffende blok van een wisselwoning gebruik hebben gemaakt wil afleiden dat het in de praktijk doenlijk was de woningen tijdens de werkzaamheden, inclusief het aanbrengen van de extra’s waarvoor zij haar huurders had laten kiezen, te blijven bewonen, wordt dit standpunt dan ook verworpen.
2.5 Overigens is in het tussenarrest al vastgesteld dat [Geïntimeerden] allen behoren tot de bewoners die hebben gekozen voor vernieuwingen/herstellingen in badkamer en/of keuken naast het basispakket, zodat vaststaat dat ook in hun woningen gas- en watertoevoer voor kortere of langere tijd moest worden afgesloten.
2.6 Eigen Haard wijst erop dat zij zonodig zorgde voor provisorische voorzieningen in de woningen, zoals tijdelijke tappunten voor drinkwater, terwijl er in de nabijheid lokalen beschikbaar waren (in elk geval tot het moment waarop werd besloten voor alle betrokken huishoudens een wisselwoning beschikbaar te stellen) waarin de bewoners van de onderhanden genomen woningen konden verblijven en ook konden douchen, hetgeen zij in hun eigen woning niet konden doen zolang daar aan het sanitair werd gewerkt.
2.7 Het hof neemt in aanmerking dat de werkzaamheden in de door [Geïntimeerden] gehuurde woningen zijn uitgevoerd in de koudste periode van het jaar. Mede met het oog daarop kon naar ’s hofs oordeel redelijkerwijs niet van [Geïntimeerden] worden gevergd dat zij gedurende ten minste zestien dagen met hun gezinsleden zouden verblijven in een woning die gedurende kortere of langere perioden was verstoken van een adequaat functionerende verwarming, terwijl zij voor hun persoonlijke hygiène waren aangewezen op voorzieningen buiten de woning, en gedurende deze periode bovendien soms genoegen moesten nemen met een beperkte, geïmproviseerde kookgelegenheid. Reeds in verband met deze omstandigheden konden de desbetreffende woningen voor de duur van de daarin uitgevoerde werkzaamheden bezwaarlijk als min of meer normaal bewoonbaar worden beschouwd. Bovendien beschouwt het hof deze ongemakken in samenhang met de gevolgen van de tegelijkertijd uitgevoerde overige, onder ‘groot onderhoud’ vallende werkzaamheden, waardoor [Geïntimeerden] voor lief moesten nemen dat één of meer vertrekken van hun woningen gedeeltelijk waren ontruimd. Onder deze omstandigheden kan niet meer van een aanvaardbaar niveau van woongenot worden gesproken. Dan laat het hof nog daar dat de renovatiewerkzaamheden nog andere ongemakken hebben meegebracht, zoals kortstondige onbereikbaarheid van de woningen in verband met werkzaamheden aan trappen en (andere) gemeenschappelijke ruimten.
2.8 Partijen debatteren voorts over de vraag of bij de beoordeling van de noodzaak tot tijdelijke verhuizing mag meewegen dat ook overlast is ondervonden door stofvorming in de woningen, veroorzaakt door vervanging/reparatie van het stucwerk. Hieromtrent heeft het hof in zijn tussenarrest (overweging 3.6) reeds beslist dat de stofvorming, teweeggebracht door sloopwerkzaamheden ten behoeve van de renovatie, als gevolg van de renovatiewerkzaamheden moet worden aangemerkt. Door Eigen Haard voorgebrachte getuigen hebben benadrukt dat een aantal van de geïntimeerden deze stofvorming zelf in de hand hebben gewerkt door eigenhandig oud stucwerk te verwijderen, teneinde zodoende herstel daarvan af te dwingen ofschoon dat in de ogen van Eigen Haard niet noodzakelijk was. Zij hebben verder verklaard dat [Geïntimeerden], althans een aantal van hen, door zo te handelen de voortgang van de geplande werkzaamheden in gevaar brachten. Slechts daarom heeft Eigen Haard besloten dit (herstel van) stucwerk in het basispakket van werkzaamheden op te nemen. Aangezien Eigen Haard zich inmiddels toch al gedwongen zag voldoende wisselwoningen beschikbaar te houden, zodat tijdelijke ontruiming van de woningen mogelijk was geworden, is er voor gekozen dit stucwerk in elke woning zoveel mogelijk in één keer te laten uitvoeren (en dus niet vertrek voor vertrek). Het aantal dagen dat in elke woning moest worden gewerkt kwam daarmee onvermijdelijk op 21, aldus (de getuigen van) Eigen Haard.
2.9 Er is evenwel ook verklaard (door de bouwkundig opzichter van Eigen Haard [Bouwkundig Opzichter]) dat met de desbetreffende bewoners was afgesproken dat zij, in die gevallen waarin zij van mening waren dat het stuckwerk moest worden hersteld, zelf het behang zouden verwijderen. In dit verband volgt het hof [Geïntimeerden] waar zij stellen (in hun antwoordmemorie na enquête) dat er bij de verwijdering van het behang veel stof vrij kwam omdat het bestaande stucwerk was verzand. Dit acht het hof geloofwaardig, mede omdat Eigen Haard er reeds in eerste aanleg op heeft gewezen (in haar conclusie van dupliek) dat het stucwerk verzand was. In verband daarmee houdt het hof ook voor geloofwaardig de verklaring van geïntimeerde sub 4 als partijgetuige, inhoudende dat zijzelf en de haren de muren “zodanig [hadden] kapotgemaakt dat je de stenen kon zien” in verband met schimmel, nadat de opzichter (van Eigen Haard) daarvoor toestemming had gegeven.
2.10 Het hof acht meest waarschijnlijk dat de stofvorming niet is toe te schrijven aan moedwillige beschadiging van stucwerk, doch aan het verwijderen van behang in overleg met, of zelfs op verzoek van, Eigen Haard waartegen het bestaande stucwerk niet bestand bleek te zijn. Aangezien niet wordt betwist dat de stofvorming in de desbetreffende woningen van dien aard is geweest dat ook om die reden de huisraad geheel of ten dele moest worden ingepakt of verwijderd – hetgeen op zichzelf reeds een hindernis voor min of meer normale bewoning kan opleveren – mag ook die stofvorming bijdragen tot de gevolgtrekking dat van [Geïntimeerden] redelijkerwijs niet kon worden verlangd dat zij de door hen gehuurde woningen zouden blijven bewonen in de periode waarin Eigen Haard de werkzaamheden liet uitvoeren.
2.11 Al het voorgaande overziende, is Eigen Haard er niet in geslaagd redelijke twijfel te wekken ten aanzien van de feitelijke vaststelling dat de uitvoering van renovatiewerkzaamheden in de woningen van [Geïntimeerden] tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning noodzakelijk heeft gemaakt.
2.12 In haar memorie na enquête nodigt Eigen Haard het hof ook uit enkele in zijn tussenarrest vastgelegde beslissingen te herzien. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
2.13 Eigen Haard voert aan dat in het tussenarrest ten onrechte is aangenomen dat over de door de kantonrechter vastgestelde feiten geen geschil bestaat, maar zij verzuimt te omschrijven in welk opzicht het hof niet zou mogen uitgaan van de feiten die in het tussenarrest onder 2 (i) tot en met (v) zijn samengevat. Voorts maakt Eigen Haard met een beroep op de parlementaire behandeling van een onlangs in werking getreden wijzigingswet bezwaar tegen hetgeen in het tussenarrest is beslist met betrekking tot de noodzaak tot (tijdelijke) verhuizing in verband met de kwalificatie van de werkzaamheden als renovatie van, dan wel groot onderhoud aan de door [Geïntimeerden] gehuurde woningen. Ook meent Eigen Haard dat uit de behandeling van dat wetsvoorstel blijkt dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld – en zodoende de zevende grief verworpen – dat de omstandigheid dat meer dan 70% van de desbetreffende huurders met een door Eigen Haard gedaan voorstel akkoord is gegaan in dit geding niet aan [Geïntimeerde 1]kan worden tegengeworpen, aangezien Eigen Haard zelf de noodzaak tot tijdelijke verhuizing niet tijdig heeft onderkend.
2.14 In hetgeen Eigen Haard vermeldt met betrekking tot de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel dat inmiddels heeft gevoerd tot de Wet van 4 februari 2010, Stb 90, tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek in verband met de verhuiskostenvergoeding bij renovatie (waarvan de behandeling in 2008 is begonnen als Kamerstukken 31 528), kan het hof niet de bijzondere omstandigheden vinden die onaanvaardbaar zouden maken dat het hof aan zijn reeds genomen beslissingen vasthoudt.
2.15 Voor zover uit die door Eigen Haard aangehaalde passages uit de behandeling van dat wetsvoorstel al dwingend zou volgen dat bij het bepalen van de noodzaak van een tijdelijke verhuizing, samenhangend met werkzaamheden in/aan de woning die minstens ten dele als ‘renovatie’ zijn te kwalificeren, geen enkel belang toegekend zou mogen worden aan de effecten van tegelijkertijd uitgevoerd ‘groot onderhoud’, zou een dergelijk door de wetgever beleden uitgangspunt niet op een misslag in de bij tussenarrest gegeven beslissingen kunnen wijzen, aangezien daarin juist bewezen is geacht – behoudens tegenbewijs dat Eigen Haard vervolgens niet heeft geleverd – dat alleen al de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden de tijdelijke verhuizing noodzakelijk heeft gemaakt.
Voorts ziet het hof in de door Eigen Haard aangehaalde passages uit de behandeling van bedoeld wetsvoorstel geen dwingende aanwijzing dat huurders geen aanspraak (meer) op een verhuiskostenvergoeding – als thans voorzien in art. 11g, derde lid Bbsh – kunnen maken indien zij, althans een aanzienlijk deel van de desbetreffende huurders, in een eerder stadium een minder omvattend voorstel van de verhuurder hebben aanvaard. In die gevallen waarin de verhuurder in redelijkheid had moeten voorzien dat de in zijn opdracht uit te voeren renovatiewerkzaamheden tot tijdelijke verhuizing zouden nopen, kan hij derhalve zijn desbetreffende huurders niet tegenwerpen dat zij een op ononderbroken bewoning gebaseerd voorstel hebben aanvaard. De inmiddels doorgevoerde wetswijziging brengt daarin, voor zover het hof thans kan overzien, geen verandering.
3. Slotsom en kosten
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven twee tot en met vijf hun doel missen. Aangezien in het tussenarrest reeds is bepaald dat de grieven een en zes falen terwijl de zevende grief evenmin tot vernietiging van de bestreden uitspraak kan voeren, kan thans worden vastgesteld dat het hoger beroep tevergeefs is ingesteld, en dat de bestreden uitspraak moet worden bekrachtigd. Eigen Haard zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, onder rolnummer 850791 CV EXPL 07-6046 tussen partijen gewezen en uitgesproken op 11 oktober 2007;
verwijst Eigen Haard in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover aan de kant van [Geïntimeerden] gevallen, op € 254,= voor verschotten en € 4.053,= voor salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Wortel, D.J. van der Kwaak en A.M. Hol, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 april 2010.