Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.047.535
(zaaknummer rechtbank 601768)
arrest van de tweede civiele kamer van 30 november 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. O. Diemel,
tegen:
NS Vastgoed N.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. G.C.M. Schipper.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 18 februari 2009 en 2 september 2009 die de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Amersfoort (hierna: de kantonrechter) tussen principaal appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en principaal geïntimeerde (hierna ook te noemen: NS) als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie heeft gewezen; van het vonnis van 2 september 2009 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 2 november 2009, hersteld bij exploot van 23 november 2009, NS aangezegd van het vonnis van 2 september 2009 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van NS voor dit hof.
2.2 Bij dat exploot heeft [appellant] twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Vervolgens heeft [appellant] bij akte wijzing van eis de eerste grief laten vallen en zijn eis gewijzigd. Hij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het vonnis van 2 september 2009 zal vernietigen ten aanzien van de vordering in reconventie en alsnog NS zal veroordelen tot betaling van de vordering in reconventie van € 400.000,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van arrest, tot de dag der algehele voldoening, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen bedrag, met veroordeling van NS in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het te wijzen arrest en vermeerderd met nakosten voor een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, van € 199,00.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft NS de resterende grief bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de vorderingen van [appellant] zal afwijzen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2.4 Bij dezelfde memorie heeft NS incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 2 september 2009, daartegen twee grieven aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en een aantal producties in het geding gebracht. NS heeft gevorderd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, dat vonnis zal vernietigen ten aanzien van het oordeel dat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en overigens zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft [appellant] verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof het vonnis van 2 september 2009 zal bekrachtigen ten aanzien van het oordeel dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro en aldus de grieven in het incidenteel appel volledig zal afwijzen.
2.6 Daarna heeft [appellant] akte verzocht van het overleggen van een aantal producties, waarna NS antwoord-akte heeft verzocht.
2.7 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3. De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
3.2 Tussen [A] en de rechtsvoorgangster van NS is op 17 juli 1978 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot 400 vierkante meter terrein gelegen op het stationsemplacement te Baarn. De rechtsvoorgangster van NS heeft [A] met ingang van 1 april 1979 toestemming gegeven tot onderhuur van een gedeelte van de op dat terrein staande servicehal, (die door [A] is gehuurd van de rechtsvoorgangster van NS) aan [B] en per 1 januari 1980 aan [appellant] als opvolger van [B].
3.3 [appellant] heeft per 1 april 1985 het op het desbetreffende terrein staande en door [B] geëxploiteerde tankstation gekocht. Het tankstation is door [B] aan [appellant] bij notariële akte van 1 april 1985 geleverd voor een prijs van Hfl. 120.000,00.
3.4 [appellant] heeft van de rechtsvoorgangster van NS vanaf 1 april 1985 eveneens in huur voormeld terrein ter grootte van 400 vierkante meter gelegen op het stationsemplacement te Baarn. De huurovereenkomst dateert van 31 mei 1985. Deze huurovereenkomst bevat, voor zover van belang, de navolgende bepalingen:
“Tussen de N.V. Nederlandse Spoorwegen (…) en de heer [appellant] (…), hierna aangeduid als: de huurder,
overwegende dat de huurder op het na te noemen terrein een tankstation voor detailverkoop en opslag van benzines, L.P.G. en dieselolie, annex quick-service-station wenst te handhaven
is overeengekomen als volgt:
Artikel 1
NS verhuurt met ingang van 1 april 1985 aan huurder die met ingang van die datum in huur aanneemt een terrein ter grootte van 400 m2, gelegen op het NS-emplacement te Baarn in deze huurovereenkomst verder te noemen: het gehuurde.
Het gehuurde is op de in deze overeenkomst opgenomen tekening in groene kleur aangeduid.
(…) Artikel 3
Boven en behalve de in Artikel 2 genoemde Pro huursom is de huurder wegens het
op NS-terrein hebben en exploiteren van een service-station aan NS als extra-vergoeding verschuldigd:
a. 1,9 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter benzines,
b. 1,1 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter dieselolie
c. 1,1 cent voor elke over de aftappunten geleverde liter autogas.
Als minimum-extra-vergoeding is per jaar een bedrag van f 1.500,-- aan NS verschuldigd.
(…) Artikel 4
Op 1 april 1986 zal de in Artikel 3 van Pro deze overeenkomst genoemde extra-vergoeding worden herzien en wel door aanpassing aan de hand van de als dan geldende extra-vergoeding voor het hebben en exploiteren van een verkooppunt voor motorbrandstoffen op NS-terreinen.
Huurder zal deze aanpassing onvoorwaardelijk accepteren.
(…) Artikel 12
NS is niet verantwoordelijk voor op het gehuurde terrein aanwezige opstallen, goederen en zaken. (…)”
3.5 Bij wijzigingsovereenkomst van 10 maart 1988 is de omvang van het door [appellant] gehuurde terrein uitgebreid. Bij wijzigingsovereenkomst van 15 juli 1993 is per 1 september 1993 de omvang van het gehuurde terrein wederom uitgebreid en is het [appellant] toegestaan een autowasstraat alsmede een luifel ten behoeve van het verkooppunt van motorbrandstoffen te hebben.
3.6 Bij brief van 7 september 2004 heeft NS aan [appellant] onder meer het volgende bericht:
“Met huurovereenkomst d.d. 31 mei 1985, nadien gewijzigd in 1986 en 1993, heeft NS een terrein aan u verhuurd in de stationsomgeving van Baarn.
De huur is indertijd aangegaan voor de periode van 1 april 1985 tot en met 31 december 2004. De huurovereenkomst eindigt derhalve op laatstgenoemde datum.
Op 1 september 2004 heeft de heer [C] van ons bedrijf u in een persoonlijk gesprek geïnformeerd dat NS Vastgoed niet wenst over te gaan tot wederom het afsluiten van een langjarige huurovereenkomst, dit in verband met mogelijke alternatieve aanwending van de locatie waarvan het door u gehuurde deel uitmaakt.
NS Vastgoed is wel bereid de huidige huurovereenkomst voort te zetten voor onbepaalde tijd met een wederzijdse opzegtermijn van 1,5 jaar.
Graag vernemen wij van u of u hierin bent geïnteresseerd. In het bevestigende geval verzoeken wij u één exemplaar van deze brief voor akkoord ondertekend aan ons te retourneren. Deze brief dient alsdan als vastlegging van de voortgezette huurverhouding conform het bovenstaande”.
[appellant] heeft de brief van 7 september 2004 voor akkoord ondertekend.
3.7 De thans geldende huur bedraagt op jaarbasis € 1.757,16. De huurovereenkomst loopt sedert 1 januari 2005 voor onbepaalde tijd met als wederzijdse opzegtermijn een termijn van anderhalf jaar.
3.8 Bij brief van 6 oktober 2006 aan [appellant] heeft NS de huur opgezegd tegen 1 mei 2008 en per die datum tevens de ontruiming van het gehuurde aangezegd.
3.9 De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 9 april 2008 NS bericht dat hij namens zijn cliënt aanspraak maakt op ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dan wel dat hij zich op het standpunt stelt dat het gehuurde is aan te merken als 290-bedrijfsruimte en dat [appellant] niet tot ontruiming per 1 september 2009 zal overgaan.
3.10 Bij brief van 20 mei 2008 heeft de gemachtigde van NS aangekondigd dat zonodig zonder verdere aankondiging een ontruimingsprocedure zal worden ingesteld en dat NS zal vasthouden aan de ontruimingsdatum van 1 september 2008.
4. De motivering van de beslissing in het principaal en incidenteel hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geschil om het volgende. NS heeft in conventie ontruiming van het gehuurde, verwijdering van de opstallen en voor zover nodig sanering van de bodem door [appellant] gevorderd. NS heeft zich hierbij op het standpunt gesteld dat [appellant] slechts de grond van haar huurt en dat geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. [appellant] heeft aangevoerd dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van genoemd artikel. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.7 van het eindvonnis van 2 september 2009 geoordeeld dat de wettelijke bepalingen met betrekking tot huur van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro van toepassing zijn op de onderhavige huurovereenkomst, nu tussen partijen vast staat dat toen [appellant] rechtstreeks huurder werd van NS het tankstation lang daarvoor al op de aan de NS toebehorende grond was gebouwd en al werd geëxploiteerd door de rechtsvoorganger(s) van [appellant]. Bovendien zijn in de overeenkomst afzonderlijke bepalingen opgenomen op grond waarvan NS een aparte vergoeding heeft bedongen in verband met de omstandigheid dat [appellant] op het terrein een tankstation exploiteerde. De grieven 1 en 2 in het incidenteel hoger beroep richten zich tegen dit oordeel.
4.2 Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:290 lid 2 BW Pro onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als vermeld in voornoemde bepaling, indien in de verhuurde ruimte een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. De huur en verhuur van een ongebouwde onroerende zaak valt in beginsel niet onder de werkingssfeer van artikel 7:290 BW Pro (zie: HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 en HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740). Voor de beantwoording van de vraag of het gehuurde krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW Pro is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan (zie: HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740).
4.3 Het hof oordeelt dat ingevolge artikel 1 van Pro de huurovereenkomst NS aan [appellant] verhuurt een terrein ter grootte van 400 vierkante meter gelegen op het stationsemplacement te Baarn. In de considerans van de overeenkomst staat vermeld dat de huurder op het terrein een tankstation voor detailverkoop en opslag van benzines, LPG en dieselolie, annex quick-service-station wenst te handhaven. Blijkens de tekst van de huurovereenkomst maken de op het terrein gelegen opstallen derhalve geen deel uit van het gehuurde. De omstandigheden dat de opstallen - behoudens de later door [appellant] toegevoegde luifel boven het tankstation en de wasstraat - reeds aanwezig waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en dat [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst met NS de onderhuurder was van een gedeelte van de op het terrein staande servicehal, brengen als zodanig niet met zich dat de opstallen geacht moeten worden deel uit te maken van het gehuurde. Partijen hebben de huurovereenkomst immers uitdrukkelijk beperkt tot het terrein. [appellant] heeft ook niet, althans niet voldoende onderbouwd, aangevoerd dat in de servicehal een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW Pro.
4.4 De omstandigheid dat in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst een vergoeding is opgenomen voor het op NS-terrein hebben en exploiteren van een service-station, maakt dit evenmin anders. NS heeft in dit verband – door [appellant] onweersproken – aangevoerd dat de huurprijs niet overeenkomt met een huurprijs voor een gebouwde onroerende zaak, laat staan middenstandsbedrijfsruimte, en dat de huurprijs bij de twee wijzigingsovereenkomsten niet is verhoogd. NS heeft voorts – door [appellant] als zodanig evenmin weersproken – aangevoerd dat zij nimmer huur heeft ontvangen voor het gebruik van de opstallen. In de wijzigingovereenkomsten van 10 maart 1988 en 1 september 1993 is de omschrijving van het gehuurde niet gewijzigd. In de wijzigingsovereenkomst van 1 september 1993 is het [appellant] toegestaan een wasstraat alsmede een luifel boven het verkooppunt van motorbrandstoffen aanwezig te hebben. In deze wijzigingsovereenkomst is aan die toestemming geen vergoeding verbonden. De wijzigingsovereenkomsten kunnen gelet hierop ook niet worden aangemerkt als (een) nieuwe zelfstandige huurovereenkomst(en) met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.
4.5 Bij het voorgaande komt dat blijkens de (als productie 2 bij dagvaarding overgelegde) notariële akte van 1 april 1985 [appellant] de op het terrein aanwezige diverse opstallen in economische eigendom heeft verkregen van de vorige exploitant, [B]. Hierbij is tevens het recht op verwijdering van de diverse opstallen aan [appellant] overgedragen. De bebouwing ten behoeve van de wasstraat heeft [appellant] zelf gerealiseerd. NS heeft in dit verband aangevoerd – hetgeen door [appellant] als zodanig niet is weersproken – dat uit de jaarrekening 2005/2006 van [appellant] blijkt dat hij de opstallen op het perceel (het pand, de washal, de vloeistofdichte vloeren en alle installaties) heeft geactiveerd op zijn balans, dat hij er op afschrijft, hij ze tot zijn ondernemingsvermogen rekent en zich als rechthebbende beschouwt. Dit een en ander wijst er evenmin op dat [appellant] moet worden aangemerkt als huurder van de opstallen.
4.6 Naar het oordeel van het hof moet het er gelet op het voorgaande voor worden gehouden dat geen sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De omstandigheid dat de opstallen mogelijk door natrekking eigendom zijn geworden van NS brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat sprake is van de huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in dit artikel. Feiten en/of omstandigheden op grond waarvan [appellant] er bij het sluiten van de huurovereenkomst op mocht vertrouwen dat – in weerwil van de tekst van de huurovereenkomst – niettemin sprake was van een overeenkomst van huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, zijn onvoldoende gesteld dan wel anderszins gebleken. De aanwezigheid van een deel van de opstallen op het terrein ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en de in de huurovereenkomst opgenomen vergoeding voor de exploitatie van het tankstation, maken nog niet dat [appellant] er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat het NS voor ogen heeft gestaan een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro te sluiten. Hierbij is nog van belang dat [appellant] de brief van 7 september 2004, waarin het gehuurde staat omschreven als een terrein in de stationsomgeving van Baarn en waarin wordt opgemerkt dat de brief na ondertekening dient ter vastlegging van de voortgezette huurverhouding, zonder voorbehoud voor akkoord heeft ondertekend. De grieven 1 en 2 in het incidenteel hoger beroep slagen derhalve.
4.7 Nu geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, bestaat geen grond voor de toekenning van de door [appellant] in reconventie gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW Pro. De grief in het principaal hoger beroep faalt daarom.
Slotsom
4.8 De grief in het principaal hoger beroep faalt. De grieven in het incidenteel hoger beroep slagen, maar leiden niet tot een andere beslissing. Het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie gewezen, zal daarom met verbetering van gronden worden bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld.
5. De beslissing;
Het hof, recht doende in hoger beroep:
In principaal en incidenteel hoger beroep
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 2 september 2009;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van NS begroot op € 3.895,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 263,00 voor griffierecht, alsmede in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van NS begroot op € 894,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 205,--, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,-- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden.
verklaart dit arrest, voor zover het de proceskostenveroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, Th.C.M. Willemse en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 november 2010.