Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING INTERMARISHOEKSTEEN,
gevestigd te Hoorn,
APPELLANTE in het principaal appel,
GEINTIMEERDE in het incidenteel appel,
advocaat: mr. J.J. de Boer, te Hoorn,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonend te [K ], gemeente [ N ],
GEÏNTIMEERDE in het principaal appel,
APPELLANT in het incidenteel appel,
advocaat : mr. J. de Haan, te Alkmaar.
De partijen worden hierna Intermaris en [ Geïntimeerde ] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 19 oktober 2009 is Intermaris in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de kantonrechter), onder zaak-/rolnummer 262777 CV EXPL 08-1126 tussen partijen (Intermaris als gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie en [ Geïntimeerde ] als eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie) gewezen en uitgesproken op 20 juli 2009.
De appeldagvaarding bevat drie grieven. Op de rolzitting van 27 oktober 2009 heeft Intermaris de grieven in de dagvaarding genomen, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof – bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest - het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog (in conventie) de vordering van [ Geïntimeerde ] zal afwijzen en [ Geïntimeerde ] zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen Intermaris reeds ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [ Geïntimeerde ] heeft voldaan, en (in reconventie) de vordering van Intermaris zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van beide instanties.
Daarop heeft [ Geïntimeerde ] geantwoord en tevens met twee grieven incidenteel geappelleerd tegen het vonnis waarvan beroep. Hij heeft beschei¬den in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat – naar het hof begrijpt - het hof – bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest - in het (principaal) appel de grieven van Intermaris zal verwerpen en in het incidenteel appel het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk zal vernietigen en alsnog (in conventie) de vordering van [ Geïntimeerde ] zal toewijzen, althans zijn schade in redelijkheid zal begroten op € 25.000,00 dan wel
€ 20.000,00, met veroordeling van Intermaris in de kosten van beide instanties.
Vervolgens heeft Intermaris nog geantwoord in het incidenteel appel, met conclusie dat – naar het hof begrijpt - het hof de grieven in het incidenteel appel zal verwerpen.
Partijen hebben de zaak op 12 oktober 2010 doen bepleiten, Intermaris door mr. De Boer, voornoemd, [ Geïntimeerde ] door mr. De Haan voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities.
Ten slotte is arrest gevraagd op basis van de in beide instanties overgelegde stukken.
2. De feiten
2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De uitgangspunten” feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Aangezien deze feiten niet in geschil zijn zal ook het hof daarvan uitgaan.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat, mede gelet op hetgeen overigens uit de gedingstukken blijkt en niet of onvoldoende is weersproken, in deze zaak – kort gezegd - om het volgende.
3.2 Intermaris heeft met ingang van 28 juli 2006 aan [ Geïntimeerde ] verhuurd de woning aan de [ staatnaam ] te [ plaatsnaam ]. [ Geïntimeerde ] is schipper van beroep. Van eind maart 2007 tot in oktober 2007 verbleef hij aan boord van zijn schip, waar hij de beschikking had over telefoon en internet. Wegens wisselende huurachterstanden van respectievelijk € 654,42, € 246,71,
€ 654,42, € 1.062,13 en nogmaals € 1.062,13 heeft Intermaris [ Geïntimeerde ] in de maanden januari, februari en maart 2007 diverse malen aangeschreven dan wel aangemaand. Bij in kracht van gewijsde gegaan verstekvonnis van 16 juli 2007 is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, de door Intermaris gevorderde ontruiming toegewezen en [ Geïntimeerde ] tot betaling van de achterstallige huur veroordeeld. Bij exploit van 14 augustus 2007, die in een gesloten envelop op het woonadres van [ Geïntimeerde ] is achtergelaten, is vervolgens aangezegd dat de ontruiming zou plaatsvinden op 21 augustus 2007. Op die dag heeft Intermaris de woning laten ontruimen en een gedeelte van de spullen van [ Geïntimeerde ] laten opslaan bij Allsafe te Amsterdam. [ Geïntimeerde ] heeft in de periode van april tot en met oktober 2007 de huur betaald op grond van een automatische incasso-opdracht. [ Geïntimeerde ] is op 18 juni 2007 en 16 augustus 2007 nog aangeschreven om het onkruid uit zijn voor- en achtertuin te verwijderen.
3.3 In eerste aanleg heeft [ Geïntimeerde ] (in conventie) primair gevorderd het op 16 juli 2007 uitgesproken verstekvonnis te herroepen en de vorderingen van Intermaris tot ontbinding en ontruiming alsnog af te wijzen, met veroordeling van Intermaris tot betaling van een voorschot van
€ 10.000,00 op de door hem geleden schade, althans een in goede justitie te betalen bedrag en voor het overige een bedrag aan schadevergoeding vast te stellen op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Subsidiair heeft [ Geïntimeerde ] de zojuist genoemde schadevergoeding – en het voorschot daarop – gevorderd op de grondslag onrechtmatige daad.
3.4 In reconventie heeft Intermaris gevorderd [ Geïntimeerde ] te veroordelen tot betaling van – na wijziging van eis - een bedrag van € 4.176,21 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de conclusie van eis in reconventie. Deze vordering bestaat uit mutatatieschade, achterstallige huur en de kosten van ontruiming.
3.5 De kantonrechter heeft in conventie Intermaris veroordeeld tot het betalen van een bedrag van € 10.000,00 wegens de bij de ontruiming van zijn woning door [ Geïntimeerde ] geleden schade. Zakelijk gezegd heeft de kantonrechter overwogen dat er geen grond is om het verstekvonnis van 16 juli 2007 te herroepen. Daarentegen heeft naar het oordeel van de kantonrechter Intermaris, gelet op de omstandigheden van dit geval, wel onzorgvuldig gehandeld door vóór de ontruiming geen extra moeite te doen om met [ Geïntimeerde ] in contact te komen. De door [ Geïntimeerde ] geleden schade heeft de kantonrechter vervolgens schattenderwijs vastgesteld op € 10.000,00 daarbij in aanmerking nemend dat de schade mede het gevolg is van een omstandigheid die aan [ Geïntimeerde ] zelf moet worden toegerekend. [ Geïntimeerde ] heeft immers zonder het treffen van voldoende voorzieningen zijn woning eind maart 2007 voor langere tijd verlaten. Op die grond heeft de kantonrechter de vergoedingsplicht van Intermaris met 50% verminderd. De kantonrechter is er bij dit alles vanuit gegaan dat [ Geïntimeerde ] geen behoefte meer had aan een verwijzing naar de schadestaatprocedure, gezien de wijze waarop hij zijn schade had onderbouwd. In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat de gevorderde mutatieschade, waaronder de kosten voor het opknappen de tuin, dient te worden afgewezen. De vordering tot het betalen van de achterstallige huur is toegewezen tot een bedrag van € 177,81, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2008 tot de dag der algehele voldoening. Daar de vorderingen van [ Geïntimeerde ] gedeeltelijk zijn toegewezen en de vordering van Intermaris grotendeels is afgewezen heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie bepaald dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.6 Als meest verstrekkend zal het hof eerst de in het incidenteel appel opgeworpen eerste grief behandelen dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat er geen grond is voor herroeping van het verstekvonnis van 16 juli 2007, waarbij de kantonrechter ten onrechte in aanmerking heeft genomen dat sprake was van een huurachterstand sinds januari 2007. Naar het hof begrijpt betoogt [ Geïntimeerde ] in zijn toelichting op deze grief dat Intermaris feiten heeft verzwegen die tot een voor hem gunstige afloop van de verstekprocedure in juli 2007 zouden hebben geleid. [ Geïntimeerde ] heeft daarbij gedoeld op het feit dat Intermaris de huurtoeslag rechtstreeks van de belastingdienst heeft ontvangen en deze betalingen niet goed heeft geadministreerd waardoor mogelijk bij [ Geïntimeerde ] helemaal geen huurachterstand was.
3.7 Ter gelegenheid van de pleitzitting heeft [ Geïntimeerde ], anders dan hij in zijn memorie had gesuggereerd, bevestigd dat de huurtoeslagen rechtstreeks aan hem zijn uitbetaald. Voor de onderbouwing van zijn stelling dat de administratie van Intermaris anderszins niet zou deugen en Intermaris op die grond de kantonrechter verkeerd zou hebben voorgelicht heeft [ Geïntimeerde ] verder geen feiten en of omstandigheden aangevoerd. Niet is gebleken dat Intermaris een onjuiste huurachterstand aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd en geen rekening heeft gehouden met de nog binnengekomen betalingen. Daarmee is het beroep op bedrog in de zin van artikel 382 Rv onvoldoende onderbouwd. De grief faalt.
3.8 De grieven één en twee in het principaal appel en de tweede grief in het incidenteel appel zal het hof gezamenlijk behandelen. De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het geschil in conventie dat Intermaris onzorgvuldig heeft gehandeld en mitsdien schadeplichtig is. Daarbij heeft de kantonrechter de door [ Geïntimeerde ] geleden schade schattenderwijs vastgesteld op € 20.000,00 en de daaruit vloeiende vergoedingsplicht voor Intermaris met 50% verminderd wegens aan [ Geïntimeerde ] zelf toe te rekenen omstandigheden.
3.9 Intermaris stelt dat zij aan de wettelijke voorwaarden voor ontruiming van de woning heeft voldaan en zich voldoende heeft ingespannen om [ Geïntimeerde ] (schriftelijk) te dier zake te informeren. Zij betwist onzorgvuldig te hebben gehandeld. Het is [ Geïntimeerde ] geweest die de woning lange tijd onbeheerd heeft achtergelaten en er niet voor heeft gezorgd dat de aan hem gerichte correspondentie hem daadwerkelijk bereikte. Ten aanzien van de door [ Geïntimeerde ] gestelde schade heeft de kantonrechter ten onrechte de summier onderbouwde opstelling van [ Geïntimeerde ] gevolgd, terwijl deze gemotiveerd is betwist door Intermaris. Indien [ Geïntimeerde ] niet meer beschikt over zijn administratie dient hij zijn schade op een andere wijze te onderbouwen, aldus Intermaris. Volgens haar is [ Geïntimeerde ] dan ook niet geslaagd in het bewijs van zijn schade.
3.10 [ Geïntimeerde ] voert aan dat Intermaris misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om ondanks een geringe huurachterstand toch tot ontruiming over te gaan, terwijl daarbij de lopende huur werd doorbetaald via een automatische incasso en op een vast tijdstip binnenkwam. Gezien deze omstandigheden bestaat er ook geen rechtvaardiging voor een verdeelsleutel van 50/50. Verder stelt [ Geïntimeerde ] dat hij bereikbaar was (er was in juli 2007 nog telefonisch contact over de tuin), de woning er verzorgd uitzag en hij de noodzakelijke voorbereidingen voor zijn afwezigheid had getroffen door de verschuldigde huur via een automatische incasso te regelen. [ Geïntimeerde ] is dan ook (primair) van mening dat Intermaris volledig aansprakelijk is voor zijn schade, althans dan op zijn minst een verdeelsleutel van 80/20 in het voordeel van [ Geïntimeerde ] redelijk is. Wat hem betreft is zijn schadeopstelling niet summier en kan er niet ontkomen worden aan schatting van zijn schade, welke begroot dient te worden op € 25.000,00, althans € 20.000,00.
3.11 Het hof stelt voorop dat het op 16 juli 2007 tussen partijen gewezen verstekvonnis Intermaris een geldige titel verschafte om tot ontruiming van de woning van [ Geïntimeerde ] over te gaan. Van misbruik van die executiebevoegdheid is in dit geval geen sprake. Immers onvoldoende gesteld of gebleken is dat vorenbedoeld vonnis op een juridische of feitelijke misslag berust dan wel de ontruiming een noodtoestand heeft doen ontstaan bij [ Geïntimeerde ], waardoor ten uitvoerlegging niet kon worden aanvaard.
3.12 Het hof overweegt verder dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat op de verhuurder de plicht rust om bij de ontruiming van een woning rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Schending van die plicht brengt mee dat de verhuurder aansprakelijk is voor daardoor ontstane schade bij de huurder. Hierbij wordt erop gewezen dat de schade van de huurder die het gevolg is van een op zich zelf rechtmatige en zorgvuldige ontruiming voor diens rekening is, nu daarvoor een rechtvaardiging bestaat in de geldige titel tot ontruiming. Slechts die schade die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming komt voor vergoeding in aanmerking. Als uitgangspunt bij ontruiming van een woning heeft verder te gelden dat goederen die van de gehuurde zijn in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn of de huurder er afstand van heeft gedaan.
3.13 In deze zaak staat vast dat [ Geïntimeerde ] ten tijde van de ontruiming zijn huur nog (periodiek) betaalde en de huurachterstand vanaf februari 2007 varieerde van tweeënhalve maand aan het begin van de maand tot anderhalve maand aan het eind van aan de maand. Verder is onweersproken dat in juli 2007 nog contact is geweest tussen Intermaris (afdeling leefbaar) en [ Geïntimeerde ] over het achterstallige onderhoud van zijn tuin. Gelet op deze omstandigheden is het hof van oordeel dat Intermaris de ontruiming met een zekere behoedzaamheid ter hand diende nemen en de met de ontruiming belaste deurwaarder dienovereenkomstig diende te instrueren. Als niet voldoende weersproken staat vast dat Intermaris, zoals door [ Geïntimeerde ] in eerste aanleg onder meer gesteld, onzorgvuldig met zijn inboedel is omgesprongen. Zo is door [ Geïntimeerde ] onweersproken aangevoerd dat de woning er ten tijde van ontruiming vanbinnen verzorgd uitzag, er bij de ontruiming veel spullen zijn weggegooid, er slechts een klein busje met zijn spullen naar de opslag is gereden en een te kleine opslagruimte is gehuurd, waar zijn spullen in zijn gepropt. Ter gelegenheid van de zitting van kantonrechter heeft Intermaris kennelijk erkend dat niet alle spullen zijn opgeslagen om geen financieel risico te lopen wanneer [ Geïntimeerde ] de kosten voor de opslag van zijn inboedel niet zou betalen. Door Intermaris is niet gesteld, noch is dat gebleken dat er alleen oude, waardeloze spullen van [ Geïntimeerde ] zijn weggegooid.
3.14 Gelet op het hiervoor onder 3.13 overwogene is het hof van oordeel dat Intermaris niet op een zorgvuldige wijze de woning van [ Geïntimeerde ] heeft doen ontruimen. De ten gevolge daarvan bij [ Geïntimeerde ] ontstane schade dient Intermaris dan ook te vergoeden. Anders dan de kantonrechter ziet het hof geen grond om de schade die bij de ontruiming is ontstaan voor een deel toe te rekenen aan [ Geïntimeerde ] zelf. Immers niet valt in te zien welk verwijt [ Geïntimeerde ] kan worden gemaakt voor de onzorgvuldige wijze waarop Intermaris bij de ontruiming is omgesprongen met de inboedel van [ Geïntimeerde ].
3.15 [ Geïntimeerde ] heeft zijn schade onderbouwd met een opstelling die hij in eerste aanleg bij akte onderbouwing schadevordering in het geding heeft gebracht. Deze opstelling die een – ten dele met bonnen gestaafde - lijst van vermiste spullen na de ontruiming bevat, sluit af op een bedrag van € 20.581,89. Naar het hof begrijpt wordt tot het door [ Geïntimeerde ] begrote schadebedrag van € 25.000,00 gekomen door ermee rekening te houden dat hij de woning had opgeknapt door deze opnieuw te behangen en te schilderen en de woonkamer van nieuw laminaat en een geluiddempende ondervloer te voorzien. Intermaris heeft de omvang van de gestelde schade gemotiveerd betwist. Zo heeft zij er onder meer op gewezen dat [ Geïntimeerde ] onjuiste aanschafprijzen hanteert voor vermiste dvd’s en niets heeft gesteld over de aankoopdata van zijn inboedel, zodat de waarde daarvan niet kan worden bepaald.
3.16 Naar het oordeel van het hof staat vast dat [ Geïntimeerde ] schade heeft geleden door de wijze waarop zijn woning is ontruimd. De omvang van de schade van [ Geïntimeerde ] kan evenwel niet meer nauwkeurig worden vastgesteld, zodat deze op de voet van artikel 6:97 BW geschat zal moeten worden. Bij het schatten van de omvang van de schade van [ Geïntimeerde ] neemt het hof in aanmerking dat er in de schadeopstelling van [ Geïntimeerde ] posten voorkomen die ook bij een zorgvuldige ontruiming zouden zijn geleden, voor welke schadeposten derhalve een rechtvaardigingsgrond bestaat. Zo wijst het hof op de volgende posten: de nieuwe vloer, het behang, het schilderwerk en de verbouwingskosten. Verder betrekt het hof bij de schatting van de schade dat in deze zaak, gezien de bijzondere omstandigheden dat de huur werd doorbetaald en de woning er vanbinnen verzorgd uitzag, in redelijkheid van Intermaris verlangd kon worden dat zij zoveel mogelijk spullen van [ Geïntimeerde ] zou opslaan. Immers gesteld noch gebleken is dat de aangetroffen inboedel grotendeels waardeloos was dan wel dat [ Geïntimeerde ] daar afstand van had gedaan. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Intermaris en het voorgaande schat het hof de schade van [ Geïntimeerde ] die het gevolg is van de onzorgvuldige ontruiming op € 10.000,00. Nu [ Geïntimeerde ] zijn vordering in het incidenteel appel heeft geformuleerd als hierboven weergegeven aan het slot van 3.10 bestaat er geen grond meer voor een schadevergoeding op te maken bij staat, hetgeen ook door [ Geïntimeerde ] ter gelegenheid van de pleitzitting is bevestigd.
3.17 Het voorgaande brengt mee dat de grieven er niet toe leiden dat de beslissing in conventie van de kantonrechter anders wordt. In zoverre slagen de grieven dan ook niet.
3.18 De derde grief in het principaal appel tenslotte richt zich tegen de gedeeltelijke afwijzing van de vordering in reconventie van Intermaris. Het gaat om de afwijzing van de gevorderde mutatieschade op grond van artikel 11 lid 4 van het Huurreglement waarin – kort gezegd – staat dat de huurder de kosten moet vergoeden die de verhuurder heeft moeten maken om het gehuurde weer in de oorspronkelijk opgeleverde staat te brengen. Een deel van de mutatieschade ziet op het opknappen van de tuin, omdat [ Geïntimeerde ] ondanks aanmaningen en een telefoongesprek in juli 2007, de tuin niet zelf had opgeknapt.
3.19 De grief slaagt gedeeltelijk.
3.20 Vast staat dat [ Geïntimeerde ] op 18 juni 2007 en 16 augustus 2007 is aangeschreven om het onkruid in zijn voor- en achtertuin te verwijderen. Vaststaat ook dat [ Geïntimeerde ] van maart tot oktober 2007 niet in zijn woning heeft verbleven en geen onderhoud aan de tuin heeft gepleegd. Gelet hierop heeft Intermaris naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat de tuin van [ Geïntimeerde ] overlast bezorgde in de zin van artikel 5 lid 5 van het huurreglement en dat Intermaris om die reden kosten heeft moeten maken ten bedrage van € 785,85 voor het opknappen van de tuin. Dat er in juli 2007 kennelijk nog telefonisch contact is geweest over de tuin kan [ Geïntimeerde ] in dit verband niet helpen. De kosten voor het opknappen van de tuin zijn derhalve toewijsbaar.
3.21 Wat het overige deel van de gevorderde mutatieschade betreft overweegt het hof dat tegenover het door [ Geïntimeerde ] aangevoerde over de goede staat waarin de woning ten tijde van de ontruiming verkeerde en hetgeen hij verder tegen de diverse mutatiekostenposten heeft ingebracht (zie de conclusie van dupliek in reconventie, sub 3), Intermaris haar stelling omtrent de noodzaak van de werkzaamheden op de bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie overgelegde eindafrekening onvoldoende heeft onderbouwd, hetgeen in het hoger beroep op haar weg had gelegen.
4. Slotsom en kosten
Nu uit het vorenoverwogene volgt dat ter zake van de in eerste aanleg in conventie ingestelde vorderingen de grieven falen en de derde grief in het principaal appel gedeeltelijk slaagt, zal het hof de bestreden uitspraak vernietigen voor zover in reconventie de gevorderde mutatieschade voor een bedrag van
€ 785,85 is afgewezen. Voor het overige zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. De gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis in reconventie laat onverlet dat partijen beiden deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zodat de kantonrechter terecht de proceskosten tussen partijen heeft gecompenseerd. Nu de grieven in het incidenteel appel overwegend op dezelfde vragen zien als die in het principaal appel aan de orde zijn, zal het hof de proceskosten in het incidenteel appel begroten op nihil. Als de grotendeels in het principaal appel in het ongelijkgestelde partij zal Intermaris worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep van 20 juli 2009 voor zover in reconventie de kosten voor het opknappen van de tuin ten bedrage van € 785,85 zijn afgewezen, en – in zoverre -opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [ Geïntimeerde ] tot het betalen van een bedrag van
€ 785,85 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
verwijst Intermaris in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten in het principaal appel, voor zover tot heden aan de kant van [ Geïntimeerde ] gevallen, op € 262,00 voor verschotten en € 2.682,00 voor salaris van de advocaat, en in het incidenteel appel, voor zover tot heden aan de kant van [ Geïntimeerde ] gevallen, op nihil;
wijst het in hoger beroep anders of meer gevorderde af.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Wortel, J.W. Hoekzema en J. Blokland, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 november 2010.