Uitspraak
zaaknummer 200.069.314/01
8 maart 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. G.J. Scholten te Utrecht,
t e g e n
[Geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. E. Bruijn te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Appellante, Ymere, is bij exploot van 22 juni 2010 in hoger beroep gekomen van een vonnis dat door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam onder rolnummer 1072447 CV EXPL 09-26421 tussen partijen is gewezen en dat is uitgesproken op 26 maart 2010, met dagvaarding van geïntimeerde, [geïntimeerde], voor dit hof.
1.2 Ymere heeft bij memorie drie grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vordering alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de beide instanties.
1.3 [geïntimeerde] heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen met veroordeling van Ymere in de proceskosten van het hoger beroep.
1.4 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun advocaten, mr. Scholten mede aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben bij die gelegenheid nog inlichtingen verschaft.
1.5 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
3. Waarvan het hof uitgaat
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in rechtsoverweging nummer 1 onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten vastgesteld. De juistheid van die feiten is niet in geding, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Behandeling van het hoger beroep
4.1 Het gaat in dit geding om de volgende kwestie.
4.1.1 Ymere heeft woonruimte verhuurd aan [geïntimeerde], geboren op 6 december 1944. De verhuur is ingegaan op 12 augustus 1998 en betreft een (kleine) 4-kamerwoning aan de [adres]te [woonplaats].
De huurovereenkomst is neergelegd in een schriftelijk stuk.
Van de huurovereenkomst maken algemene huurvoorwaarden deel uit.
4.1.2 Ymere heeft zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] verschillende verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden. Zij wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [geïntimeerde] de woning ontruimt. [geïntimeerde] heeft zich daartegen verweerd.
4.1.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat de stellingen van Ymere ontoereikend zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming over te gaan. Hetgeen Ymere aan [geïntimeerde] verwijt is daarvoor niet zwaarwegend genoeg, aldus de kantonrechter.
4.2 De eerste grief van Ymere klaagt over de beslissing van de kantonrechter om Ymere geen gelegenheid te geven bewijs te leveren.
Deze grief treft geen doel. Ymere ziet er met deze grief aan voorbij dat de kern van de motivering van de kantonrechter wordt gevormd door zijn oordeel dat al hetgeen Ymere aan [geïntimeerde] verwijt ontoereikend is voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft met juistheid geoordeeld dat, in het geval voldoende terzake dienende stellingen ontbreken, bewijslevering achterwege kan blijven, ook voor zover de door Ymere gestelde feiten door [geïntimeerde] zijn betwist. Zouden deze feiten na bewijslevering in rechte kunnen worden vastgesteld, dan zou dat voor de te geven beslissing immers geen verschil hebben gemaakt.
4.3 Verder heeft Ymere ter ondersteuning van haar eerste grief en ook met haar tweede grief betoogd dat de kantonrechter niet voldoende gewicht heeft toegekend aan hetgeen zij, Ymere, aan [geïntimeerde] verwijt.
4.4 Ymere heeft aangevoerd
- dat het gehuurde niet alleen wordt bewoond door [geïntimeerde] maar ook door haar oudste dochter met drie kinderen en haar jongste dochter met één kind alsmede dat in het verleden nog andere personen in de woning woonachtig zijn geweest, hetgeen overbewoning oplevert,
- dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf houdt in de door haar gehuurde woning,
- dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan onderverhuur dan wel ingebruikgeving aan derden,
- dat vanuit de gehuurde woning verdovende middelen zijn verhandeld, hetgeen in het verleden overlast heeft meegebracht, alsmede
- dat zij een extra wand in het gehuurde heeft geplaatst.
In haar toelichting op deze stellingen heeft Ymere nog betoogd dat zij zich realiseert dat zij aan [geïntimeerde] niet alleen eigen gedragingen maar ook gedragingen van bij haar inwonende personen verwijt. Zij wil de gedragingen van bij [geïntimeerde] inwonende personen op de voet van het bepaalde in artikel 7:219 Burgerlijk Pro Wetboek voor rekening van [geïntimeerde] brengen.
4.5 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat bewoning van het gehuurde door zeven personen een behoorlijk hoge woondruk oplevert maar dat die enkele omstandigheid nog niet zonder meer de conclusie rechtvaardigt dat van overbewoning dient te worden gesproken. Hij heeft in dit verband opgemerkt dat Ymere niet heeft uiteengezet waarin de aan [geïntimeerde] verweten tekortkoming in dit opzicht precies bestaat en dat Ymere niet is ingegaan op de rol van de op haar adres ingeschreven personen.
In hoger beroep is het niet anders. Ymere heeft opnieuw onbesproken gelaten welke rol [geïntimeerde] heeft gespeeld bij de aan haar verweten overbewoning. Dat had wel op de weg van Ymere gelegen, omdat het hof, mede met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:219 Burgerlijk Pro Wetboek, niet alleen heeft te onderzoeken of [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst maar ook of een eventuele tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt (vgl. HR 29 mei 2009 NJ 2009, 244). Dat geldt te meer nu in hoger beroep is komen vast te staan dat de personen die op haar adres stonden ingeschreven buiten beeld zijn geraakt en de woning nog slechts wordt bewoond door [geïntimeerde] en haar oudste dochter, [Y.I.], samen met haar drie kinderen, omdat de jongste dochter van [geïntimeerde] samen met haar kind elders huisvesting heeft gevonden.
Dat alles levert niet zonder meer grond op om aan te nemen dat de in de huurovereenkomst bedoelde “overbewoning” zich heeft voorgedaan en nog minder dat deze een toereikende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst oplevert. Toelichting op grond waarvan daarover anders zou moeten worden gedacht, ontbreekt.
Dat de 4-kamerwoning niet geschikt zou zijn voor bewoning door vijf personen vanwege een gebrekkige technische staat (vloer gang, woonkamer, keuken en toilet dringend aan vervanging toe; wanden slaapkamer beschimmeld; keukenblok heel gammel), kan bezwaarlijk aan [geïntimeerde] worden verweten.
4.6 Voorts verwijt Ymere [geïntimeerde] dat zij haar hoofdverblijf naar enig adres buiten de gehuurde woning heeft verplaatst. Ymere grondt dit verwijt op de omstandigheid dat [geïntimeerde] in de periode december 2008 tot in januari 2009 en in de periode van 23 februari 2009 tot 3 juni 2009 in de Dominicaanse republiek heeft verbleven, bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep nog aangevuld met de periode 20 juni 2008 tot 20 september 2008.
Naar het oordeel van het hof kan aan deze perioden van verblijf in de [land] niet de gevolgtrekking worden verbonden dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf naar elders heeft verplaatst. Daartegen pleit bovendien dat, naar onbestreden is gebleven, de gemeente Amsterdam [geïntimeerde] vanaf enig moment in juni 2009 een bijstandsuitkering heeft verstrekt. Ook pleit daartegen dat Ymere in de toepasselijke huurvoorwaarden rekening houdt met langdurige perioden van verblijf elders van haar huurders door te voorzien in een meldingsplicht in geval van een verblijf van meer dan zes maanden elders.
4.7 De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat niet gebleken is van verboden onderhuur of ingebruikgeving aan derden.
De stellingen in hoger beroep houden niets in dat in andere richting wijst. Dit verwijt levert daarom evenmin grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.
4.8 De kantonrechter heeft rekening gehouden met de mogelijkheid dat tot in mei 2009 vanuit de woning van [geïntimeerde] is gehandeld in cocaïne door de oudste dochter van [geïntimeerde]. De kantonrechter heeft overlast tengevolge van drugshandel als relevante omstandigheid aangemerkt en daarom in het bijzonder onderzocht of de drugshandel overlast heeft meegebracht. Hij heeft daarvoor in de stellingen van Ymere onvoldoende aanknopingspunt gevonden. Dat de burgemeester van Amsterdam in het belang van de openbare orde bij brief van 8 juli 2009 een waarschuwing heeft gegeven levert niet zonder meer relevante overlast op die voor rekening van [geïntimeerde] moet worden gebracht, aldus de kantonrechter. Wat betreft de drugshandel heeft de kantonrechter verder overwogen dat niet doorslaggevend is dat [geïntimeerde] door de strafrechter is vrijgesproken van betrokkenheid bij de drugshandel.
In hoger beroep wil Ymere ingang doen vinden dat het enkele feit dat vanuit het gehuurde in cocaïne is gehandeld door de dochter van [geïntimeerde] betekent dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst hetgeen dan toereikende grond zou opleveren voor de door haar, Ymere, gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat, kort gezegd, de enkele handel in cocaïne vanuit het gehuurde onvoldoende is om de gevorderde ontbinding en ontruiming te kunnen rechtvaardigen. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter dan ook terecht nader onderzoek gedaan naar de aard en omvang van de drugshandel die vanuit het gehuurde heeft plaatsgehad en de overige omstandigheden van het geval. Eveneens terecht heeft de kantonrechter in zijn overwegingen betrokken dat de drugshandel in mei 2009 is gestaakt, dat niet is gebleken dat de drugsoverlast recent overlast heeft meegebracht, dat niet is gebleken van een sluiting van het pand als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek, dat niet is gebleken van betrokkenheid van [geïntimeerde] bij drugshandel, dat de oudste dochter van [geïntimeerde] die in cocaïne zou hebben gehandeld, ernstig ziek is alsmede dat deze dochter voor woonruimte is aangewezen op de door haar moeder gehuurde woning. Het gaat er immers niet alleen om of [geïntimeerde] een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden verweten, al dan niet met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:219 Burgerlijk Pro Wetboek. Het gaat er ook om vast te stellen of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Op grond van alle omstandigheden die de kantonrechter in zijn overwegingen heeft betrokken heeft de kantonrechter kunnen oordelen dat hier niet kan worden gesproken van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Bovenomschreven samenstel van omstandigheden is in hoger beroep niet althans niet voldoende betwist. Gelet op al die omstandigheden heeft Ymere het hof er niet van overtuigd dat zijn beslissing in hoger beroep een andere zou moeten zijn. Daarbij tekent het hof nog aan dat [geïntimeerde] bij memorie van antwoord met betrekking tot de ziekte van haar oudste dochter bewijsstukken in het geding heeft gebracht, waaraan bewijs voor haar ziekte kan worden ontleend. Dit materiaal is door Ymere onvoldoende gemotiveerd bestreden.
4.9 Tot slot heeft Ymere [geïntimeerde] verweten een wand te hebben geplaatst. Onbestreden is gebleven dat deze wand al vele jaren geleden is geplaatst. Dat betekent dat deze wand thans onvoldoende grond oplevert voor toewijzing van de door Ymere gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
4.10 Voor het op enig punt aanvaarden van een relevant bewijsvermoeden bestaat geen toereikende grond. Evenmin ziet het hof aanleiding om te oordelen dat uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid in dit geval ter zake van enige tekortkoming die Ymere aan de orde heeft gesteld een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.
4.11 Bovenstaande overwegingen in aanmerking genomen behoeft de derde grief geen afzonderlijke bespreking meer. Ymere heeft daarbij geen belang.
Daaraan zij nog toegevoegd dat de drugshandel die in dit geding aan de orde is niet zonder meer op één lijn kan worden gesteld met de exploitatie van een hennepkwekerij in een gehuurd pand. Bij een hennepkwekerij wordt immers, naar moet worden aangenomen, allerhande risico voor het gehuurde in het leven geroepen waarvan in dit geval niet kan worden gesproken.
4.12 Ymere heeft met geen van haar grieven succes.
Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Ymere is de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft de proceskosten van het hoger beroep te dragen.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Ymere in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op € 263,- voor verschotten en
€ 2.682,- voor salaris van de advocaat, op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv Pro oud te betalen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, G.B.C.M. van der Reep en J.W. Hoekzema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2011 door de rolraadsheer.