Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Nevenzittingsplaats Arnhem
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.062.177
(zaaknummer rechtbank 258972)
arrest van de derde civiele kamer van 3 mei 2011
inzake
[appellant]
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. K.F.J. Machielsen.
1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1 Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 8 juni 2010. In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie (na aanbrengen) heeft geen doorgang gevonden wegens ziekte van de raadsheer-commissaris en partijen hebben er, met instemming van het hof, voor gekozen om schriftelijk verder te procederen.
1.2 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de memorie van grieven met producties,
- de memorie van antwoord,
- een akte van depot van 26 oktober 2010 zijdens [appellant].
2. De vaststaande feiten
2.1 Het hof gaat uit van de door de rechtbank Utrecht onder 2 van het vonnis van 7 oktober 2009 (hierna: het eindvonnis) vastgestelde feiten. Daarnaast gaat het hof uit van de volgende vaststaande feiten:
2.2 In 2003 heeft [geïntimeerde] de vloer in de woonkamer gesloopt en de houten vloerbalken deels (vanaf ongeveer het midden van de woonkamer tot aan de achterzijde) vervangen door nieuwe houten vloerbalken. Tevens heeft hij een nieuwe ondervloer en parketvloer gelegd.
2.3 Het Zuid-Nederlands Expertise Bureau BV (hierna: ZnEb) heeft op 4 september 2008, Afbouwbedrijf Graveland heeft op 4 maart 2010 en de Gemeente [woonplaats] heeft op 5 maart 2010 een rapport uitgebracht met betrekking tot de door [appellant] geconstateerde gebreken.
3. De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1 Het gaat in deze zaak samengevat om het volgende. [appellant] heeft op 22 maart 2007 een woning (bouwjaar omstreeks 1930) van [geïntimeerde] gekocht (gebaseerd op de standaard NVM-koopakte) (hierna: de koopovereenkomst). Op 15 mei 2007 is de woning aan [appellant] geleverd. In april 2008 heeft [appellant] een bedrijf benaderd om het bij de verkoop reeds geconstateerde probleem van optrekkend vocht te bestrijden. Bij de uitvoering van die werkzaamheden op 26 juni 2008 is een gasleiding geraakt waardoor de vloer moest worden opengebroken. [appellant] constateerde vervolgens dat de houten balken van zeer slechte kwaliteit dan wel verrot waren. Hij heeft [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de daardoor door hem geleden schade. [appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd en dat op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst de woning bij de overdracht niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn en dat gezien de aard van de gebreken moet worden aangenomen dat aan dat vereiste niet is voldaan. Voorts heeft [appellant] gesteld dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld.
3.2 Of [appellant] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat de houten vloerenbalken niet ondeugdelijk (verrot) waren, hangt af van wat partijen hierover hebben afgesproken en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten. In het onderhavige geval komt het onder meer aan op de uitleg van de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst, die dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Artikel 5.1 van de koopovereenkomst houdt in dat [geïntimeerde] niet instaat voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst maakt daarop een uitzondering, waar [geïntimeerde] verklaart dat hij niet instaat voor andere eigenschappen dan die een normaal gebruik belemmeren. Met betrekking tot onzichtbare gebreken, die [geïntimeerde] niet bekend waren, geldt dat hij hiervoor in beginsel slechts aansprakelijk is als ten gevolge van dit gebrek een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd.
3.3 De vraag welke feitelijke eigenschappen [appellant] mocht verwachten, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Hetzelfde geldt voor de vraag in hoeverre op de verkoper een mededelingsplicht rust of op de koper een onderzoeksplicht. Als vuistregel geldt dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. Het nalaten van eigen onderzoek kan in het algemeen niet aan de koper, ook een onvoorzichtige koper, worden tegengeworpen door de verkoper die heeft gezwegen waar hij had behoren te spreken of die op het bewuste punt inlichtingen heeft verschaft. Soms zal op grond van de omstandigheden van het geval op een koper een onderzoeksplicht rusten, bij niet-naleving waarvan hem geen beroep op de door hem gestelde tekortkoming zal toekomen wanneer de zaak de door hem vermoedde feitelijke eigenschappen niet blijkt te bezitten.
3.4 In de onderhavige zaak is sprake van de volgende omstandigheden:
- Op het vragenformulier van de NVM (productie 4 bij inleidende dagvaarding, hierna: het vragenformulier) heeft [geïntimeerde] bij de beantwoording van de vraag “Beschrijf hieronder de kwaliteit van de vloer op de begane grond” geschreven: “Zeer goed, alles is vernieuwd”. Op de vraag “Zijn u nog andere gebreken of bezwaren bekend die voor een koper van belang kunnen zijn bij het nemen van een koopbeslissing?” antwoordt hij: “Licht optrekkend vocht waaraan alles is gedaan wat we konden doen”;
- Op 28 maart 2007 heeft de tussenpersoon van [appellant] namens [appellant] aan het Bouwkundig Inspectie Centrum (hierna: BIC) opdracht gegeven een bouwkundig onderzoek uit te voeren. In het door BIC opgemaakte rapport (productie 3 bij inleidende dagvaarding) staat onder meer vermeld:
“De kruipruimte is niet toegankelijk. Hierdoor is geen beoordeling te geven van bodemafsluiting, opgaande wanden, begane grondvloer en eventuele leidingen. Geadviseerd wordt nader onderzoek uit te voeren naar de staat van deze onderdelen.
(…)
De begane grondvloer is aan de onderzijde niet inspecteerbaar geweest, hierdoor is geen beoordeling te geven van de vloerconstructie. Een nader onderzoek wordt sterk aanbevolen (i.v.m. optrekkend vocht).
(…)
De dragende wanden zijn op diverse plaatsen aangetast door optrekkend vocht. Geadviseerd wordt de wanden te behandelen. (…)”;
- [appellant] heeft, ondanks het (dringende) advies van BIC, geen nader onderzoek naar de vloerconstructie gedaan;
- [appellant] heeft het optrekkend vocht in de woonkamer ook zelf gezien bij de bezichtiging van de woning;
- [appellant] werd bijgestaan door een tussenpersoon en BIC;
- Uit de rapporten van ZnEb, de Gemeente [woonplaats] en Afbouwbedrijf Graveland volgt dat de houten balken ofwel geheel verrot ofwel ernstig aangetast zijn door vocht en schimmels. Tegen de constateringen uit de rapporten heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd;
- De vloerconstructie dient volledig te worden vervangen, hetgeen [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist;
- De parketvloer en de ondervloer zijn aangetast door vocht.
3.5 Indien een vloer(constructie) zo is aangetast door vocht, schimmels en zwammen dat deze moet worden vervangen, alsmede dat de muren zijn aangetast door schimmels, zodat de muren daartegen behandeld moeten worden, is de woning in zoverre in de regel niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis. [appellant] behoeft in beginsel dergelijke gebreken niet te verwachten. Hierover moet anders worden geoordeeld als (kort gezegd) [geïntimeerde] mededeling heeft gedaan van de desbetreffende gebreken, dan wel [appellant] redelijkerwijs behoefde te twijfelen aan de staat van de vloer(constructie) en de muur. Dat [appellant] nog twee jaar in de woning heeft gewoond en niet eerder had gemerkt dat de vloer was aangetast, doet niet af aan de mogelijkheid dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezat die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Grief I slaagt dus, maar kan zelfstandig niet tot vernietiging van het eindvonnis leiden.
3.6 [appellant] heeft betoogd dat [geïntimeerde] hem bewust onjuist heeft geïnformeerd, waarbij hij verwijst naar de antwoorden van [geïntimeerde] op het vragenformulier.
Het hof oordeelt als volgt. Tijdens de zitting op 26 juni 2009 is namens [geïntimeerde] verklaard (zie ook rechtsoverweging 4.4 van het eindvonnis) dat de mededeling op het vragenformulier uitsluitend ziet op de parketvloer en niet op de onderliggende constructie. Dat is niet door [appellant] weersproken en ook is niet betwist dat de parketvloer inderdaad volledig was vervangen. Die uitleg die [geïntimeerde] heeft gegeven, acht het hof niet onbegrijpelijk en daarom kan niet worden geoordeeld dat de mededeling van [geïntimeerde] op het vragenformulier onjuist is. Voorts volgt uit de rapporten van Afbouwbedrijf Graveland en de Gemeente [woonplaats] dat de houten balken vanaf de achterzijde van de woonkamer tot ongeveer de helft van de woonkamer zijn vernieuwd en dat er een nieuwe ondervloer en parketvloer zijn gelegd. In zoverre is de mededeling van [geïntimeerde] op het vragenformulier, mocht deze al zien op de gehele vloerenconstructie en niet alleen op de parketvloer, niet onjuist of misleidend. Alleen de balken aan de voorzijde van de woonkamer waren origineel, maar deze balken waren ten opzichte van de nieuwe balken juist in een betere conditie, hetgeen ook volgt uit de in het geding gebrachte rapporten.
Waarom de mededeling van [geïntimeerde] dat er “licht optrekkend vocht [was] waaraan alles is gedaan wat we konden doen” onjuist of misleidend was, maakt [appellant] onvoldoende duidelijk. [geïntimeerde] heeft tijdens de zitting op 26 juni 2009 ook onbestreden aangevoerd dat hij in november 2006 een vertegenwoordiger van een injecteerbedrijf erbij heeft gehaald voor advies, welk advies hij toen heeft opgevolgd.
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde] [appellant] niet heeft misleid dan wel een onjuiste mededeling heeft gedaan. In zoverre faalt grief II.
3.7 [appellant] heeft onder verwijzing naar de door hem in het geding gebrachte rapporten gesteld dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. In de kern komt het betoog van [appellant] erop neer dat [geïntimeerde] in 2003 al op de hoogte was van de vochtproblemen en dat [geïntimeerde] die problemen niet adequaat heeft verholpen door vakkundige hulp in te roepen. Ook de vervanging van de balken is, gelet op de vochtproblemen, niet op een deskundige wijze uitgevoerd. [geïntimeerde] kon wel degelijk op de hoogte kon zijn dat de vloerconstructie verrot was ten tijde van de verkoop, aldus [appellant].
3.8 Dat [geïntimeerde] bij het vervangen van de houten balken en de vloer zou hebben geweten dat de overige balken (aan de voorzijde) rot waren dan wel aangetast, althans dienden te worden vervangen dan wel dat sprake was van vochtproblemen die van invloed waren op de vloerconstructie heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd. Een aanwijzing dat in 2003 de overige balken juist niet in slechte staat waren, althans nog niet hoefden te worden vervangen, volgt uit het rapport van Afbouwbedrijf Graveland. Daarin is opgenomen dat de balken aan de voorzijde (die niet zijn vervangen) relatief gezien in een betere staat waren en alleen aan de kop aangetast waren.
Voorts staat onvoldoende vast dat in 2003 zichtbaar vochtproblemen waren die [geïntimeerde] ertoe hadden moeten nopen extra maatregelen te treffen. De constatering van ZnEb dat de aanwezige bruinrot gedurende een periode van 10 tot 15 jaar ontstaat (p. 4 van het rapport van ZnEb), valt niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, te rijmen met de constatering van de Gemeente [woonplaats] dat juist de achterzijde van de woonkamer, waar de balken in 2003 (grotendeels) waren vervangen, juist in zeer slechte staat dan wel deels vergaan waren (p. 1 van het rapport van de gemeente) en aldus een kort leven waren beschoren (p. 2 van dit rapport). Ook het feit dat de door [appellant] ingeschakelde deskundigen hebben geconstateerd dat de grond vochtig was, is onvoldoende om aan te nemen dat de grond ook in 2003 vochtig was, hetgeen voor [geïntimeerde] een aanwijzing zou zijn geweest van vochtproblemen. Relevant in dit verband is dat uit het rapport van ZnEb (p. 4) volgt dat [appellant] in de zomer van 2007 in een vrij korte tijd tweemaal ernstige overlast heeft gehad door hemelwater. Deze overlast was zodanig ernstig dat water via de dorpel van de voordeur de gang in kon stromen.
3.9 Uit de rapporten volgt dat de originele ventilatiemogelijkheden intact zijn gelaten (p. 3 en 4 van het rapport van ZnEb; p. 2 van het rapport van de Gemeente [woonplaats]). Dat die ventilatiemogelijkheden wellicht te wensen overliet, maakt nog niet dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was. Ook op dit punt spreken de rapporten elkaar tegen. ZnEb heeft dan wel geconstateerd dat de ventilatiemogelijkheden verre van voldoende waren, Afbouwbedrijf Graveland houdt het op de constatering dat bij de vervanging van de vloer waarschijnlijk (cursief, hof) geadviseerd was meer ventilatie aan te brengen. Gezien het voorgaande heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd op grond waarvan [geïntimeerde] redelijkerwijs had moeten weten dat de ventilatie onvoldoende was of anderszins reden was om te twijfelen aan de vochtregulatie. Het voorgaande leidt ertoe dat ook in zoverre grief II faalt.
3.10 Vaststaat dat [appellant] vóór het sluiten van de koop in de zichtbare gedeelten van de woning het optrekkend vocht heeft gezien en dat hij daarop ook door [geïntimeerde] is gewezen. Het lag in beginsel op de weg van [appellant] om daarover nadere vragen te stellen. Gesteld noch gebleken is dat hij daar nadere vragen over heeft gesteld, bijvoorbeeld wat daarvan de oorzaak was, wat daaraan is gedaan en door wie en hoe ernstig de vochtproblemen waren geweest. Daarenboven heeft hij het risico genomen dat het vochtprobleem zou verergeren. Hij heeft ter zitting van 26 juni 2009 verklaard: “Ik wilde het probleem van het optrekkend vocht nog even aanzien en dat is de reden dat ik het advies van de inspecteur om het direct aan te pakken niet onmiddellijk heb opgevolgd.”
3.11 Het optrekkend vocht had voor [appellant] (ook) reden moeten zijn te twijfelen aan de vloerconstructie, althans daardoor had bij hem op zijn minst gerede twijfel moeten rijzen omtrent de vraag of de vloerconstructie de feitelijke eigenschappen bezat die hij dacht dat deze bezat. Daartoe bestond zelfs te meer reden nu BIC hem sterk adviseerde nader onderzoek te doen naar de vloerconstructie. [appellant] heeft dit tegen het dringende advies van zijn deskundige in nagelaten. Uit de mededeling van [geïntimeerde] in het vragenformulier dat de kwaliteit van de vloer zeer goed was en dat alles vernieuwd was, kan nog niet worden geconcludeerd, dat [appellant] er zonder meer van uit mocht gaan dat alles goed zou zijn, juist nu optrekkend vocht was geconstateerd, terwijl bovendien gerede twijfel mogelijk was over de vraag of die mededeling – zoals [geïntimeerde] stelt – slechts op de parketvloer betrekking had (zie hiervoor onder 3.6). Ook in dit verband lag het op de weg van [appellant] om nadere vragen te stellen over wat precies was vervangen, wanneer en door wie de vloer was vernieuwd.
3.12 Aan het voorgaande doet onvoldoende af dat onderzoek naar de vloerconstructie volgens [appellant] zonder destructief onderzoek niet mogelijk was, hetgeen [geïntimeerde] heeft betwist. [geïntimeerde] heeft tijdens de zitting op 26 juni 2009 aangevoerd tijdens de inspectie door BIC aan de inspecteur te hebben aangeboden om het inspectieluik te openen. [appellant] had hoe dan ook, juist in verband met het optrekkend vocht en in navolging van het dringende advies van BIC, het inspectieluik moeten laten openen, zodat alsnog onderzoek mogelijk was, ook al zou dat ertoe hebben geleid dat de vloer gedeeltelijk eruit zou zijn gehaald. [appellant] heeft dat nagelaten, hetgeen voor zijn risico komt. Evenmin heeft [appellant] op dit punt een uitdrukkelijke garantie of een voorbehoud bedongen.
3.13 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [geïntimeerde] geen mededelingsplicht heeft geschonden en dat het nalaten van eigen onderzoek aan [appellant] kan worden tegengeworpen. Grief III faalt dus. [appellant] kan geen beroep doen op schending van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Ook is geen sprake van onrechtmatige handelen, zodat [appellant] evenmin op die grond aanspraak kan maken op schadevergoeding. Grief IV behoeft geen bespreking meer.
4. Slotsom
Grief I is weliswaar terecht voorgesteld, maar kan niettemin niet leiden tot vernietigen van het eindvonnis. Voor het overige falen de grieven, zodat het eindvonnis moeten worden bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Utrecht van 7 oktober 2009;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 632,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 600,- voor griffierecht;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, B.J. Lenselink en Ch.E. Bethlem en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 mei 2011.