Uitspraak
19 april 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[ APPELLANT ],
wonende te [ V ],
APPELLANT in het principaal appel,
GEÏNTIMEERDE in het incidenteel appel,
advocaat: voorheen mr. F.J.H. Mulder, thans mr. J.W. Spanjer, te Haarlem,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JILI B.V.,
gevestigd te Bloemendaal,
GEÏNTIMEERDE in het principaal appel,
APPELLANTE in het incidenteel appel,
advocaat: mr. L.A.L. Westerwoudt, te Haarlem.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als [ Appellant ] respectievelijk Jili.
Bij dagvaarding van 13 januari 2010 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 14 oktober 2009 van de kanton¬rechter te Haarlem, onder zaak-/rolnummer 425329 CV EXPL 09-5456 gewezen tussen Jili als eiseres in conventie / verweer¬ster in reconventie en [ Appellant ] als gedaagde in conventie / eiser in reconventie.
Bij memorie heeft [ Appellant ] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, zijn eis gewijzigd, producties in het ge¬ding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van Jili zal afwijzen en – voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - de gewijzigde vorderingen van [ Appellant ] zal toewijzen, met veroor¬deling van Jili in de proceskosten van beide instanties.
Bij memorie heeft Jili geantwoord en harerzijds in incidenteel appel twee grieven tegen eerdergenoemd vonnis aangevoerd, haar eis vermeerderd, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof in het principaal appel het bestreden vonnis zal bekrachtigen en in het inciden¬teel appel het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en de vordering van Jili alsnog geheel zal toewijzen, met veroordeling van [ Appellant ] in de proceskosten van het hoger beroep, een en ander voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
Vervolgens heeft [ Appellant ] bij memorie in het incidenteel appel geantwoord, een productie in het geding gebracht, bewijs aan¬ge¬boden en geconcludeerd tot afwijzing van dat appel, met ver¬oordeling van Jili in de proceskosten.
Door [ Appellant ] is pleidooi gevraagd. Het op 29 november 2010 geplande pleidooi heeft evenwel geen doorgang gevonden omdat de voormalig advocaat van [ Appellant ] zonder voorafgaande mededeling afwezig was.
Partijen hebben vervolgens afgezien van pleidooi. Hierop heeft Jili een akte overlegging producties genomen, waarop [ Appellant ] bij antwoordakte met producties heeft gereageerd.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder (a) tot en met (i) een aantal feiten vastgesteld. Daarover bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Grief I klaagt – naar het hof begrijpt - dat de kantonrechter niet alle vaststaande feiten heeft weergegeven. Deze grief faalt omdat de kantonrechter daartoe niet verplicht was.
3. De beoordeling in hoger beroep
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
(i) [ Appellant ] huurt sedert 1 maart 2003 van Jili de begane grond¬verdieping van het pand aan [ adres ] te [ plaatsnaam ]. Op een later tijdstip is hij de eerste verdieping, bestaande uit twee zalen, erbij gaan huren. De huur van de boven¬ver¬dieping is op 1 januari 2009 geëindigd.
(ii) [ Appellant ] gebruikt het gehuurde voor de exploitatie van zijn horecabedrijf “[ naam horecabedrijf ]”. Hij heeft dit bedrijf op 1 maart 2003 op basis van een huurkoopovereenkomst van Jili gekocht voor € 770.000,-. In 2004 was de huurkoopsom volledig voldaan.
(iii) Bij vonnis van 22 juni 2005 is [ Appellant ] door de kanton¬rechter veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpen¬ningen ten bedrage van € 21.500,-. De door Jili gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft de kantonrechter af¬ge¬wezen.
(iv) De advocaat van Jili heeft bij brief van 31 juli 2008 aan [ Appellant ] geschreven dat hij had begrepen dat partijen tot een oplossing waren gekomen over (onder meer) de volgende punten:
- De huur bedraagt per 1 maart 2008 € 78.000,- per jaar; gedurende vijf jaar zal de huur alleen worden verhoogd met de jaarlijkse contractuele indexering.
- Met ingang van 1 september 2008 is [ Appellant ] aan Jili een bedrag van € 300,- per maand aan boete verschuldigd, indien Jili de gehele huur niet op de eerste van de maand heeft ontvangen.
[ Appellant ] heeft niet gereageerd op het verzoek van de advocaat van Jili de brief voor akkoord te ondertekenen
(v) Jili heeft [ Appellant ] per 1 januari 2009 een huurprijsindexatie aangezegd van € 201,50. De indexatie heeft Jili gebaseerd op de toepasselijke algemene bepalingen.
3.2 Jili stelt zich op het standpunt dat [ Appellant ] de huur stelselmatig niet op tijd betaalt en bovendien in gebreke is met de betaling van de contractuele huurverhoging. Zij vordert de achterstallige huur, alsmede contractuele boete zoals op 31 juli 2008 tussen partijen is overeenkomen. Bovendien vordert Jili ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op grond van structurele wanbetaling.
3.3 [ Appellant ] heeft de vorderingen van Jili weersproken. In recon¬ventie heeft [ Appellant ] aan de orde gesteld dat er geen afzonder¬lijke meters voor gas, water en licht zijn voor de begane grond en de eerste verdieping en dat hij daardoor meebetaalt voor desbetreffende kosten voor de eerste ver¬dieping, hoewel hij deze verdieping niet in gebruik heeft. [ Appellant ] heeft daarop toegespitste vorderingen ingesteld.
3.4 De kantonrechter heeft de betalingsvorderingen van Jili grotendeels toegewezen, maar de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. De door [ Appellant ] in eerste aanleg ingestelde vorderingen heeft de kantonrechter eveneens afgewezen.
Contractuele boete
3.5 Grief I in het incidenteel appel en grief II in het principaal appel zien op de vordering van Jili tot betaling van de boete.
3.6 In eerste aanleg heeft Jili zevenmaal de boete van € 300,- (dat wil zeggen € 2.100) gevorderd omdat [ Appellant ] de huur zeven keer te laat zou hebben betaald. De kantonrechter heeft hiervan € 1.500,- toegewezen; de boete voor de maanden juni en juli 2009 heeft hij afgewezen omdat Jili de late betaling over die maanden niet met bewijsstukken heeft onderbouwd.
3.7 [ Appellant ] meent dat hij in het geheel geen boete verschuldigd is omdat partijen dat niet rechtsgeldig zijn overeengekomen. Subsidiair meent hij (i) dat Jili hem eerst had moeten aanmanen, hetgeen zij heeft nagelaten en (ii) dat Jili naast de huur niet tevens boete kan vorderen. Meer subsidiair beroept [ Appellant ] zich op matiging.
3.8 De primaire stelling van [ Appellant ] faalt. [ Appellant ] heeft weliswaar de brief van 31 juli 2008 niet voor akkoord getekend, maar uit de daarop volgende correspondentie blijkt dat hij wel heeft ingestemd met het boetebeding. In zijn brief van 13 augustus 2008 schrijft hij immers dat hij akkoord is met de brief van 31 juli 2008, behoudens enkele hier niet ter zake doende punten. Vervolgens bevestigt de advocaat van Jili de afspraak over het boetebeding in een brief van 19 augustus 2008. Deze brief heeft [ Appellant ] wél voor akkoord getekend.
3.9 De subsidiaire stelling van [ Appellant ] dat Jili hem had moeten aanmanen alvorens de boete opeisbaar zou kunnen zijn, is even¬min gegrond. [ Appellant ] verliest uit het oog dat de boete gekoppeld is aan de tijdige huurbetaling; partijen zijn overeengekomen dat de volledige huur telkens op de eerste van dag van de maand bij Jili binnen moet zijn. Gelet op het bepaalde in artikel 6:83, aanhef en onder a BW is [ Appellant ] bij niet tijdige betaling direct in verzuim zonder dat een ingebrekestelling noodzakelijk is. Uit artikel 6:93 BW Pro volgt dat er dan ook geen aanmaning ter zake van de boete nodig is. De stelling van [ Appellant ] dat Jili niet gelijktijdig nakoming van het boetebeding en betaling van de huur kan vorderen, berust op een verkeerde lezing van artikel 6:92 BW Pro.
3.10 Wat betreft het beroep op matiging geldt het volgende. Voor een geslaagd beroep op matiging is krachtens artikel 6:94 BW Pro vereist dat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Het bedrag van € 300,- is een relatief klein bedrag dat partijen zijn overeengekomen omdat [ Appellant ] de huur stelselmatig niet of niet tijdig betaalde. Dat de boete relatief hoog uitvalt in een situatie dat [ Appellant ] slechts een enkele dag te laat betaalt en/of slechts een klein deel van de huur onbetaald laat, rechtvaardigt reeds daarom niet een beroep op artikel 6:94 BW Pro. Het meer subsidiaire beroep op matiging heeft dus evenmin succes.
3.11 De conclusie is dat grief II in het principaal appel faalt.
3.12 In het incidenteel appel heeft Jili aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte de boete over de maanden juni en juli 2009 heeft afgewezen. Jili heeft haar stelling dat [ Appellant ] ook over deze maanden de huur niet tijdig heeft betaald met afdoende bewijsstukken onderbouwd. De grief slaagt dus. Het hof zal alsnog een bedrag van € 600,- toewijzen.
3.13 Grief I in het incidenteel appel is dus gegrond.
3.14 Voorts heeft Jili in hoger beroep zijn eis vermeerderd omdat [ Appellant ] ook in de maanden augustus 2009 tot en met januari 2010 de huur te laat heeft betaald. Ook over de maand mei 2010 heeft [ Appellant ] de huur niet (tijdig) voldaan, aldus Jili. Jili heeft terzake bewijsstukken overgelegd, die [ Appellant ] niet gemotiveerd heeft bestreden. Ook over deze zeven maanden is [ Appellant ] derhalve boete verschuldigd. Dit betreft een bedrag van € 2.100,-.
3.15 Jili vordert bij wijze van eisvermeerdering in hoger beroep ook betaling van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.500,-. Die vordering is echter in het geheel niet toegelicht, en komt reeds daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
Ontbinding en ontruiming
3.16 Met grief II in het inci¬denteel appel klaagt Jili erover dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen. Volgens Jili heeft de kanton¬rech¬ter ten onrechte geoordeeld dat het grote financiële belang (de aankoop van het cafébedrijf voor € 770.000,-) van [ Appellant ] (nog) prevaleert boven het belang van Jili bij tijdige betaling van de huur. Jili wijst erop dat de huurinkomsten haar enige bron van inkomsten zijn, dat de wanbetaling structureel is en dat [ Appellant ] – zelfs na het wijzen van het bestreden vonnis – nalaat de huur tijdig te betalen.
3.17 Hoewel [ Appellant ] stelselmatig de huur te laat betaalt, is het hof niettemin van oordeel dat de tekortkomingen te gering van aard zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Uit de door Jili overgelegde gegevens blijkt dat het de afgelopen tijd vrijwel telkens gaat om kleine bedragen die iets te laat worden betaald. Mede gelet op het grote belang dat [ Appellant ] gezien zijn investeringen heeft bij de instandhouding van de huurover¬eenkomst, is het hof van oordeel dat zijn belang op dit moment nog voorrang verdient. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de overeengekomen boeteregeling een tegemoetkoming voor het ongemak aan Jili inhoudt. Grief II in het incidenteel appel treft dus geen doel.
Achterstallig onderhoud
3.18 [ Appellant ] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd en gevorderd dat Jili onderhoud zal uitvoeren aan het gehuurde, op straffe van een dwangsom. In grief III in het principaal appel heeft [ Appellant ] deze vordering toegelicht. [ Appellant ] is van mening dat er sprake is van achterstallig schilderwerk en van een verouderde elektrische installatie. Voorts stelt [ Appellant ] dat hij tijdens de kerst van 2009 last heeft gehad van lekkages.
3.19 Een gebrek aan het gehuurde is een staat of eigenschap aan het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen waarop hij bij aanvang van de huur¬overeenkomst mocht rekenen (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). [ Appellant ] heeft aangevoerd dat er sprake is van achterstallig schilder¬werk en een verouderde elektrische installatie, maar heeft onvoldoende toegelicht dat en waarom zijn huurgenot hierdoor is verminderd. Wat betreft de lekkage heeft Jili gemotiveerd gesteld dat hij deze met bekwame spoed heeft verholpen. De stellingen van [ Appellant ] zijn niet toereikend om te kunnen aannemen dat hij nog steeds last heeft van lekkages, laat staan dat hij hiervan voldoende concreet bewijs heeft aangeboden.
3.20 Grief III in het principaal appel faalt.
Gas, licht en water
3.21 De grieven IV tot en met VI in het principaal appel hebben betrekking op de kwestie van de meters voor gas, licht en water. [ Appellant ] vordert dat Jili – op straffe van een dwangsom – afzonderlijke meters zal aanbrengen voor de begane grond en de eerste verdieping. Voorts vordert hij terzake betaling van een bedrag van € 985,60 per maand vanaf 1 januari 2009, zijnde het bedrag dat hij stelselmatig te veel betaalt.
3.22 Het uitgangspunt bij de beoordeling van deze grieven is dat [ Appellant ] slechts de kosten van gas, licht en water dient te betalen voor het deel van het pand dat hij heeft gehuurd. Het ligt op de weg van Jili om ervoor te zorgen dat [ Appellant ] niet meebetaalt aan de kosten van de bovenverdieping. Jili stelt weliswaar dat [ Appellant ] de kosten slechts voorschiet en dat zij, Jili, die vervolgens aan [ Appellant ] vergoedt, maar [ Appellant ] heeft betwist dat de toegezegde vergoeding toereikend is en dat Jili die ook daad¬werkelijk telkens heeft voldaan. Het hof zal Jili daarom laten toelichten in hoeverre zij in het verleden de (volle¬dige) kosten voor de bovenverdieping heeft be¬taald en – gelet op de verbouwing die op de bovenverdieping plaatsvindt of heeft plaats¬gevonden - welke maatregelen zijn getroffen om een adequate (betalings)regeling in de toekomst te verzekeren. [ Appellant ] zal hierop mogen reageren.
3.23 Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 31 mei 2011 voor het nemen van een akte aan de zijde van Jili tot het hiervoor onder 3.22 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, C.A. Joustra en D.J. Oranje en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2011 door de rolraadsheer.