Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P08/00159 en 08/00160
16 juni 2011
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Y, belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk SBR 06/4220 en SBR 06/4340 van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen,
de heffingsambtenaar,
alsmede op het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de voornoemde uitspraak.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2004 op naam van belanghebbende voor het tijdvak 2001-2004 een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd met als grondslag een WOZ-waarde van € 210.000 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 voor de onroerende zaak …laan 74 te Y.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 oktober 2006, belanghebbendes bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
1.3. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2005 een waardebeschikking genomen waarbij de waarde van de hiervoor vermelde onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het waardetijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, is vastgesteld op € 453.283.
1.4. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
9 november 2006, belanghebbendes bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
1.5. Bij uitspraak van 24 december 2007, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep (nr. 06/4220) tegen de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2006 ongegrond verklaard en het ingestelde beroep (nr. 06/4340) tegen de uitspraak op bezwaar van 9 november 2006 gegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning, beoordeeld naar de waardepeildatum 1 januari 2003, verlaagd tot € 290.000.
1.6. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 februari 2008 en aangevuld bij brief van 26 maart 2008, ingekomen op 16 april 2008. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld met betrekking tot de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.7. Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft belanghebbende een verweerschrift op het incidenteel hoger beroep ingediend. Dit verweerschrift is in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.8. Op 28 januari 2009 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.9. Het onderzoek ter zitting van een enkelvoudige kamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 7 mei 2009. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd en voorgelezen. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en aangehouden tot een nader te bepalen tijdstip. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden. De enkelvoudige kamer heeft de zaak verwezen naar een meervoudige kamer van het Hof.
1.10. Bij brief van 22 juni 2009 heeft belanghebbende een nader stuk ingezonden. Bij brief van 2 juli 2009 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingezonden. Deze brieven zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.11. Belanghebbende heeft op 3 maart 2011 een faxbericht, met bijlagen, ingezonden. Dit bericht bevat onder meer de mededeling dat hij de zitting niet zal bijwonen.
1.12. Het onderzoek ter zitting is hervat op 4 maart 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak …..laan 74 te Y (hierna: de woning). Deze bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 266 m² en daarop een hoekwoning met dakkapel, gebouwd in 1975 met een inhoud van 402 m³ en een garage.
2.2. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 7 maart 2005 heeft verweerder de waarde van de woning vastgesteld op € 453.283. Deze waarde is bij uitspraak op bezwaar tegen de WOZ-beschikking gehandhaafd.
2.3. Een door de heffingsambtenaar overgelegd rapport van WOZ-taxateur A.J. Otten met dagtekening 19 februari 2007 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“3.3. Staat van onderhoud
Van buitenaf bezien is de onderhoudstoestand redelijk, het schilderwerk licht achterstallig.
3.4. Aanwezige technische voorzieningen en installaties
Van buitenaf niet waarneembaar ***
(…)
Toelichting op verschillen vergelijkingsobjecten t.ov. onderhavig object.
7.1. Verschillen in kenmerken
Inhoud Oppervlakte Bijgebouwen WOZ-waarde Verkoopcijfer Verkoopdatum
Per 1/1/03
Onderhavig M³ M² € €
Object 402 266 garage, 310.000 geen geen
(Hoekwoning) dakkapel
… 49 369 250 garage,dakkapel 340.855 355.000 7-3-2003
(Hoekwoning) aanbouw woon-
ruimte
… 119 369 245 garage, 313.655 315.000 3-6-2003
dakkapel
(Hoekwoning)
… 376 286 garage, dakkapel 410.952 414.012 16-6-2004
… 20
2^1 kapwoning
397 150 berging, 2x 380.829 385.000 1-4-2003
… 9 dakkapel
(Hoekwoning) aanbouw
woonruimte
(…)”
De in dit rapport getaxeerde waarde van de woning bedraagt € 310.000 en is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestand van de woning op 1 januari 2005.
2.4. In een brief aan belanghebbende van A van A Installateurs van 5 april 2004 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
(…)
“Naar aanleiding van ons telefonisch contact stuur ik u de volgende uitleg:
De afzuiginstallatie in uw voortuin dient voor het volgende: In een rioolsysteem bestaat een verhouding van lucht en rioolwater. In uw rioolsysteem bestaat dus ook zo’n verhouding. Echter wanneer er een probleem met de luchtdichtheid van het riool is levert dit stank problemen op. (…)
De problemen met de riolering eind 1999 waren echter van andere aard. Na klachten over rioolstank in huis van uw kant hebben wij een inspectie van het riool bij de aansluiting van het riool net na het verlaten van het huis gedaan. Dit bleek in orde waarop wij de erfscheidingsput hebben opgegraven. Hieruit bleek dat uw aansluiting op het hoofdriool verstopt was. Deze hebben wij voor u getracht te ontstoppen op vrijdagmiddag laat, echter lukte dit niet. De leiding bleek kapot. Hierop is de gemeente maandag daaropvolgend ’s morgens gekomen om dit op te lossen.
Na deze catastrofe bleef stank komen onder het huis vandaan. Het bleek nodig om een mangat te zagen in de betonnen vloer van uw huis omdat er simpelweg geen enkele andere mogelijkheid was om onder het huis te kijken wat er gaande was. Hier bleek een chaos aanwezig. De riolering was uiteengezakt, en hierdoor was door de verstopping in de straat een overloop van rioolwater onder het huis begonnen. Dit heeft tot gevolgen gehad dat er een bassin van rioolwater onder het huis heeft gestaan wat toen die stank heeft veroorzaakt.”
2.5. Tot de stukken behoort een schaderapport van Bouwkundig Ontwerp- en Adviesbureau B, gedagtekend 22 juni 2004, betreffende de riolering van de woning. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
“Omschrijving van de probleemstelling, onderzoeken en tijdelijke oplossing door eigenaar/bewoner
- Eind 2003 is er weer in de woning (…) m.n. op de begane grond een rioollucht/stank opgetreden welke de bewoning ondragelijk maakte.
- [belanghebbende] (…) heeft onderzoek gedaan en laten doen door (…) A (…).
(…)
Conclusie m.b.t. de binnenriolering
In de bestaande situatie is het niet mogelijk de binnenriolering aan de binnenzijde van de woning (…) te inspecteren (…). Inspectie kan pas plaatsvinden na ontgraven van het gedeelte fundering (…) waarin de leidingen zich bevinden. Ontgraven van de betreffende ruimte, onder de hal, w.c. en keuken is (…) een kostbare zaak maar kan niet worden uitgesloten voor het (…) voorkomen van de rioollucht/stanklucht binnen de woning. Hier(v]oor heeft [belanghebbende] het bedrijf A ingeschakeld en verwijs ik naar de offertes voor de nog uit te voeren werkzaamheden en rekeningen van dit bedrijf m.b.t. (…) noodvoorzieningen.
(…)
Kosten 1e noodvoorziening voor een totaalbedrag groot € 1.906,08 incl. BTW
(…)
Kosten 2e noodvoorziening voor een totaalbedrag groot € 1.703,60 incl. BTW
(…)
Kostenraming definitief herstelwerkzaamheden binnenriolering groot € 12.815,11 incl. BTW
(…)
Raming totaal bijkomende kosten € ???,?? incl. BTW”
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil, voor zover van belang, overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
“2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe het volgende aangevoerd. Eiser heeft gewezen op de schade aan het riool ter plaatse die is veroorzaakt door bouwtransporten vanaf 1999. Eiser stelt dat ontdekt is dat de hoofdrioolaansluiting volledig kapot bleek te zijn gereden. Omdat hiervan foto’s en rapporten zijn, acht eiser de stelling van verweerder dat de taxateur geen schade heeft geconstateerd onbegrijpelijk.
De meeste schade zit volgens eiser in en onder het huis, zodat niet alle schade zichtbaar is. Eiser heeft erop gewezen dat de taxateur van verweerder niet binnen is geweest om de daadwerkelijke schade vast te stellen. Eiser bepleit een waardeverlaging naar € 160.000 wat betreft het jaar 2004.
Met betrekking tot de vraagprijs voor zijn woning heeft eiser opgemerkt dat hij zijn huis te koop heeft gezet om aan te tonen dat het niet alleen onbewoonbaar is, maar ook onverkoopbaar. Wat betreft het jaar 2005 achter eiser, gelet op de nieuwe schades en ontwikkelingen, een WOZ-waarde van € 130.000,- juist. Volgens eiser heeft hij extra kosten moeten maken voor allerlei noodvoorzieningen en is er niets meer overgebleven van woongenot en opbrengst van investeringen in het huis en erf.
Ten aanzien van het in beroep overgelegde taxatierapport heeft eiser bij brief van 29 september 2007 in aanvulling op het beroepschrift (ondermeer) het volgende opgemerkt.
Anders dan in het taxatierapport is vermeld, heeft het object geen “courante ligging”. De woning ligt vlakbij autosnelweg A2 die veel overlast veroorzaakt. Het bouwjaar dat in het rapport [is] genoemd, is onjuist. Dit moet 1967/1968 zijn. De garage is rijp voor de sloop. Hij kan daar ook niet parkeren.
Ten aanzien van het beroep met registratienummer 06/4220
2.3 De rechtbank stelt allereerst vast dat met de primaire beschikking van 29 februari 2004 aanslagen onroerende zaaksbelasting voor het jaar 2004 bekend zijn gemaakt. Uit artikel 22, tweede lid, van de Wet WOZ – zoals dat destijds luidde- volgt dat de WOZ-waarde gold voor een periode van vier jaren. Dit tijdvak liep van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. In artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ- zoals dat voorheen luidde – is bepaald dat de zogenoemde waardepeildatum twee jaren ligt vóór de aanvang van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit alles betekent dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde die in het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 wordt gehanteerd als grondslag voor de onroerende zaaksbelasting, het gaat om de waarde van het object op 1 januari 1999.
De rechtbank stelt voorts vast dat eiser destijds in bezwaar en in beroep is gegaan tegen de WOZ-beschikking waarbij de waarde voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 was vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Bij uitspraak van 20 augustus 2003 heeft het gerechtshof Amsterdam de betreffende uitspraak op bezwaar van verweerder vernietigd en de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 210.000. Met verweerder stelt de rechtbank vast dat de WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, waarvoor als waardepeildatum 1 januari 1999 geldt, met deze uitspraak onherroepelijk is geworden.
De primaire beschikking van 29 februari 2004, waartegen eiser een bezwaarschrift heeft ingediend, betreft niet de vaststelling van de WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, maar de nieuwe aanslagen onroerende zaaksbelasting waarbij als grondslag de door het gerechtshof Amsterdam vastgestelde WOZ-waarde is gehanteerd.
Voor zover in deze beschikking de door het gerechtshof vastgestelde WOZ-waarde is vermeld, is deze vermelding niet vatbaar voor bezwaar.
Verweerder heeft voorts terecht opgemerkt dat, voor zover eiser meent dat het object in de periode van 20 augustus 2003 tot en met 31 december 2004 een substantiële verandering in waarde heeft ondergaan, hij had kunnen verzoeken om een aanpassing van die waarde opgrond van artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ.
2.4 De door eiser aangevoerde bezwaren tegen de uitspraak van 26 oktober 2006 kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten met betrekking tot dit beroep.
Ten aanzien van het beroep met registratienummer SBR 06/4340
2.5 (…)
Verweerder heeft in het verweerschrift verwezen naar een taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op
€ 310.000.- Verweerder heeft de rechtbank verzocht de waarde vast te stellen op € 310.000,-. De rechtbank zal beoordelen of er aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien door zelf de WOZ-waarde vast te stellen. Met betrekking tot de door verweerder in beroep verdedigde waarde van € 310.000,- overweegt de rechtbank het volgende.
2.6 De primaire beschikking van 28 februari 2005 betreft – onder meer – de aanslagen onroerende zaaksbelasting voor het belastingjaar 2005. Ook is op deze beschikking de WOZ-waarde van € 453.283,- vermeld die als grondslag is gehanteerd voor de berekening van de onroerende zaaksbelasting. Uit artikel 18, tweede lid, en artikel 22, tweede lid, van de Wet WOZ – zoals deze voorheen luidden – volgt dat het gaat om de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2003 en dat deze WOZ-waarde geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Per 1 januari 2005 is artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ inwerking getreden waarin – kort gezegd – is bepaald dat de bekendmaking van de WOZ-beschikking in één geschrift dient te geschieden met de aanslag onroerende zaakbelasting. Anders dan ten aanzien van het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 het geval was, dient de vermelding van de WOZ-waarde op de OZB-aanslag ten aanzien van 2005 wel te worden aangemerkt als een voor bezwaar vatbare beschikking.
In onderhavige zaak gaat het om de waarde van het object per 1 januari 2003. Eiser heeft in zijn betoog aansluiting gezocht bij de waarde die het gerechtshof Amsterdam bij uitspraak van 20 augustus 2003 heeft vastgesteld. De rechtbank merkt echter op dat in die uitspraak de waarde op 1 januari 1999 is vastgesteld. Dat het gerechtshof Amsterdam in 2003 tot deze uitspraak is gekomen, maakt dat niet anders. Anders dan eiser mogelijk veronderstelt, heeft het gerechtshof Amsterdam geen rekening gehouden met waardeontwikkelingen na 1 januari 1999. Indien het gerechtshof Amsterdam rekening zou hebben gehouden met ontwikkelingen in de periode van 1 januari 1999 tot en met 31 december 2000 dan had zij immers toepassing moeten geven aan artikel 19, eerste lid, van de Wet WRO, hetgeen zij niet heeft gedaan. Ontwikkelingen na 1 januari 2001 kunnen alleen leiden tot een andere WOZ-waarde na een afzonderlijke (mutatie) beschikking zoals bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor de vaststelling van de waarde op 1 januari 2003 de waarde op 1 januari 1999 niet als uitgangspunt kan worden genomen. Daarbij komt ook dat op die wijze geen rekening zou worden gehouden met de algemene prijsontwikkeling in de periode van 1 januari 1999 tot en met 31 december 2002.
2.7 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren – zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar – in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.8 Verweerder heeft verwezen naar een taxatierapport van A.J. Otten van 19 februari 2007. Volgens het taxatierapport gaat het om een hoekwoning, gebouwd in 1975 met een inhoud van 402 m³ en een kaveloppervlakte van 266 m².
2.9 Verweerder heeft het object vergeleken met vier referentiewoningen die eveneens in Y zijn gelegen en waarvan er één eveneens aan de …laan ligt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.10 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, bijgebouwen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd.
Wat betreft de door eiser gestelde schade aan de riolering is echter noch in het door verweerder overgelegde taxatierapport, noch in het verweerschrift of ter zitting een duidelijk onderbouwd standpunt terug te vinden. Verweerders stelling over het weigeren door eiser van een afspraak ter plaatse met de taxateur ontslaat verweerder niet van de plicht om zich via andere beschikbare informatie een beeld te vormen van de betreffende schadepost. In het (beroeps)dossier zitten onder meer de door eiser overgelegde rapportages van B van 22 juni 2004 en 15 september 2004, voorzien van allerlei kanttekeningen van eiser, over uit te voeren herstelwerkzaamheden. De rechtbank acht mede gelet op die stukken en het ontbreken van een weerwoord op dit punt van verweerder aannemelijk dat de schade aan de riolering een substantiële schadepost oplevert, waarbij bij de waardebepaling rekening gehouden moet worden. De in die rapportages genoemde bedragen zijn echter niet van een orde van grootte als de waardevermindering die eiser bepleit, zodat ook de door eiser gestelde waarde niet aannemelijk wordt geacht. De rechtbank zal deze waardeverminderende invloed in goede justitie schatten op € 20.000,-. Eiser heeft geen stukken overgelegd waarmee een grotere waardeverminderende invloed aannemelijk is gemaakt.
2.11 De door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten liggen eveneens in de nabijheid van de autosnelweg A2 en de mogelijk toekomstige ‘derde brug’. Aangezien verweerder eisers object heeft vergeleken met woningen waarbij die factoren ook een rol spelen, is daarmee op een juiste manier rekening is gehouden bij de waardevaststelling.
2.12 Hetgeen eiser voor het overige heeft aangevoerd, kan niet leiden tot een verdere verlaging van de waarde. Voor zover eiser meent dat het object na 1 januari 2005 een substantiële verandering in waarde heeft ondergaan, had hij kunnen verzoeken om een aanpassing van die waarde op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet WOZ.
2.13 Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder van 9 november 2006 gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de beschikking van 28 februari te herroepen en de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, naar de waardepeildatum 1 januari 2003, in goede justitie vast te stellen op € 290.000.”
4. Geschil in hoger beroep
4.1. Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 1999 en 1 januari 2003.
4.2. Belanghebbende stelt de waarde van de woning per de waardepeildata 1 januari 1999 en
1 januari 2003 op respectievelijk € 160.000 en € 130.000. De heffingsambtenaar concludeert met betrekking tot de OZB- aanslag 2004 tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Met betrekking tot de waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 2003 concludeert hij in zijn incidentele hogerberoepschrift tot een waarde van € 306.000.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. Belanghebbende heeft zich in zijn brief van 3 maart 2011 primair op het standpunt gesteld dat de mondelinge behandeling van de zaak niet eerder kan plaatsvinden dan na uitspraak van de Hoge Raad in de procedure met kenmerk (Hoge Raad) F […].
5.1.2. Het Hof kan niet meegaan in dit primaire standpunt. Zonder nadere toelichting ziet het Hof in de omstandigheid dat nog een andere zaak bij de Hoge Raad der Nederlanden in behandeling is geen reden de behandeling van de onderhavige zaak aan te houden. Dit laatste wordt ook niet anders door de omstandigheid dat, zoals belanghebbende heeft gesteld, vergelijkbare zaken op grond van een in behandeling zijnd wetsvoorstel door het Hof naar het Hof Arnhem zijn verwezen. Voor zover belanghebbende zich heeft beroepen op een zwijgrecht dan wel –plicht oordeelt het Hof dat dit niet opportuun is, nu hij niet is verschenen terwijl bovendien van een dergelijk recht in het onderhavige geval geen sprake kan zijn, reeds omdat er geen sprake is van een vervolging als bedoeld in artikel 6 EVRM Pro.
De OZB-aanslag 2004 van 29 februari 2004
5.2. Met betrekking tot de beschikking van 29 februari 2004 heeft de rechtbank naar het oordeel van het Hof een juiste beslissing genomen. Het Hof verenigt zich met de daartoe door de rechtbank gebezigde gronden en maakt deze tot de zijne. Het beroep is in zoverre ongegrond.
De WOZ-beschikking van 28 februari 2005 per waardepeildatum 1 januari 2003)
5.3. Het Hof stelt voorop dat op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 19 februari 2007 opgemaakte, onder 2.3. vermelde rapport, waarin de waarde is getaxeerd op € 310.000. In incidenteel hoger beroep stelt de ambtenaar de waarde op
€ 306.000. Hij heeft daarbij gewezen op het Elsevier-Taxatieboekje, onderdeel Afvoeren vervangen, waaruit hij afleidt dat de kosten voor vervanging van de riolering op € 4000 kunnen worden gesteld.
5.5. Belanghebbende heeft onder meer betoogd dat de schade aan de riolering onder zijn woning een aanzienlijke schadepost met zich brengt waarmee door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van die schade onder meer gewezen op de onder 2.4. vermelde brief van A Installateurs en het rapport van B van 22 juni 2004, als vermeld onder 2.5.
5.6. Op grond van de hiervoor vermelde stukken acht het Hof het aannemelijk dat er op 1 januari 2003 een, en vermoedelijk toen reeds gedurende een aantal jaren bestaande, zeer ernstige stankoverlast in de woning aanwezig was, veroorzaakt door een disfunctionerend rioleringssysteem.
5.7. Bezien ook in het licht van deze constatering heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport van 19 februari 2007 naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van 310.000 niet te hoog is vastgesteld. Daarbij hecht het Hof in het bijzonder waarde aan de verschillende door belanghebbende overgelegde rapportages en foto’s en het beeld van de situatie met betrekking tot de riolering van belanghebbende dat daaruit naar voren komt. De heffingsambtenaar heeft niet, althans onvoldoende, weersproken dat deze gebreken op 1 januari 2005 waren hersteld.
5.8. Het Hof acht het aannemelijk dat de hiervoor vermelde omstandigheden een substantiële invloed hebben gehad op de waarde van de woning. De door de heffingsambtenaar gegeven raming van de herstelkosten groot € 4.000 is naar het oordeel van het Hof, mede gezien hetgeen belanghebbende daaromtrent heeft aangevoerd, onvoldoende maatgevend voor de daadwerkelijke waardevermindering ten gevolge van de problemen rond de riolering.
In zoverre is het incidenteel hoger beroep ongegrond.
5.9. Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat het probleem met de riolering onder zijn woning een aanzienlijke schadepost met zich brengt waarmee de heffingsambtenaar onvoldoende rekening bij de waardebepaling heeft gehouden. Belanghebbende heeft evenwel naar het oordeel van het Hof de door hem voorgestelde waarde van € 130.000 niet aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
5.10. Naar het oordeel van het Hof heeft geen van beide partijen de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de woning vaststellen door uit te gaan van de taxatie van Otten, maar daarbij als extra waardevermindering, welke in de taxatie van Otten niet tot uiting is gebracht, een bedrag in aanmerking te nemen ter zake van de problemen met de riolering onder de woning. Het Hof baseert deze waardevermindering mede op de kostenraming als vermeld in het rapport van B, maar acht het aannemelijk dat de invloed van de stankoverlast op de waarde van de woning per 1 januari 2003 meer bedraagt dan de geraamde kosten van herstel van het riool. Hiervan uitgaande en bij gebrek aan overige relevant te achten gegevens stelt het Hof de WOZ-waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 schattenderwijs en in goede justitie vast op € 270.000.
Schadevergoeding
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld een verzoek in te dienen ter vergoeding van door hem geleden (im)materiële schade overweegt het Hof het volgende. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bedoelde schade een gevolg is van de door de heffingsambtenaar te hoog vastgestelde waarde. Voor het toekennen van een schadevergoe-ding op de voet van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is derhalve geen (feitelijke) grond aanwezig.
Voor zover belanghebbende heeft beoogd een schadevergoeding te verkrijgen wegens overigens door de gemeente [De Ronde Venen] veroorzaakte schade is niet de belastingrechter maar de burgerlijke rechter bevoegd van die klacht kennis te nemen. Op grond van artikel 8:71 Awb Pro zal het Hof belanghebbende naar deze rechter verwijzen.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat het incidentele hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2006 handhaven, de uitspraak op bezwaar van 9 november 2006 vernietigen en de waarde van de woning verminderen tot een waarde van € 270.000. Het Hof zal belangheb-bende geen schadevergoeding toekennen.
6. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb. In beroep is evenwel niet gebleken van kosten die hiervoor in aanmerking komen. In hoger beroep is evenmin sprake van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing met betrekking tot het
griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- handhaaft de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2006;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 9 november 2006;
- vermindert de vastgestelde waarde voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december
2006 tot € 270.000;
- verwijst belanghebbende ter zake van de door hem gestelde schadevergoeding op de voet
van artikel 8:71 Awb Pro naar de burgerlijke rechter;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem voor het hoger beroep
betaalde griffierecht ad € 106, te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J.P.F. Slijpen en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando, als griffier. De beslissing is op 16 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.